El gobierno del Reino Unido ha anunciado recientemente cambios legislativos significativos que buscan lograr un equilibrio entre preservar la disponibilidad de viviendas para los residentes y apoyar el próspero sector turístico. El impacto de estas regulaciones en la dinámica de oferta y demanda de los alquileres a corto plazo, así como en su rentabilidad y planificación operativa para los gestores de alquileres, no puede subestimarse.

El debate entre hoteles y alquileres de corta duración se ha reavivado, trascendiendo fronteras más allá del Reino Unido. A medida que se desarrolla, está claro que el equilibrio entre la oferta hotelera y la disponibilidad de viviendas es más crucial que nunca, lo que requiere una comprensión matizada y estrategias adaptativas por parte de los actores de todo el sector.

Nuevas Regulaciones para Alquileres de Corta Duración en el Reino Unido Entrarán en Vigor en el Verano de 2024

Resumen de la Nueva Legislación

• Requisito de Permiso de Urbanismo: Las propiedades alquiladas por más de 90 días al año ahora requerirán un permiso de urbanismo. Esta medida busca asegurar que las viviendas destinadas a ocupación residencial a largo plazo no se conviertan en alquileres perpetuos de corta duración sin supervisión.
• Registro Nacional Obligatorio: Un elemento clave del nuevo marco es el establecimiento de un registro obligatorio para alquileres de corta duración. Esto permitirá a las autoridades locales monitorear el cumplimiento y mantener un recuento preciso de las propiedades que operan en este sector.
• Exenciones para Alquileres Existentes: Las propiedades que ya se destinaban a alquiler a corto plazo antes de la introducción de estas normas serán reclasificadas automáticamente en la nueva clase de uso, quedando exentas de la necesidad de solicitar permiso de urbanismo.

Implicaciones para Propietarios y Empresas Gestoras de Alquileres de Corta Duración

Impacto en la Demanda y la Oferta

• Potencial Reducción de Anuncios Disponibles: El requisito de permiso de urbanismo puede disuadir a los propietarios de entrar en el mercado de alquileres de corta duración, lo que podría llevar a una disminución en el número de anuncios disponibles.
• Aumento del Control y Costos de Cumplimiento: El establecimiento de un registro obligatorio introduce requisitos adicionales de cumplimiento, lo que podría incrementar los costos operativos para propietarios y gestores.

Consideraciones sobre la Rentabilidad

• Impacto Variable en los Ingresos: En zonas con alta demanda turística, las propiedades con permiso de urbanismo podrían alcanzar precios más altos debido a la reducción de competencia. Por el contrario, la carga administrativa añadida podría reducir los márgenes de beneficio para algunos operadores.
• Estabilización del Mercado a Largo Plazo: Al abordar la escasez de viviendas y limitar la conversión de propiedades residenciales en alquileres turísticos, estas regulaciones podrían contribuir a un mercado de la vivienda más estable, beneficiando indirectamente al sector de alquileres a corto plazo al mantener el apoyo comunitario al turismo.

Planificación Operativa y Estrategia

• Evaluación y Adaptación Estratégica: Propietarios y empresas gestoras deben evaluar la viabilidad de obtener permisos de urbanismo para propiedades actuales y potenciales, considerando factores como ubicación, demanda y políticas municipales.
• Enfoque en el Cumplimiento y la Integración Comunitaria: Dar prioridad al cumplimiento con las nuevas normativas y fomentar relaciones positivas con las comunidades locales será crucial para una operación sostenible.

Comparación con sus Homólogos Europeos

El enfoque del Reino Unido refleja esfuerzos regulatorios similares en ciudades como Viena, París y Berlín, donde se han implementado restricciones sobre los alquileres de corta duración para combatir la escasez de viviendas y evitar que las propiedades queden vacías. Estos precedentes sugieren una tendencia hacia mercados de alquileres de corta duración más regulados, con implicaciones para la asequibilidad de la vivienda y la preservación comunitaria.

En toda Europa, varias ciudades y países han introducido regulaciones que comparten objetivos comunes aunque difieren en los detalles:

Viena, Austria

• Límite de 90 Días de Alquiler: A partir de julio de este año, las propiedades podrán alquilarse a turistas por un máximo de 90 días al año.
• Objetivo: Limitar el impacto de los alquileres de corta duración en el mercado local de la vivienda y garantizar la disponibilidad para los residentes.

París, Francia

• Límite de 120 Días de Alquiler: París ha impuesto un límite anual de 120 días para los alquileres a corto plazo.
• Requisito de Registro: Los anfitriones deben registrarse en el ayuntamiento local para operar legalmente.

Berlín, Alemania

• Requisito de Permiso y Límite de 90 Días: Tras una prohibición inicial de Airbnb, Berlín ahora exige que los anfitriones obtengan un permiso y limita los alquileres a 90 días por año.
• Objetivo: Equilibrar las necesidades de turistas y residentes, evitando que el stock de viviendas se destine en su totalidad al turismo.

Italia

• Consideraciones a Nivel Nacional: Italia está explorando límites a los alquileres vacacionales para frenar la proliferación de alquileres de corta duración en todo el país.

Gales, Reino Unido

• Registro y Licencias Estatutarias: Anunciado por el Viceministro de Artes, Deporte y Turismo, este esquema implica:
  • Fase 1: Un esquema de registro estatutario para todos los proveedores de alojamiento.
  • Fase 2: Un esquema de licencias enfocado inicialmente en el cumplimiento de la seguridad.
• Objetivo: Abordar el impacto de las segundas residencias y alquileres vacacionales en la asequibilidad de la vivienda local.

Unión Europea (UE)

Elementos Clave de la Iniciativa Pendiente para Alquileres de Corta Duración:

• Sistema Unificado de Registro en Línea: En el centro de los esfuerzos de la UE está el establecimiento de un sistema unificado de registro en línea, diseñado para simplificar significativamente la carga de cumplimiento para los anfitriones de alquileres de corta duración. Este sistema busca agilizar el proceso de registro, facilitando que los anfitriones cumplan con las normativas locales y otorgando a las autoridades herramientas eficaces para la verificación y control.
• Mayor Compartición de Información por parte de las OTA: Un aspecto fundamental del nuevo marco es el mandato para que las Agencias de Viajes Online (OTAs), incluidas plataformas como Airbnb, Booking.com y Vrbo, compartan información detallada de los anuncios con los órganos de regulación. Esta medida busca aumentar la transparencia, asegurando que todos los anuncios cumplan con las normativas y estándares aplicables.
• Implicaciones del IVA: En línea con las políticas fiscales más amplias, la UE también ha estipulado que las actividades de alquiler estarán sujetas al impuesto sobre el valor añadido (IVA), con efecto desde enero de 2025. Este ajuste busca garantizar la igualdad de condiciones en el sector alojamiento, promoviendo la competencia justa y la responsabilidad fiscal.

Respuesta de Airbnb a la Nueva Regulación:

Airbnb ha compartido recientemente una declaración entusiasta dando la bienvenida al voto del Parlamento Europeo sobre esta nueva normativa de alquileres de corta duración de la UE, elogiando la regulación por su claridad, sencillez y accesibilidad, que se espera beneficie a los anfitriones al proporcionarles la información y orientación necesarias para cumplir con la legislación local de forma sencilla. Además, la normativa facilita un proceso más fluido de intercambio de datos entre plataformas y autoridades, permitiendo así hacer cumplir reglas justas y proporcionadas. Se prevé que este desarrollo facilite el registro de los anfitriones ante su autoridad local y la adhesión a las normativas establecidas.

Implicaciones para Propietarios y Gestores de Alquileres de Corta Duración en el Reino Unido

A medida que estas regulaciones toman forma, es imperativo que los actores del Reino Unido se preparen para los impactos:

• Adaptación a los Requisitos de Registro y Licencias: Será esencial comprender y cumplir con los diferentes esquemas de registro y licencias existentes en Europa.
• Ajustes Operativos ante Límites de Alquiler: Es posible que las estrategias deban ajustarse para adaptarse a los límites de alquiler, lo que afecta los precios, la disponibilidad y los enfoques de marketing.
• Integración en Nuevos Sistemas de Cumplimiento: Se requerirá interacción con las nuevas plataformas digitales diseñadas para agilizar el cumplimiento regulatorio, especialmente una vez se implemente el sistema de registro a nivel UE.

La Creciente Batalla: Alquileres de Corta Duración vs. Hoteles

Navegando el Laberinto Regulatorio: Un Llamado a la Equidad

El panorama de los alquileres de corta duración (STR) en el Reino Unido, Europa y más allá vive una era transformadora, marcada por marcos regulatorios en evolución que han provocado una mezcla de anticipación y preocupación entre los actores del sector. 

En el centro de esta transformación está un debate latente sobre el impacto de los esquemas de registro y medidas regulatorias en el sector STR, en comparación con los hoteles tradicionales. Este debate subraya un tema crítico: el desequilibrio regulatorio percibido que amenaza la eficiencia operativa y rentabilidad de los alquileres de corta duración, planteando interrogantes sobre la competencia equitativa y la sostenibilidad a largo plazo del sector.

El Dilema de los Esquemas de Registro

Andy Fenner, CEO de la Short Term Accommodation Association (STAA), expresa una crítica contundente sobre los recientes desarrollos regulatorios, en particular la implementación de esquemas de registro. “Hemos estado pidiendo un esquema de registro durante años, por lo que es decepcionante que, cuando finalmente llega, no resuelva en absoluto los retos que enfrenta el país”, comenta Fenner. Él ve estos esquemas como oportunidades clave para fortalecer el turismo al ser más inclusivos con todos los tipos de alojamiento, en lugar de convertirse en “una solución a medias en el mejor de los casos”. La perspectiva de Fenner arroja luz sobre una oportunidad desaprovechada de aprovechar todo el potencial de la industria turística para apoyar la planificación y toma de decisiones local.

Abordando Malentendidos: La Batalla del Sector STR por el Reconocimiento

La percepción de la industria de los alquileres vacacionales como el “niño problemático” del turismo es una fuente importante de controversia. Fenner articula la frustración de muchos dentro de la comunidad STR, que se sienten injustamente señalados, eclipsados por los hoteles y culpados de los problemas de oferta y asequibilidad de la vivienda. 

Este sentimiento resalta la importancia de un enfoque matizado de los desafíos que enfrentan los sectores de vivienda y turismo. Aunque es fundamental reconocer que los alquileres de corta duración (STR) juegan un papel en el ecosistema general, atribuir los problemas sistémicos solo a los STR es simplificar en exceso la complejidad de factores involucrados, como los ritmos de construcción de viviendas y los objetivos de las políticas de vivienda. 

Es esencial que las partes interesadas adopten un enfoque equilibrado que considere las contribuciones e impactos de todos los elementos dentro del sector alojamiento, incluidos los STR, para desarrollar estrategias equitativas y efectivas para el crecimiento sostenible y la asequibilidad de la vivienda.

El Debate Transatlántico: La Influencia del ‘Lobby Hotelero’

El discurso regulatorio adopta una dimensión similar en Estados Unidos, donde el ‘lobby hotelero’, especialmente la American Hotel & Lodging Association, es criticado por su papel influyente en defender regulaciones que afectan desproporcionadamente a los STR. El CEO de Airbnb, Brian Chesky, llama la atención sobre este asunto, especialmente con regulaciones como la Local Law 18 de la Ciudad de Nueva York, que redujo significativamente la oferta de STR en la ciudad. Las observaciones de Chesky resaltan la necesidad de un enfoque regulatorio equilibrado que considere los intereses de todos los actores del ecosistema de alojamiento, enfatizando la complejidad de navegar en el entorno regulatorio del mercado.

Además, las secuelas de la implementación de la Local Law 18 han ofrecido pruebas tangibles de los efectos del desequilibrio regulatorio, con Airbnb reportando un aumento récord en los precios hoteleros. Este incremento, atribuido a la menor disponibilidad de STR, muestra cómo las acciones regulatorias pueden fortalecer inadvertidamente a un sector del mercado de alojamiento en detrimento de otro. Un informe inmobiliario de JLL respalda esta visión, estimando un aumento de ingresos para los hoteles de NYC de 380 millones de dólares como consecuencia directa de los cambios regulatorios.

Impacto Regulatorio en la Dinámica del Mercado de Alquileres de Corta Duración: Una Mirada a las Fluctuaciones de Demanda

Las acciones regulatorias no solo moldean el panorama de la oferta de alquileres de corta duración, sino que también influyen notablemente en los patrones de demanda. Un caso revelador es el Review del Mercado de EE.UU. de enero de 2024 por AirDNA, que destaca el profundo impacto de regulaciones estrictas sobre los STR, especialmente las implementadas en Nueva York. Este caso ejemplifica cómo los entornos regulatorios pueden alterar de forma significativa las dinámicas del mercado, afectando tanto la percepción como la realidad de la demanda dentro del sector.

El Efecto Nueva York en los Indicadores Nacionales de Demanda

La aplicación rigurosa de las estrictas regulaciones sobre STR en Nueva York ha provocado un efecto dominó en el mercado nacional de alquileres de corta duración. Según el análisis de AirDNA, si se excluyen los datos de Nueva York del total de EE.UU., la tasa de crecimiento interanual (YOY) de la demanda pasa del 1,3% a un apreciable 2,1%. Este ajuste resalta el peso significativo del mercado de Nueva York en las estadísticas nacionales y muestra cómo acciones regulatorias locales pueden distorsionar la percepción general del mercado.

Dinámica de Demanda Urbana vs. No Urbana

De igual manera, el informe de AirDNA indica un debilitamiento de la demanda en todas las ubicaciones de Estados Unidos. Sin embargo, un análisis más detallado muestra que, si se elimina Nueva York de la ecuación, el cambio de demanda para ubicaciones urbanas pasa de una disminución del -3,4% interanual a un incremento del +2,2% interanual. Este marcado contraste subraya la influencia desproporcionada del entorno regulatorio de Nueva York en la percepción de salud y dinamismo del mercado urbano de alquileres de corta duración a nivel nacional.

Este escenario pone de relieve la necesidad de un enfoque matizado en el análisis de mercado.

Un Llamado a Medidas Justas y Sostenibles

El debate en curso entre STR y hoteles resume los retos más amplios del sector alojamiento, caracterizados por llamados a una regulación equitativa y al reconocimiento de los alquileres de corta duración como parte legítima y valiosa de la industria turística. Mientras los actores navegan estas aguas turbulentas, el objetivo es claro: establecer un marco regulatorio que promueva la equidad, fomente el crecimiento sostenible y garantice la viabilidad a largo plazo tanto de los STR como de los hoteles tradicionales. Este camino hacia el equilibrio y reconocimiento en el sector requiere esfuerzos colaborativos, diálogo informado y el compromiso de atender las necesidades y preocupaciones de todas las partes implicadas.