Propriété fractionnée de résidences secondaires de luxe : Pacaso, Ember, Here, Kocomo, Prello, Altacasa & August

Plusieurs entreprises comme Pacaso, Ember et Kocomo proposent aujourd’hui la propriété fractionnée de résidences secondaires de luxe. Qu’est-ce que cela signifie pour les acheteurs de résidences secondaires ? Cela signifie que vous pouvez posséder une part d’un bien immobilier de prestige sans vous ruiner. La propriété fractionnée permet aux acheteurs de co-détenir un bien et de diviser les coûts entre plusieurs personnes. Cela permet à ceux ayant un budget plus limité d’acquérir une location de vacances onéreuse.

On constate que le modèle s’est étendu à l’Europe, Pacaso étant présent en Espagne et au Royaume-Uni, et des entreprises locales européennes comme August, Prello, Altacasa ou Odomo Club ayant émergé. Nous aborderons également Here.co, une entreprise dont le modèle est légèrement différent, qui propose d’investir dans des locations de vacances à la manière d’actions en bourse et de « générer des revenus passifs grâce à la classe d’actifs la plus rentable de l’immobilier » (c’est‑à‑dire les locations de vacances).

La principale différence entre les multipropriétés (timeshare) et la propriété fractionnée est que, dans le cas d’une multipropriété, vous achetez le droit d’utiliser un bien, mais avec la propriété fractionnée, vous achetez une part réelle dans l’immobilier.

Pourquoi la propriété fractionnée de résidences secondaires de luxe est-elle tendance ?

Depuis deux ans, les locations de vacances sont devenues un type d’actif très recherché :

• Les prix de l’immobilier en général ont augmenté, tout comme les prix des résidences secondaires de vacances
• La pandémie de COVID-19 a poussé beaucoup de gens à (re)découvrir le charme des locations de vacances à la mer, à la montagne ou à la campagne.
• L’énorme demande de locations de vacances de la part des clients a entraîné des tarifs élevés (ADR), rendant l’investissement dans une maison de vacances plus attractif.
• L’offre de locations est parfois restreinte dans certains marchés à forte demande, incitant à la construction de nouveaux logements

Néanmoins, acheter une maison de vacances peut s’avérer coûteux, et les frais d’exploitation annuels peuvent aussi devenir lourds à la longue. Jusqu’à présent, une grande partie des investisseurs potentiels était ainsi tenue à l’écart du marché. La multipropriété était une solution possible mais la propriété fractionnée se positionne comme une alternative différente.

La propriété fractionnée permet aux acheteurs de co-détenir un bien immobilier et de diviser les frais entre plusieurs personnes. Cela permet à ceux ayant un budget limité d’acquérir une location de vacances coûteuse.

L’essor de la propriété fractionnée a conduit à une couverture médiatique accrue :

• Pacaso lève 75 millions de dollars et devient une licorne en cinq mois
• Here, une place de marché pour l’investissement locatif saisonnier, se lance publiquement avec 2 millions de dollars de financement pré-seed
• ALTACASA LEVE 2 M€ POUR SA PLATEFORME DE PROPRIÉTÉ DE RÉSIDENCES SECONDAIRES DE LUXE
• KOCOMO LEVE 56 M$ POUR LE MODÈLE DE CO-PROPRIÉTÉ DE MAISONS DE LUXE
• La plateforme de co-propriété de résidences secondaires de luxe Pacaso fait ses débuts au Royaume-Uni

Cependant, tous les articles de presse ne sont pas positifs, les quartiers locaux craignant que ces entreprises n’attirent des visiteurs qui pourraient être bruyants et peu respectueux des réglementations locales.

• Park City envisage des règles sur la propriété fractionnée face à la montée de Pacaso
• Un quartier de Santa Barbara se mobilise contre une propriété « fractionnée » – Les riverains s’élèvent contre le modèle commercial de Pacaso, jugé « soupçonné trop proche des multipropriétés »

L’immobilier est censé être l’un des actifs les moins liquides. Souvent, les résidences secondaires se vendent plus lentement que les résidences principales. L’un des objectifs de la propriété fractionnée est de transformer les résidences secondaires en une classe d’actifs plus liquide. En transformant les maisons en parts, ces entreprises facilitent l’achat, la vente et donc la liquidité de « l’appartenance » à ces biens.

Plusieurs modèles économiques autour de la propriété fractionnée de locations de vacances

Pacaso, l’acteur le plus connu de la propriété fractionnée

Pour mieux comprendre l’offre de ces entreprises, regardons comment Pacaso se présente.

Leur promesse :

Commencez à enrichir votre vie dès aujourd’hui, et non « un jour peut-être ». Nous sommes là pour vous aider à vivre la joie de posséder une résidence secondaire. Avec Pacaso, vous possédez une splendide résidence secondaire pour 1/8 du prix, en évitant les inconvénients de la propriété traditionnelle.

Pacaso modernise la pratique ancienne de la propriété partagée en créant une place de marché qui simplifie l’achat, la détention et la revente d’une résidence secondaire de luxe.

De la sélection des plus belles annonces sur les meilleurs marchés à l’offre de financement intégré et ventes allant de 1/8 à 1/2 de propriété ; en passant par un design d’intérieur haut de gamme et une gestion professionnelle des propriétés, Pacaso offre tous les avantages de la propriété d’une résidence secondaire, sans la complexité.

Après l’achat, Pacaso assure la gestion continue du bien et prend en charge le processus de revente avec un agent immobilier agréé.

À noter : il n’est pas possible pour les détenteurs d’une part Pacaso de mettre leur bien sur Airbnb ou d’autres plateformes de location de vacances.

Altacasa, une société française similaire à Pacaso

Altacasa résume très bien sa proposition de valeur, proche de celle de Pacaso. Voici comment Altacasa décrit son fonctionnement :

Rêver : Choisissez la maison de vos rêves et imaginez vos vacances idéales, en solo, en famille ou entre amis

Acheter : Investissez selon le temps que vous souhaitez y passer. Nous vous aidons à définir le nombre de parts idéal (de 1 à 4 parts sur 8), nous trouvons les autres co‑propriétaires et nous créons la structure légale

Réserver : Réservez vos séjours facilement, via notre application (1/8e = 44 jours). Notre algorithme garantit une réservation flexible, équitable et transparente entre les co‑propriétaires.

Profiter : Profitez pleinement de votre résidence secondaire, sans stress. Nous nous occupons de tout : structure juridique, travaux, co‑propriétaires, décoration, suivi administratif et financier, entretien, ménage, réparations.

August : la propriété fractionnée, pour acheter plus sereinement à l’international

August est une entreprise basée au Royaume-Uni, qui se positionne comme « le moyen le plus simple d’acheter et posséder une maison de vacances à l’étranger ».

Voici ce qu’en dit la société :

« Notre modèle de co-propriété professionnellement géré vous permet de faire partie d’une seule maison avec 7 autres familles ou d’une collection avec 20 autres familles et de posséder en indivision 5 maisons de vacances. »

• Qu’est-ce qu’une co-propriété August ?
  • En tant que co-propriétaire d’une collection August, vous possédez une part égale à 1/21 des cinq propriétés acquises par la collection. Toutes les parts d’une collection sont égales et tous les co‑propriétaires bénéficient des mêmes droits.
• En quoi c’est différent d’une multipropriété ?
  • August n’est pas et est fondamentalement différent d’une multipropriété. Avec August, vous devenez co‑propriétaire de cinq maisons. Dans un timeshare, vous achetez généralement le droit d’utiliser un logement sur une période donnée. L’échange n’est possible qu’avec une personne acceptant d’échanger exactement les semaines correspondantes. En savoir plus ici.
  • Il est très difficile de revendre une multipropriété car il faut trouver quelqu’un d’intéressé à la fois par le lieu et les mêmes semaines. Avec August, vous possédez une part de cinq propriétés, non liée à une semaine particulière. Surtout, dans une multipropriété classique, une fois toutes les parts vendues, plus aucun promoteur n’a de raison de trouver de nouveaux acheteurs et vous devez trouver un repreneur vous‑même. Au contraire, August cherche en permanence de nouveaux entrants. Acheter une part sur un fonds déjà existant est plus cher, car les nouveaux acheteurs choisissent dans la collection avant d’acheter et peuvent l’utiliser dès l’achat.

Here.co, où la propriété de location saisonnière devient des actions sur une place de marché

Vous ne possédez pas directement la maison mais des parts dans Here.co. Le propriétaire touche aussi une part des revenus générés par les réservations de la location saisonnière (au prorata de sa détention). Un investisseur Here détient une participation dans une série de la Here LLC et peut percevoir des distributions trimestrielles du flux de trésorerie libre (loyers nets des frais, des charges et des allocations de réserve) généré par le bien, ainsi qu’une éventuelle plus‑value et les avantages fiscaux associés à la détention directe, comme la dépréciation et la déduction des charges.

Voici ce que dit Here.co :

Investissez dans les locations de vacances comme dans des actions.

Générez des revenus passifs grâce à la classe d’actifs la plus lucrative avec des locations de vacances.

Le titre de propriété est détenu dans une structure LLC par Here et est administré par Here au nom des investisseurs. 

Les investisseurs choisissent une propriété Here et acquièrent des parts fractionnaires, représentant un intérêt indirect dans ce bien. L’investissement est conçu pour offrir un revenu passif sans responsabilités de gestion.

Une fois l’investissement accepté par Here et les fonds transférés, vous pourrez percevoir des distributions du revenu net locatif au prorata (loyers nets des charges, frais et allocations de réserve), ainsi que d’éventuels avantages fiscaux habituellement associés à la détention directe (plus-value, dépréciation, déductions de charges). Here s’occupe de l’exploitation.

Here prévoit d’offrir à l’avenir de la liquidité aux investisseurs via un marché secondaire. Si ce marché ouvre, les investisseurs pourront vendre leur part, sous réserve de liquidité et de conformité aux restrictions de transfert prévues par le règlement d’exploitation. Il sera possible d’indiquer à Here son intérêt à sortir, y compris éventuellement le prix, via le support ; des frais de transfert pourront s’appliquer et seront communiqués avant la finalisation de toute demande de sortie.

Qui gère le bien ?

Here s’associe à des gestionnaires locaux tiers réputés pour la gestion quotidienne, dont l’entretien, le nettoyage, l’optimisation tarifaire et la relation client.

Autres concurrents à noter :

• Ember (États-Unis)
• Kocomo (Mexique et États-Unis)
• Prello (France)

Pourquoi certains quartiers locaux s’opposent à la propriété fractionnée de locations de vacances

Récemment, les autorités locales ont commencé à réfléchir à de nouvelles réglementations pour la propriété fractionnée, ces biens ne semblant relever ni de la location saisonnière classique ni du régime de la multipropriété et de ses taxes.

Par exemple, voici un extrait d’une tribune intitulée « Pacaso est une situation perdant-perdant » : 

Tout le monde aime les situations gagnant-gagnant. Mais il arrive parfois qu’on soit face à un perdant-perdant. Quand une maison Pacaso s’installe dans notre quartier, personne n’y gagne (sauf Pacaso). Pacaso est cette nouvelle société immobilière surfinancée qui rachète des maisons individuelles dans des quartiers résidentiels des régions viticoles, puis les transforme en « propriété fractionnée », une façon de dire multipropriété. Ils vendent des parts de 1/8 dans le bien. Votre « propriété » est définie par la durée autorisée : 1/8 équivaut à 44 jours, sans dépasser deux semaines consécutives. Vous pouvez offrir votre quote-part à des proches, comme dans une multipropriété. Si cela vous semble risqué, vous avez raison. Qui peut donc suivre le nombre de personnes qui vont et viennent, font la fête et se soucient peu du voisinage vu qu’ils sont en vacances ? De plus, ils ne paient pas la taxe de séjour (TOT) comme les locations type Airbnb et autres locations de vacances.

Comment fonctionne la propriété fractionnée

Avec la propriété fractionnée, les acheteurs possèdent un bien immobilier — généralement via une LLC. Et comme dans tout achat immobilier, chaque propriétaire est responsable d’une part de l’emprunt, des taxes et de l’entretien.

Mais là où cela devient intéressant : la structure de la propriété fractionnée peut varier, chaque entreprise ayant son propre modèle.

Avec certaines sociétés, vous achetez une part du bien et pouvez ensuite réserver vos séjours via leur site (un peu comme Airbnb). Avec d’autres, vous détenez réellement l’acte de propriété et pouvez l’utiliser quand vous le souhaitez, sans passer par une plateforme tierce.

Chacun de ces modèles a ses avantages et ses inconvénients (que nous détaillerons plus loin), mais l’essentiel est que dans la propriété fractionnée, vous détenez véritablement un bien. Et cela restait généralement hors de portée de la plupart des acheteurs de résidences secondaires.

Les avantages de la propriété fractionnée

Dans la propriété fractionnée de résidences de vacances de luxe, plusieurs avantages s’offrent à vous. Le premier est sans doute l’accessibilité : la propriété fractionnée permet à des acheteurs qui n’auraient pas le budget pour acheter seuls une résidence secondaire d’y accéder. Car chaque acheteur partage le bien et les coûts avec d’autres copropriétaires.

Un autre avantage important de la propriété fractionnée est le temps que vous pouvez réellement passer dans la propriété. En achetant totalement une résidence secondaire, on ne peut en profiter que quelques fois par an – dans le meilleur des cas. Avec la propriété fractionnée, le séjour est souvent plus fréquent puisqu’on partage le coût entre plusieurs propriétaires. Cela signifie que vous pourrez profiter davantage de votre propriété de luxe sans vous ruiner.

Si vous envisagez d’acheter une résidence secondaire, la propriété fractionnée mérite d’être étudiée. C’est une excellente façon de profiter des avantages d’une location de luxe… sans payer la totalité seul. Faites vos recherches et voyez si ce modèle est fait pour vous.

Quand on veut acheter une quote-part dans une résidence secondaire de luxe, il est important de bien choisir l’entreprise avec laquelle s’associer. Voici quelques conseils pour faire le bon choix :

1. Cherchez une entreprise qui propose un large choix de propriétés dans le monde.

2. Assurez-vous que la société a un intérêt fort à la réussite de votre investissement.

Cherchez une entreprise qui propose un large choix mondial :

Lorsqu’on achète une propriété fractionnée, il vaut mieux s’assurer que la société propose une belle variété de biens. Vous aurez ainsi la liberté de trouver le logement idéal. Ember dispose d’un réseau de plus de 100 résidences secondaires de luxe dans 27 destinations à travers le monde.

Assurez-vous que la société a un intérêt dans la réussite de votre bien :

Vous voulez vous assurer que la société partenaire s’implique dans la réussite de la gestion de votre propriété. Chez Pacaso, nous collaborons avec nos propriétaires pour garantir que leur bien est loué à un prix juste et qu’ils tirent le meilleur de leur investissement. Nous proposons aussi un service de gestion clé en main afin que nos propriétaires profitent sans souci de leur résidence secondaire.

Bien choisir l’entreprise auprès de laquelle acheter sa quote-part est essentiel, mais avec autant d’options, difficile de se tromper. La propriété fractionnée, c’est la façon moderne de posséder une résidence secondaire et avec Pacaso, Ember, Here, Kokomo, Prello ou Altacasa, vous trouverez sans doute le bien qu’il vous faut.

Éléments à considérer avant d’acheter une résidence secondaire en propriété fractionnée

Avant d’acheter une part dans une résidence secondaire en propriété fractionnée, voici quelques points à prendre en compte.

Premièrement, le bien est-il situé dans un endroit attractif ? La propriété fractionnée permet souvent d’accéder à des maisons dans des sites de premier choix, parfois inaccessibles au vacancier moyen. Mais il faut s’assurer que la destination vous plaît vraiment, sinon aucune utilité d’acheter une quote-part sur un bien que vous n’utiliserez pas.

Deuxièmement, quelle est la qualité du bien ? Les résidences de vacances fractionnées sont souvent luxueuses, mais il faut veiller à ce que la qualité réponde à vos exigences. Même si vous ne payez qu’une fraction du prix, vous ne voulez pas vous retrouver avec un bien imparfait.

Troisièmement, quelles sont les conditions du contrat ? Vérifiez précisément combien de temps par an vous aurez l’usage du bien, et quelles restrictions s’appliquent. Certains contrats limitent le nombre de personnes pouvant loger ou les périodes d’accès, ou exigent un préavis avant chaque séjour.

En tenant compte de ces points, vous pourrez profiter pleinement de votre bien et serez satisfait de votre résidence secondaire en propriété fractionnée.