Airbnb a récemment annoncé d’importantes mises à jour de sa Politique de transparence des frais et hors plateforme, qui entrera en vigueur le 10 mai 2025. Cela suscite le débat dans toute l’industrie de la location de courte durée. Les réactions immédiates ? Inquiétude, confusion — surtout de la part des hôtes utilisant des outils tiers ou des logiciels de conciergerie.
Mais chez Rental Scale-Up, nous estimons qu’il ne s’agit pas d’une interdiction générale de la technologie ou de la communication avec les voyageurs. Il s’agit plutôt d’un tournant vers :
- Une plus grande transparence des frais au moment du paiement
- Un contrôle accru des données et de la vie privée des voyageurs
- Un pas vers les services intégrés Airbnb, peut-être en vue du supposé Host Marketplace
La politique hors plateforme d’Airbnb existe depuis un moment, mais elle évolue. Nous allons la décortiquer pour les hôtes professionnels connectés à un logiciel — la majorité des gestionnaires de locations saisonnières utilisant un PMS, un channel manager ou les outils API d’Airbnb — en citant les propres termes d’Airbnb dès que possible pour écarter toute confusion et ambiguïté.
🔎 À qui s’adresse cette politique : hôtes professionnels et connectés à un logiciel
Cet article concerne les hôtes Airbnb qui sont gestionnaires de locations saisonnières, c’est-à-dire très probablement :
- Utilisent les outils professionnels d’hébergement d’Airbnb et/ou
- Sont connectés via un logiciel, c’est-à-dire utilisent :
- Un PMS
- Un channel manager
- Ou un logiciel tiers intégré via l’API d’Airbnb
Ces hôtes :
✅ Peuvent ajouter plus de types de frais
✅ Dans certains cas, peuvent en collecter certains hors plateforme
🚫 Mais doivent désormais déclarer ces frais de manière plus rigoureuse et se conformer aux nouvelles règles concernant l’accès invité, la communication et les paiements
🧾 Le vrai objectif d’Airbnb : transparence tarifaire et respect de la vie privée
Selon Airbnb :
« Omettre de mentionner des frais obligatoires dans les champs tarifaires fournis par Airbnb ou faire en sorte que le prix total au moment du paiement soit inexact » est désormais interdit.
Cela signifie :
- Les frais obligatoires (ex : frais de séjour, invité supplémentaire, ménage, gestion, animaux) doivent apparaître dans les champs de frais désignés par Airbnb, si de tels champs existent.
- S’ils n’existent pas, Airbnb précise :
« Tous les frais obligatoires doivent être mentionnés dans le champ de frais approprié ou dans le tarif à la nuitée s’il n’existe pas de champ prévu. »
💡 Traduction : Si Airbnb n’offre pas de champ pour votre frais, vous devez l’intégrer dans le tarif à la nuitée — vous ne pouvez pas simplement en informer les voyageurs après coup ou le collecter hors plateforme.
Cela va aussi dans le sens de la refonte plus large de la tarification Airbnb :
« Tous les autres frais sont inclus dans le tarif à la nuitée pour les voyageurs lors de la réservation. »
💳 Quels frais pouvez-vous collecter hors Airbnb ?
Bien qu’Airbnb interdise la plupart du temps les paiements hors plateforme, elle fait des exceptions claires.
D’après la politique sur les frais d’Airbnb :
« Les hôtes ne sont pas autorisés à percevoir des frais liés à des réservations Airbnb en dehors de notre plateforme, à moins d’y être expressément autorisés par nos soins. »
Cependant :
« Dans certains cas limités, Airbnb peut permettre à certains hôtes connectés par logiciel de percevoir certains frais obligatoires à l’aide d’un mode de paiement hors Airbnb — à condition qu’ils soient inclus dans le détail des prix du logement lors du paiement. »
Exemples :
- Frais de séjour (ex : services comme piscine, salle de sport ou Wi-Fi)
- Frais d’utilité
- Frais de copropriété / communauté
Également :
« Les hôtels peuvent percevoir hors plateforme Airbnb des frais optionnels dans le cadre de pratiques commerciales normales (ex : parking). »
Et :
« Dans les régions où Airbnb ne collecte pas les taxes ou si les hôtes sont légalement tenus de les percevoir directement auprès des voyageurs, les hôtes peuvent collecter les taxes déclarées hors Airbnb. »
✅ Point clé : Si vous êtes un hôte professionnel connecté à un logiciel, Airbnb peut vous autoriser à collecter certains frais hors plateforme, si :
- Ils figurent dans le détail des frais de votre annonce
- Ils correspondent à la liste d’exceptions autorisées par Airbnb
Si le frais ne rentre pas dans ces catégories et qu’il n’existe aucun champ de frais Airbnb, vous devez l’intégrer dans le tarif à la nuitée.
🔒 Dépôt de garantie : très limité (et généralement interdit)
Selon Airbnb :
« La plupart des hôtes ne sont pas autorisés à exiger un dépôt de garantie. »
Pour les exceptions :
« Pour le petit nombre d’annonces où la perception d’un dépôt de garantie hors plateforme Airbnb est autorisée, les hôtes doivent le déclarer dans le champ de frais approprié. »
Les hôtels sont un cas à part :
« Les hôtels peuvent également demander une carte de crédit ou un dépôt en espèces à l’arrivée pour couvrir les frais accessoires… [mais] cela doit être indiqué dans la description de l’annonce. »
📱 Applications tierces et accès invité : Ce qu’Airbnb interdit ou autorise
Airbnb interdit strictement :
« Demander aux voyageurs de créer un compte ou de s’inscrire sur un autre site que Airbnb.com pour pouvoir accéder à une annonce »
« Demander aux voyageurs d’installer une application tierce pour accéder à un logement »
Mais autorise :
« Les applis d’entrée sans clé et les applis qui facilitent l’expérience du voyageur pendant le séjour (ex : Sonos, Nest, applis de conciergerie) tant qu’elles sont optionnelles »
Et :
« Une inscription supplémentaire ou l’installation d’applis complémentaires est autorisée si c’est exigé par la loi ou la conformité… [et] doit être précisé dans la description de l’annonce. »
✅ Interprétation : Les applis qui améliorent le séjour (comme les guides ou commandes domotiques) sont acceptées tant que :
- Elles ne sont pas nécessaires à l’accès
- Elles ne bloquent pas l’entrée derrière une création de compte
- Elles sont correctement déclarées si demandées légalement
📧 Informations de contact et collecte d’e-mails invités : à surveiller
Airbnb est clair :
« Demander le mail des voyageurs… via la messagerie Airbnb ou l’alias mail après une réservation » est interdit.
Aussi :
« Vendre, partager ou utiliser des coordonnées de voyageurs pour des communications marketing ou inscrire des voyageurs à une liste de contacts » n’est pas autorisé.
✅ Mais il existe des exceptions :
« Vous pouvez demander des informations complémentaires de contact/identité si la loi ou la réglementation locale l’exige… [et] les hôtes doivent préciser dans la description de l’annonce quelles informations sont demandées et pourquoi. »
« Vous pouvez utiliser un autre moyen de communiquer avec le voyageur si c’est le voyageur qui en fait la demande après la réservation. »
💬 C’est pourquoi StayFi, qui recueille les e-mails des voyageurs via une connexion Wi-Fi opt-in après l’enregistrement, reste probablement acceptable. Le CEO Arthur Colker l’exprime bien :
« StayFi collecte les mails des voyageurs pendant le séjour et permet du marketing direct futur — et non la migration de réservations Airbnb existantes. »
🤔 Et les ventes additionnelles (upsells) ?
Ce point reste source de confusion.
Airbnb précise :
« Demander, envoyer ou recevoir des paiements en dehors d’Airbnb est interdit. Ceci inclut le coût de la réservation et les frais liés à la réservation (ex : option pour chauffer la piscine). »
Donc :
✅ Chauffage de piscine ou parking = doivent être payés via Airbnb, probablement par le Centre de Résolution
🚫 Mais Airbnb ne mentionne pas :
- Remplissage du réfrigérateur
- Arrivée anticipée payante non comptée comme nuit
- Baby-sitting
- Location de matériel
Nous pensons que ces prestations sortent du champ d’application de la politique d’Airbnb. Toutefois, Airbnb doit clarifier si les ventes additionnelles expérientielles (non liées au coût de la réservation) peuvent être facturées hors plateforme.
🧠 Analyse stratégique : que cache cette évolution ?
Ce n’est pas seulement un durcissement de la politique, c’est un alignement de la plateforme. Comme déjà anticipé dans nos prévisions 2024, Airbnb prépare le terrain pour un futur Host Marketplace qui proposera des services tiers comme :
- Gestion de tâches
- Automatisation domotique
- Gestion des revenus
- Intégrations conciergerie
Pour que ce modèle fonctionne, Airbnb a besoin :
- D’une tarification cohérente entre les annonces
- De réduire la confusion sur l’accès invité
- De frontières claires sur la gestion de la vie privée
Thibault Masson est un expert reconnu en gestion des revenus et en stratégies de tarification dynamique dans le secteur de la location saisonnière. En tant que responsable du marketing produit chez PriceLabs et fondateur de Rental Scale-Up, Thibault aide les hôtes et les gestionnaires immobiliers grâce à des analyses concrètes et des solutions basées sur les données. Fort de plus de dix ans d’expérience dans la gestion de villas de luxe à Bali et à Saint-Barthélemy, il est un conférencier recherché et un créateur de contenu prolifique, capable de rendre simples des sujets complexes pour un public international.
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