New York a interdit les locations de moins de 30 jours, ou presque. Il semble que les particuliers ne peuvent louer qu’une chambre privée dans leur maison à un maximum de 2 personnes. De plus, les hôtes doivent être présents. Les pires craintes des hôtes de locations à court terme à New York sont devenues une réalité brutale. Depuis le 5 septembre 2023, l’application de la Local Law 18 par la ville a plongé leurs moyens de subsistance dans une spirale d’incertitude. Cette loi, désormais fermement en vigueur, promet de remodeler la nature même des locations à court terme dans la ville qui ne dort jamais en imposant des règles strictes qui réduiront drastiquement le nombre d’hôtes.

La Loi d’enregistrement des locations à court terme, plus connue sous le nom de Local Law 18, a été adoptée en janvier 2022, et ses règles finales publiées en février. L’application de la loi avait été repoussée en raison de contestations juridiques d’Airbnb et d’autres acteurs. La Local Law 18 clarifie les lois et codes existants qui régissent les locations à court terme dans la ville.

Les principales dispositions de la Local Law 18

La Local Law 18 comporte plusieurs règles essentielles qui vont bouleverser le secteur des locations à court terme :

1. Limite sur le nombre de voyageurs : Selon cette loi, pas plus de deux voyageurs payants ne peuvent séjourner dans une location à court terme à la fois, quelle que soit la taille du logement ou le nombre de chambres. Cette restriction élimine la possibilité d’accueillir des groupes plus importants.

2. Présence de l’hôte requise : Les hôtes doivent être physiquement présents pendant la location de leur propriété. Cette exigence transforme la location à court terme en expérience de vie partagée, semblable à une colocation.

3. Portes intérieures non verrouillées : Les hôtes et les visiteurs sont tenus de laisser les portes intérieures du logement déverrouillées, permettant aux occupants d’avoir accès à l’ensemble du logement. Cette règle supprime ainsi toute notion d’intimité dans les locations à court terme.

Les hôtes qui ne respectent pas la loi s’exposent à des amendes allant de 100 à 1 000 USD pour une première infraction. Cependant, en cas de récidive, l’amende peut atteindre jusqu’à 5 000 USD. 

De plus, les plateformes facilitant des locations illégales peuvent être sanctionnées à hauteur de 1 500 USD. 

Les voyageurs ne sont pas sanctionnés pour avoir séjourné dans un logement illégal. 

Mise en conformité avec la Local Law 18 : ce que les hôtes doivent savoir

La Local Law 18 concerne principalement les logements loués pour des séjours de moins de 30 jours. Si vous êtes hôte ou gestionnaire et que vos annonces entrent dans cette catégorie, il est essentiel de comprendre les implications de cette loi et vos obligations.

1. Enregistrement obligatoire : Les hôtes et gestionnaires de biens proposant des locations relevant de la Local Law 18 doivent s’enregistrer auprès de l’Office of Special Enforcement (OSE) via le Portail d’enregistrement des locations à court terme à New York. Cet enregistrement coûte 145 USD. Avant de déposer leur demande, les hôtes doivent également vérifier sur ce portail si leur immeuble figure sur la liste des bâtiments interdits.

2. Affichage du numéro d’enregistrement : Une fois l’enregistrement validé, l’OSE délivrera un numéro d’enregistrement unique. Il est crucial pour les hôtes d’afficher ce numéro de façon visible sur leurs annonces en ligne sur les plateformes telles qu’Airbnb, Booking.com et Vrbo. Ce numéro atteste du respect de la loi et rassure les voyageurs sur la légalité du logement proposé.

Airbnb a pris des mesures pour se conformer à la Local Law 18, et les annonces sans numéro d’enregistrement ne pourront plus accepter de nouvelles réservations après l’entrée en vigueur de la loi. Airbnb honorera les réservations effectuées avant le 5 septembre pour des séjours jusqu’au 1er décembre et remboursera les frais de service. Après le 1er décembre, les réservations dans des logements non certifiés seront annulées et remboursées.

Une mise en place lente : les hôtes confrontés à des retards d’enregistrement

L’introduction de l’enregistrement obligatoire pour les locations à court terme ne s’est pas faite sans difficulté. Depuis son lancement en mars, l’Office of Special Enforcement (OSE) a reçu 3 250 demandes. Cependant, le processus d’approbation est lent, avec seulement 257 certificats délivrés, 72 refus et 479 dossiers renvoyés pour modifications ou informations complémentaires.

Ce retard crée un climat d’incertitude chez les hôtes. Sur les forums de la communauté Airbnb, des hôtes racontent avoir soumis leur demande depuis des mois sans aucune nouvelle. Ce manque de communication les laisse dans le doute quant à leur légalité à poursuivre leur activité.

Pour compliquer les choses, il existe l’hypothèse — non confirmée — que les hôtes peuvent continuer à opérer tant que leur enregistrement est « en attente ». Cela complique davantage la mise en oeuvre de la Local Law 18.

Airbnb vs. Booking.com : l’impact n’est pas le même

Le paysage locatif à court terme à New York a été fortement marqué par le cadre réglementaire de la ville, motivé principalement par des préoccupations sur la sécurité des voyageurs et la prolifération des locations illégales. La ville justifie ces exigences d’enregistrement en soulignant les dangers potentiels des locations à court terme illégales, comme l’absence de systèmes de sécurité incendie adaptés ou de sorties de secours suffisantes.

Des procès, comme celui intenté par la ville contre le gestionnaire MetroButler pour avoir opéré de nombreuses unités illégales en 2021, illustrent ces inquiétudes.

En conséquence, Booking.com a toujours adopté une approche prudente quant au développement de son offre de locations dans la ville, témoignant de sa réticence à s’engager sur un marché juridiquement complexe.

Airbnb, à l’inverse, a adopté une posture plus offensive, cherchant à élargir rapidement son réseau d’hôtes à New York, s’appuyant sur sa large présence sur le marché. Cette stratégie audacieuse laisse cependant Airbnb vulnérable face aux conséquences de la Local Law 18, puisque de nombreux logements autrefois proposés sur la plateforme pourraient désormais être considérés comme non autorisés.

Cependant, comme nous l’avions expliqué en juin dernier dans notre article sur la façon dont Airbnb s’adapte aux interdictions de location à court terme, l’entreprise use de solutions créatives pour continuer à répondre à la demande. Par exemple, si les locations à court terme sont interdites dans une ville, Airbnb peut :

• Proposer son offre Airbnb Rooms, où les voyageurs logent dans une chambre privée.
• Activer la fonction Recherche Flexible pour aider les voyageurs à séjourner dans des villes voisines plus favorables aux locations à court terme.
• Continuer à proposer des locations à court terme exploitées par des opérateurs professionnels détenant une licence hôtelière, par exemple.

Conséquences pour le marché de la location à court terme à New York et au-delà

New York est une destination très prisée avec des millions de visiteurs chaque année. Ces nouvelles règles pourraient entraîner un changement dans les préférences d’hébergement, avec des voyageurs se tournant davantage vers les hôtels en raison des limites imposées par la Local Law 18. Ces règles strictes dissuaderont les voyageurs désirant louer des appartements pour leur intimité et leur indépendance, lesquels deviendront de plus en plus rares avec ces restrictions.

Les taux d’occupation des hôtels sont historiquement élevés à New York et les chambres y sont très demandées. Même si les offres d’Airbnb pouvaient sembler nombreuses, elles ne peuvent rivaliser avec l’ensemble du parc hôtelier de la ville. Cela risque d’entraîner une hausse des prix et une baisse du choix pour les voyageurs.

Avec l’application de la Local Law 18, l’offre de locations à court terme devrait s’effondrer. Airbnb, qui représente une grande partie du marché new-yorkais, fait désormais face à un énorme défi à cause de cette nouvelle réglementation. 

Cette baisse anticipée de l’offre pourrait avoir de lourdes conséquences sur l’écosystème des locations à court terme dans les grandes villes américaines. Un effet domino n’est pas à exclure, le phénomène pourrait s’étendre à d’autres villes importantes du pays.