Le réseau de co-hôtes d’Airbnb : menace ou opportunité pour les gestionnaires de biens ?

Avec le lancement du réseau de co-hôtes d’Airbnb, les gestionnaires de locations saisonnières se demandent s’il s’agit d’une menace potentielle pour leur activité ou d’une nouvelle opportunité de croissance. Le réseau reste relativement petit, avec environ 10 000 co-hôtes dans le monde au lancement, mais Airbnb met fortement en avant ces co-hôtes comme une option haut de gamme pour les propriétaires. La note moyenne des co-hôtes est mise en avant à 4,86 étoiles — supérieure à la moyenne de 4,62 pour les grandes sociétés de gestion immobilière. Cette mise en avant de la qualité de service soulève une question essentielle : si les co-hôtes sont aussi bien notés, pourquoi un propriétaire choisirait-il un gestionnaire plutôt qu’un co-hôte ?

Cependant, après une analyse plus approfondie, le réseau de co-hôtes peut en réalité représenter une opportunité de croissance pour les gestionnaires de biens qui sont prêts à s’adapter. Certains co-hôtes figurant sur la liste d’Airbnb gèrent jusqu’à 130 annonces, ce qui suggère qu’il ne s’agit pas uniquement de petits hôtes locaux — ce sont probablement des structures professionnelles. En se positionnant comme co-hôtes, les gestionnaires de biens pourraient éviter certaines restrictions, conserver les annonces sous le nom des propriétaires individuels, et même se développer dans des zones réglementées. Alors, explorons si le réseau de co-hôtes d’Airbnb représente réellement une menace ou un nouveau canal de croissance pour les gestionnaires de biens avisés.

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1. À quoi ressemble le réseau de co-hôtes ?

Définition du réseau de co-hôtes

Le réseau de co-hôtes est un système conçu par Airbnb pour mettre en relation les propriétaires avec des co-hôtes expérimentés qui peuvent aider à gérer, voire à exploiter entièrement, leurs annonces. Cette co-gestion inclut des tâches telles que la communication avec les voyageurs, la gestion des réservations, le ménage et la maintenance. En somme, il s’agit d’une solution de gestion flexible et personnalisable.

Où est-il disponible ?

Actuellement, le réseau de co-hôtes compte plus de 10 000 co-hôtes répartis dans 10 pays, tels que les États-Unis, le Canada, la France et l’Australie. Airbnb prévoit d’élargir encore ce réseau en 2025, renforçant ainsi sa présence à l’échelle mondiale.

Étendue des services

Les co-hôtes proposent un large éventail de services, allant de la gestion des réservations, des arrivées, des demandes des voyageurs à la création des annonces, l’ajustement des tarifs et la gestion de la maintenance. Les propriétaires peuvent choisir le niveau d’accompagnement souhaité, ce qui rend ce service adaptable aux différentes attentes de gestion.

Qui sont les co-hôtes ?

Là où cela devient intéressant : alors qu’Airbnb présente le réseau de co-hôtes comme un moyen de trouver un accompagnement local et personnalisé, de nombreux co-hôtes ne sont pas du tout de petits hôtes indépendants. Ce sont des gestionnaires immobiliers professionnels qui gèrent des dizaines, voire des centaines d’annonces. Ainsi, l’approche « co-hôte local » d’Airbnb englobe de plus grosses structures déguisées en co-hôtes de quartier sympathiques.

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2. Pourquoi Airbnb a-t-il créé le réseau de co-hôtes ?

Répondre à la demande des hôtes

Airbnb a créé ce réseau en partie pour répondre aux besoins des hôtes. Selon Airbnb, 40 % des hôtes interrogés déclarent qu’ils mettraient leur logement en location plus souvent s’ils bénéficiaient d’une aide. Le réseau de co-hôtes vise à fournir ce soutien, simplifiant la gestion des annonces pour les propriétaires et attirant ainsi davantage de personnes vers la plateforme.

Augmenter l’offre de logements

Développer l’offre de logements disponibles est un élément clé de la stratégie d’Airbnb. En 2023 et 2024, Airbnb s’est concentré sur « rendre l’hébergement grand public », encourageant davantage de personnes à proposer leur logement et en augmentant la disponibilité. En rendant l’accès aux co-hôtes facile, Airbnb espère attirer plus de nouvelles annonces et améliorer la disponibilité pour les voyageurs.

Créer une plateforme pour les entrepreneurs

Airbnb s’inscrit aussi dans une stratégie de plateforme plus large. À l’image d’Amazon ou d’Etsy, Airbnb souhaite favoriser l’entrepreneuriat — non seulement chez les propriétaires, mais aussi chez les gestionnaires de biens qui développent leur activité autour d’Airbnb. En facilitant la mise en relation entre co-hôtes et propriétaires, Airbnb renforce son écosystème et garde potentiellement ces annonces en exclusivité sur sa plateforme.

Conserver l’image “d’hôte local”

Les logements co-gérés gardent généralement le nom du propriétaire comme opérateur officiel, même si un professionnel en assure la gestion quotidienne. Cela permet à Airbnb de préserver son image « d’hôte local », en mettant en avant des annonces comme gérées individuellement, malgré la participation de grandes sociétés de gestion. C’est une manière habile de répondre à la demande tout en maintenant l’apparence d’une hospitalité locale et de quartier.

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3. Est-ce vraiment nouveau ?

Le réseau de co-hôtes est à la fois une nouveauté et une continuation. Airbnb teste la co-hébergement depuis 2018, initialement avec la société française de gestion Luckey Homes. Ce concept existe déjà en France depuis au moins trois ans, mais ce qui change aujourd’hui, c’est le nom « réseau de co-hôtes » et une interface améliorée, plus accessible et plus visible pour les hôtes.

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4. Comment devenir co-hôte : critères d’éligibilité

Airbnb a mis en place des critères pour garantir que seuls les hôtes de qualité puissent rejoindre le réseau de co-hôtes. Pour être éligible, un co-hôte doit :

• Avoir une note voyageurs d’au moins 4,8 étoiles,
• Avoir hébergé au minimum 10 séjours ou 100+ nuits au cours de l’année écoulée,
• Maintenir un taux d’annulation inférieur à 3 %, et
• Compléter la vérification d’identité.

Ces exigences permettent de s’assurer que les co-hôtes recommandés par Airbnb sont fiables et expérimentés, ce qui est une bonne nouvelle pour les gestionnaires de biens qui remplissent déjà ces critères et souhaitent rejoindre le réseau pour élargir leur portefeuille de clients.

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5. Menace ou opportunité pour les gestionnaires de biens ?

Alors, le réseau de co-hôtes d’Airbnb est-il une menace ou une opportunité pour les gestionnaires de biens ?

Les menaces potentielles

Côté risques, le réseau pourrait accroître la concurrence, en encourageant les petits opérateurs à proposer des services à moindre coût. Cela pourrait entraîner une réduction des marges dans le secteur. En outre, s’appuyer fortement sur la plateforme d’Airbnb pourrait rendre les gestionnaires de biens plus dépendants, diminuant leur contrôle sur leur propre activité.

Les opportunités potentielles

Cela dit, le réseau de co-hôtes peut aussi représenter un nouvel axe de croissance. Pour les gestionnaires qui bénéficient de bons avis et d’un portefeuille de qualité, l’adhésion au réseau peut ouvrir un nouveau canal de prospects. En répondant aux exigences d’Airbnb, ils peuvent attirer des clients à la recherche de co-hôtes fiables et réputés.

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Conclusion

En résumé, Airbnb exploite le réseau de co-hôtes pour renforcer ses atouts de plusieurs façons :

1. Favoriser la croissance sur sa plateforme : Airbnb mise sur l’esprit entrepreneurial des propriétaires et gestionnaires, en leur offrant des outils pour développer leur activité au sein de son écosystème — ce qui profite à Airbnb in fine.
2. Maintenir l’image “d’hôte local” : Alors qu’Airbnb met en avant une communauté « d’hôtes locaux », une grande partie de ces annonces sont en réalité gérées par des professionnels simplement rebaptisés co-hôtes. Cela permet à Airbnb de préserver l’aspect chaleureux de l’hospitalité locale tout en s’appuyant sur la rigueur des gestionnaires de biens.

En définitive, le réseau de co-hôtes d’Airbnb ne doit pas forcément être considéré comme une menace pour les gestionnaires de biens. En s’adaptant à l’environnement d’Airbnb, en répondant aux critères d’éligibilité et en se présentant comme co-hôtes, les gestionnaires peuvent capter de nouveaux clients tout en restant compétitifs. Pour ceux qui sont prêts à jouer le jeu, le réseau de co-hôtes pourrait bien devenir un canal de croissance stimulant.