¿Qué tan permanentes son los cambios notables en el número de anuncios de Airbnb?

Desde hace más de un año, la pandemia de COVID-19 ha alterado los patrones de demanda en la mayoría de los mercados de alquileres a corto plazo del mundo. Por ejemplo, los mercados de playa, zonas rurales y montañas tuvieron buenos resultados en Norteamérica y Europa en el verano de 2020, mientras que los viajeros evitaron los alquileres urbanos de corta duración. ¿Qué ocurre con el lado de la oferta? ¿Cuánto ha impactado este cambio en la demanda en el número de anuncios activos en Airbnb? En mercados como Toronto, Ámsterdam o Nueva York, donde los anuncios disponibles han caído más de un 35%, ¿qué tan permanentes son estos cambios?

AirDNA, un proveedor líder de datos sobre alquileres de corta duración, ha publicado un análisis en profundidad que ofrece pistas reveladoras sobre el impacto que ha tenido la COVID-19 en la oferta global de Airbnb.

Tras compartir contigo algunas de las joyas de este informe de AirDNA, analizaremos varias consideraciones y advertencias sobre la interpretación de los gráficos de oferta. Así, podrás consultar los datos de AirDNA y reflexionar por ti mismo sobre su verdadero significado en los mercados de alquileres de corta duración que conoces. Combinar excelentes herramientas de datos con la experiencia de campo es la manera en que los gestores inmobiliarios más astutos interpretan las tendencias del mercado y toman las acciones adecuadas para adaptarse.

Los datos más destacados del informe de AirDNA sobre la evolución del número de anuncios en Airbnb

El número de anuncios activos se ha recuperado, pero la brecha con los anuncios realmente disponibles se ha ampliado: ¿Están los anfitriones manteniendo los anuncios cerrados ante la ausencia de demanda?

Como explica claramente el informe de AirDNA, los datos se basan en los anuncios de Airbnb encontrados activos o disponibles en febrero de 2021:

• Anuncios Activos: Número de anuncios visibles en Airbnb con al menos una noche reservada previamente.
• Anuncios Disponibles: Número de anuncios activos que tienen disponibilidad en el calendario o al menos un día reservado en el mes.

Veamos los datos clave:

• A nivel mundial, hay más de 5,4 millones de anuncios activos en Airbnb. La oferta de Airbnb se ha más que duplicado en los últimos cuatro años, pasando de solo 2,3 millones a principios de 2017.
• De enero a junio de 2020, Airbnb perdió el 5% de sus anuncios totales pero desde entonces se ha recuperado con un crecimiento del 2,5% respecto a los niveles previos a la pandemia.

Grandes caídas en los anuncios disponibles en las grandes ciudades. Pero las ciudades con caídas en los ANUNCIOS ACTIVOS son donde la oferta parece haberse reducido a medio y largo plazo

• Como veremos más adelante, técnicamente es fácil cerrar temporalmente la disponibilidad de un anuncio y volver a habilitarlo con solo unos pocos clics. Un anuncio no disponible puede estar inactivo. Sin embargo, un anuncio que no está activo está más cerca de abandonar la plataforma, una señal de que la propiedad está saliendo de Airbnb o incluso del sector de alquileres a corto plazo.
• Las caídas en anuncios activos han sido mayores en ciudades que en otros mercados, por ejemplo en Canadá. En conjunto, Toronto, Montreal y Vancouver han perdido el 22% de su oferta activa durante el último año, en comparación con una disminución de solo el 3,5% en todo Canadá.
• Ciudades como Ámsterdam, Copenhague y Oahu probablemente vean repuntes más rápidos en la oferta debido a cambios relativamente bajos en los anuncios activos. Ámsterdam también es un caso en el que la normativa local impacta el número de anuncios: en 2020, la ciudad prohibió los alquileres de corta duración en su centro, aunque esta prohibición acaba de ser revocada. Es probable que los propietarios hayan dejado sus anuncios como no disponibles mientras esperaban que terminara la batalla legal, lo que reforzó el efecto de la pandemia en el número de anuncios disponibles.
• Mercados como Nueva York, Toronto y Pekín presentan importantes descensos tanto en anuncios activos como disponibles, lo que sugiere que estas caídas son más propensas a ser permanentes.

Algunos mercados tienen alta demanda, pero no pueden sumar oferta

• La diferencia más llamativa puede verse a nivel de mercado. La ausencia de demanda en los centros urbanos y ciudades globales ha llevado a los anfitriones de Airbnb a dejar de alquilar sus propiedades temporalmente o a retirarlas de la plataforma por completo.
• La oferta de Airbnb sigue diversificándose fuera de las áreas urbanas de EE. UU., que pasaron de suponer el 40% de la oferta en 2016 a solo el 20% en 2021.
• Mercados con oferta restringida: Algunos mercados tienen alta demanda, pero la oferta no puede crecer o está decreciendo, ya que algunas propiedades son ocupadas por sus dueños, quienes han decidido teletrabajar desde allí y otros anuncios se han reconvertido en viviendas de larga duración. Este es el caso de California, donde empleados tecnológicos se han ido de San Francisco para pasar tiempo en Joshua Tree y Lake Tahoe.
• Mercados de difícil acceso: Se trata de mercados con muchos alquileres vacacionales y que normalmente son accesibles en avión (por ejemplo, Hawái, Islas Vírgenes de EE. UU.). La oferta no puede destinarse fácilmente a otros usos, como la vivienda. Por tanto, muchos propietarios y gestores han cerrado las propiedades hasta que vuelva la demanda.
• Mercados en crecimiento (por ejemplo, Tennessee y las Carolinas) han registrado una demanda mayor que en febrero de 2020, pero también cuentan con un poco más de disponibilidad.
• Los mercados que siguieron siendo atractivos para los huéspedes durante toda la pandemia, como Myrtle Beach, Tampa, Morehead City/Emerald Isle y las Islas Vírgenes de EE. UU., han experimentado importantes aumentos desde el inicio de la pandemia.

Consideraciones al analizar cambios en los datos de oferta de Airbnb

La oferta puede bajar rápidamente ya que es fácil poner en pausa un anuncio en Airbnb. Así que pueden volver a estar en línea en solo unos clics.

• La gente ajena al sector de alquileres a corto plazo puede pensar que una caída en los anuncios activos o disponibles significa que los propietarios han abandonado Airbnb para siempre. En realidad, un anuncio puede desaparecer y volver en apenas unos clics.
• Como saben los gestores y propietarios, es fácil hacer que un anuncio parezca inactivo o no disponible en Airbnb (baja blanda) sin tener que eliminarlo por completo de la plataforma (baja real):
  • Si cierras tu calendario, tu anuncio queda no disponible para el mes. Se realiza con unos pocos clics en el panel de anfitrión de Airbnb o en la aplicación.
  • Puedes ocultar tu anuncio hasta 6 meses usando la función snooze en Airbnb. Solo debes cambiar el estado del anuncio a «pausado» y listo. El anuncio volverá a publicarse de forma automática tras el periodo indicado.
  • También puedes cambiar el estado de tu anuncio a «no publicado«. Para volver a ponerlo en línea, tienes que actuar y cambiar nuevamente el estado en la página “Administrar anuncios”.
  • Los gestores de canales y PMS tienen funciones similares para ocultar o reactivar un anuncio en unos pocos clics.

Oferta: ¿Crecimiento de gestores profesionales frente a anfitriones particulares?

Según AirDNA, los operadores con más de 21 unidades aumentaron la disponibilidad de sus unidades en más del 14% el último año, mientras los anuncios disponibles cayeron un 9% en el mismo periodo para anfitriones de una sola propiedad.

Se pueden plantear varias hipótesis:

• La demanda ha sido la más afectada en las ciudades. Algunos anfitriones habían creado pequeños imperios de Airbnb, haciendo arbitraje de alquileres en varias propiedades y coanfitrión en unas cuantas más. COVID-19 perjudicó a estos emprendedores de Airbnb que posiblemente abandonen el sector. Si la demanda vuelve, estos emprendedores y autoempleados de Airbnb podrían regresar gradualmente al mercado. Sin embargo, algunos resultaron afectados en 2020 y siguen siendo cautelosos.
• Las empresas de gestión de propiedades suelen ser fuertes en los mercados vacacionales tradicionales (playa, montaña y campo). Con el aumento de la demanda, han podido sumar aún más oferta a través de campañas persistentes de captación de propietarios (consulta nuestro artículo sobre cómo Vintory ayuda a los gestores a aumentar su cartera).

Airbnb quiere sumar más anfitriones particulares, ya que suelen ser más fieles o incluso exclusivos de la plataforma. Estos anfitriones también suelen usar más herramientas de Airbnb, como SmartPricing, lo cual ayuda a Airbnb a lograr mejor conversión que cuando los gestores fijan sus propias reglas y restricciones de precios. Por eso, Airbnb está reforzando su campaña Made Possible by Hosting y su programa Airbnb Ambassador para encontrar nueva oferta impulsada por anfitriones individuales.

La normativa local puede influir en los datos de oferta, a corto y largo plazo

Ya hemos hablado del ejemplo de Ámsterdam, donde una prohibición local de los alquileres de corta duración en el centro de la ciudad potenció el efecto de la pandemia en el número de ANUNCIOS DISPONIBLES. Los propietarios esperaban el regreso de la demanda y el resultado de la disputa legal con la ciudad para decidir. La prohibición ha sido revocada, por lo que probablemente algunos de estos alquileres vuelvan a estar disponibles cuando regrese la demanda.

Londres es otro ejemplo donde la normativa puede influir drásticamente en la disponibilidad de anuncios. Por ejemplo, en junio de 2020 AirDNA informó que el número de unidades disponibles en Londres había caído un 94%. La razón es que el gobierno británico había prohibido toda actividad de alquileres de corta duración en su territorio, bajo estrictas medidas de confinamiento.

La demanda puede aumentar la oferta, pero ¿qué tan rápido?

• Los mercados vacacionales tradicionales (playa, montaña, rural) lograron buenos resultados en el verano de 2020, especialmente en regiones con acceso a mercados nacionales que podían compensar la ausencia de viajeros extranjeros (por ejemplo, EE. UU., Reino Unido, Países Bajos y Francia).
• En 2020 y 2021, los gestores trataron de sumar más oferta en estas zonas. Como se espera que el verano de 2021 sea similar a 2020, tendría sentido sumar más cabañas, lodges, casas rurales y villas disponibles para reservar.
• No obstante, este tipo de propiedades no se construyen en pocas semanas. El grupo de viviendas adicionales puede ser limitado. Muchos gestores están en plena campaña de captación en las mismas regiones.
• Una táctica es conseguir que los dueños de segundas residencias abran sus casas a huéspedes. Sin embargo, muchos propietarios en 2021 optaron por usar ellos mismos sus viviendas ya que no tienen certeza de poder viajar a otros destinos. Por ejemplo, en Lake Tahoe, los propietarios trabajan de manera remota en sus propias casas, dejando menos oferta para quienes buscan hacer exactamente eso mediante un alquiler de Airbnb.