L’effondrement d’Airbnb est-il réel ? – Un regard approfondi

Récemment, l’influenceur immobilier Nick Gerli a publié une analyse approfondie suggérant un avenir sombre pour les hôtes Airbnb. Les observations de Gerli ont suscité la controverse, mais ses préoccupations, associées à la réponse d’Airbnb, mettent en lumière des questions cruciales qui nécessitent un examen indépendant.

#Airbnbust, retour ? Le phénomène Airbnbust décrit une situation où l’augmentation de l’offre de logements sur Airbnb entraîne une baisse des réservations par annonce pour les hôtes existants. De nombreux hôtes et gestionnaires de biens ont constaté un ralentissement de leur activité comparé à 2021 et 2022.

Cependant, d’autres segments du secteur semblent contredire cette vision. Par exemple, Airbnb a rejeté la réalité de l’#Airbnbust, mais leur réponse s’est opportunément concentrée sur l’augmentation de leurs revenus globaux, évitant tout débat sur une éventuelle baisse des revenus par annonce.

Cet article présente deux outils pour faciliter cet examen et souligne l’importance de l’analyse continue des données pour comprendre ce marché complexe.

« L’effondrement d’Airbnb est réel » – L’avis pessimiste de Gerli sur le marché de la location courte durée

Nick Gerli, influenceur en immobilier et logement, a exprimé de vives inquiétudes sur l’avenir du marché de la location de courte durée (STR), affirmant que « L’effondrement d’Airbnb est réel ». Voici son article détaillé sur Re:Venture, où il utilise les données de AllTheRooms et Realtor.com. 

Beaucoup ont critiqué Gerli sur la base de l’affirmation audacieuse qu’il a faite et des données (potentiellement) erronées qu’il a utilisées. Cependant, peu de personnes sont allées examiner son raisonnement. Voici donc les points principaux de l’article de blog de Gerli :

• Sursaturation : Gerli met en avant la forte augmentation des annonces sur Airbnb ces dernières années, notamment dans certaines villes comme Phoenix. Selon lui, cette explosion des biens STR a mené à un marché saturé.
• Baisse des revenus : En s’appuyant sur les données de AllTheRooms, Gerli signale d’inquiétantes chutes de revenus pour les hôtes Airbnb dans certains marchés, avec certaines zones enregistrant une baisse de près de 50%. Cette preuve soutient sa thèse d’un possible effondrement du marché.
• Impact sur le marché du logement : Gerli met en avant l’effet de cette tendance sur la disponibilité des logements. Selon lui, la conversion massive de biens en STR a « privé » le marché immobilier d’une partie de l’offre destinée aux acheteurs traditionnels.
• Potentiel de futures baisses : Face à la chute apparente des revenus, Gerli prédit que les hôtes Airbnb qui peinent à dégager des profits pourraient commencer à vendre leurs biens. Cet afflux potentiel de biens remis en vente pourrait provoquer de nouvelles baisses, notamment dans les villes où les revenus Airbnb ont le plus chuté et où l’offre Airbnb reste élevée par rapport aux logements à vendre.

Gerli cite AllTheRooms comme source de données, mais nombreux sont ceux, des analystes AirDNA aux utilisateurs de LinkedIn, à questionner l’ampleur de la baisse annoncée.

Cependant, Gerli reconnaît également qu’il existe des écarts dans les données et recherche des informations plus précises de la part d’Airbnb. Malgré ces incohérences, Gerli maintient une vision pessimiste de l’avenir du marché STR.

Comment Airbnb a répondu à Gerli

La réponse officielle d’Airbnb aux affirmations de Nick Gerli fut : « Les données n’étaient ‘pas cohérentes avec les leurs’ et ajoutent que ‘plus de voyageurs que jamais utilisent Airbnb’. »

En y regardant de plus près, cette réponse semble éluder les deux principaux sujets soulevés par Gerli :

• Airbnb se concentre sur ses revenus globaux et sur le nombre croissant d’utilisateurs de la plateforme, ce qui ne garantit pas forcément des revenus ou réservations plus élevés pour chaque hôte. L’entreprise n’aborde pas la préoccupation selon laquelle, même avec plus de voyageurs, les hôtes pourraient percevoir moins de revenus à cause de la saturation du marché.
• Le second point concerne la forte augmentation des annonces Airbnb, surtout dans certains marchés. Gerli souligne que cette hausse de l’offre risque de générer une saturation du marché, faisant chuter prix et revenus pour les hôtes. Là encore, Airbnb n’apporte aucune réponse, préférant insister sur sa propre croissance en nombre de visiteurs.

En éludant ces questions, la réponse d’Airbnb ne répond pas à la déconnexion potentielle entre sa réussite et la santé financière de ses hôtes.

Vérifier les données du marché avec les Market Dashboards de PriceLabs et le nouvel outil gratuit STR Index

Alors, qui a raison, qui a tort ici ? Je vous propose d’utiliser deux ressources, l’une gratuite et l’autre payante. Ainsi, vous aurez la possibilité de collecter vous-même des données et de vous forger votre propre opinion (et d’examiner également votre marché local).

Une première manière d’évaluer la performance de votre pays, région ou État consiste à utiliser le nouvel outil gratuit de PriceLabs, appelé STR Index. Cet outil fournit gratuitement des indicateurs tels que le taux d’occupation, le tarif journalier moyen (ADR) et le revenu par chambre disponible (RevPAR) sur l’année écoulée, ainsi que des prévisions pour l’année à venir. Vous pouvez accéder à ces données simplement en cliquant sur l’emplacement souhaité sur la carte du monde.

Par exemple, en analysant les prévisions de l’été 2023 avec STR Index, on constate que le RevPAR au Texas semble être inférieur à 2022. Pendant ce temps, le Tennessee paraît stable. 

Seconde option, s’abonner à un service payant comme PriceLabs’ Market Dashboard, qui offre des données historiques et des analyses de tendance. Grâce à ce tableau de bord, on observe qu’ Austin, Texas a connu une forte augmentation de l’offre entre 2022 et 2023. 

Données pour Austin, Texas (PriceLabs)

Bien que les tarifs journaliers moyens (ADR) soient restés globalement stables, le taux d’occupation, lui, a diminué. 

En conséquence, le revenu moyen par annonce a effectivement connu une baisse d’environ 21 % en mai.

Certains marchés comme Austin semblent donc effectivement en baisse. Il ne s’agit pas de -46% comme évoqué par Gerli, mais ce n’est pas une « légère correction » non plus, comme certains le disent.

Alors, l’effondrement d’Airbnb est-il réel ? Eh bien, pas pour Airbnb, pour l’instant. Les revenus globaux de l’entreprise ne baissent pas. Pourtant, sur certains marchés, la forte hausse de l’offre, couplée à une demande plus modérée, se fait bien ressentir pour les gestionnaires et propriétaires.

Comme toujours, ce qui compte, c’est :
– comment votre propre marché se comporte-t-il ? (regardez les données)
– comment vos biens performent-ils par rapport au marché (là encore, examinez les données)

Conclusion

Je propose qu’au lieu d’accuser certains blogueurs de malhonnêteté sur la base d’un simple tweet, il serait plus constructif de se référer à leur étude complète (consultable sur le blog Re:venture). Plutôt que de critiquer, il est plus productif d’utiliser des outils comme AirDNA ou PriceLabs pour comprendre les tendances actuelles. Par ailleurs, les individus devraient être encouragés à analyser le marché et utiliser les données, même s’ils font parfois des erreurs. Après tout, l’analyse de données est un processus complexe, et l’erreur fait partie de l’apprentissage.