Les fenêtres de réservation se resserrent, mais les réservations anticipées restent le moteur des revenus

Lors de la conférence VRWS de cette année à Porto, Sally Henry de Key Data a révélé une tendance surprenante : alors que les locations de courte durée connaissent une hausse des réservations de dernière minute (moins de 14 jours avant l’arrivée), la majorité du chiffre d’affaires provient néanmoins des réservations effectuées longtemps à l’avance — entre 60 et 179 jours. Cet écart entre le moment où les réservations sont faites et la source réelle des revenus offre une opportunité unique aux gestionnaires de biens immobiliers d’adapter leurs stratégies de tarification et de réservation, afin de remplir à la fois les créneaux de dernière minute et de garantir des revenus élevés via les réservations anticipées.

Créer le contexte : Key Data et la VRWS 2024

Ces observations ont été présentées lors du Vacation Rental World Summit (VRWS) en septembre 2024 par Sally Henry de Key Data, un acteur de référence dans l’analyse des locations saisonnières. Key Data collecte ses informations via des intégrations directes avec les systèmes de gestion de biens, recueillant des données de réservation en temps réel à travers des millions d’appels API quotidiens vers des plateformes comme Airbnb et Vrbo. Cela signifie que ces insights proviennent directement des systèmes des gestionnaires de propriété, offrant une vision du marché très précise. Cependant, cette data étant principalement issue d’annonces de locations saisonnières « traditionnelles » et non de locations urbaines, les tendances peuvent révéler une orientation prononcée vers les destinations de vacances classiques.

Taux d’occupation et revenus : panorama mondial

Le rapport de Key Data a indiqué que si l’occupation payante mondiale a affiché des résultats positifs en 2023 par rapport à l’année pré-pandémique 2019, certains marchés font désormais face à un ralentissement, notamment en Amérique du Nord et en Océanie où de légères baisses sont observées dans les prévisions pour 2024.

Cette diapositive illustre le tarif journalier moyen (ADR) par continent.

Conseil concret pour les gestionnaires :
Si vous gérez des biens en Amérique du Nord, il se peut que vous constatiez déjà cette tendance. C’est le moment de réévaluer vos canaux et stratégies marketing pour accroître la visibilité sur des marchés moins saturés ou optimiser vos biens en basse saison afin de stimuler l’occupation.

Fenêtres de réservation : stratégies court et long terme

Le point de données le plus marquant concerne les fenêtres de réservation. Alors qu’une part importante des réservations se fait dans les 14 jours précédant le séjour, la majorité du chiffre d’affaires est générée par des réservations effectuées entre 60 et 179 jours avant l’arrivée. L’Europe enregistre une concentration plus élevée de réservations de dernière minute, mais dans les deux régions, États-Unis et Europe, les réservations anticipées restent essentielles pour la stabilité des revenus.

Cette diapositive illustre la part des réservations 2024 selon la fenêtre de réservation.

Conseil concret pour les gestionnaires :
Adaptez vos stratégies tarifaires pour tirer parti à la fois des réservations de dernière minute et des réservations anticipées. Pour les réservations tardives, la tarification dynamique peut vous aider à maximiser l’occupation, tandis que proposer des offres « early-bird » peut encourager les voyageurs à réserver bien à l’avance et ainsi sécuriser les revenus.

Sources de réservation : montée en puissance de Booking.com et recul d’Airbnb

Booking.com continue d’intensifier sa présence en Europe, dépassant Airbnb qui, à l’inverse, progresse sur le marché nord-américain. Les deux plateformes restent néanmoins essentielles selon les marchés, et comprendre ces évolutions est crucial pour optimiser votre mix de distribution.

Cette diapositive montre l’évolution de la part de réservations 2024 par durée du séjour.

Conseil concret pour les gestionnaires :
Si votre portefeuille comprend des biens en Europe, le moment est peut-être venu de réajuster votre stratégie de distribution au profit de Booking.com. Pensez à optimiser vos annonces pour cette plateforme tout en profitant encore de la portée d’Airbnb aux États-Unis. Dans les deux cas, ne négligez pas les réservations directes — tenez compte de la structure de commissionnement de chaque canal pour préserver votre rentabilité.

Durée de séjour et comportement des voyageurs : les séjours courts gagnent du terrain

La durée moyenne des séjours diminue de façon générale. En Europe comme aux États-Unis, le volume de réservations pour des séjours de 3 à 5 nuits augmente régulièrement, alors que les séjours plus longs (6 à 8 nuits) enregistrent une baisse persistante. Ce changement illustre une évolution des comportements, les voyageurs privilégiant les séjours plus courts et plus fréquents.

Cette diapositive illustre la répartition pour 2024 des réservations selon la durée du séjour.

Conseil concret pour les gestionnaires :
Pour profiter de cette tendance, réévaluez vos conditions de séjour minimum et ajustez-les selon la demande. Offrir de la flexibilité, comme la possibilité de réserver de courts séjours le week-end, peut renforcer l’attrait de vos biens et s’aligner sur l’évolution des comportements de voyage.

Tendances sur la taille des biens : la popularité des petits logements

En Europe, 76 % des réservations en 2024 concernaient des logements d’une ou deux chambres, tandis qu’aux États-Unis la demande s’oriente davantage vers des biens de 2 à 3 chambres. Cela traduit une tendance continue pour des logements plus petits et abordables, en particulier face à la hausse des prix pour les voyageurs.

Cette diapositive illustre la répartition pour 2024 des réservations selon le nombre de chambres.

Conseil concret pour les gestionnaires :
Si vous louez des biens de grande taille, envisagez de les diviser en unités plus petites là où c’est possible ou de les positionner pour les groupes. Par ailleurs, ajuster votre communication en ciblant les couples ou petits groupes peut aider à capter cette part de clientèle en croissance.

Croissance et renouvellement du parc : naviguer dans un marché concurrentiel

Les données mettent également en avant la croissance du parc de biens, avec une hausse nette en Europe comme aux États-Unis. Cependant, le renouvellement reste un enjeu, avec une augmentation continue de la concurrence chaque année.

Cette diapositive illustre le taux d’évolution du stock de biens.

Conseil concret pour les gestionnaires :
Prenez le temps d’analyser votre marché concurrentiel. Avec l’arrivée de nombreuses nouvelles propriétés, s’assurer que votre bien se démarque par ses avis clients, des prestations exceptionnelles ou une expérience unique sera la clé pour garder une longueur d’avance.

Conclusion : grandes tendances et réalités locales

Les données partagées par Key Data lors du VRWS 2024 apportent un éclairage précieux sur les dynamiques mondiales et régionales du secteur des locations courte durée. Toutefois, si ces tendances générales — fenêtres de réservation, séjours plus courts, évolution des canaux de distribution — sont essentielles à comprendre, elles ne suffisent pas. Pour exploiter pleinement ces éléments, il est indispensable de les croiser avec des données granulaires et locales, adaptées aux particularités de votre marché.

Chaque région, voire chaque type de bien, réagira différemment à ces mouvements d’ensemble. En combinant intelligence locale et tendances globales, vous pourrez affiner vos stratégies, tarifs et opérations afin de répondre précisément à la demande de votre zone, et ainsi rester compétitif et rentable.