Tendances du marché de la location de vacances en Asie-Pacifique : Toujours en croissance, mais des signes de surcapacité dans les marchés clés

Explosion de l’offre et de la valeur des villas, mais la baisse du prix moyen par nuit (ADR) et du taux d’occupation indique une surabondance dans les marchés clés. La différenciation et l’adaptation aux voyageurs chinois seront essentielles. 

Nous entendons beaucoup parler des tendances du voyage dans la région Asie-Pacifique, mais elles concernent généralement l’augmentation du tourisme sortant de pays comme la Chine et le Vietnam. Dans cet article, nous allons dresser le panorama des tendances du marché de la location de vacances qui exposent les opportunités et les défis pour les propriétés situées en Asie-Pacifique. Que doit savoir un gestionnaire immobilier sur la gestion de biens basés dans la région Asie-Pacifique ? Et un gestionnaire cherchant à développer son activité devrait-il s’implanter dans cette région ?

Villa Finder, une société de gestion spécialisée dans les villas et opérant sur 28 marchés en Asie et en Océanie, a récemment publié son Rapport de recherche sur le marché de la location de villas 2019, riche en informations sur le paysage locatif de ces marchés. Le rapport est gratuit et disponible sur leur site, accompagné de graphiques et données à télécharger. De plus, si vous recherchez davantage d’informations ou envisagez un investissement, nous vous recommandons de compléter vos recherches avec plus d’analyses d’AirDNA et du bureau du tourisme du marché qui vous intéresse le plus.

Veuillez noter que le rapport de Villa Finder ne considère que les données liées aux villas – les appartements ou autres types de locations ne sont pas inclus. Par ailleurs, la définition de « villa » peut être souple. Le rapport présente des statistiques uniquement pour les marchés où Villa Finder est présent, ce qui ne permet pas d’avoir une vision complète de toute la région Asie-Pacifique ; par exemple, aucune donnée sur la Chine n’est incluse. Le rapport met aussi l’accent principalement sur les marchés balnéaires ou de ski, plutôt que sur les marchés urbains, qui pourraient voir une forte croissance dans d’autres typologies d’inventaire, comme les appartements. 

Entrons dans le vif du sujet : quels enseignements clés tirer du rapport 2019 de Villa Finder ?

L’offre de locations de villas explose dans toute la région Asie-Pacifique

Comme l’illustre le graphique ci-dessous, les revenus issus de la location de villas progressent partout en Asie et en Océanie. Par rapport à 2018, le chiffre d’affaires global dans la région a progressé de 12%. Cette croissance est en partie alimentée par l’augmentation de l’offre, 

Bali est le marché où la croissance de l’offre est la plus forte, avec une hausse de près de 35% comparé à 2018. Les marchés australiens de Sydney et Byron Bay ont aussi connu une croissance d’environ 30%, tandis que l’offre de villas à Goa et au Sri Lanka a augmenté d’environ 25% par rapport à 2018. Certains marchés n’ont pas vu une forte hausse de l’offre entre 2018 et 2019, comme Phuket et Koh Samui en Thaïlande. Aucun marché étudié par Villa Finder n’a connu de baisse du nombre de villas par rapport à 2018.

Mais avec toute cette nouvelle offre, la valeur des villas progresse-t-elle également ? Dans certains marchés, comme Goa ou Sydney, la demande continue de dépasser ou d’égaler l’offre, de sorte que le prix moyen par nuit (ADR) reste élevé. Toutefois, les marchés australiens devront du temps pour se remettre des incendies dévastateurs de la région, et l’on pourrait observer une baisse des performances en 2020. Dans d’autres marchés, comme à Bali, l’offre de villas augmente plus rapidement que la demande, ce qui entraîne une chute significative des prix de location et cette tendance devrait se poursuivre tant que l’offre continuera de croître.

Les tendances et données du marché locatif en Asie-Pacifique montrent une surcapacité dans certains marchés clés

Si certains marchés émergents affichent un équilibre prometteur entre offre et demande, comme Goa, certains des marchés phares de la région montrent des signes de surcapacité. Le cas le plus flagrant est celui de Bali, qui après des années de croissance de l’offre, constate désormais une diminution des tarifs. 

Bali était le leader régional en termes de croissance de l’offre, mais si l’on observe le graphique des tarifs de location de villas en Asie-Pacifique pour 2017 et 2019, l’histoire est différente. Non seulement les tarifs sont bien inférieurs à ceux de marchés comme Sydney, Phuket ou Koh Samui, mais Bali est l’un des deux seuls marchés à avoir affiché des prix moyens inférieurs en 2019 comparé à 2017. 

En examinant les taux d’occupation entre 2017 et 2019, les résultats ne sont pas très positifs dans la région. Les marchés qui performaient bien en ADR, comme Sydney et Byron Bay, ont enregistré des chutes importantes du taux d’occupation en seulement deux ans. Cependant, rappelons que l’offre a beaucoup augmenté durant cette période, et si la demande est restée stable, une baisse du taux d’occupation est logique. Seuls des marchés comme Bali, qui ont connu une baisse significative du prix et du taux d’occupation couplée à une forte hausse de l’offre, laissent entrevoir des difficultés à venir. Si l’offre continue de croître, la concurrence fera également baisser les tarifs afin d’attirer les réservations, aboutissant à une baisse des prix et à davantage de logements vacants si la demande n’augmente pas fortement.

Comment les sociétés de gestion immobilière en Asie et dans le Pacifique peuvent-elles s’adapter à ces tendances du marché locatif de vacances ? 

Nous savons que l’offre continue d’augmenter en Asie-Pacifique. Si vous envisagez de déployer vos services de gestion locative sur un marché d’Asie-Pacifique – ou si vous travaillez déjà dans la région – vous vous demandez sûrement comment faire face à l’afflux de nouveaux biens. Mettez toutes les chances de votre côté en vous différenciant, en vous adaptant aux voyageurs chinois et en ciblant les voyageurs domestiques.

Se différencier : L’une des meilleures façons de s’adapter à un marché où l’offre croît rapidement est de distinguer votre bien des autres. Comment faire ressortir votre propriété ? Au lieu de choisir un style banal qui ferait ressembler votre bien à celui du voisin, osez la créativité et l’originalité afin de rendre votre espace unique. Veillez à présenter votre annonce avec des photos de haute qualité, et envisagez de proposer des services additionnels pour agrémenter le séjour des voyageurs. Enfin, exploitez des programmes comme Airbnb Luxe ou le système de notation qualité de Booking.com pour ajouter une crédibilité supplémentaire.

S’adapter aux voyageurs chinois : Alors que les voyageurs chinois choisissaient jusqu’à présent principalement l’hôtellerie traditionnelle, un article récent de Jing Daily explique que la tendance est en train de changer : « Les touristes chinois accordent de plus en plus d’importance à la confidentialité et au confort, la location d’une villa entière devient donc très populaire, surtout pour les vacances en famille ou les séjours sur les îles d’Asie-Pacifique. » Les gestionnaires immobiliers de la région peuvent rendre leurs biens plus attractifs pour les voyageurs chinois en ajoutant des ustensiles de cuisine adaptés (comme des baguettes et cuiseurs à riz), en fournissant un guide des restaurants chinois à proximité et en acceptant les moyens de paiement Unionpay et Alipay. Par ailleurs, il est essentiel d’inscrire vos biens sur les plateformes plébiscitées en Chine, telles que Airbnb ou Tujia, afin de gagner en visibilité.

N’oubliez pas les voyageurs locaux : Sur un marché où le tourisme entrant ralentit, rappelons que les voyageurs domestiques (ou même les habitants locaux) peuvent constituer une source d’activité stable. Pour mettre en avant vos biens auprès de cette clientèle, il est important de les référencer sur les plateformes appréciées localement. En Inde, par exemple, Mytrip et OYO sont devenus incontournables. En plus des sites internationaux comme Booking, Airbnb et Vrbo, ces sites centrés sur le marché local peuvent générer des réservations nationales. Enfin, n’oubliez pas les habitants qui « dépensent beaucoup pour célébrer des occasions spéciales ainsi que les clients d’entreprise louant des villas pour des événements, séminaires ou réunions », comme le rappelle le rapport de Villa Finder.

Aucun doute, le marché Asie-Pacifique est à surveiller de près. Avec toujours plus de villas en location, nous suivrons de près si le prix moyen par nuit peut suivre la cadence de la croissance de l’offre pour maintenir l’attractivité de la région auprès des investisseurs et des gestionnaires immobiliers.