Réglementations Airbnb en France : ce que les hôtes de locations de courte durée doivent savoir sur les nouvelles lois

La France, deuxième marché mondial d’Airbnb, a récemment adopté la Loi Le Meur, une législation globale visant à encadrer les locations de courte durée. Cette nouvelle réglementation, parfois qualifiée par certains de « loi anti-Airbnb », va remodeler la manière dont le secteur fonctionne dans l’un de ses marchés les plus importants.

Lors de Scale France, un événement majeur pour les professionnels de la location courte durée, un panel d’experts juridiques, dont Xavier Demeuzoy (Demeuzoy Avocats), Victor Steinberg (Steinberg Avocat), et Jean-Paul Yildiz (Realex Avocats), ont analysé les implications de la loi. Animée par Frédérick Seidita Aires (Booking Guys), la discussion a mis en avant l’impact potentiel de la loi sur des plateformes comme Airbnb, Booking.com et les gestionnaires immobiliers, en France comme à l’international.

Si la France, dotée d’une industrie touristique de premier plan et d’une forte position en tant que hub mondial Airbnb, applique ces règles strictes, elle pourrait servir de modèle pour d’autres pays souhaitant réguler les locations de courte durée. Voici ce qu’il faut savoir.

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Qu’est-ce que la Loi Le Meur ?

La Loi Le Meur est une nouvelle loi destinée à répondre à la pénurie de logements en France en imposant une réglementation plus stricte sur les locations de courte durée. Bien que la loi ne cible pas spécialement Airbnb, elle introduit des mesures ayant un impact sur toutes les plateformes et opérateurs de locations de courte durée. Par exemple :

• Quotas et plafonds de location : les communes peuvent imposer des limites plus strictes sur le nombre de nuits qu’un logement peut être loué, en réduisant le plafond de 120 à 90 jours pour les résidences principales.
• Obligation de compensation : dans certaines villes, comme Paris, les opérateurs doivent parfois transformer une surface équivalente en logements longue durée pour compenser l’usage en location courte durée.
• Règles de sécurité incendie : les logements accueillant plus de 15 personnes sont soumis à des exigences de sécurité incendie plus strictes, comparables à celles des hôtels plutôt qu’à celles des locations privées.

Pour les lecteurs américains, ces règlements peuvent sembler extrêmes comparés aux États-Unis, où les lois en matière de location courte durée varient beaucoup d’une ville à l’autre et sont souvent plus souples hors des grandes métropoles. Cependant, le cadre juridique centralisé en France permet des changements notables ayant un effet sur l’ensemble du pays.

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Pourquoi les Américains devraient-ils s’y intéresser ?

La France représente un marché clé pour Airbnb. Avec plus de 1 000 000 d’annonces, elle se place juste derrière les États-Unis en nombre de biens disponibles sur la plateforme. Des politiques restrictives sur la location en France pourraient avoir des répercussions sur le chiffre d’affaires mondial et l’influence d’Airbnb. De plus :

• Effets d’entraînement potentiels : d’autres pays en Europe, voire des villes américaines, pourraient s’inspirer de l’approche française, en particulier celles confrontées à la pénurie de logements ou au sur-tourisme.
• Augmentation des coûts de conformité : ces règles pourraient rendre le marché français plus cher et plus complexe pour Airbnb, réduisant potentiellement l’offre de locations et faisant grimper les prix pour les voyageurs.

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Enseignements du débat Scale France

Lors de Scale France, les experts juridiques ont livré une analyse nuancée de la Loi Le Meur. Voici ce qu’ils en disent :

1. Ce n’est pas qu’une « loi anti-Airbnb »

Si la loi touche bien les plateformes telles qu’Airbnb, la qualifier de « loi anti-Airbnb » est réducteur quant à sa portée et son objectif.

• Victor Steinberg, spécialiste des contentieux, souligne que la loi concerne toutes les formes de locations courte durée, qu’il s’agisse de propriétaires indépendants ou de gestionnaires professionnels. Se concentrer uniquement sur Airbnb fait oublier les implications plus larges pour l’ensemble du secteur.
• Les experts insistent sur le fait qu’utiliser le terme « loi anti-Airbnb » pourrait nuire à la crédibilité des recours juridiques et exclure les autres opérateurs qui sont aussi concernés.

2. De nouveaux défis pour les gestionnaires de biens

La loi introduit de nouveaux risques pour les gestionnaires de locations, notamment :

• Responsabilité en cas de non-conformité du client : les gestionnaires peuvent désormais être condamnés à une amende pouvant atteindre 100 000 € (environ 108 000 $) si leurs clients communiquent de fausses informations, par exemple en déclarant à tort un bien comme résidence principale.
• Complexité administrative : respecter les quotas, les règles locales et les nouvelles normes de sécurité exigera du temps et des ressources accrus.

3. Où la loi peut-elle être contestée ?

Les experts ont mis en avant plusieurs points faibles qui pourraient être contestés devant les tribunaux :

• Quotas et plafonds : ils sont jugés arbitraires et sans justification claire. Des outils juridiques comme la Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC) pourraient être utilisés pour contester leur proportionnalité.
• Règles de copropriété : la loi permet aux syndics de copropriétés d’interdire de manière rétroactive les locations de courte durée, ce qui pourrait être incompatible avec les droits fondamentaux sur la propriété garantis par le droit français et européen.
• Droit européen : les restrictions sur la location courte durée pourraient enfreindre les principes de liberté d’activité économique de l’UE, car elles touchent de façon disproportionnée des entreprises sans réel bénéfice démontré pour l’intérêt public.

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Que doivent faire les opérateurs de locations courte durée ?

Les experts juridiques présents à Scale France ont formulé des conseils concrets pour les opérateurs qui doivent composer avec ces nouvelles règles :

1. Rejoindre ou former des associations :
   • L’action collective renforce la voix du secteur dans les discussions politiques et juridiques. Les associations offrent aussi un front uni pour la contestation réglementaire.
2. Auditer vos activités :
   • Assurez-vous de respecter la réglementation locale (quotas, normes de sécurité, classification des biens). Conservez une documentation rigoureuse pour vous prémunir contre des amendes ou des litiges.
3. Échanger avec les autorités :
   • Utilisez les lois françaises sur l’accès aux données publiques pour obtenir des informations sur les politiques locales du logement et les quotas. Une démarche proactive permet de vous positionner comme acteur crédible auprès des collectivités.
4. Anticiper la hausse des coûts de conformité :
   • Investissez dans des ressources juridiques et administratives pour vous adapter à la loi. Les opérateurs américains présents en France devraient envisager de s’associer à des experts locaux maîtrisant la législation française.

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Un cas test pour le marché mondial ?

En tant que deuxième marché mondial d’Airbnb, les nouvelles régulations françaises seront observées de près à l’international. Pour les lecteurs américains, c’est un aperçu de ce à quoi des régulations plus strictes pourraient ressembler si elles étaient déployées à grande échelle. Le fait que la loi devienne un modèle ou au contraire une mise en garde dépendra de son application et de ses résultats.

En attendant, les opérateurs en France et ailleurs ont tout intérêt à suivre les recommandations des experts de Scale France : s’informer, s’organiser et s’adapter proactivement.