Propriété fractionnée de résidences secondaires de luxe : Pacaso, Ember, Here, Kocomo, Prello, Altacasa & August

Plusieurs entreprises telles que Pacaso, Ember et Kocomo proposent désormais la propriété fractionnée de résidences secondaires de luxe. Qu’est-ce que cela signifie pour les acheteurs de résidences secondaires ? Cela signifie que vous pouvez posséder une part d’un bien immobilier de luxe sans vous ruiner. La propriété fractionnée permet aux acheteurs de co-détenir une propriété et de répartir les coûts entre plusieurs personnes. Cela permet à ceux disposant d’un budget moindre d’acheter une location de vacances onéreuse.

Nous verrons que ce modèle s’est développé en Europe, avec Pacaso présent en Espagne et au Royaume-Uni, ainsi qu’avec des entreprises européennes locales telles que August, Prello, Altacasa et Odomo Club. Nous aborderons également Here.co, une entreprise ayant un modèle légèrement différent, qui propose d’investir dans des locations de vacances comme on le ferait avec des actions, pour « percevoir un revenu passif grâce à la classe d’actifs la plus rentable de l’immobilier » (c’est-à-dire les locations de vacances).

La principale différence entre un timeshare (multipropriété) et la propriété fractionnée est qu’avec un timeshare, vous achetez le droit d’utiliser une propriété, tandis qu’avec la propriété fractionnée, vous achetez réellement une part du bien immobilier.

Pourquoi la propriété fractionnée de résidences secondaires de luxe est-elle tendance ?

Au cours des deux dernières années, les locations de vacances sont devenues un type d’actif très recherché :

• Les prix de l’immobilier en général ont augmenté, tout comme ceux des maisons de location de vacances
• La pandémie de COVID-19 a poussé beaucoup de gens à (re)découvrir le charme des locations de vacances en bord de mer, à la montagne ou à la campagne.
• L’énorme demande des vacanciers pour les locations a entraîné des tarifs élevés (ADRs), ce qui rend le rendement d’un investissement dans une location saisonnière plus attractif.
• L’offre de locations saisonnières a parfois été insuffisante sur certains marchés très demandés, d’où la construction de nouveaux biens

Cependant, acheter une résidence secondaire peut être onéreux et les frais de fonctionnement annuels peuvent aussi devenir un fardeau avec le temps. Ainsi, jusqu’à présent, une large part des investisseurs potentiels était repoussée du marché. Le timeshare était une solution possible, mais nous verrons que la propriété fractionnée se positionne différemment.

La propriété fractionnée permet aux acheteurs de co-détenir un bien et de répartir les coûts entre plusieurs personnes. Cela permet à ceux disposant d’un budget plus réduit d’acquérir une location de vacances haut de gamme.

L’essor de la propriété fractionnée a entraîné une couverture médiatique croissante :

• Pacaso lève 75 millions de dollars et atteint le statut de licorne en 5 mois
• Here, une marketplace d’investissement dans les locations de vacances, lance son offre publiquement avec un financement initial de 2 millions de dollars
• ALTACASA RÉCOLTE 2 M€ POUR SA PLATEFORME DE PROPRIÉTÉ DE SECONDE RÉSIDENCE DE LUXE
• KOCOMO LÈVE 56 M$ POUR SON MODÈLE DE COPROPRIÉTÉ DE MAISONS DE LUXE
• La plateforme de coproriété de résidences secondaires de luxe Pacaso fait ses débuts au Royaume-Uni

Cependant, tous les articles de presse ne sont pas positifs, car certains habitants craignent que ces entreprises n’apportent des vacanciers bruyants et peu respectueux des réglementations locales.

• Park City envisage des régulations sur la propriété fractionnée face à l’essor de Pacaso
• Le quartier de Santa Barbara s’oppose à la propriété « fractionnée » – Les riverains se dressent contre le modèle « suspicieusement similaire à la multipropriété » de Pacaso

L’immobilier est considéré comme l’un des actifs les moins liquides. Bien souvent, les résidences secondaires se vendent moins rapidement que les résidences principales. Un des objectifs de la propriété fractionnée est de transformer les locations saisonnières en une classe d’actifs plus liquide. En transformant les maisons en parts, ces entreprises facilitent l’achat et la revente de « parts de propriété » et rendent ainsi ce marché plus fluide.

Plusieurs modèles économiques autour de la propriété fractionnée de locations saisonnières

Pacaso, l’acteur le plus connu de la propriété fractionnée

Pour mieux comprendre ce que proposent ces entreprises, intéressons-nous à la façon dont Pacaso se présente.

Leur promesse :

Commencez dès aujourd’hui à enrichir votre vie, et pas seulement « un jour ». Nous sommes là pour vous aider à profiter de la joie d’être propriétaire d’une résidence secondaire. Avec Pacaso, vous possédez une résidence secondaire spectaculaire pour 1/8 du prix, tout en évitant les tracas de la propriété traditionnelle.

Pacaso modernise la pratique ancienne de la co-propriété en créant une marketplace qui facilite l’achat, la propriété et la revente d’une résidence secondaire de luxe.

De la sélection des meilleures annonces sur les principaux marchés de résidences secondaires à l’offre de financements et de ventes intégrés (dès 1/8 jusqu’à 1/2 de propriété) ; design intérieur haut de gamme ; et gestion professionnelle de la propriété, Pacaso offre aux propriétaires tous les avantages d’une résidence secondaire avec moins de contraintes.

Après achat, Pacaso gère la maison de façon continue et accompagne un processus de revente sans friction en partenariat avec un professionnel de l’immobilier agréé.

À noter : il n’est pas possible pour les propriétaires Pacaso de proposer leur logement sur Airbnb ou d’autres plateformes de location saisonnière.

Altacasa, une société française similaire à Pacaso

Altacasa résume parfaitement sa proposition de valeur, très proche de celle de Pacaso. Voici comment Altacasa explique le fonctionnement de son offre :

Rêver : Choisissez la maison de vos rêves, imaginez vos vacances idéales, solo, en famille ou entre amis

Acheter : Investissez, selon le temps que vous souhaitez passer sur place. Nous vous aidons à déterminer votre nombre idéal de parts (de 1 à 4 parts sur 8), nous trouvons les autres copropriétaires et construisons la structure juridique

Réserver : Réservez facilement vos séjours via notre application (1/8 part = 44 jours). Notre algorithme garantit une réservation flexible, équitable et transparente entre les co-propriétaires.

Profiter : Profitez pleinement de votre résidence secondaire dans la sérénité. Nous nous occupons de tout : structure juridique, travaux, co-propriétaires, décoration, suivi administratif et financier, entretien, ménage, réparations.

August : la propriété fractionnée comme moyen plus sûr d’acheter une résidence secondaire à l’international

August est une société basée au Royaume-Uni qui se positionne comme « le moyen le plus pratique d’acheter et de posséder des résidences de vacances à l’étranger ».

Voici ce que la société affiche :

« Notre modèle de co-propriété professionnelle vous permet de posséder soit un seul bien avec 7 autres familles, soit de faire partie d’un groupe de 20 familles copropriétaires de 5 résidences de vacances. »

• Qu’est-ce qu’une co-propriété August ?
  • En tant que copropriétaire d’un groupe August, vous possédez une part égale à 1/21 des cinq propriétés achetées par le groupe. Toutes les parts d’un groupe sont équivalentes et tous les copropriétaires disposent des mêmes droits.
• En quoi est-ce différent d’un timeshare ?
  • August n’est pas une multipropriété et s’en différencie fondamentalement. Avec August, vous devenez copropriétaire de cinq maisons. En multipropriété traditionnelle, vous achetez généralement le droit d’utiliser un seul logement pendant une période précise. Vous ne pouvez échanger vos semaines que si le propriétaire des semaines qui vous intéressent accepte de faire l’échange avec vous. En savoir plus ici.
  • Il est extrêmement difficile de revendre une multipropriété, car il faut trouver quelqu’un intéressé à la fois par la localisation et les semaines exactes que vous possédez. Avec August, vous détenez une part sur cinq propriétés, non liée à une période. Surtout, avec une multipropriété classique, une fois toutes les parts vendues, le promoteur n’a plus aucun intérêt à trouver de nouveaux acheteurs et vous devez personnellement trouver quelqu’un pour racheter votre part. Au contraire, August recherche constamment de nouveaux acheteurs pour rejoindre un nouveau fonds. Acheter une part dans un fonds existant inclut une prime, car de nouveaux acquéreurs peuvent visiter les propriétés du groupe avant d’acheter et peuvent en profiter dès l’achat de leur part.

Here.co, où la propriété locative devient des parts de marché

Vous ne possédez pas directement la maison mais des parts dans Here.co. Le propriétaire perçoit également une part des revenus générés par la location (au prorata de son investissement). Un investisseur Here possède une participation dans une série de Here LLC et est éligible à toucher des distributions trimestrielles de trésorerie nette (loyers moins frais, dépenses et réserves) générées par la propriété, ainsi que la potentielle plus-value et les avantages fiscaux habituellement liés à la propriété directe immobilière, tels qu’amortissement ou déductions de charges.

Voici ce que dit Here.co :

Investissez dans les locations saisonnières comme dans des actions.

Percevez un revenu passif grâce à la classe d’actifs la plus rentable de l’immobilier, la location saisonnière.

Le titre de propriété est détenu dans une série LLC par Here et géré par Here pour le compte de ses investisseurs. 

Les investisseurs sélectionnent un bien Here et acquièrent des parts fractionnées qui représentent un intérêt indirect dans ce bien. L’investissement est conçu pour fournir un revenu passif sans souci de gestion.

Une fois l’investissement accepté par Here et les fonds transférés, vous recevrez des distributions au prorata du revenu locatif net (loyers moins frais, dépenses et réserves) généré par le bien, ainsi que des avantages fiscaux potentiels liés à la détention immobilière directe, tels que la valeur ajoutée, l’amortissement ou la déduction des charges. Here s’occupe des responsabilités opérationnelles.

Here prévoit de proposer à l’avenir une liquidité pour ses investisseurs via un marché secondaire. Si ce marché secondaire ouvre, les investisseurs pourront revendre leurs parts, sous réserve de la liquidité et du respect des conditions de transfert inscrites dans notre Operating Agreement ou notre Offering Circular. Les investisseurs peuvent manifester leur souhait de sortie ou le prix souhaité via le support de Here. Des frais de transfert peuvent s’appliquer et seraient indiqués avant toute sortie potentielle.

Qui gère la propriété ?

Here collabore avec des gestionnaires locaux hautement notés qui assurent l’exploitation quotidienne : ménage, entretien, optimisation du rendement et gestion des invités.

Autres concurrents à noter :

• Ember (États-Unis)
• Kocomo (Mexique et États-Unis)
• Prello (France)

Pourquoi certains quartiers s’opposent-ils à la propriété fractionnée des locations saisonnières

Récemment, des collectivités locales commencent à envisager de créer des réglementations adaptées à la propriété fractionnée, car ces biens ne semblent relever ni des réglementations ni de la fiscalité applicables à la location touristique ou à la multipropriété.

Par exemple, voici un extrait d’une tribune intitulée « Pacaso est une situation perdant-perdant » : 

Tout le monde aime les situations gagnant-gagnant. Mais parfois, on fait face à des situations perdant-perdant. Quand une maison Pacaso arrive dans notre quartier, personne n’y gagne (sauf Pacaso). Pacaso est la nouvelle société immobilière bien capitalisée qui rachète des maisons individuelles dans les quartiers résidentiels de la région viticole. Après l’achat, elle les transforme en « propriété fractionnée », autrement dit une forme de timeshare. Ils vendent des parts 1/8e de la maison. Votre « propriété » est définie par le temps dont vous disposez : une part 1/8e vous donne 44 jours, mais pas plus de deux semaines d’affilée. Vous pouvez céder votre part à vos proches, comme une multipropriété. Si cela vous paraît une recette pour la catastrophe, c’est normal. Qui peut surveiller le défilé de gens, les fêtes, et le peu de considération pour le quartier car, après tout, ils sont en vacances ? Et en plus, ils ne paient pas la taxe de séjour (TOT) comme les Airbnbs ou autres locations saisonnières.

Comment fonctionne la propriété fractionnée

Avec la propriété fractionnée, les acheteurs possèdent un bien immobilier — généralement via une LLC. Et, comme pour tout achat immobilier, chaque propriétaire est responsable de sa part de prêt, de taxes et d’entretien.

Mais voici ce qui est intéressant : la propriété fractionnée peut adopter différentes structurations et chaque entreprise propose son propre modèle.

Chez certaines sociétés, vous achetez une part et vous réservez ensuite vos séjours via le site de la société (comme pour Airbnb). Chez d’autres, vous possédez un titre de propriété et pouvez l’utiliser quand vous voulez, sans passer par une plateforme tierce.

Il y a des atouts et des inconvénients pour chaque modèle (nous y reviendrons plus loin), mais l’important à retenir est qu’avec la propriété fractionnée, vous possédez vraiment l’immobilier. Et c’est traditionnellement ce qui manquait à la plupart des acheteurs de résidences secondaires.

Les avantages de la propriété fractionnée

En matière de propriété fractionnée de résidences secondaires de luxe, plusieurs avantages sont à noter. Peut-être le plus important : la question de l’accessibilité. La propriété fractionnée permet à des acheteurs qui n’ont pas le budget pour une seconde résidence dans son intégralité de se porter acquéreurs tout de même. En effet, les propriétaires se partagent la propriété et donc le coût avec d’autres copropriétaires.

Autre avantage majeur : le temps dont vous bénéficiez sur la propriété. Avec une résidence secondaire classique, il n’est pas rare que l’on ne puisse s’y rendre que quelques jours par an. La propriété fractionnée, en revanche, permet des séjours plus fréquents car les charges sont réparties. Vous profitez ainsi bien plus souvent de votre résidence secondaire sans vous ruiner.

Si vous envisagez d’acheter une résidence secondaire, la propriété fractionnée mérite vraiment le détour. C’est une excellente façon de bénéficier de tous les atouts d’un bien de prestige sans le prendre à votre seule charge. Faites vos recherches et voyez si cette solution peut vous convenir.

Pour acquérir une part de propriété fractionnée dans une résidence secondaire de luxe, il est important de bien se renseigner et de choisir la société qui vous correspond le mieux. Voici quelques conseils pour vous aider dans ce choix :

1. Cherchez une société qui propose une variété de biens à l’échelle mondiale.

2. Assurez-vous que l’entreprise a un réel intérêt dans la réussite de votre bien.

Cherchez une société qui propose une variété de biens à l’échelle mondiale :

Lors de l’acquisition d’une part fractionnée, il est important de privilégier une société qui offre un large choix de propriétés. Cela vous offre la possibilité de trouver le bien idéal pour vos besoins. Ember dispose d’un réseau de plus de 100 maisons secondaires de luxe dans 27 destinations à travers le monde.

Assurez-vous que l’entreprise a un réel intérêt dans la réussite de votre bien :

Vous devez avoir la certitude que la société avec laquelle vous travaillez a un intérêt direct dans la réussite de votre investissement. Chez Pacaso, nous travaillons avec nos propriétaires pour que leur bien soit loué à un prix équitable et pour optimiser leur investissement. Nous proposons aussi des solutions de gestion complète afin que nos propriétaires profitent de leur résidence en toute tranquillité.

Choisir la bonne entreprise pour votre achat est primordial, mais avec autant d’options disponibles, vous ne pouvez pas vous tromper. La propriété fractionnée est la façon moderne de posséder une résidence secondaire, et avec Pacaso, Ember, Here, Kokomo, Prello ou Altacasa, vous trouverez sûrement le bien qui vous correspond.

À prendre en compte avant d’acheter une résidence secondaire fractionnée

Lorsque vous envisagez d’acheter une résidence secondaire en propriété fractionnée, il y a plusieurs éléments à prendre en considération.

Premièrement, la propriété est-elle située dans un endroit attractif ? La propriété fractionnée donne souvent accès à des biens dans des emplacements premium, habituellement hors d’atteinte pour la plupart des vacanciers. Mais il reste essentiel de vérifier que l’emplacement vous convient réellement. Inutile d’acheter une part d’un bien si vous n’avez aucun intérêt à vous y rendre.

Deuxièmement, quelle est la qualité du bien ? Les résidences fractionnées sont souvent luxueuses, mais il faut s’assurer que la qualité corresponde à vos standards. Même en ne payant qu’une fraction du prix, il serait dommage de vous retrouver avec un bien qui ne répond pas à vos attentes.

Troisièmement, quelles sont les modalités de l’accord de propriété fractionnée ? Comprenez clairement la durée annuelle d’accès au bien, et les éventuelles restrictions. Certains contrats imposent un nombre limite d’occupants ou des périodes fixes pour vos séjours. D’autres pourraient demander un préavis avant toute occupation.

En prenant en compte ces critères, vous maximisez les bénéfices liés à votre propriété fractionnée et serez satisfait de votre investissement saisonnier.