La ciudad de Nueva York recibió casi 63 millones de visitantes en 2024, generando más de $74 mil millones en impacto económico. Es el segundo mercado turístico urbano más grande del mundo, solo por detrás de Londres. Cuando una ciudad de esa magnitud reconsidera cómo se regulan los alquileres a corto plazo, las implicaciones van mucho más allá de sus cinco distritos.
Dos años después de que la Local Law 18 eliminara de facto la mayoría de los alquileres a corto plazo en Nueva York, una nueva propuesta, Intro. 1107, ha reabierto el debate. Para los gestores profesionales de alquileres a corto plazo fuera de la ciudad, la historia no es si operas en Brooklyn o el Bronx. Se trata de cómo la ley STR más restrictiva de EE. UU. está siendo puesta a prueba y qué lecciones ofrece esta contienda para mercados de todo el mundo.
De la Local Law 18 al Intro. 1107
Cuando la Local Law 18 (LL18) entró en vigor en septiembre de 2023, el impacto fue inmediato: los anuncios de alquiler a corto plazo cayeron más del 90%. La ley hizo ilegal alquilar una unidad entera por menos de 30 días, exigió que el residente permanente estuviera presente físicamente y limitó el número de huéspedes a dos personas a la vez.
La intención era liberar viviendas y aliviar la asequibilidad. Dos años después, los resultados son controvertidos. Airbnb y sus socios de coalición argumentan que los alquileres han seguido subiendo y los precios hoteleros han aumentado a pesar de la ley, lo que, según ellos, demuestra que la LL18 ha fracasado. Los defensores de los inquilinos sostienen que estas tendencias reflejan una presión más amplia del mercado y advierten contra extraer conclusiones directas de causa y efecto.
A finales de 2024, un grupo de concejales de la ciudad presentó Intro. 1107 como un proyecto de reforma.
En su planteamiento, Intro. 1107 ofrece “reformas modestas” para ayudar a los propietarios de vivienda principal, especialmente en vecindarios negros y latinos, a generar ingresos sin retirar casas del mercado. Esto coincide con la narrativa de la coalición que Airbnb ha amplificado: que la Local Law 18 perjudicó de manera desproporcionada a comunidades marginadas y pequeños negocios en los distritos periféricos.
| Cambio propuesto | Qué significa | Por qué los partidarios dicen que es necesario |
| Permitir a propietarios en viviendas unifamiliares o bifamiliares alquilar mientras están fuera | Los residentes principales no tendrían que estar presentes físicamente durante la estancia de los huéspedes. | Brinda flexibilidad a los propietarios de clase media para viajar o trabajar fuera mientras siguen generando ingresos. Ayuda a familias en barrios negros y latinos que dependen del alojamiento para pagar hipotecas y permanecer en sus comunidades. |
| Aumentar el límite de huéspedes de 2 → 4 | Incrementa el número máximo de huéspedes de corto plazo permitidos en una vivienda al mismo tiempo. | Hace que la actividad de anfitrión sea más viable para familias y pequeños grupos (padres e hijos, familiares de visita). Los partidarios argumentan que esto se ajusta al uso habitual que hacen los viajeros de los STRs y contribuye a mantener la asequibilidad para los visitantes a Nueva York. |
| Aclarar reglas de “hogar común” | Los anfitriones deben proporcionar a los huéspedes “acceso razonable” al hogar pero pueden mantener ciertas habitaciones (dormitorios, oficinas) como privadas. | Aborda preocupaciones de privacidad y seguridad. Los partidarios dicen que las reglas de la LL18 eran excesivamente onerosas y disuadían a los anfitriones responsables. |
| Enmarcado como “reformas modestas” y no como retroceso | Mantiene salvaguardas clave: registro, ocupación por el propietario y límites a operadores comerciales. | Los patrocinadores del concejo y socios de coalición sostienen que esto ayuda a los propietarios sin abrir la puerta a grandes inversores. |
La mayoría de los patrocinadores representan distritos periféricos con altas concentraciones de propietarios negros y latinos, concordando con la demografía de los grupos de la coalición que apoyan el proyecto:
- Farah Louis (Brooklyn) y Mercedes Narcisse (Brooklyn), ambas representantes de barrios mayoritariamente negros y caribeños donde la propiedad de la vivienda es fundamental para la riqueza familiar.
- Kevin Riley (Bronx), Althea Stevens (Bronx), y Rafael Salamanca Jr. (Bronx), quienes han argumentado que sus distritos soportan la mayor presión por la asequibilidad.
- Oswald Feliz (Bronx), exabogado de inquilinos que ha intentado equilibrar la protección de la asequibilidad con el apoyo a los propietarios.
- Selvena Brooks-Powers (Queens) y Diana Ayala (Manhattan/Bronx), ambas con vínculos con comunidades trabajadoras afectadas por el aumento de los costos.
Argumentos a favor y en contra del Intro. 1107
Argumento de los partidarios (Airbnb y grupos de la coalición): la LL18 no logró bajar los alquileres ni mejorar las tasas de vacancia. Por el contrario, perjudicó a pequeños negocios en los distritos periféricos, redujo los ingresos de los propietarios de clase media y encareció las visitas familiares a la ciudad. Organizaciones civiles y empresariales, desde la NAACP hasta cámaras de comercio, se han sumado al pedido de cambio.
Argumento de los opositores (grupos de defensa de inquilinos y varios concejales): el Intro. 1107 es un retroceso. Argumentan que podría incentivar a los propietarios a priorizar turistas sobre inquilinos y revertir avances logrados desde el endurecimiento de 2023. Más de 300 inquilinos y activistas se manifestaron recientemente frente al Ayuntamiento en contra del proyecto, advirtiendo que podría reavivar la presión especulativa sobre la vivienda.
La campaña de lobby de Airbnb en Nueva York
El debate ya no se limita al Ayuntamiento. Airbnb ha comprometido $5 millones para las elecciones de 2025 en Nueva York, convirtiéndose en el mayor financiador político de la ciudad. Un SuperPAC financiado por la empresa lanzó un millón de dólares en anuncios negativos contra candidatos a alcalde críticos con los alquileres a corto plazo.
La coalición de Airbnb y alianzas en vivienda
Más allá del lobby, Airbnb señala que quiere ser vista como parte de la solución habitacional.
En septiembre de 2025, Airbnb anunció una alianza multianual de $1 millón con Neighborhood Housing Services of NYC (NHSNYC), una organización sin fines de lucro con 40 años de historia apoyando a residentes de bajos y medianos ingresos. La iniciativa se centra en la estabilidad de la vivienda y oportunidades económicas, proporcionando servicios de prevención de ejecuciones hipotecarias y asesoría financiera.
Esta acción va en paralelo a la construcción de alianzas más amplias de Airbnb. Grupos de derechos civiles como la NAACP (sucursales de Brooklyn y Jamaica), la New York Urban League y diversas cámaras de comercio de los distritos se han alineado con los patrocinadores del Intro. 1107 en el concejo. Su narrativa compartida: la Local Law 18 perjudicó de manera desproporcionada a propietarios negros y latinos y a pequeños negocios de los distritos periféricos.
Combinado con el constante flujo de informes de impacto económico encargados por Airbnb en EE. UU. y en el extranjero, el mensaje es claro. Airbnb responde a la críticas sobre escasez de vivienda posicionándose como socio en temas de asequibilidad, equidad racial y supervivencia de pequeñas empresas. Para los críticos, estas alianzas reflejan un interés propio calculado; para Airbnb, son prueba de que representa más que una simple plataforma tecnológica. Que es una coalición de propietarios, comunidades y negocios locales.
El delicado equilibrio de Airbnb
La posición pública de Airbnb ha cambiado de manera notable en la última década. Durante la primera administración de Trump, la empresa fue una de las críticas corporativas más visibles de las políticas de la Casa Blanca, oponiéndose al veto migratorio, ofreciendo alojamiento gratuito a refugiados e incluso presentando su anuncio del Super Bowl “#WeAccept” como respuesta deliberada. Sus fundadores condenaron las políticas de separación de familias calificándolas de «despiadadas, crueles e inmorales», reforzando el posicionamiento progresista de la marca entonces.
Hoy en día, el tono es más mesurado. En Nueva York, la empresa pone énfasis en las “reformas modestas”, las oportunidades de ingreso para propietarios, el apoyo a pequeños negocios y la estabilidad económica en vecindarios negros y latinos, en lugar de campañas de grandes valores.
Al mismo tiempo, Airbnb ha tenido que navegar retos de reputación: el cofundador Joe Gebbia, ahora menos involucrado en operaciones, ha asumido un cargo en el Departamento de Eficiencia Gubernamental de Donald Trump (DOGE), generando rechazo entre algunos anfitriones y críticas que contrastan con la coalición de Airbnb con grupos de derechos civiles y vivienda. La empresa se ha distanciado del trabajo de Gebbia en DOGE, pero el contraste pone en evidencia la línea cuidadosa que está siguiendo Airbnb.
La evolución de Airbnb, de ser una empresa abiertamente progresista a constructora de coaliciones cautelosa en Nueva York, muestra cómo la estrategia cambia cuando está en juego la supervivencia en un mercado clave y cómo las relaciones externas pueden complicar ese posicionamiento.
Por qué Nueva York importa a nivel global
Para las ciudades del mundo, Nueva York es un caso de prueba regulatorio:
- Si la ley más estricta se flexibiliza: Los responsables políticos en Boston, Los Ángeles, París y Barcelona observarán con atención. Podría indicar que incluso las restricciones más duras pueden ceder ante la presión.
- Las estrategias narrativas se replican: Los marcos opuestos, “justicia habitacional vs. supervivencia de pequeños negocios”, aparecerán en otros mercados. La construcción de alianzas de Airbnb con grupos de derechos civiles y pequeños negocios es un libro de jugadas que probablemente se reutilice en otros lugares.
- La dinámica política importa: El gasto directo de Airbnb en elecciones de NYC marca una nueva fase de defensa. Si ayuda o se vuelve en contra (como se vio con la victoria primaria de Zohran Mamdani) determinará cómo las plataformas abordan la política a nivel global.
Lecciones para gestores de STR
Para los gestores profesionales fuera de Nueva York, este momento trata menos de los detalles de la LL18 o el Intro. 1107, y más sobre los patrones:
- La regulación es volátil: Las reglas pueden cambiar drásticamente en solo dos años, de una casi prohibición total a posibles reformas. Hay que estar preparados para la volatilidad.
- La participación pública importa: Los grupos de inquilinos y las plataformas están moldeando la narrativa. Los gestores que proveen datos, estudios de caso y testimonios sobre operaciones responsables pueden influir en cómo se percibe su modelo de negocio.
- La asequibilidad es el eje: En todo el mundo, los debates están ligados a la asequibilidad, la equidad y la resiliencia de pequeñas empresas. Posicionar los STR como parte de esas soluciones, en vez de como un problema, será clave.
Pensamiento final
El Intro. 1107 puede que no se apruebe tal cual. Pero el hecho de que Nueva York esté reconsiderando reformas tan poco tiempo después de una de las leyes STR más estrictas del mundo es significativo. Para los gestores, la lección es clara: lo que ocurre en Nueva York rara vez se queda en Nueva York.
Uvika Wahi es editora en RSU by PriceLabs, donde lidera la cobertura de noticias y el análisis para gestores profesionales de alquileres a corto plazo. Escribe sobre Airbnb, Booking.com, Vrbo, regulaciones y tendencias del sector, ayudando a los gestores a tomar decisiones empresariales informadas. Uvika también participa como ponente en eventos internacionales de gran relevancia como SCALE, VITUR y el Direct Booking Success Summit.
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