Aumenta tus ingresos con tarifas de limpieza dinámicas (gestión de ingresos para alquileres vacacionales)

Probablemente ya conoces el concepto de aplicar precios dinámicos a las tarifas de alquiler vacacional para que aumenten o disminuyan automáticamente según la demanda. Sin embargo, ¿has pensado en hacer que las tarifas, como la de limpieza, mascotas o resort, sean también dinámicas? En este artículo, analizaremos el caso de las tarifas de limpieza dinámicas. La idea es que la limpieza no tiene por qué ser una tarifa fija para cada reserva. Puedes querer aplicar un precio diferente según la duración de la estancia (por ejemplo, cobrando más al finalizar una estancia prolongada) o según la ocupación (por ejemplo, cobrando más cuando se aloja más gente). Veremos cómo hacer que tu tarifa de limpieza varíe de manera básica en Airbnb y después pasaremos a Matthew Renner, Partner & Revenue Leader en la empresa de software para alquileres vacacionales TRACK, para conocer una forma más avanzada de hacerlo mediante software.

¿Por qué cambiar las tarifas de limpieza según las especificaciones de la reserva?

Tanto para el anfitrión como para los huéspedes, puede tener sentido ajustar las tarifas de limpieza según las especificaciones de la reserva. Por ejemplo:

1. Algunos huéspedes se han quejado con fuerza en redes sociales sobre las ridículas tarifas de limpieza de Airbnb. Lo que en realidad pasaba era que la tarifa fija de limpieza que se les cobraba por una estancia de 1 noche parecía increíblemente alta. La misma tarifa fija repartida en una estancia de 7 noches no habría generado tanta polémica.
2. Algunos anfitriones pueden querer aumentar su tarifa de limpieza en función de la cantidad de huéspedes. Por ejemplo, si los huéspedes solo van a usar 1 dormitorio en una villa de 3 habitaciones, podría tener sentido reducir un poco la tarifa.
3. Los anfitriones pueden desear cobrar menos por una estancia corta y más por una larga. La duración de la estancia (LOS) podría ser un factor para determinar la tarifa de limpieza.
4. Puede necesitarse limpieza adicional si el huésped trae una mascota o utiliza equipamiento específico como un jacuzzi.

Aun así, la mayoría de los alquileres vacacionales ofrecen una tarifa de limpieza fija. Es la misma cantidad para cualquier reserva, sin importar la duración de la estancia o el número de huéspedes. En OTAs como Airbnb, Booking.com y Vrbo, los gestores de alquileres vacacionales no tienen muchas opciones y tienen que ofrecer la misma tarifa de limpieza. Ahora, especialmente con reservas directas, los gestores pueden añadir a los términos una nota indicando que la tarifa de limpieza puede variar según ciertos factores, como la presencia de mascotas.

También puede ser un tema técnico: el software PMS o de gestión de canales de un administrador de propiedades puede admitir únicamente tarifas de limpieza fijas.

Cómo crear una tarifa de limpieza variable en Airbnb (configuración básica).

A medida que muchos huéspedes de Airbnb expresaron su descontento con las tarifas de limpieza, la plataforma publicó en septiembre de 2021 los resultados de una investigación interna. Muestra que, para una reserva en EE. UU., la tarifa de limpieza promedio subió de $75 en el primer semestre de 2019 a $100 en el primer semestre de 2021. Estos $25 adicionales representan un aumento del 33% en 2 años.

Airbnb dio varias razones de peso detrás de este aumento. Una de ellas fue la tendencia durante el COVID-19, que llevó a los usuarios a reservar alojamientos más grandes y costosos (casas enteras) en vez de espacios más pequeños como apartamentos o viviendas compartidas. Los anfitriones de Airbnb también subcontrataron la limpieza a limpiadores profesionales, lo que incrementó aún más los costos.

Para tranquilizar a los huéspedes, Airbnb modificó su enfoque anterior con una tarifa de limpieza única para todos. Ahora los anfitriones pueden agregar algunas configuraciones a sus tarifas de limpieza:

• Agregar una tarifa fija de limpieza para todos los huéspedes, independientemente de la duración de la estancia
• Añadir una tarifa de limpieza más baja para estancias cortas de solo 1 o 2 noches, y mantener la tarifa fija para el resto de estancias
• Añadir una tarifa para mascotas para cubrir costos adicionales de limpieza al recibir huéspedes con amigos de 4 patas

Así, dependiendo de las especificaciones de la reserva, la tarifa de limpieza en Airbnb puede ser:

• Tarifa fija para una estancia de 3 noches o más
• Tarifa fija + tarifa para mascotas para una estancia de 3 noches o más
• Tarifa más baja para estancias de 1 o 2 noches
• Tarifa más baja + tarifa para mascotas para estancias de 1 o 2 noches

Cómo crear tarifas de limpieza dinámicas usando software para alquiler vacacional (avanzado).

Gracias a los PMS y al software de alquiler vacacional, es posible abordar las tarifas de limpieza de forma aún más granular. Mira (o lee más abajo) a Matthew Renner, Partner & Revenue Leader en TRACK, a TravelNet Solution, demostrar cómo configurar tarifas de limpieza que varían según la duración de la estancia (o el periodo del año).

Ejemplo: Configuración de tarifas dinámicas variables según la duración de la estancia

 La rentabilidad es claramente un factor clave para la mayoría de las empresas de nuestro sector. TRACK ayuda de varias maneras a las empresas a incrementar su rentabilidad, especialmente en temporadas altas, donde no puedes seguir subiendo la tarifa base. Esto se logra mediante una herramienta llamada Dynamic Fees. En TRACK, cuando creas tarifas dinámicas, lo que realmente haces es tratar los cargos o tarifas de reserva de la misma manera que gestionas tu revenue management. Y eso es mediante tarifas dinámicas, no tarifas estáticas.

Por ejemplo, si vas a tener una tarifa de limpieza, puedes tener una tarifa de limpieza para la temporada alta y llamarla tarifa de limpieza. Luego puedes tener una tarifa de limpieza para los periodos fuera de temporada alta. 

Te mostraré lo que se llaman Restricciones de Tarifas. Permiten crear versiones diferentes de la tarifa según ciertas duraciones de estancia o épocas del año. Así que, por ejemplo, podría decir

• Muy bien, para una estancia estándar de una a seis noches,” podemos decir en el mes de… del 1 de junio hasta, digamos, el fin de semana del Día del Trabajo. Podríamos tener una versión de la tarifa para ese periodo y ponerle precio a nivel de reserva.
• Luego puedo tener otra variación de esta tarifa para estancias de 7 a 14 noches o de 15 noches en adelante.

Así que es un concepto bastante simple: tarifas dinámicas variables según la duración de la estancia, y según el periodo del año.

Impacto increíble en los ingresos y la rentabilidad de la limpieza

Pero veamos cómo se ve esto a nivel de margen. Supongamos que tenemos un apartamento de dos habitaciones al que le cobramos $150 por limpieza en cada estancia. Y supongamos que hay 200 estancias de 1 a 5 noches, 200 estancias de 6 a 10 noches, 100 estancias de 11 a 14, y 50 estancias de más de 15 noches. Así que cobramos $150 por limpieza. En cada categoría, puedes ver el ingreso generado.

Supongamos que trabajamos con un margen del 20% en esas limpiezas. Y pagamos $120 al personal de limpieza. Entonces, aquí está el pago total al personal de limpieza en cada uno de estos escenarios, y aquí tu margen. Así que, en este número total de limpiezas, generamos $82,500 de ingresos. Tuvimos $66,000 en costos. Tenemos un margen de $16,500.

Ahora, probemos un modelo de tarifas de limpieza dinámicas utilizando el modelo de TRACK. Digamos que en las estancias de una a cinco noches durante temporada alta, subimos el precio a $165 desde $150. Subimos las estancias de 6 a 10 a $190. Subimos las de 11-14 a $220 y $240 para estancias de 15 noches o más.

Así que, en este caso, con la misma cantidad de estancias, el mismo número de limpiezas y un pago al personal de limpieza constante al mismo precio. Ahora hemos incrementado nuestro margin en las estancias de una a cinco noches al 27% desde el 20%, 36% para las de 6 a 10, 45% de 11 a 14, y 50% en las de más de 15 noches.

Y puedes ver que nuestro ingreso total ha crecido de $82,500 a $105,000, con un margen que aumenta de $16,500 a $39,000.

Esta es una manera muy sencilla de analizar y ver tu negocio y preguntarte: “¿Cómo podemos ser más rentables, sobre todo en temporada alta?” En un área donde típicamente te quedas con el 100% de ese margen, ¿cierto? No compartes ese margen con los propietarios. Y esa es una estrategia que puedes aplicar. Y una estrategia que muchos de nuestros clientes ya están implementando. 

Conclusión

No solo se pueden ajustar las tarifas, sino también las comisiones para variar según la demanda, la estacionalidad, la duración de la estancia o el número de huéspedes. Aquí usamos el ejemplo de tarifas de limpieza dinámicas. Una limitación es si tu PMS, channel manager y los canales OTA permiten mostrar tarifas dinámicas. Puede que sí puedas jugar con tarifas dinámicas en tu web pero no en las OTAs. Vale la pena preguntarle a tu proveedor tecnológico.