L’UE annonce une régulation des locations de courte durée dans le cadre de la réponse à la crise du logement

La présidente de la Commission européenne, Ursula von der Leyen, a brièvement évoqué les locations de courte durée (STR) dans son discours sur l’état de l’Union 2025, laissant entendre qu’une nouvelle initiative au niveau européen pourrait être en préparation. Si son discours à Strasbourg était principalement axé sur la défense, l’Ukraine et l’indépendance stratégique de l’Europe, la mention des STR montre que Bruxelles entend dépasser la simple collecte de données pour aller vers une régulation directe.

Crise du logement : une problématique plus large

Dans son discours devant le Parlement européen, von der Leyen a décrit la pénurie de logements en Europe comme n’étant pas seulement un problème économique, mais une « crise sociale » qui nuit à la cohésion et à la compétitivité. Elle a cité la hausse des coûts du logement (+20 % depuis 2015), la baisse des permis de construire (–20 % sur cinq ans) et les pressions subies par les travailleurs, étudiants et jeunes familles.

Sa réponse proposée comprenait :

• Un futur Plan européen pour le logement abordable.
• Une révision des règles en matière d’aides d’État afin de donner aux gouvernements plus de flexibilité pour financer le logement abordable.
• Et, en une seule ligne, un engagement :

« Nous proposerons également une initiative juridique sur les locations de courte durée afin de résoudre les problèmes restant. »

Ce qu’elle a réellement dit sur les STR

C’était la seule référence aux STR dans l’ensemble du discours sur l’état de l’Union. Il n’y avait ni définitions, ni catégories d’hôtes, ni détails de politique. Les STR étaient évoquées comme un des éléments d’un agenda plus large sur le logement, lui-même un thème secondaire en comparaison avec l’accent mis sur la guerre et la sécurité.

Pour les observateurs du secteur, l’importance ne réside pas dans le détail — il n’y en avait pas — mais dans le fait que les STR aient été mentionnées dans un discours politique phare.

Pourquoi les STR ont été évoquées

Les locations de courte durée restent très visibles dans les débats politiques sur l’accessibilité. Des villes comme Lisbonne, Barcelone ou Athènes soutiennent que la croissance des STR réduit l’offre de location à long terme, alors que des plateformes comme Airbnb répliquent que la pénurie de constructions et le stock de logements vacants sont les vraies causes de la crise.

En citant les STR à Strasbourg, von der Leyen a adressé un signal aux électeurs : la Commission entend aller plus loin sur ce sujet au niveau européen.

Contexte : ce qui est déjà en cours

Cela ne serait pas la première initiative de l’UE concernant les STR. Un règlement sur la transparence adopté en 2022 a déjà posé les bases :

• Novembre 2022 : la Commission a proposé un règlement imposant aux plateformes telles qu’Airbnb, Vrbo et Booking.com de partager les données des hôtes et des réservations avec les autorités locales.
• 2023–2024 : le Parlement et le Conseil ont examiné et négocié la proposition.
• À l’horizon 2025 : le règlement est proche de l’adoption finale, avec des dispositions sur l’enregistrement systématique et le partage de données qui devraient s’appliquer progressivement à partir de fin 2025 et courant 2026.

Cette loi se concentre sur la transparence et le contrôle, donnant aux villes de meilleurs outils pour surveiller l’activité. Si l’engagement pour 2025 de von der Leyen est suivi, cela représenterait une deuxième phase : passer de la transparence à une régulation plus directe liée à l’accessibilité du logement.

La position du Parlement : l’étude S&D

Parallèlement, une étude commandée en mai 2025 par le groupe des Socialistes & Démocrates (S&D) au Parlement a proposé un cadre global pour les STR, comprenant :

• Une distinction juridique claire entre hôtes non professionnels (occasionnels, pour un seul bien) et hôtes professionnels (plusieurs biens, activité annuelle).
• La possibilité pour les villes d’appliquer des mesures renforcées (plafonds de nuitées, systèmes d’enregistrement, zonage), en particulier aux opérateurs professionnels.
• Des normes minimales de sécurité et de lutte contre la discrimination pour les annonces.

Cette étude ne constitue pas une politique de la Commission, mais elle montre ce que soutiendra un grand groupe politique lorsque la Commission déposera une proposition législative.

Et après ?

• Statut actuel : l’annonce de von der Leyen est un signal politique, pas encore une proposition juridique.
• Processus : la Commission doit encore rédiger une législation ; le Parlement et le Conseil débattront et amenderont ensuite le texte.
• Calendrier : si la Commission va de l’avant, des propositions détaillées sont attendues en 2025–2026, avec une mise en œuvre des nouvelles règles à partir de 2026–2027. Cela correspond au calendrier législatif habituel de l’UE et au phasage des règles actuelles de transparence.

Pourquoi les gestionnaires de biens immobiliers doivent suivre de près

Pour l’instant, rien ne change du jour au lendemain. Mais les signaux émis par la Commission et le Parlement annoncent un renforcement de la surveillance des STR dans les prochaines années. Points clés :

• Harmonisation : un cadre paneuropéen pourrait simplifier la conformité en remplaçant l’actuelle mosaïque de règles locales — mais il pourrait aussi élever le niveau d’exigence pour tous.
• Classification professionnelle : les grands opérateurs pourraient faire face à des exigences plus strictes que les hôtes occasionnels.
• Coordination des politiques : les gouvernements pourraient associer des subventions pour le logement abordable à des restrictions plus sévères sur les STR pour montrer qu’ils agissent sur plusieurs fronts.

À retenir

Le discours 2025 sur l’état de l’Union de von der Leyen était dominé par la sécurité et l’Ukraine. Le logement était un sujet secondaire, et les STR une simple mention. Pourtant, cette phrase compte : elle suggère que la Commission entend s’appuyer sur le règlement sur la transparence de 2022 en préparant des règles plus directes pour le secteur des STR.

Pour les gestionnaires de biens, le message est clair : attendez-vous à du changement, mais pas immédiatement. La période clé sera 2025–2027, lorsque de nouvelles propositions seront débattues puis, si adoptées, progressivement appliquées dans toute l’UE.