Alors que nous disons adieu à 2023 et accueillons 2024, il devient essentiel, pour les hôtes de locations courte durée, de comprendre les dynamiques passées et d’anticiper les tendances futures. « Votre année la plus profitable : bilan 2023 et planification 2024 » était notre récente conférence en ligne gratuite qui cherchait à répondre à ces questions cruciales : Qu’est-ce qui a marqué l’année 2023 ? À quoi ressemblera 2024 ? Et comment les événements majeurs influencent-ils le tout ?

En exploitant les données les plus récentes, nous avons extrait des enseignements essentiels de 2023 et présenté des prévisions exclusives pour 2024 grâce aux données de PriceLabs. Par ailleurs, nous avons eu le privilège d’écouter trois gestionnaires prolifiques de locations courte durée qui ont partagé généreusement leurs stratégies gagnantes de 2023 et leurs plans visionnaires pour 2024. Cet article vise à résumer les points clés de cet événement pour vous fournir des informations concrètes afin de naviguer avec succès dans l’année à venir.

Rencontrez les intervenants : expérience terrain de marchés variés de la location courte durée

Dans un souci d’apporter des retours véritables du terrain à notre public de gestionnaires de locations courte durée (STR), nous avons invité trois gestionnaires professionnels à partager leur expérience lors de notre récente conférence. Chaque intervenant se distingue par son approche unique du métier, s’adressant à des marchés, profils de voyageurs et défis différents.

Daniela Derin : Réussir dans un segment non-luxe au sein d’une destination haut de gamme

Skol Apartments, Marbella

Située à Marbella, l’activité de Daniela vise le segment non-luxe d’une destination considérée comme luxueuse, un contraste saisissant face aux marchés haut de gamme comme Monte-Carlo ou Ibiza. Son atout ? Un taux impressionnant de 65 % de clients récurrents, souvent sur plusieurs générations, prouvant que son offre plus large séduit les voyageurs.

Heather M Brown : Se démarquer dans un marché saturé grâce à des expériences haut de gamme

StayLuxe Properties, Utah
Heather dirige son entreprise à Park City, Utah, un marché saturé avec 70 % de locations saisonnières ou de logements inoccupés. Contrairement à la plupart de ses concurrents, elle relève ce défi en offrant une expérience à forte valeur ajoutée, au-delà du simple hébergement. Son modèle se concentre sur un service exceptionnel, autant pour les voyageurs que pour les propriétaires, avec notamment une offre de conciergerie et une communication personnalisée.

Stacey St. John : Gérer des marchés différents grâce à une approche double

Kozy Getaways, Ohio et Caroline du Sud
Propriétaire dans deux marchés très distincts, Stacey opère selon une double stratégie. À Myrtle Beach, SC, un marché de vacances très saisonnier, elle fait face à une offre abondante. En revanche, Hocking Hills, OH, est une destination régionale attrayante toute l’année. Investisseuse immobilière, son entreprise gère les biens dans le respect des standards qu’elle souhaite pour ses propres locations et adapte chacune pour attirer l’invité idéal selon l’unité.

La diversité de ces trois entreprises souligne la capacité d’adaptation et l’innovation nécessaires pour réussir dans le marché STR. Leurs expériences concrètes offrent de précieuses leçons pour les gestionnaires cherchant à optimiser et développer leur activité.

2023 : L’année d’un secteur en quête de croissance et de stabilité

Fausto Vieira da Silva, Strategic Partnerships Lead chez PriceLabs, a honoré notre conférence de ses précieuses analyses. Puisant dans des années d’expérience en revenue management auprès de grands gestionnaires et grâce aux données PriceLabs, il a brossé un tableau de 2023 pour le secteur de la location courte durée aux États-Unis et en Espagne.

Explosion du nombre d’annonces

Une tendance majeure à noter est l’augmentation significative du nombre d’annonces Airbnb sur les deux dernières années aux États-Unis, avec une hausse de 50 %. Cette explosion de l’offre pourrait expliquer que certains opérateurs observent une baisse du taux d’occupation, bien que le marché reste solide.

L’énigme de l’occupation

Si le taux d’occupation sur le marché américain a légèrement diminué par rapport à 2021, il est important d’en comprendre le contexte. La saisonnalité semble s’être davantage stabilisée après le COVID, mais le taux global reste plus bas qu’en 2021. Selon Fausto, cela ne traduit pas nécessairement un manque de demande, mais résulte d’une offre accrue. Si le nombre de touristes n’augmente que de 10-15 %, tandis que l’offre bondit de 30-50 %, il est logique d’observer une baisse du taux d’occupation moyen.

Taux moyen journalier (ADR) : Vers plus de durabilité ?

Bonne nouvelle côté taux moyen journalier (ADR) : après une hausse spectaculaire, l’ADR s’est stabilisé, à un niveau légèrement supérieur à 2022. Cette stabilité est perçue positivement, car une progression continue de 10-15 % ou 30 % par an n’est pas durable.

Gardez à l’esprit qu’il s’agit de tendances nationales ; chaque marché peut réagir différemment. Cependant, ces analyses offrent un prisme utile pour comprendre les dynamiques globales qui ont marqué 2023 pour la location courte durée. 

Les données cadrent-elles avec l’expérience terrain des gestionnaires STR ?

Les expériences de Daniela, Heather et Stacey mettent en évidence l’importance de la planification stratégique, de la compréhension du marché et de l’adaptabilité pour réussir et développer son activité de location courte durée. 

Parcours de Daniela en 2023 : briser la saisonnalité et augmenter les tarifs

Daniela a enregistré un taux moyen journalier (ADR) exceptionnellement élevé en 2023, supérieur de 10 % à l’année précédente, brisant ainsi le schéma saisonnier. Elle attribue son succès à sa clientèle récurrente et à un positionnement marché efficace. En exploitant des plateformes comme WhatsApp, Instagram et Facebook, elle s’est assurée une visibilité continue auprès de son public cible, ce qui a entraîné davantage de réservations et de revenus.

L’année 2023 de Heather : retour à une saisonnalité « normale » dans un contexte difficile

Pour Heather, 2023 s’est caractérisée par une baisse d’activité aux États-Unis et un retour à une saisonnalité locale « normale ». L’ouverture des frontières internationales et l’instabilité économique américaine ont modifié la perception du voyageur, rendant nécessaire une gestion plus stratégique des indicateurs clés, comme les tarifs, l’occupation ou le RevPAR. Son année a été marquée par un travail efficace d’anticipation, de préparation et une implication forte auprès des propriétaires pour les sensibiliser à l’évolution du marché.

2023 de Stacey : une année de croissance dans un contexte changeant

Stacey a connu une belle croissance, avec un portefeuille en hausse de 61 % et un chiffre d’affaires en progression de 123 % par rapport à 2022. Mais tout n’a pas été simple : elle a remarqué une explosion du nombre de réservations de dernière minute, combinée à une baisse des prix dans les 30 derniers jours. Elle a donc dû mettre en place une stratégie spécifique pour préserver la plage de réservation. De plus, la durée moyenne de séjour a diminué à Myrtle Beach (hors saison, de novembre à février), alors qu’historiquement il s’agissait d’une période appréciée des “snowbirds”, obligeant Stacey à ajuster ses plans pour début 2024.

Quelle tendance pour 2024 ?

Marché US : dans la continuité de 2023 avec des signes d’amélioration 

D’après Fausto, le taux d’occupation aux États-Unis suit, actuellement, une tendance similaire à celle de 2023. Cependant, des signes d’amélioration se dessinent, notamment en mai, juin et juillet, avec des réservations légèrement plus élevées, autour de +1 %. À l’inverse, le taux d’occupation prévu pour janvier 2024 paraît légèrement plus bas qu’à la même période en 2023.

Fausto en conclut que le marché se comporte globalement normalement, certaines périodes affichant des progrès, d’autres des baisses. La tendance globale reste cohérente avec l’an dernier, avec une possible légère hausse à long terme.

À ce jour, environ 5 % du marché potentiel a été vendu par les gestionnaires américains, mais l’occupation finale était proche de 59-60 % l’an dernier. Cela indique qu’il reste encore beaucoup à remplir, mais les tendances précoces sont encourageantes.

Marché espagnol : une perspective positive pour 2024

En Espagne, le taux d’occupation pour juillet 2024 est déjà supérieur à celui de 2023, une excellente nouvelle pour ce marché très saisonnier. La majorité des locations courte durée espagnoles sont situées sur le littoral, et l’on constate que les voyageurs réservent de plus en plus tôt et font confiance à la haute saison à venir.

Fausto souligne l’importance de considérer la micro-donnée pour interpréter ces tendances. Par exemple, la crise énergétique en Europe l’an dernier a provoqué une hausse des réservations dans le sud, comme à Marbella, de la part de Nord-Européens cherchant à fuir les prix élevés de l’énergie chez eux.

Il est encore tôt dans l’année, mais les chiffres laissent augurer une année stable, voire une croissance potentielle en 2024. Fausto insiste cependant sur la nécessité de surveiller la fenêtre de réservation et la durée moyenne des séjours pour affiner ses décisions stratégiques.

2024 : Préparatifs et stratégies des trois gestionnaires STR

En se projetant sur 2024, notre panel de gestionnaires STR a partagé objectifs, stratégies et visions pour l’année à venir. Ils s’accordent sur l’importance de la qualité, de la croissance et de la diversification des sources de revenus.

Chaque gestionnaire adapte son approche à son propre business model et à ses perspectives de croissance. Leurs enseignements sont précieux pour les gestionnaires qui préparent leur feuille de route pour 2024. Que ce soit l’accent mis sur la qualité, la diversification du chiffre d’affaires ou l’expansion du portefeuille, ces stratégies démontrent l’importance de l’adaptabilité et de la planification dans un secteur en constante évolution.

La vision de Daniela pour 2024 : la qualité avant la quantité

L’objectif de Daniela en 2024 est d’atteindre la gestion de 100 biens, avec un portefeuille actuellement à 95. Cependant, elle ne recherche pas l’expansion à tout prix, mais souhaite travailler avec les bons propriétaires tout en préservant son équilibre vie pro/perso. Elle prévoit de mettre moins l’accent sur la croissance et davantage sur la qualité et la satisfaction personnelle. Daniela compte également poursuivre le développement de revenus alternatifs (rénovation, immobilier) comme filet de sécurité.

Stratégie 2024 de Heather : affiner, diversifier et privilégier les réservations directes

Les priorités de Heather pour 2024 incluent l’optimisation de son portefeuille, la maîtrise des coûts et la recherche de sources de revenus complémentaires. Dans ses plans de croissance, elle va privilégier les réservations directes et tirer des enseignements du modèle de Daniela. Heather vise la gestion de 40 propriétés « idéales », fidèle à sa volonté de privilégier la qualité plutôt que la quantité.

Les ambitions de Stacey pour 2024 : expansion et services mutualisés

Pour 2024, Stacey souhaite garder sa dynamique, reproduire ses chiffres de croissance, augmenter son portefeuille d’au moins 50 % et doubler son chiffre d’affaires. Elle prévoit de se développer dans ses marchés actuels, tout en s’étendant à l’échelle nationale via des services dits « mutualisés ». Ce modèle lui permet de proposer une expérience 5 étoiles à ses clients, d’optimiser l’occupation des biens de ses propriétaires et, en même temps, de leur laisser la main sur l’entretien de leur bien. 

Pourquoi les gestionnaires STR doivent-ils s’intéresser aux événements locaux ?

Qu’il s’agisse d’un événement sportif mondial comme les Jeux Olympiques ou d’un concert de star comme Taylor Swift, l’impact sur le marché de la location courte durée est considérable. 2023 l’a prouvé : ces dates clés peuvent influencer lourdement la demande, le taux de réservation, les tarifs, et sont donc des éléments incontournables à intégrer pour tout gestionnaire STR.

Il est crucial de savoir comment tarifer vos biens pendant ces événements pour maximiser vos profits. Pour éclairer ce point, nous avons fait appel à Thibault Masson, fondateur de Rental Scale-Up et responsable marketing produit chez PriceLabs.

Comprendre l’impact des événements majeurs : les JO de Paris et Taylor Swift 

Thibault a insisté sur l’importance d’être au fait des événements majeurs de son marché local. Par exemple, il a montré comment le nombre de réservations à Paris avait fortement augmenté pour fin juillet et août 2024, période coïncidant avec les JO de Paris. À la même période en 2023, il y avait environ cinq fois moins de nuits réservées. Beaucoup de séjours s’étalaient sur une à deux semaines, ce qui indique que de nombreux visiteurs prévoient de rester pour toute la durée des jeux.

Cependant, Thibault a également détecté un autre pic en mai, à première vue inexpliqué. Après enquête, il s’agissait des dates de concert de Taylor Swift en France. Fait intéressant, de nombreux Américains faisaient le déplacement en France pour le concert, car les billets y sont moins chers qu’aux États-Unis. Ce phénomène rappelle « l’effet Beyoncé » constaté en Suède, où une inflation nationale sur les prix a été observée lors du lancement de sa tournée mondiale, en raison de la forte demande.

Concernant les événements sur votre marché local : comment s’informer et ajuster vos tarifs ? 

Approche de Daniela : rester informée et anticiper

Daniela s’appuie sur différentes sources pour s’informer des événements locaux : la mairie, les événements récurrents et l’office du tourisme, comme la marche de 4 jours de Marbella. Sa stratégie : être systématiquement informée pour anticiper et ajuster ses tarifs en conséquence. Cette gestion proactive lui permet d’optimiser les revenus pendant les pics de demande.

Approche de Heather : tisser des liens et éduquer ses clients

La stratégie de Heather consiste à bâtir des liens avec la chambre de commerce, les agents immobiliers, les réseaux sociaux et les acteurs locaux, en particulier les sociétés de nettoyage. Elle promeut également son portefeuille sur visitparkcity.com et mountainbikingparkcity.com.

Heather s’adapte à l’évolution des événements (ex. le Sundance Film Festival) et s’emploie à informer ses clients sur les attraits de Park City en dehors de l’hiver. Côté tarification, elle conserve des calendriers ouverts toute l’année et majore les prix pour les réservations anticipées.

Approche de Stacey : sélection, participation et promotion ciblées

Stacey est membre de la chambre de commerce et du CVB à Myrtle Beach, ce qui lui permet d’être informée sur les événements locaux. Au départ, elle évitait certains événements, comme les “biker weeks”, en augmentant ses tarifs et la durée minimum de séjour pour éviter d’attirer une clientèle non conforme à sa cible.

En 2024, Stacey souhaite centraliser les événements de la chambre et du CVB dans une base de données, et promouvoir ceux qui correspondent à sa cible par email. Son but : associer chaque bien à son “invité idéal”, comme on marie un bon vin à une viande de choix.