Propriété fractionnée de résidences de luxe : Pacaso, Ember, Here, Kocomo, Prello, Altacasa & August

Plusieurs entreprises telles que Pacaso, Ember et Kocomo proposent désormais la propriété fractionnée de résidences de vacances de luxe. Qu’est-ce que cela signifie pour les acheteurs de résidences secondaires ? Cela signifie que vous pouvez posséder une part d’un bien immobilier de luxe sans vous ruiner. La propriété fractionnée permet aux acheteurs de détenir en indivision une propriété et de répartir les coûts entre plusieurs personnes. Cela rend l’achat d’une location de vacances haut de gamme accessible à ceux qui disposent d’un budget plus limité.

Nous verrons que ce modèle s’est étendu à l’Europe, avec Pacaso présent en Espagne et au Royaume-Uni ainsi que des acteurs européens tels que August, Prello, Altacasa et Odomo Club. Nous aborderons également Here.co, une entreprise au modèle légèrement différent, qui propose d’investir dans des locations de vacances comme des actions afin de « percevoir des revenus passifs grâce à la classe d’actifs la plus rentable de l’immobilier » (c’est-à-dire les locations de vacances).

La principale différence entre un time-share et la propriété fractionnée, c’est qu’avec un time-share vous achetez le droit d’utiliser une propriété tandis qu’avec la propriété fractionnée, vous achetez une part de bien immobilier.

Pourquoi la propriété fractionnée de résidences de luxe fait-elle sensation ?

Au cours des deux dernières années, les locations de vacances sont devenues des actifs très recherchés :

• Les prix de l’immobilier ont en général augmenté, tout comme ceux des résidences secondaires dédiées à la location
• La pandémie de COVID-19 a poussé de nombreuses personnes à (re)découvrir le charme des locations saisonnières en bord de mer, à la montagne ou à la campagne.
• La forte demande des voyageurs pour des locations de vacances a entraîné des tarifs élevés (ADRs), rendant le retour sur investissement plus attractif.
• L’offre de locations de vacances a même été insuffisante sur certains marchés très prisés, entraînant la construction de nouveaux biens.

Or, acheter une résidence de vacances peut s’avérer coûteux, et les charges annuelles peuvent aussi devenir un fardeau avec le temps. Jusqu’à présent, une grande partie des investisseurs potentiels s’est donc tenue à l’écart du marché. Le time-share était une solution envisageable, mais nous verrons que la propriété fractionnée se positionne différemment.

La propriété fractionnée permet aux acheteurs de devenir co-propriétaires et de diviser les coûts entre plusieurs personnes. Cela rend l’achat d’une résidence de vacances haut de gamme possible pour les budgets plus modestes.

L’essor de la propriété fractionnée entraîne une certaine couverture médiatique :

• Pacaso lève 75 M$, passe du lancement au statut de licorne en 5 mois
• Here, une place de marché pour l’investissement locatif saisonnier, se lance avec 2 millions de dollars de préfinancement
• ALTACASA LÈVE 2 M€ POUR SA PLATEFORME DE PROPRIÉTÉ DE RÉSIDENCES SECONDAIRES DE LUXE
• KOCOMO LÈVE 56 M$ POUR SON MODÈLE DE CO-PROPRIÉTÉ DE RÉSIDENCES DE LUXE
• La plateforme de co-propriété Pacaso fait ses débuts au Royaume-Uni

Cependant, tous les articles de presse ne sont pas positifs, certaines communautés locales craignant que ces sociétés n’apportent des visiteurs bruyants et peu respectueux de la réglementation locale.

• Park City envisage de nouvelles règles sur la propriété fractionnée face à l’essor de Pacaso
• Un quartier de Santa Barbara s’élève contre la propriété fractionnée – Les habitants dénoncent le modèle de Pacaso, jugé proche du time-share

L’immobilier est censé être l’un des actifs les moins liquides. Généralement, les résidences secondaires se vendent moins rapidement que les résidences principales. Un des objectifs de la propriété fractionnée est de transformer les locations de vacances en une classe d’actifs plus liquide. En transformant les maisons en actions ou parts, ces entreprises facilitent l’achat et la revente de « parts de propriété », rendant ainsi le marché plus liquide.

Plusieurs modèles économiques derrière la propriété fractionnée de résidences de vacances

Pacaso, l’acteur le plus emblématique du secteur

Pour mieux comprendre ce que proposent ces sociétés, voyons comment Pacaso se présente.

Leur promesse :

Commencez à enrichir votre vie dès aujourd’hui, pas « un jour peut-être ». Nous sommes là pour vous aider à vivre la joie de posséder une résidence secondaire. Avec Pacaso, vous possédez une superbe résidence secondaire pour 1/8 du prix, tout en évitant les tracas de la propriété classique.

Pacaso modernise la pratique ancienne de la propriété partagée en créant une place de marché qui simplifie l’achat, la détention et la revente d’une résidence secondaire de luxe.

De la sélection des meilleures annonces sur les marchés phares, en passant par un financement intégré et la vente à partir de 1/8 et jusqu’à 1/2 de propriété, à la décoration intérieure haut de gamme et à la gestion professionnelle, Pacaso offre à ses propriétaires tous les avantages de la propriété secondaire avec moins de contraintes.

Après l’achat, Pacaso gère la maison au quotidien et accompagne le processus de revente en partenariat avec un professionnel de l’immobilier agréé.

Notez qu’il n’est pas possible pour les propriétaires Pacaso d’inscrire leur logement sur Airbnb ou d’autres plateformes de location de vacances.

Altacasa, une société française sur le modèle de Pacaso

Altacasa résume très bien sa proposition de valeur, proche de celle de Pacaso. Voici comment Altacasa décrit son fonctionnement :

Rêver : Choisissez la maison de vos rêves et imaginez vos vacances idéales, en solo, en famille ou entre amis

Acheter : Investissez, selon le temps que vous souhaitez y passer. Nous vous aidons à définir votre nombre idéal de parts (de 1 à 4 parts sur 8), recherchons les autres co-propriétaires et montons la structure juridique

Réserver : Réservez facilement vos séjours via notre application (1/8 = 44 jours). Notre algorithme garantit une réservation flexible, équitable et transparente entre co-propriétaires.

Profiter : Profitez de votre résidence secondaire sans aucun souci. Nous gérons tout : structure juridique, travaux, co-propriétaires, décoration, suivi administratif et financier, entretien, ménage, réparations.

August : la propriété fractionnée comme moyen sûr d’acheter des résidences secondaires à l’international

August est une société britannique qui se présente comme « le moyen le plus pratique d’acheter et de posséder des résidences de vacances à l’étranger ».

Voici ce qu’affirme la société :

« Notre modèle de co-propriété professionnellement géré vous permet de faire partie soit d’une seule maison avec 7 autres familles, soit d’une collection avec 20 autres familles pour posséder ensemble 5 résidences de vacances. »

• Qu’est-ce qu’une co-propriété August ?
  • En tant que co-propriétaire d’une collection August, vous possédez une part équivalente à 1/21 des cinq biens achetés par la collection. Toutes les parts de la collection sont identiques et tous les co-propriétaires bénéficient des mêmes droits.
• Comment cela diffère-t-il d’un time-share ?
  • August n’est pas, et est fondamentalement différent d’un time-share. Avec August, vous devenez co-propriétaire de cinq maisons. Dans un time-share classique, vous achetez le droit d’utiliser un bien donné pendant une période précise. Vous ne pouvez échanger vos semaines que si la personne propriétaire des semaines qui vous intéressent souhaite faire l’échange avec vous. Plus d’infos ici.
  • Il est très difficile de revendre un time-share : il faut trouver soi-même quelqu’un intéressé par la même localisation et exactement les mêmes semaines. Avec August, vous possédez une part de cinq biens et elle n’est pas liée à des semaines précises. Plus important : dans un time-share classique, une fois toutes les parts vendues, le promoteur n’a plus d’intérêt à trouver de nouveaux acquéreurs et vous êtes seul pour revendre. Au contraire, August recherche continuellement de nouveaux acquéreurs pour de nouveaux fonds. Acheter une part dans un fonds existant a une prime, car les nouveaux acheteurs peuvent voir les biens de la collection avant d’acheter et commencer à les utiliser immédiatement.

Here.co, où la propriété de locations saisonnières devient des parts d’un marché

Vous ne possédez pas directement la maison mais des parts de Here.co. Le propriétaire touche également des revenus issus des réservations générées par sa location saisonnière (au prorata de sa part). Un investisseur Here détient une participation dans une série de la LLC Here et est éligible à percevoir des distributions trimestrielles de trésorerie nette au prorata (loyers moins frais, dépenses et provisions supplémentaires) générée par le bien, ainsi qu’une potentielle plus-value et des avantages fiscaux habituellement associés à la détention directe, tels que dépréciation et déductions.

Voici ce que déclare Here.co :

Investissez dans des locations saisonnières comme dans des actions.

Touchez des revenus passifs grâce à la classe d’actifs la plus rentable de l’immobilier avec les locations saisonnières.

Le titre de propriété est détenu dans une série de LLC par Here et administré par Here pour le compte des investisseurs. 

Les investisseurs choisissent une propriété Here et acquièrent des parts fractionnées représentant une participation indirecte. L’investissement vise à délivrer des revenus passifs, sans responsabilités de gestion.

Après acceptation de votre investissement et transfert des fonds, vous serez éligible à percevoir des distributions de revenus locatifs nets au prorata (loyers, après déduction des frais, charges et réserves), ainsi que les avantages fiscaux habituellement associés à la propriété directe, comme la valorisation, la dépréciation et les charges déductibles. Here s’occupe de toute la gestion opérationnelle.

Here prévoit d’offrir ultérieurement aux investisseurs de la liquidité via un marché secondaire. Si un marché secondaire ouvre, les investisseurs auront la possibilité de vendre leurs parts, sous réserve de la liquidité disponible et du respect des règles de cession stipulées dans notre Operating Agreement ou notre Offering Circular. Les investisseurs peuvent signaler leur volonté de sortir, avec le prix souhaité, en contactant le support Here. Des frais de transfert peuvent s’appliquer et seront communiqués avant toute cession.

Qui gère la propriété ?

Here collabore avec des gestionnaires locaux tiers de premier plan pour assurer la gestion quotidienne, incluant l’organisation du ménage, la maintenance, l’optimisation de la demande et la relation voyageurs.

Autres concurrents à noter :

• Ember (États-Unis)
• Kocomo (Mexique et États-Unis)
• Prello (France)

Pourquoi certaines communautés locales s’opposent à la propriété fractionnée de résidences secondaires

Récemment, des collectivités locales se penchent sur de nouvelles réglementations pour la propriété fractionnée, car ces biens n’entrent ni dans le cadre de la location touristique ni de la réglementation et fiscalité du time-share.

Par exemple, voici un extrait d’un billet d’opinion intitulé « Pacaso est une situation perdant-perdant » :

Tout le monde rêve d’un gagnant-gagnant. Mais parfois, on se retrouve dans un perdant-perdant. Quand une maison Pacaso arrive dans notre communauté, personne n’y gagne (sauf Pacaso). Pacaso est la nouvelle société immobilière bien financée qui rachète des maisons familiales dans notre région viticole. Après avoir acheté la maison, elle la convertit en « propriété fractionnée », autrement dit du time-share. Ils vendent des parts de 1/8 dans la maison. Votre « propriété » est définie par le temps d’occupation : une part de 1/8 donne droit à 44 jours, mais pas plus de deux semaines en continu. Vous pouvez offrir votre part à des proches, comme un time-share. Si cela vous semble risqué, c’est le cas. Qui va contrôler le nombre de personnes qui entrent et sortent, qui font la fête et ne se soucient pas du voisinage parce qu’après tout, ils sont en vacances ? De plus, ils ne paient pas la taxe de séjour comme les Airbnbs et autres locations courts séjours.

Comment fonctionne la propriété fractionnée ?

Dans un schéma de propriété fractionnée, les acheteurs détiennent un bien immobilier — souvent via une LLC. Comme pour tout achat immobilier, chaque propriétaire est responsable d’une part de l’hypothèque, des impôts et de l’entretien.

Mais ce qui rend la propriété fractionnée intéressante, c’est qu’elle peut être structurée de plusieurs façons et chaque entreprise dispose de son propre modèle.

Avec certaines sociétés, vous achetez une part de la propriété et réservez vos séjours via leur site (un peu comme Airbnb). Pour d’autres, vous possédez réellement un acte de propriété et pouvez y aller à votre guise — sans passer par un intermédiaire.

Il existe des avantages et des inconvénients aux deux modèles (nous y reviendrons), mais l’essentiel à retenir est qu’avec la propriété fractionnée, vous détenez un vrai droit de propriété. Et cela était souvent hors de portée de la plupart des acheteurs de résidences secondaires.

Les avantages de la propriété fractionnée

En matière de propriété fractionnée de résidences de vacances de luxe, les avantages sont nombreux. L’un des principaux est sans doute l’aspect financier : la propriété fractionnée permet à ceux qui n’ont pas le budget pour acheter une résidence secondaire seuls d’en posséder une tout de même. En effet, les acquéreurs sont co-propriétaires et partagent les frais avec d’autres.

Autre avantage majeur : la fréquence d’utilisation du logement. Avec une résidence secondaire traditionnelle, on ne s’y rend que quelques fois par an — au mieux. Grâce à la propriété fractionnée, le coût étant partagé, vous pouvez profiter de votre résidence de vacances plus souvent, sans exploser votre budget.

Si vous envisagez d’acquérir une résidence secondaire, la propriété fractionnée mérite vraiment d’être étudiée. C’est un excellent moyen de profiter de tous les avantages d’une résidence luxueuse sans en assumer seul le coût total. Faites vos recherches pour voir si ce mode d’acquisition vous convient.

Lorsque vous cherchez à acheter une propriété fractionnée dans une résidence de luxe, il est important de bien choisir la société qui vous accompagnera. Voici quelques conseils pour choisir la bonne :

1. Choisissez une société proposant une diversité de biens à l’international.

2. Assurez-vous que la société a un intérêt direct à la réussite de votre investissement.

Choisissez une société qui propose une grande variété de biens dans le monde :

Pour un achat en propriété fractionnée, privilégiez une société disposant d’un large catalogue de biens. Vous aurez ainsi plus de chances de trouver la propriété idéale pour vos besoins. Ember dispose, par exemple, d’un réseau de plus de 100 résidences de vacances de luxe réparties sur 27 destinations à travers le monde.

Assurez-vous que la société s’implique dans la réussite de votre bien :

Il est essentiel que la société que vous choisissez ait un intérêt dans la réussite de votre investissement. Chez Pacaso, par exemple, nous travaillons avec nos propriétaires afin que le logement soit loué à un tarif juste et optimisé, et qu’ils tirent le meilleur parti de leur investissement. Nous proposons aussi une solution de gestion complète pour garantir la tranquillité d’esprit.

Bien choisir la société auprès de laquelle acheter sa propriété fractionnée est important, mais avec autant d’excellents acteurs, vous avez l’embarras du choix. La propriété fractionnée est le moyen moderne de posséder une résidence secondaire, et avec Pacaso, Ember, Here, Kokomo, Prello ou Altacasa, vous trouverez à coup sûr le bien idéal.

Points à considérer avant d’acheter une résidence secondaire fractionnée

Si vous envisagez l’achat d’une propriété de vacances fractionnée, quelques éléments sont à prendre en compte.

Premièrement, la localisation du bien : est-elle vraiment recherchée ? La propriété fractionnée donne souvent accès à des biens idéalement situés, parfois inaccessibles pour la plupart des vacanciers. Mais il est essentiel de vérifier que le lieu vous plaît réellement. Cela ne sert à rien de payer une part si vous ne l’utilisez jamais.

Deuxièmement, la qualité du bien : les résidences secondaires fractionnées sont souvent luxueuses, mais assurez-vous qu’elles correspondent à vos exigences. Même avec un prix fractionné, vous ne souhaitez pas d’un bien ordinaire.

Troisièmement, les conditions du contrat de propriété fractionnée. Comprenez bien combien de temps vous pouvez profiter du bien chaque année et quelles sont les éventuelles restrictions d’usage. Certains contrats limitent le nombre de personnes, la période de séjour ou imposent de prévenir avant d’utiliser le logement.

En tenant compte de ces paramètres, vous profiterez pleinement de votre contrat de propriété fractionnée et serez satisfait de votre résidence de vacances.