Propietarios y administradores de alquileres vacacionales se preparan para un aumento de fiestas no autorizadas en sus propiedades en Nochevieja. Así como se celebraron numerosas fiestas ilegales en casas durante el verano de 2020, hay muchas posibilidades de que grupos de amigos, así como organizadores experimentados de fiestas, opten por la privacidad de un gran alquiler a corto plazo para celebrar hasta las primeras horas del 2021.
¿Qué puedes hacer para prevenir fiestas en tu alquiler vacacional? Por ejemplo, Airbnb ahora impone, para reservas en Nochevieja, una estancia mínima de dos noches en los anuncios de viviendas enteras para huéspedes sin un historial de valoraciones positivas en partes de Norteamérica, Europa Occidental y Australia. ¿Es esto suficiente? ¿Qué están haciendo otras plataformas? ¿Qué recomiendan los expertos del sector?
Actualizar tus reglas de la casa es un paso básico y obligatorio, pero no es suficiente. Aquí tienes consejos prácticos para proteger directamente tu propiedad y, de forma indirecta, contribuir a la salud pública general.
Consejos de sentido común para evitar fiestas en casas en tus propiedades de alquiler vacacional
Las fiestas en casas han sido una preocupación para los propietarios de alquileres vacacionales, anfitriones de Airbnb y operadores de alquileres a corto plazo mucho antes de la crisis del coronavirus COVID-19. Algunos consejos son básicos y de sentido común, pero aquí es donde empezar. Lo primero que quieres es disuadir a las personas equivocadas de reservar tu alojamiento. Luego, si reservan, quieres poder reforzar tus mensajes de “prohibido fiestas / eventos” comunicándote con tus huéspedes. También puedes monitorear la situación, ya sea en persona o a distancia.
Evita reservas que estadísticamente tienen más probabilidades de esconder fiestas en casas
Ciertos patrones de reserva son más sospechosos que otros. Imagina que una reserva el mismo día para una villa de 5 habitaciones, para 1 noche, un viernes por la noche, realizada por un joven de 22 años que vive en la misma ciudad donde se encuentra la propiedad, es sospechosa. Las reservas de riesgo siguen ciertos patrones que puedes aprender a reconocer.
Algunas configuraciones en tu channel manager o en sitios web como Airbnb, Vrbo o Booking pueden ayudarte: por ejemplo, no permitir reservas el mismo día ni estancias de una noche en fines de semana.
Bloquear personas de la misma ciudad donde está tu propiedad es posible si tu alojamiento es bajo petición (es decir, no con reserva instantánea). Airbnb te da derecho a decir que no te sientes cómodo alojando a un huésped, pero ten cuidado de no discriminar activamente a alguien.
Además, debido a que el COVID-19 puede estar afectando tus reservas, puede que tengas la tentación de bajar precios en tus propiedades más grandes. Ten cuidado de no atraer al tipo incorrecto de huéspedes. No lo pongas demasiado fácil para quienes buscan un lugar donde hacer una fiesta.
Establece reglas de la casa y depósitos por daños
En tu sitio web y en tus contratos de alquiler, incluye una sección para tus reglas de la casa. ¿Qué permites? ¿Con qué no estás de acuerdo? Airbnb, Vrbo y Booking.com cuentan con una sección de Reglas de la Casa que los propietarios y gestores pueden rellenar. Sí, algunas personas no leen nada. Y algunas leen las reglas y las ignoran por completo. Pero no pases por alto que una propiedad sin reglas de la casa visibles se ve como una invitación a la fiesta. No quieres ser el propietario de esa casa. Además, si ocurre algo, querrás poder presentar tu caso ante la OTA y demostrar que efectivamente habías indicado que no se permitían fiestas.
Por ejemplo, las Reglas de la Casa de Vrbo están compuestas por seis campos simples que te permiten determinar tus normas de forma clara y concisa:
- Edad mínima para el inquilino principal
- Ocupación máxima
- Eventos especiales permitidos
- Se permiten mascotas
- Se permiten niños
- Se permite fumar
También debes considerar solicitar un depósito reembolsable por daños. Un depósito alto crea fricción en el proceso de reserva y, en las OTAs, tendrás menos reservas que propiedades similares sin depósito o con uno bajo. Debes valorar la balanza entre ingresos y riesgo. En Airbnb y Booking.com, puedes indicar el monto de tu depósito, pero recuerda que estas plataformas no lo gestionan. Solo Vrbo lo hace por ti y se lo devuelve al huésped si no ocurre nada.
Puedes utilizar contratos de alquiler (por ejemplo, acuerdo de alquiler, declaración del huésped) para recordar a los huéspedes tu estricta norma de no fiestas no autorizadas, la ocupación máxima y las medidas que tomarás si se incumplen estas condiciones.
Verifica a tus huéspedes y haz preguntas
Los alquileres vacacionales pueden ser bajo petición en Airbnb y Vrbo (no en Booking.com, que solo acepta propiedades disponibles para reserva instantánea). Esto permite revisar más a fondo la solicitud de un huésped. En Airbnb y Vrbo, puedes mirar el historial y buscar valoraciones anteriores.
Antes de la reserva, o después en caso de reservas instantáneas, haz preguntas. Sé amable. Puedes explicar que quieres preparar la casa lo mejor posible para los huéspedes y necesitas información adicional. Y está bien mencionar que tienes reglas de la casa. Siempre que sea parte de tu procedimiento habitual y no discrimines a nadie en concreto, es correcto hacerlo. Por ejemplo, puedes preguntar por los planes del huésped, el número de personas, cuántos coches estacionarán en la propiedad.
Sé claro sobre lo que significa tu ocupación máxima y que se aplica tanto de día como de noche, incluso si los invitados adicionales sólo están una hora en la propiedad.
Las personas pueden mentir, y puede que lo hagan. Lo que buscas con esta comunicación es detectar cualquier señal de alerta.
Una vez que los huéspedes estén allí: monitoreo en persona
No es demasiado tarde, en el momento del check-in, para presentarte, dar la bienvenida y reiterar cortésmente tus normas. Si tienes dudas sobre tu seguridad, pasa en coche después del check-in para contar los coches en la entrada.
Puedes pedir también a un vecino que esté atento a la propiedad y te avise si nota algo sospechoso. Como mencionan algunos expertos más abajo, tampoco está de más, en el momento de la reserva, decir que tienes vecinos que están atentos y te apoyan.
El monitoreo remoto es válido… pero mantente transparente
Puedes usar también dispositivos de monitoreo. De nuevo, asegúrate de proteger la privacidad de tus huéspedes (por ejemplo, nada de cámaras en el interior) y de ser transparente con ellos. Informar que tienes una cámara en la entrada y un sensor de ruido en la sala puede también disuadir a algunos de organizar una fiesta.
- Cámaras exteriores: Ring Video Doorbell 2 con video HD, alertas de movimiento e instalación fácil
- NoiseAware – Monitoreo inteligente del ruido
- Minut Smart Home Sensor, monitoriza niveles de ruido, movimiento, temperatura y más. Inalámbrico y autoinstalable.
- Roomonitor – Control de ruido en tiempo real para alquileres a corto plazo
Expertos del sector de alquileres vacacionales sobre cómo prevenir fiestas no autorizadas en Nochevieja
Michael Goldin, Director de Desarrollo de Negocio, Noiseaware
“Las personas somos seres sociales. Con muchas de las opciones públicas de ocio cerradas este año, espera que este año sea el peor en cuanto a fiestas de Nochevieja en alquileres a corto plazo. La clave para aprovechar la festividad y proteger tu propiedad es triple: filtrado de huéspedes antes de la llegada, monitoreo de ruido vía NoiseAware durante la estancia, y asegurarte de tener cobertura de seguro como red de seguridad.”
Ryan Casey, copropietario de la empresa de gestión Lighthouse Vacations
Las mejores formas de evitar fiestas inesperadas de Nochevieja en tu alquiler vacacional:
- Exige al menos una estancia mínima de 3 noches, una tarifa premium y un depósito por daños.
- Especifica “prohibido fiestas o eventos” en tus reglas de la casa y la descripción de la propiedad.
- Habla por teléfono con tu huésped en el momento de la reserva. Habla sobre tus reglas de la casa y el orgullo que tienes en tu hogar, el excelente vecindario tranquilo y los maravillosos vecinos, y cómo tus vecinos se preocupan en vigilar la casa por ti. En la mayoría de los casos, los organizadores de fiestas dirán o preguntarán algo que delate su plan. Aunque no se puede evitar al 100% que la gente rompa las normas, he descubierto que la mayoría respeta el cuidado que transmites de la propiedad y el vecindario.
Steffen Hansen, CEO de la empresa de gestión Solaga
En Solaga, utilizamos un sistema de alarma de ruido llamado Roomonitor. Cuando el ruido alcanza cierto nivel y es demasiado alto, la empresa nos llama por teléfono. Tras eso, simplemente llamamos al huésped y le decimos que recibimos una queja del vecino y le pedimos que no hagan más ruido. Eso nos funciona y es una muy buena solución. Si no lo tienes instalado, siempre puedes decir a los huéspedes que sí lo tienes y normalmente eso también funciona.
Kelly Odor, directora de Marketing, Bookster
Ser directo y comunicar clara y consistentemente con los huéspedes es crucial. Si no quieres fiestas de Nochevieja, debes dejar clara tu postura y las reglas de la casa durante todo el proceso de reserva. Pon tus normas sobre fiestas en tus Términos y Condiciones y pide al huésped que firme una Declaración de Huésped cuando reserve. Una vez hecha la reserva, haz un seguimiento a tus huéspedes para pedirles y verificar la identificación.
Ejemplos de Declaraciones de Huésped son: “Firme para confirmar que no alojará a otras personas en la propiedad durante la Nochevieja. Nos reuniremos contigo en la llegada y nos reservamos el derecho a denegar el acceso. Nos reservamos el derecho a pedirle que abandone la propiedad si queda claro que está alojando a otras personas durante el periodo de Nochevieja, incumpliendo las normas locales de Covid-19.”
Marcus Rader, CEO, Hostaway
Nuestros clientes a gran escala han visto que usar tecnología de detección como NoiseAware, Minut y PartySquasher es un buen elemento disuasorio. Además, tener cámaras de seguridad claramente informadas fuera de la vivienda y enviar un recordatorio extra sobre las reglas de la casa y las consecuencias de incumplirlas inmediatamente después de la reserva ha resultado efectivo para prevenir fiestas.
Caroline Lemarchand, Directora de Desarrollo de Negocio, Minut
Lo mejor es tener un enfoque proactivo en la prevención de fiestas y el Minut Home Sensor es una gran forma de conseguirlo. Nuestros sensores miden los niveles de sonido y te envían notificaciones sobre el ruido en tu alquiler (puedes personalizar la duración de ruido que activa una notificación, entre 5-15 min).
Desde ahí, puedes contactar con tus huéspedes, o Minut puede enviarles un mensaje automáticamente. También puedes vigilar el movimiento utilizando la funcionalidad de detección de movimiento: si detectas un exceso de movimiento, puede ser una señal temprana de que está empezando una fiesta. Solo necesitan minutos para instalarse, ¡así que aún estás a tiempo de poner uno antes de Nochevieja!
Kamila Miller, Jefa de Marketing, Superhog
Para muchos, la Nochevieja de 2020 se pasará haciendo poco más que viendo más televisión. Pero en los alquileres a corto plazo, sabemos la realidad y para estar totalmente preparados para cenas caseras y todo tipo de fiestas de Nochevieja de este año, deberíamos estar usando tecnología que ayude con un enfoque proactivo para prevenir fiestas. Una gran manera es un software de filtrado de huéspedes previo a la llegada (como el de SUPERHOG) o sensores de monitoreo de ruido durante la estancia.
Cómo Airbnb, Booking.com y Vrbo se han adaptado a la demanda de más confianza y seguridad por parte de propietarios y gestores
Cómo prevenir fiestas en Airbnb
En 2019, ocurrieron varios tiroteos en propiedades alquiladas por Airbnb. Como resultado, la compañía decidió tomar medidas contra las “party houses” en diciembre de 2019. En julio de 2020, las restricciones se hicieron aún más estrictas, aunque no son infalibles.
Para Nochevieja, esto es lo que Airbnb aplica en algunas regiones de Norteamérica, Europa Occidental y Australia.
- Una estadía mínima de 2 noches en anuncios de viviendas completas para huéspedes sin historial de valoraciones positivas (Los huéspedes con historial de buenas valoraciones no están sujetos a esta restricción).
- Personas menores de 25 años no pueden reservar una propiedad para el mismo día en la ciudad donde viven (en EE.UU., Canadá, Reino Unido, España y Francia)
- Debido a la prohibición global de fiestas de Airbnb, la ocupación máxima en cualquier airbnb del mundo es de 16 personas (también como medida de salud pública para evitar grandes reuniones por COVID-19)
Airbnb ya prohibió las reservas de una noche en Halloween e impuso nuevos Estándares de Huéspedes, por ejemplo, en torno a fiestas ilegales, manipulación de dispositivos de seguridad e incluso distanciamiento social y uso de mascarillas.
Por primera vez, en 2020, Airbnb también tomó acciones legales contra huéspedes, demandando a algunos organizadores de fiestas por violar las normas de conducta de Airbnb. El CEO de Airbnb, Brian Chesky, va más allá de los mandatos de Salud Pública, promoviendo viajes responsables, aunque la gran mayoría de reservas futuras han sido hechas por viajeros obedientes.
Airbnb ha actualizado sus reglas para fiestas y eventos:
Fiestas no autorizadas
Cualquier fiesta que viole las Reglas de la Casa y/o suceda sin el conocimiento o consentimiento del anfitrión está prohibida. Los huéspedes que organicen fiestas no autorizadas se exponen a suspensión o expulsión.
Fiestas o eventos de invitación abierta
Fiestas y eventos de invitación abierta están prohibidas en los anuncios de Airbnb. Esto incluye cualquier fiesta o evento donde el anfitrión tenga poco conocimiento de los asistentes, o que no tenga una lista de invitados específica, como reuniones anunciadas en redes sociales. Los huéspedes que organicen tales eventos tendrán su cuenta eliminada y los anfitriones que permitan fiestas de invitación abierta estarán sujetos a consecuencias en su cuenta.
Desde diciembre de 2019, Airbnb también revisa manualmente las reservas de alto riesgo:
Desde hoy en EE.UU., Canadá, México, Puerto Rico y las Islas Vírgenes, ampliamos el cribado manual de reservas de alto riesgo identificadas por nuestros sistemas automáticos. Esto ayudará a identificar reservas que podrían presentar problemas y evitar fiestas no autorizadas antes de que comiencen. Durante la revisión, miraremos varios factores, incluyendo la duración de la estancia y características del anuncio como su tamaño.
En julio de 2020 se empezó a restringir que algunos huéspedes de EE.UU. menores de 25 años reserven viviendas enteras en su área local. La medida ya existía en Canadá. Airbnb normalmente invita a estos huéspedes a reservar una habitación de hotel en lugar.
Huéspedes estadounidenses menores de 25 con menos de tres valoraciones positivas no pueden reservar viviendas completas cercanas a donde viven. Estos huéspedes pueden seguir reservando cualquier tipo de alojamiento fuera de su área local.
Todos los huéspedes menores de 25 años pueden reservar habitaciones privadas y hoteleras por Airbnb, estén donde estén.
Lo más importante: los jóvenes huéspedes con al menos tres valoraciones positivas y ninguna negativa, o con planes de estadía prolongada, no están sujetos a esta restricción y pueden reservar viviendas completas en su área local.
Confianza y Seguridad: Fiestas en casas en Booking.com
Booking.com también ha empezado a explicar mejor lo que hace entre bambalinas, mediante su nueva sección de confianza y seguridad: booking.com/trust-and-safety. La empresa declara:
Nos tomamos en serio la seguridad de nuestros colaboradores en Booking.com. Queremos ayudarte a recibir huéspedes de calidad: Disponemos de un proceso de seguridad en profundidad que incluye verificación y comprobaciones antifraude.
Por ejemplo, los partners de Booking pueden ahora pedir más Requisitos de Huéspedes antes de permitir reservas instantáneas en su propiedad. Estos requisitos son:
- un número de teléfono verificado
- una dirección
Como se indicó antes, los colaboradores pueden también señalar en sus Reglas de la Casa si permiten fiestas y eventos.
Finalmente, los colaboradores pueden reportar conductas indebidas de huéspedes a través del extranet de Booking.com.
Cómo evitar fiestas en alquileres vacacionales de Vrbo
En ciertos lugares, como Arizona, Vrbo (en nombre de Expedia Group) también está bloqueando reservas de una sola noche hasta enero de 2021.
Como hemos visto antes, Vrbo permite a propietarios y gestores prohibir eventos especiales en tu propiedad mediante la configuración de reglas de la casa.
Puedes exigir también a los viajeros que firmen un contrato de alquiler legal antes de llegar. Un contrato detallado sirve para comunicar exactamente cómo el propietario o gestor desea que se trate la vivienda. Pueden abordarse normas de fumar, mascotas y cargos adicionales como la limpieza.
Vrbo también ha creado un área de contenido para consejos sobre confianza y seguridad: vrbo.com/trust. Como en Booking y Airbnb, los colaboradores de Vrbo pueden reportar cualquier caso de conducta inadecuada de huéspedes, si un viajero ha actuado inapropiadamente o te ha hecho sentir inseguro.
Fiestas en casas 2020: Sé lo que hicisteis el verano pasado
Desde principios de mayo de 2020, medios en varios países han informado sobre fiestas masivas donde las medidas de prevención de coronavirus y distanciamiento social no se respetaron. No todas esas fiestas son ilegales ni todas suceden en viviendas de alquiler y airbnbs.
Por ejemplo, en mayo circularon en redes sociales videos, durante el fin de semana de Memorial Day, que mostraban grandes fiestas en piscinas en Lake of the Ozarks, en el centro de Missouri (EE.UU.). Hace unos días, el alcalde de la ciudad dijo que los vídeos virales de fiestas multitudinarias sin distanciamiento social ni mascarillas ayudaron a duplicar el turismo y atraer a más de 9,1 millones de visitantes a la zona durante la pandemia.
No obstante, otras grandes fiestas al aire libre son ilegales y ocurren en todo el mundo. Por ejemplo, este artículo del New York Times informaba de fiestas en Berlín, París y Londres. Gracias a las redes sociales y Whatsapp, la palabra (y el virus) pueden propagarse fácilmente. Así, se están celebrando grandes fiestas. Pero también fiestas pequeñas, y los alojamientos de alquiler a corto plazo parecen un lugar preferido.
Un aumento de fiestas COVID-19 en casas
Las fiestas en casas de alquiler vacacional no son nada nuevo. Propietarios y administradores han tenido que lidiar con ellas durante décadas. Por ejemplo, varios administradores pueden contar historias de ceremonias de boda que acaban celebrándose en una propiedad que tenía política estricta de no eventos. Lo novedoso ahora es el aumento de vecinos que reservan un alquiler grande para una noche y reúnen a decenas de personas, justo cuando las reuniones numerosas son ilegales o fuertemente desaconsejadas por el riesgo de juntar “super-contagiadores” que luego pueden infectar a sus familias.
En las noticias es fácil encontrar casos de fiestas ilegales celebradas en alquileres vacacionales de EE.UU., ya que allí existen muchos medios. Pero como se ve más abajo, han sido reportadas en varias partes. Algunas fiestas reúnen hasta cuarenta personas, otras cientos. No todas terminan en violencia. Aquí algunos ejemplos para ayudar a comprender lo que está pasando:
Londres, Reino Unido: La policía desmantela una fiesta ilegal de más de 160 personas en el norte de Londres.
“Familias estuvieron despiertas hasta las 3 de la madrugada mientras grupos de jóvenes acudían a un evento no autorizado en Tavistock Terrace, Archway, el viernes por la noche, según la policía. Grabaciones de la fiesta muestran a decenas de personas en el jardín de la vivienda sin mascarillas ni distanciamiento social. La Policía Metropolitana acabó desmantelando el evento tras recibir quejas de los vecinos.” “Dijeron que la propiedad fue alquilada por Airbnb y los huéspedes “se aprovecharon organizando una fiesta gigantesca que se descontroló rápidamente”.
Los Ángeles, California: Fiestas alocadas: jóvenes impulsan la crisis del COVID-19 en California.
“Jóvenes adultos están impulsando la pandemia de COVID-19 en California como nunca antes, alertan las autoridades sanitarias, y las fiestas y otras reuniones sociales masivas amenazan con deshacer el progreso del estado.” ” Preocupa también que los jóvenes celebren fiestas en casas privadas de zonas exclusivas de la ciudad, sobre todo en Hollywood Hills. El alcalde de Los Ángeles, Eric Garcetti, autorizó cortar agua y luz a casas reincidentes en celebrar grandes fiestas en desafío a la prohibición de reuniones.”
Los Ángeles, California: Fiesta salvaje en una mansión de Mulholland Drive, tiroteo mortal y temor al contagio de COVID-19.
“Lo que comenzó como una fiesta masiva y bulliciosa desafiante a las órdenes sanitarias por coronavirus, terminó a tiros la madrugada del martes, dejando una mujer fallecida, cuatro heridos y nuevas preocupaciones sobre las reuniones privadas como vía de extensión del COVID-19.” “Hubo un tiroteo masivo en la propiedad de alquiler a corto plazo, propiedad de la ex estrella infantil de Sullivans convertida en magnate inmobiliario Susan Hannaford, en el exclusivo vecindario de West Mulholland Drive, Los Ángeles”.
Nueva Jersey, EE.UU.: Airbnb suspende decenas de alojamientos en Nueva Jersey por violar restricciones de coronavirus.
“Apoyamos al gobernador Murphy y respaldamos su llamado a detener las fiestas y promover comportamientos que respeten la salud pública”, dijo Airbnb en un comunicado. “La gran compañía de alquileres online dijo que tomó la medida tras quejas sobre fiestas en casas que violan restricciones de reuniones por COVID-19.”
París, Francia: Alquilado por Airbnb, el apartamento se convierte en discoteca o burdel (Loué sur Airbnb, l’appartement se transforme en discothèque ou bordel)
El propietario de los apartamentos afirma estar impotente, a pesar de las múltiples quejas de los vecinos: “Desde el principio confinamiento, he tenido muchos grupos de jóvenes fiesteros alquilando. Escucho las quejas del vecindario. Pero ¿cómo saber que van a montar tal jaleo? Al reservar, no dicen que vienen a hacer una gran fiesta.” La misma impotencia respecto a la prostitución: “¡No voy a prohibir a una mujer sola reservar mi propiedad, sospechando ya que es prostituta!”
Airbnb quiere dar su versión: “Estos alojamientos figuran en muchas plataformas diferentes (Nota del editor: Booking, Homeaway o Expedia por ejemplo) y no tenemos pruebas de fiestas recurrentes o actividades ilegales en estancias reservadas por Airbnb
Thibault Masson es un experto de referencia en gestión de ingresos de alquileres vacacionales y estrategias de precios dinámicos. Como responsable de marketing de producto en PriceLabs y fundador de Rental Scale-Up, Thibault ayuda a anfitriones y gestores de propiedades con análisis prácticos y soluciones basadas en datos. Con más de una década gestionando alquileres de lujo en Bali y San Bartolomé, es un ponente muy solicitado y creador de contenido prolífico, capaz de simplificar temas complejos para audiencias globales.
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