Pittsburgh avance vers la délivrance de licences, Le Cap renforce l'application, et un projet de loi du Kentucky vise à annuler les règles locales

Pittsburgh fait avancer de nouvelles réglementations sur la location courte durée, vote final après la draft NFL

Le Conseil municipal de Pittsburgh a avancé deux projets de loi visant à réglementer les locations courte durée (STR), avec un vote final repoussé d’au moins trois mois, jusqu’après l’organisation par la ville de la draft NFL.
La proposition exigerait une licence, et dans les zones résidentielles, les logements non occupés par leur propriétaire auraient besoin d’une approbation du zonage (actuellement à l’étude par la commission d’urbanisme). Les exploitants devront également avoir un contact responsable dans un rayon de 40 km.
Si elle est adoptée, la règlementation ajoute des plafonds d’unités (maximum 2 STR dans les bâtiments de ≤20 unités, maximum 5 STR dans les bâtiments de >20 unités, et en général 1 STR par lot dans la plupart des quartiers résidentiels).
Inclut également une interdiction des fêtes, un plafond de 28 nuits consécutives, et de nouvelles exigences de conformité (enregistrer les chambres/le nombre maximal d’occupants, tenir un registre quotidien des invités pour l’application du code, et n’autoriser que les séjours pour les personnes de 18 ans et plus, sauf accompagnées d’un parent ou d’un tuteur).
Les STR existants n’auraient pas besoin d’approbation du zonage, mais devraient quand même obtenir une licence.
L’Alliance Steel City Short Term Rental (SteelSTRA) a déclaré soutenir la délivrance des licences tout en avertissant que les restrictions de zonage et les plafonds pourraient réduire significativement l’offre.
Les membres du Conseil ont cité la perte de logements, la perturbation des quartiers et les lacunes en matière d’application comme étant des facteurs clés.

Entités

Conseil municipal de Pittsburgh : L’organe législatif qui fait avancer le dispositif pour les STR.
Steel City Short Term Rental Alliance (SteelSTRA) : Groupe représentant les opérateurs locaux de locations courte durée.

Avis de Snigdha :

Pittsburgh rend l’exploitation d’une STR occasionnelle plus difficile. Licence, approbation du zonage, plafonds d’unités et règles sur les fêtes posent de nombreuses contraintes qui limitent la flexibilité et augmentent la charge administrative.
Les STR ne sont plus perçues comme une source de revenus d’appoint, mais comme une activité devant être surveillée et plafonnée. Cela change le profil de ceux qui peuvent réellement opérer.
Les votes finaux sont repoussés jusqu’après la draft NFL, un événement de forte affluence, ce qui traduit la prudence politique de ne pas réduire l’accueil des visiteurs à court terme tout en allant vers un contrôle plus strict à long terme.
Pour les petits hôtes, gérer les validations, les registres, les plafonds et les risques réglementaires pourrait devenir éreintant.
Mais c’est là que les gestionnaires immobiliers professionnels pourraient tirer leur épingle du jeu. Ceux qui disposent déjà de systèmes de conformité, de supervision locale et de processus structurés sont mieux placés pour conseiller stratégiquement les propriétaires.
Mais dans l’ensemble, chaque nouvelle règle réduit le nombre d’annonces pouvant fonctionner sans encombre.
À terme, cela se traduit généralement par moins de STR rentables et des coûts d’exploitation plus élevés, même sans interdiction formelle.

Le Cap va renforcer l’application des règles sur la location courte durée alors que les annonces explosent

D’après un reportage de CapeTalk (702), la ville du Cap entend renforcer l’application pour les locations courte durée à grande échelle commerciale alors que le nombre d’annonces de type Airbnb continue de croître rapidement.
Interviewé dans Early Breakfast with Africa Melane, Grant Smee, PDG de ONLY Realty Property Group, a déclaré que ce mouvement concerne moins l’introduction de nouvelles règles que l’application des réglementations déjà existantes.
Il estime qu’il y a environ 26 000 annonces Airbnb au Cap et près de 30 000 toutes plateformes confondues, qualifiant ce marché « d’énorme ».
Smee note que les promoteurs immobiliers construisent de plus en plus de petits studios orientés investisseurs, spécialement conçus pour la demande de court terme.
Il encourage la municipalité à finaliser rapidement la réglementation afin d’offrir de la clarté aux investisseurs, avertissant que l’application de tarifs commerciaux sur les locations courte durée pourrait accroître les coûts d’exploitation et donc les prix à la nuitée.
Il ajoute que d’autres métropoles pourraient s’inspirer de l’approche du Cap, mais la dynamique immobilière varie selon les villes et des politiques similaires n’auraient pas partout les mêmes effets.

Avis de Snigdha :

En 2025, la ville a décidé de taxer les STR à temps plein, arguant qu’elles fonctionnent comme des hôtels et devraient donc être traitées et tarifées comme tel.
Ce qui se passe actuellement n’est pas un revirement de politique, mais un glissement de la pression sur les prix vers la pression sur la conformité.
À l’époque, le risque était que des prix de nuitée plus élevés poussent les nomades digitaux ailleurs. Désormais, le risque est opérationnel : application plus stricte, coûts de conformité plus susceptibles d’augmenter, et moins de tolérance pour les usages à grande échelle, orientés investisseurs des STR, surtout dans les immeubles conçus pour les courts séjours.
Pour les gestionnaires professionnels, le signal est constant : Le Cap veut toujours le tourisme et les séjours longue durée, mais trace désormais des limites plus strictes concernant le fonctionnement des STR commerciales.
Les opérateurs occasionnels ou spéculatifs feront face à davantage de contraintes, alors que les gestionnaires professionnels capables d’absorber les taxes, gérer la conformité et repositionner leur portefeuille (locations plus longues, usage régulé, modèles hybrides) seront mieux positionnés pour rester compétitifs.

Un projet de loi du Kentucky pourrait annuler les règles de Covington sur la location courte durée

Covington, Kentucky a adopté une réglementation pour les STR en 2023 après un moratoire de six mois visant à ralentir la forte croissance post-pandémie.
Le dispositif municipal limite la densité des STR par quartier, distingue les logements avec hôte et sans hôte sur place, et plafonne le nombre de propriétés qu’une personne physique ou une société peut exploiter. Covington compte actuellement 136 STR agréées et utilise un logiciel pour scruter les plateformes en ligne à la recherche d’annonces illégales.
Ce système pourrait être démantelé. En janvier, le sénateur d’État Craig Richardson a présenté le SB 112, un projet de loi qui empêcherait les administrations locales d’imposer des exigences de licence, de résidence ou de densité pour les STR.
Si le texte est adopté, il annulerait la réglementation de Covington. Les élus locaux alertent sur le risque de perdre leurs outils pour maitriser la concentration des STR, alors que Richardson défend le projet de loi au nom de la protection du droit de propriété et cite les 600 millions $ d’impact économique rapportés par Airbnb dans le Kentucky.

Avis de Snigdha :

Si le SB 112 du Kentucky est adopté, les restrictions locales comme les plafonds et règles de résidence de Covington disparaîtraient. À court terme, cela profiterait aux investisseurs et portefeuilles plus importants, rendant l’accès plus facile à grande échelle.
Mais le revers, c’est la stabilité. Le dispositif de Covington, quoique strict, était prévisible. Priver les municipalités de leurs outils réglementaires risque de susciter un retour de bâton plus tard, souvent sous forme d’interdictions étatiques, de litiges ou de règles uniformes inadaptées.
Pour les gestionnaires immobiliers professionnels, cela crée une double réalité : plus de marge de manœuvre à court terme, mais un risque politique plus élevé à long terme.
Il est intéressant de noter que Richardson cite spécifiquement l’impact économique de 600 M$ rapporté par Airbnb dans le Kentucky. Airbnb a publié des rapports d’impact similaires dans de nombreux États américains et dans des villes européennes, il est donc notable que la même rhétorique semble influencer le débat dans le Kentucky aussi.

Snigdha Parghan

Snigdha Parghan est responsable marketing de contenu chez RSU by PriceLabs, où elle rédige des articles, gère les réseaux sociaux au quotidien et transforme l’actualité et les analyses en podcasts et contenus vidéo destinés aux professionnels de la location saisonnière. Spécialisée dans la technologie, les opérations et le marketing, Snigdha aide les gestionnaires immobiliers à rester informés et à s’adapter aux évolutions du secteur.