Actualizaciones en políticas de alquileres de corta duración esta semana:
- Qué cambió: Santa Barbara votó para prohibir alquileres en zonas residenciales interiores y áreas de alto riesgo de incendio; Irlanda publicó un proyecto de ley que requiere un número de registro en cada anuncio; Orange Township, NJ, aprobó en primera lectura una ordenanza de permisos.
- A quién afecta: Administradores y anfitriones de alquileres vacacionales con casas en el interior de Santa Barbara, anuncios en Irlanda o viviendas en Orange Township.
- Fechas clave: 27 de octubre (votación final en Santa Barbara), 4 de noviembre (segunda lectura en Orange Township) y 1 de diciembre (abre el registro en Irlanda).
Santa Barbara vota prohibir los alquileres de corta duración en zonas residenciales interiores y áreas de alto riesgo de incendio
- La votación: El Concejo Municipal votó por unanimidad el 6 de octubre para avanzar dos ordenanzas, una para las zonas interiores y otra para las costeras, según la ciudad. La adopción final está programada para el 27 de octubre y el texto final se espera para el 22 de octubre, por lo que los detalles aún pueden cambiar.
- Zonificación: La ordenanza para zonas interiores prohíbe los alquileres en todas las zonas residenciales interiores, es decir, áreas destinadas a viviendas, y en áreas de alto riesgo de incendio. Los alquileres solo se permitirán en ciertas zonas comerciales y de uso mixto donde se permite la vivienda, incluyendo el centro y los corredores de State Street, según Noozhawk y Edhat. El Mapa de Áreas de Licencia Propuestas de la ciudad muestra dónde se pueden emitir licencias.
- Límites: El concejo mantuvo una estancia mínima de dos noches y limitó las licencias a una por propietario en toda la ciudad y a una sola vivienda de corta duración por parcela multiunidad, según la ciudad.
- Estancias medias: Una estancia de 31 noches o más queda fuera de las ordenanzas. La página de la ordenanza de la ciudad describe los alquileres cubiertos como de 30 días o menos, y su nota de prensa como menos de 30 días.
- Cronograma: La ciudad espera que las reglas interiores comiencen a implementarse en enero de 2027, y entonces los administradores y anfitriones de alquileres vacacionales tendrán seis meses para solicitar una licencia, según KEYT y el Santa Barbara Independent. La ordenanza costera necesita primero la aprobación de la Comisión Costera de California.
Puntos de vista de Aishwarya
- La ciudad quiere que estas viviendas vuelvan al mercado de largo plazo, y las estancias medias quedan fuera: La ciudad dice que las ordenanzas buscan favorecer la vivienda a largo plazo respecto a las estancias cortas, y una estancia de 31 noches o más, es decir, una estancia media, queda fuera. Así que para una vivienda interior fuera del mapa de licencias, las estancias medias y los alquileres de largo plazo son las opciones que las ordenanzas no tocan.
- Acción: Verifica cada dirección interior en el mapa antes del inicio en enero. Luego utiliza el período de seis meses para decidir qué viviendas pasan a estancia media.
- La estancia media es una alternativa a probar antes de mover todo un portafolio: En nuestra cobertura del webinar, los administradores expusieron el equilibrio. Las estancias medias aportan una ocupación más estable y menores costes de rotación. Pero una brecha de dos semanas entre huéspedes reduce los ingresos, y donde la ley local impide reservas cortas para llenarla, esas noches quedan vacías. Las tarifas son más bajas, y las estancias medias no se reservan solas a través de Airbnb (plataforma de reservas) y Vrbo (plataforma de reservas). En nuestra opinión, las viviendas interiores fuera del mapa se ajustarán a esa descripción cuando la ordenanza entre en vigor.
- Acción: Prueba una o dos viviendas y compara el resultado con lo que ganaban en estancias cortas. Si tienes un edificio multiunidad antiguo, verifica también si una estancia media o un arrendamiento a largo plazo estaría bajo el congelamiento temporal del alquiler de la ciudad, que rige hasta el 31 de diciembre de 2026, y cubre unidades construidas antes de 1995, pero no casas unifamiliares o condominios.
Irlanda publica un proyecto de ley que exige un número de registro en todos los anuncios de alquiler de corta duración
- El proyecto de ley: El ministro Peter Burke publicó el proyecto de ley de Alquiler de Corta Duración y Turismo el 6 de octubre, según el comunicado de prensa del gobierno. El proyecto está avanzando en el Oireachtas, el parlamento irlandés. El registro abre el 1 de diciembre y todos los anfitriones deben estar registrados antes del 31 de diciembre, según el Departamento de Empresa, Turismo y Empleo.
- Regla UE: El proyecto aplica la norma de datos de alquileres de corta duración de la UE, Reglamento (UE) 2024/1028, vigente desde el 20 de mayo. Lo hemos cubierto en la guía sobre la fecha límite del 20 de mayo, nuestras directrices de cumplimiento, la cobertura sobre intercambio de datos y nuestro artículo sobre la Ley de Vivienda Asequible de la UE, que explica que, según esa propuesta, una ciudad tendría que aplicar ya esta norma de datos antes de restringir los alquileres turísticos por motivos de vivienda.
- Registro: Fáilte Ireland (Autoridad Nacional de Desarrollo Turístico) gestionará el registro para estancias de hasta 21 noches. Los anfitriones deben mostrar el número de registro en cada anuncio. Según el departamento, un agente no puede registrar la unidad salvo que se trate de una empresa, y el anfitrión debe hacer declaraciones legales sobre cumplimiento de planificación y seguridad contra incendios.
- Plataformas: Desde el 31 de diciembre, las plataformas deben mostrar los números, realizar comprobaciones aleatorias y enviar datos de actividad de alquiler a las autoridades, normalmente mensualmente, según el departamento. Fáilte Ireland puede ordenar a una plataforma eliminar o deshabilitar un anuncio sin número o con un número inválido, y los incumplimientos graves pueden implicar multas de hasta el 2% de la facturación mundial anual, según el comunicado de prensa del gobierno.
- Permiso urbanístico: Para registrarse, los anfitriones deben confirmar que tienen el permiso necesario para alquilar a corto plazo, según el departamento. Es decir, permiso del ayuntamiento local para utilizar una vivienda como alquiler turístico, lo que el departamento llama permiso urbanístico por cambio de uso. No es nuevo, pero el Irish Times informa que antes se aplicaba de forma laxa. Lo que necesita cada anfitrión depende de la vivienda y lo muestra la siguiente tabla. Primero informamos sobre la norma del tamaño de la localidad en febrero, antes de que se aprobara la normativa, y de nuevo en junio tras la aprobación del borrador de declaración urbanística.
Normas de planificación para alquileres turísticos en Irlanda, según el departamento
| La vivienda | Qué necesita el anfitrión |
|---|---|
| Localidad de 20.000 habitantes o menos | Dos años para cumplir los requisitos de planificación |
| Localidad de más de 20.000 habitantes | Confirmación de cumplimiento urbanístico al registrarse, sin plazo de gracia. La política restringe la aprobación de nuevos permisos |
| Alquilada de manera continua 7 años o más, sin acciones legales | Presunción a favor del permiso, siempre y cuando el uso no provoque graves riesgos de tráfico, inundaciones o contaminación ni viole condiciones urbanísticas de ocupación. Una solicitud de regularización simplificada, que no requiere planos detallados, está disponible desde el 29 de septiembre |
| Habitación o habitaciones en residencia principal privada | Nada. Estos alquileres están exentos de requisitos urbanísticos |
| Toda la vivienda principal, estando el propietario ausente temporalmente | No requiere permiso hasta un total acumulado de 90 días. Si se supera, se exige permiso por cambio de uso |
El tamaño de la localidad se cuenta a partir del último censo, usando los límites de la Central Statistics Office. La solicitud de regularización está abierta a cualquier administrador o anfitrión de alquiler vacacional, sea cual sea la ubicación del inmueble.
Puntos de vista de Aishwarya
- Las ciudades más grandes son las más restrictivas y la norma de los siete años es la vía de escape: Un propietario en una ciudad de más de 20.000 habitantes con una trayectoria más corta enfrenta aprobación restringida y debe acreditar cumplimiento al registrarse. Eso es el bloqueo urbano que destacamos en junio.
- Acción: Ordena tus anuncios irlandeses por tamaño de localidad y años que lleva alquilado cada inmueble. Así sabes qué conversación mantener con cada propietario.
- El registro pone la planificación y la seguridad en la propia firma del anfitrión: El permiso urbanístico ya era obligatorio, y ahora el anfitrión lo confirma al registrarse. Fáilte Ireland puede dar de baja anuncios sin número o con número inválido, y un agente solo puede registrar unidades para empresas. A nuestro juicio, los propietarios que han alquilado sin permiso deberían esperar que eso se descubra.
- Acción: Pregunta a cada propietario irlandés ahora si la vivienda tiene permiso urbanístico y recopila pruebas de planificación y seguridad antes del 1 de diciembre.
Orange Township, NJ, avanza hacia un sistema de permisos con estancia mínima de dos noches
- La ordenanza: El concejo aprobó la Ordenanza 44-2026 en primera lectura el 6 de octubre. La segunda lectura y votación final se programaron para el 4 de noviembre, según el aviso oficial del municipio.
- Permisos: Cada propiedad necesita un permiso anual y cada anuncio debe mostrar el número de permiso. Un alquiler turístico es una estancia de menos de 30 días consecutivos. Los alquileres existentes tienen 90 días tras la fecha de entrada en vigor para solicitar el permiso.
- Límites de estancia: Las estancias deben ser de al menos dos noches consecutivas y una propiedad no puede dividirse en varias reservas para saltarse ese mínimo.
- Responsable: Cada propiedad necesita un responsable localizable las 24 horas, que responda por teléfono en 30 minutos y pueda llegar a la propiedad en 60 minutos si la ciudad o policía lo solicitan.
- Control de renta: Las unidades sujetas a control de renta solo pueden usarse como alquileres de corta duración si el propietario acredita ante el abogado municipal u otro funcionario que el uso es legal según las normas de control de renta. El capítulo de alquileres de corta duración de Jersey City ya exige un permiso anual y no permite el alquiler en edificios múltiples regulados por su capítulo de control de renta.
Puntos de vista de Aishwarya
- Una unidad con control de renta tiene respuestas distintas según la ciudad en Nueva Jersey: Jersey City no permite alquiler turístico en edificios múltiples sujetos a control de renta, mientras que Orange sí los permite si el propietario acredita legalidad ante la ciudad.
- Acción: Si tienes viviendas en Nueva Jersey, revisa las reglas de permisos y control de renta de cada localidad antes de incorporarlas.
- Dos comprobaciones antes de incorporar una vivienda en Orange: Si tienes sede fuera, necesitas un responsable cercano a la propiedad. Y, en nuestra opinión, si intentas incorporar una unidad con control de renta y la ciudad rechaza su uso, habrás trabajado para nada.
- Acción: Consigue un responsable que pueda llegar a la propiedad y pregunta a cada propietario si la unidad está sujeta a control de renta antes de aceptar gestionarla.
- No se puede vender una sola noche entre dos reservas: Cada reserva debe ser de al menos dos noches, por lo que una noche libre entre huéspedes ya no puede reservarse.
- Acción: Configura un mínimo de dos noches en tu PMS (software de gestión de propiedades) y decide cómo fijar los precios de las noches alrededor de estancias largas. La ordenanza solo ha pasado la primera lectura, por lo que el texto aún puede cambiar antes del 4 de noviembre.
En resumen: Cada lugar avanza hacia pedir un requisito antes de que un anuncio pueda publicarse: una licencia en el mapa en Santa Barbara, un número de registro en Irlanda y un permiso con responsable en Orange.
