Los profesionales de alquileres vacacionales dependen menos de Airbnb a medida que crecen; PMS y precios dinámicos son clave en el stack tecnológico

Hostfully, un proveedor de software de gestión de propiedades y guías para huéspedes para la industria de alquileres a corto plazo, ha publicado la edición 2022 de su informe “Tendencias de hospitalidad en la industria de alquileres vacacionales”. Cabe señalar que la mayoría de los encuestados son anfitriones individuales y pequeños gestores de propiedades con sede en América del Norte, por lo que los resultados de la encuesta están sesgados hacia su experiencia. Además, como la encuesta se envía a usuarios de PMS y otros usuarios más avanzados, probablemente la encuesta capte a pequeños anfitriones independientes con un enfoque multicanal, en lugar de aquellos que son 100% exclusivos de Airbnb.

Sin embargo, Hostfully realiza algunos análisis interesantes para mostrar cómo varían los resultados a medida que crece la compañía gestora de propiedades. Por ejemplo, Airbnb genera el 55% de las reservas de los anfitriones de una sola propiedad encuestados, pero solo el 22% de las de gestores de propiedades con más de 100 propiedades. En cuanto a las reservas directas, representan el 15% de las reservas de un solo anfitrión, pero el 34% de las de los gestores más grandes.

El informe también muestra que, en 2022, las dos principales fuentes de crecimiento fueron añadir más propiedades al portafolio y mejorar las estrategias de gestión de ingresos (aumentando tarifas y/o usando software de precios dinámicos).

Advertencia importante: Los datos se inclinan hacia anfitriones pequeños y medianos de América del Norte

Si quieres entender los gráficos y lecciones de la encuesta de Hostfully, es crucial mirar quiénes son los encuestados:

• 375 operadores de alquiler vacacional
• 75% de América del Norte (probablemente la mayoría de EE. UU.)
• 51% de los encuestados con 5 propiedades o menos, 82% con 24 propiedades o menos

Como consecuencia, cuando mires los resultados de esta encuesta, ten en cuenta que te estás comparando principalmente con un anfitrión individual o una pequeña empresa gestora de propiedades de EE. UU.

Segunda advertencia: Esta es una encuesta de una empresa PMS, por lo que muchas preguntas son sobre… PMS

Hostfully ha incluido preguntas sobre estrategia, marketing y desempeño general del negocio. Sin embargo, muchas de las preguntas tienen que ver con software de gestión de propiedades (PMS), lo que hacen bien o lo que no. La mayoría del resto de los análisis también gira en torno a soluciones tecnológicas, desde precios dinámicos hasta comunicación con el huésped.

Desempeño de ingresos en 2022: ¿Cómo te fue?

Casi el 50% de las reservas vienen de Airbnb y solo un 19% directas… en promedio para esta muestra, sesgada hacia pequeños anfitriones y gestores de EE. UU.

Al observar estos gráficos, vemos que los datos fueron recogidos principalmente de pequeños anfitriones y gestores de alquileres a corto plazo en EE. UU.:

• Booking.com, muy fuerte en Europa pero especialmente débil entre anfitriones individuales y pequeños gestores en EE. UU., ocupa una posición muy baja
• Vrbo tiene buena posición aquí. De hecho, le va bien en EE. UU. y en algunos mercados internacionales, como Francia, Alemania y Australia. Sin embargo, solo está presente en 27 países en el mundo.
• Airbnb, que tiene mucho éxito entre anfitriones individuales, muchos de los cuales son exclusivos de la plataforma, acapara la mayor parte de las reservas según este gráfico.

No obstante, Hostfully nos ayuda a obtener más información al segmentar los resultados según el tamaño del portafolio de los encuestados:

• Airbnb es, por mucho, la principal fuente de reservas para anfitriones pequeños (casi el 60% de las reservas de quienes tienen entre 2 y 5 propiedades provienen de Airbnb). Sin embargo, la cuota de Airbnb baja al 20% para gestores con más de 100 propiedades.
• Vrbo se mantiene estable en toda la muestra.
• Otros canales, como Booking.com y Marriott mejoran considerablemente a medida que crece el portafolio. Por ejemplo, Booking genera casi el 10% de las reservas de empresas con 50 propiedades o más. Una de las explicaciones podría ser que, en EE. UU., Booking.com no es una marca conocida para los anfitriones pequeños, pero se utiliza como un canal adicional por anfitriones más profesionales.

Fuentes de crecimiento: Más propiedades y mejor gestión de ingresos (tarifas más altas + precios dinámicos)

Las estrategias de crecimiento más utilizadas fueron añadir nuevas propiedades, aumentar tarifas y usar precios dinámicos.

Aumentar la oferta como principal estrategia de crecimiento… ¿hasta que llegue el exceso de oferta?

Como D. Brooke Pfautz, CEO del especialista en adquisición de oferta Vintory, dice: “1 nueva propiedad equivale a 100 nuevas reservas”. Esta ha sido la estrategia seguida por la mayoría de los profesionales de alquiler vacacional en 2021 y 2022, ya que la demanda estaba en auge.

Sin embargo, en 2022, en EE. UU., empezaron a notarse los primeros signos de exceso de oferta en mercados clave. Después de dos años incorporando más propiedades al mercado, parece que la oferta ya ha alcanzado la demanda. Algunos anfitriones de Airbnb incluso están hablando de la #AirbnBust, donde reciben muchas menos reservas que en 2021. La propia Airbnb está haciendo lo posible para sumar más propiedades, desde habitaciones privadas hasta edificios amigables con Airbnb.

Como resultado, el 80% de los encuestados en la encuesta de Hostfully afirma que la competencia a su alrededor ha aumentado: el 41% dice “un poco más” mientras que el 39% dice “mucho más”.

El papel clave de los precios dinámicos en la industria de alquiler vacacional

Como también trabajo como jefe de marketing de producto en PriceLabs, puede que tienda a verlo todo desde una perspectiva de precios. Sin embargo, resulta llamativo que los temas relacionados con la gestión de ingresos ocupen posiciones muy altas en varias respuestas de la encuesta, desde encontrar el precio adecuado hasta el uso de software de precios dinámicos.

Cuando se observa el stack tecnológico de las empresas de alquiler vacacional, el software de precios dinámicos se presenta como imprescindible, casi a la par de un PMS. Al revisar la tabla a continuación, recuerda que muchos encuestados, incluso los pequeños, usan un PMS. Esta no es la situación más común para la mayoría de anfitriones individuales. Como la encuesta se ha enviado a personas que probablemente ya usan PMS y otros proveedores tecnológicos, los resultados pueden estar sesgados hacia el lado más avanzado tecnológicamente del sector.

Nuevamente, cuando revisamos las respuestas sobre los retos tecnológicos más urgentes que enfrentan los profesionales del alquiler vacacional, los precios ocupan el segundo lugar, después de la automatización y antes de la sincronización de calendarios y la gestión de reservas.

Larga lista de retos y tareas pendientes de los profesionales del alquiler vacacional 

Nadie ha dicho nunca que ser profesional en el alquiler vacacional sea fácil. ¡Mira esta larga lista de desafíos!

Los 5 primeros son:

• Tecnología
• Limpieza y cambio de huéspedes
• Contratación y personal
• Marketing
• Operaciones generales

Los problemas con la limpieza, la contratación y las operaciones generales están estrechamente ligados. La escasez de personal es tan aguda en América del Norte como en Europa. No está claro que una posible recesión ayude de inmediato, ya que las tasas de desempleo se mantienen bajas en todas partes.

Conclusión

El informe Hospitality trends in the vacation rental industry 2022 ya está disponible en Hostfully. El informe contiene análisis interesantes sobre cómo varían los resultados a medida que crece la empresa de gestión de propiedades. Airbnb genera el 55% de las reservas de los anfitriones de una sola propiedad encuestados, pero solo el 22% de las de gestores con más de 100 propiedades. En cuanto a las reservas directas, representan el 15% de las reservas de un solo anfitrión, pero el 34% de las de los gestores más grandes. El informe también muestra que, en 2022, las dos principales fuentes de crecimiento fueron añadir más propiedades al portafolio y mejorar las estrategias de gestión de ingresos (aumentando tarifas y/o usando precios dinámicos). Para saber más, lee el informe completo.