Les changements de frais chez Airbnb suscitent la confusion chez les opérateurs de locations saisonnières américains. Avec le passage d’Airbnb à une commission de 15,5 % appliquée uniquement aux hôtes, beaucoup se posent une question légitime :
« Si je dois augmenter mes tarifs pour couvrir ce nouveau frais, devrai-je aussi payer plus d’impôts ? »
La réponse brève : pas sur votre bénéfice ou impôt sur le revenu.
La réponse plus complète : certains petits impôts locaux ou sur le chiffre d’affaires brut peuvent augmenter légèrement – mais pour la plupart des hôtes, ce changement est neutre en matière de fiscalité.
1. Pourquoi vous devrez ajuster vos prix (et de combien)
Avant le 27 octobre 2025, Airbnb utilisait un modèle de frais partagés :
- ~3 % payés par l’hôte, et
- 14–16 % payés par le voyageur.
Avec le nouveau frais unique pour l’hôte de 15,5 %, Airbnb supprime le frais de service côté voyageur et déduit la totalité du 15,5 % du paiement à l’hôte.
Voici ce que cela donne concrètement :
| Scénario | Total voyageur (ce qu’il paie) | Tarif de base (visible par l’hôte/le PMS) | Frais Airbnb (prélevés sur le paiement hôte) | Versement hôte | Effet pour l’hôte |
|---|---|---|---|---|---|
| Ancien modèle (3% frais hôte) | 230 $ (inclut le frais voyageur) | 200 $ | 6 $ | 194 $ | Référence |
| Nouveau modèle (pas de majoration) | 200 $ | 200 $ | 31 $ | 169 $ | −12,9 % |
| Nouveau modèle (ajusté) | 230 $ | 229 $ | 35,50 $ | 193,50 $ | ≈ Identique |
Si vous ne faites rien, votre paiement par réservation baisse d’environ 13 %.
Pour maintenir votre niveau de revenu, vous (ou votre PMS) devez augmenter votre majoration Airbnb afin que le prix visible par le voyageur grimpe proportionnellement.
2. Comprendre le calcul de la majoration PMS
La plupart des PMS appliquaient déjà une petite majoration sur les tarifs Airbnb pour compenser l’ancien frais hôte de 3 %.
Auparavant, cette majoration était d’environ 3,06 %.
Pour maintenir le même versement après le frais de 15,5 %, la majoration sur les annonces Airbnb devrait être désormais d’environ 18,34 %.
| Comparaison | Majoration vs. Tarif de base | Changement pour le prix voyageur | Explication |
|---|---|---|---|
| Ancienne majoration | +3,06 % | — | Compensait le frais hôte de 3 % ; le voyageur payait en plus le frais de service de 14–16 %. |
| Nouvelle majoration | +18,34 % | ≈ 0 % (le total payé reste similaire) | La majoration inclut désormais l’ancien frais voyageur. Le total payé par le client reste sensiblement égal ; seule la répartition change. |
Ainsi, même si le paramètre de majoration passe de 3,06 à 18,34 %, l’augmentation réelle du prix côté voyageur est d’environ 14,8 %, et non 18 %.
Cela parce que la nouvelle majoration remplace l’ancienne, elle ne s’ajoute pas par-dessus.
✅ En résumé :
La « majoration Airbnb » de votre PMS doit passer de 3,06 % à 18,34 %.
Le prix côté voyageur augmente alors d’environ 15 %, garantissant que le versement hôte reste identique après la commission de 15,5 %.
3. Pourquoi cela donne l’impression d’une hausse d’impôt
Lorsque vos recettes brutes (le chiffre d’affaires déclaré par Airbnb avant frais) augmentent d’environ 15 %, on a l’impression que vous gagnez plus.
C’est l’origine de la crainte : « Si mon 1099-K indique un chiffre d’affaires plus élevé, mes impôts vont-ils grimper ? »
La question est légitime – voici ce qui se passe vraiment selon la loi fiscale américaine.
4. Impôts fédéraux et d’État : calculés sur le bénéfice, pas le chiffre d’affaires
Selon l’IRS Topic 414 et la Publication 527, les propriétaires et gestionnaires de locations saisonnières sont imposés sur leur revenu net, pas sur les recettes brutes.
Votre revenu imposable se calcule ainsi :
Recettes – Dépenses = Revenu imposable
La commission Airbnb – qu’elle soit de 3 % ou de 15,5 % – est une dépense professionnelle ordinaire et nécessaire qui est entièrement déductible selon les règles de l’IRS.
Donc :
- Avant, vous déduisiez 3 %.
- Désormais, vous déduisez 15,5 %.
- Le revenu net (donc l’impôt) ne change pas.
Même si votre 1099-K affiche un montant plus élevé, la déduction de ces frais fait en sorte que vous ne payez des impôts que sur ce que vous conservez réellement.
✅ Pas de double imposition. Airbnb paie des impôts sur ses 15,5 % de revenus ; vous sur vos 84,5 %.
✅ Pas d’augmentation d’impôt sur le revenu. Votre déduction augmente en proportion du chiffre d’affaires déclaré.
✅ Taux effectif identique. Vous êtes toujours imposé sur le bénéfice, jamais sur la totalité des réservations.
5. Où les taxes pourraient légèrement augmenter
Si les impôts fédéraux et d’État restent inchangés, certains impôts d’états ou municipaux sont calculés sur le chiffre d’affaires brut (et non sur le bénéfice).
Si vos tarifs de nuit – et donc vos recettes – augmentent, ces taxes spécifiques peuvent croître légèrement.
Exemples d’États avec taxes sur le chiffre d’affaires brut
| État | Type de taxe | Taux / Seuil |
|---|---|---|
| Nevada | Commerce Tax | 0,05–0,3 % sur recettes > 4 M $ |
| Ohio | Commercial Activity Tax (CAT) | 0,26 % au‑dessus de 1 M $ |
| Washington | Business & Occupation (B&O) Tax | 0,47–1,5 % (pas de seuil) |
| Delaware | Gross Receipts Tax | 0,0945–1,99 % selon secteur |
| Oregon | Corporate Activity Tax (CAT) | 0,57 % sur activité commerciale > 1 M $ |
Si votre société de gestion opère dans ces états et que vos recettes brutes augmentent suite à l’ajustement de vos tarifs, vous pourriez devoir un peu plus sous ces impôts – mais vos impôts basés sur les bénéfices restent inchangés.
6. Taxes locales sur l’activité ou les licences (sur le chiffre d’affaires)
Certaines villes américaines imposent aussi des taxes d’activité ou de licence indexées sur le chiffre d’affaires total, comme :
- Los Angeles, CA : ~0,4–0,5 % du chiffre d’affaires
- San Francisco, CA : 0,16–0,65 % au-dessus de 2,25 M $
- Philadelphie, PA : 0,141 % sur le brut + 5,71 % sur le bénéfice net
Ces taxes mineures peuvent légèrement augmenter avec la hausse des recettes brutes, mais elles représentent en général bien moins de 1 % du chiffre d’affaires total.
7. Taxes d’hébergement & d’occupation : simple effet de transit
Airbnb collecte et reverse automatiquement la plupart des taxes d’hébergement et d’occupation à la place des hôtes dans la majorité des zones.
Celles-ci sont calculées sur le montant payé par le voyageur, pas sur votre paiement net.
Si vous augmentez votre tarif pour compenser le frais de 15,5 %, Airbnb prélève simplement un peu plus de taxe d’occupation auprès des voyageurs – cet argent ne transite jamais par votre bénéfice.
8. Actions à prévoir pour les gestionnaires de biens
- Mettez à jour la majoration Airbnb dans votre PMS :
- Avant : ~3,06 %
- Après : ~18,34 %
Cela donne un tarif affiché ~14,8 % plus haut, avec maintien du revenu net.
- Ajustez les frais fixes manuellement (ménage, animaux, voyageur supplémentaire) : multipliez chaque montant par 1,1834 pour préserver votre revenu après la commission de 15,5 %.
- Continuez à déduire la commission Airbnb comme dépense d’entreprise sur votre Schedule C ou E.
- Vérifiez les seuils étatiques/locaux si vous exercez dans des états ou villes imposant des Taxes sur le chiffre d’affaires (Nevada, Washington, San Francisco, etc.).
- Communiquez avec les propriétaires : Précisez bien que ces hausses tarifaires sont des ajustements opérationnels, pas de nouveaux impôts.
✅ En résumé
| Type de taxe | Calculée sur | Changement après frais 15,5 % ? | Impact |
|---|---|---|---|
| Impôt fédéral sur le revenu | Revenu net | Pas de changement | Frais Airbnb déductible |
| Impôt d’État sur le revenu | Revenu net | Pas de changement | Pareil qu’au fédéral |
| Taxe sur le chiffre d’affaires | Chiffre d’affaires | Possible ↑ | Impact par état |
| Taxe locale sur licence | Chiffre d’affaires | Possible ↑ | Mineur dans les grandes villes |
| Taxe d’hébergement/occupation | Paiement voyageur | Légère ↑ (transit) | Payée par le voyageur, jamais l’hôte |
À retenir
Le passage d’Airbnb à une commission unique de 15,5 % pour l’hôte modifie la façon dont les frais apparaissent sur le papier – mais pas combien d’impôts vous devez !
Si vous augmentez votre majoration Airbnb de 3,06 % à 18,34 %, le prix pour le voyageur grimpe d’environ 14,8 %, et votre paiement net reste inchangé.
Vos impôts sur le revenu n’augmentent pas – car la commission est déductible.
Seule une poignée d’états ou de villes avec des taxes sur le chiffre d’affaires pourraient voir une légère hausse.
En résumé : Les chiffres augmentent sur le papier – mais vos bénéfices (et vos impôts sur le revenu) restent stables.
C’est la majoration qui change, pas votre fardeau fiscal.
Thibault Masson est un expert reconnu en gestion des revenus et en stratégies de tarification dynamique dans le secteur de la location saisonnière. En tant que responsable du marketing produit chez PriceLabs et fondateur de Rental Scale-Up, Thibault aide les hôtes et les gestionnaires immobiliers grâce à des analyses concrètes et des solutions basées sur les données. Fort de plus de dix ans d’expérience dans la gestion de villas de luxe à Bali et à Saint-Barthélemy, il est un conférencier recherché et un créateur de contenu prolifique, capable de rendre simples des sujets complexes pour un public international.
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