Tendencias del mercado de alquiler vacacional en verano de 2021 (Airbnb, Transparent)

En Europa, ha llegado el auge en las reservas de alquileres a corto plazo. Sin embargo, los datos muestran que EE. UU. comenzó a surfear esta ola de reservas a principios de enero, unos 4 o 5 meses antes que Europa. Analizando los datos de la plataforma de viajes Airbnb y del proveedor de datos de alquileres a corto plazo Transparent, veremos cómo la situación en Europa ha ido mejorando desde abril, cómo algunos países como el Reino Unido y Francia, que pueden equilibrar su oferta de alquiler vacacional con una gran demanda nacional, ahora están en una buena posición. España, que depende más de los viajeros extranjeros, sigue muy rezagada. La buena noticia es que, en la UE, la cantidad de búsquedas transfronterizas ahora es mayor que en 2019. Por ejemplo, alemanes y belgas están buscando reservar.

En febrero y luego en abril, lamentábamos cómo las restricciones de viaje y el lento despliegue de la vacunación estaban frenando la industria europea del alquiler vacacional. A principios de mayo, las reservas semanales en Europa seguían estando un 38% por debajo de los niveles de 2019, mientras que las cifras de EE. UU. oscilaban entre un 4% y un 20% por encima. Como verás en los gráficos y nuestro análisis, estos promedios ocultan distintas realidades:

• En Europa, al igual que en EE. UU., los mercados rurales están funcionando mucho mejor que la media, que se ve afectada por las ciudades. En Airbnb, las noches reservadas en destinos rurales han aumentado: Reino Unido: +25 puntos (48% de noches reservadas), Francia: +21 puntos (45% de cuota), e Italia: +16 puntos (37% de cuota)
• Las tendencias de reserva en Europa varían enormemente de un país a otro: a principios de mayo, las reservas semanales fueron de -6% respecto a 2019 en Francia, pero de -60% en España, por ejemplo.

Los datos de Airbnb muestran que los patrones de reservas para el verano de 2021 son diferentes a los de 2019. Al observar las reservas ya registradas por anfitriones europeos de Airbnb, se ven claros los patrones que habíamos pronosticado en nuestro informe de tendencias de viajes para 2021:

• Un aumento en las reservas nacionales en primavera de 2021, pero muchos europeos también tienen ganas de viajar al extranjero en el verano 2021.
• Las tarifas han subido, especialmente en mercados costeros, rurales y de montaña (ejemplo: +62% para Chamonix ‒ Mont Blanc en los Alpes franceses). Sin embargo, los precios en ciudades como Londres, Madrid y París no han colapsado.
• Las familias están viajando y reservando propiedades grandes. Las noches vendidas en propiedades para 5 huéspedes o más han aumentado tanto que representan el 56% de todas las noches reservadas en España, el 53% en Francia e Italia, y el 45% en el Reino Unido.

Históricamente, el viaje más común en Airbnb durante el verano era para uno o dos huéspedes visitando una gran ciudad. Pero para el verano de 2021, el viaje más común reservado en Airbnb es una familia saliendo de una gran ciudad para visitar un mercado tradicional de alquiler vacacional (mar, montaña y destinos rurales).

Mientras que Norteamérica ha vuelto a los niveles de 2019 desde enero, Europa finalmente está recuperándose, pero todavía con un -38% a inicios de mayo de 2021

Todos los datos a continuación son hasta la semana 17 de 2021, es decir, del 26 de abril al 2 de mayo. Nuestra fuente es el proveedor de datos de alquiler vacacional Transparent.

Comencemos con una visión global. Norteamérica (línea roja en el gráfico) se recuperó 4 a 5 meses antes que Europa. Allí, cada semana, llegan nuevas reservas a un ritmo equivalente al de 2019. Mientras tanto, los datos europeos (línea verde) finalmente han comenzado a subir desde abril, alcanzando un nivel de reservas un -38% respecto a 2019.

EE. UU. lidera la recuperación en Norteamérica

Dentro de Norteamérica, son los EE. UU. quienes han impulsado la recuperación, mientras Canadá se mantiene rezagada. Sin embargo, el aumento promedio respecto a 2019 parece estar entre +4% y +20%. Este es el promedio de dos realidades contrastadas:

• La demanda en los mercados urbanos de EE. UU. sigue deprimida respecto a 2019.
• La demanda en los mercados tradicionales de alquiler vacacional (mar, montaña y zonas rurales) debe haber alcanzado niveles muy altos para compensar los números negativos en las ciudades.

Mientras que EE. UU. ha estado en terreno positivo desde enero, Gran Bretaña, España e Italia seguían deprimidas. A principios de mayo, solo Francia comenzaba a acercarse a niveles de 2019

A fecha de la semana 17 de 2021, es decir, del 26 de abril al 2 de mayo, las reservas en Europa eran de media un 38% más bajas que en la misma semana de 2019. Mientras EE. UU. rondaba entre +4% y +20% (incluyendo los mercados urbanos deprimidos), la situación era mala en Europa, pero iba mejorando:

• Francia: -6%
• Gran Bretaña: -34%
• Promedio europeo: -38%
• Italia: -40%
• España: -60%

Con un gran mercado interno, tanto de oferta como de demanda, Francia fue la que hizo «lo menos mal» entre estos países desde enero de 2021. El confinamiento local de principios de abril de 2021 deprimió los datos, pero se recuperaron en cuanto el presidente Macron anunció que los viajes nacionales volverían a ser posibles en mayo.

Las reservas en Reino Unido repuntaron a finales de febrero (semanas 8 y 9) cuando el Primer Ministro Boris Johnson presentó su hoja de ruta para salir de los confinamientos estrictos.

Lo mismo para España e Italia: Los mensajes de las autoridades locales en abril de 2021 y el avance en la vacunación empezaron a tener efectos positivos. No obstante, la ausencia de viajes transfronterizos siguió provocando cifras muy deprimidas en estos dos mercados a inicios de mayo.

---

Datos de Airbnb: Las búsquedas nacionales y transfronterizas aumentan; los anuncios gubernamentales se reflejan en los gráficos

En mayo de 2021, Airbnb publicó su presentación de 2021 con 103 actualizaciones de funciones. También publicó su Reporte de Viajes y Vida, donde compartió datos de búsquedas nacionales. Una búsqueda nacional sería, por ejemplo, un italiano usando Airbnb para buscar alojamientos en Italia.

Estos patrones de búsqueda son interesantes para nuestro análisis porque:

• la demanda nacional volverá a impulsar una gran parte de las reservas en Europa en el verano de 2021
• cuando las fronteras están cerradas, las búsquedas nacionales representan una gran parte de la actividad en plataformas como Airbnb
• un aumento en las búsquedas de destinos nacionales se acompaña o anticipa un aumento de reservas nacionales
• en un momento en el que los países están bajo confinamientos y restricciones de viaje, los anuncios de gobiernos nacionales y locales tienen un impacto directo en las búsquedas nacionales

Dentro de la Unión Europea, las búsquedas transfronterizas se disparan, con más búsquedas así en Airbnb que en 2019

En el periodo de 7 días del 18 al 24 de mayo, el volumen de búsquedas en Airbnb de personas en países miembros de la UE que buscan estancias transfronterizas dentro del bloque aumentó hasta un 31% en comparación con el mismo periodo de 2019. Así aumentaron las búsquedas transfronterizas (2021 vs 2019) para algunos países de la UE:

• Bélgica (+31% respecto a la misma semana en 2019)
• Alemania (+28%)
• Francia (+15%)
• Portugal (+14%)
• Italia (+12%)
• España (+12%)
• Austria (+8%)
• y los Países Bajos, República Checa e Irlanda (+4%).

Así que, si tus propiedades tradicionalmente atraen a belgas y alemanes, deberías ver llegar reservas pronto.

Ten en cuenta que algunos países aún desaconsejan a sus ciudadanos viajar al extranjero, como los Países Bajos. Esto podría explicar por qué el aumento en búsquedas transfronterizas sigue siendo bajo por el momento en ese país.

La semana que finalizó el 22 de mayo también registró el mayor volumen total de búsquedas de personas de Estados Miembros Europeos para todas las estancias en Airbnb dentro del bloque desde el inicio de la pandemia, incluyendo las estancias nacionales y transfronterizas.

Reino Unido: Desde que el Primer Ministro explicó su hoja de ruta de confinamiento el 22 de febrero, las búsquedas nacionales han igualado e incluso superado los niveles de 2019

Las cifras de 2021 para búsquedas nacionales (línea roja) han estado más o menos a la par de las de 2019 desde finales de febrero, cuando Boris Johnson anunció su hoja de ruta para salir del confinamiento.

Francia: El confinamiento de abril deprimió las búsquedas nacionales, pero estas volvieron a los niveles de 2019 a principios de mayo

Los mercados costeros y de montaña funcionaron bien en Francia durante las vacaciones de febrero / principios de marzo. Sin embargo, durante la mayor parte de abril se impuso un nuevo confinamiento. La gente no podía viajar más de 10 kilómetros alrededor de sus casas. Las búsquedas nacionales cayeron por debajo de los niveles de 2019. Pero el anuncio del presidente Macron provocó un repunte a inicios de mayo, con cifras que volvieron a superar los niveles de 2019.

España: Búsquedas nacionales al alza, pero aún muy por debajo de los datos de 2019

Desde principios de enero hasta finales de abril, el número de búsquedas nacionales en España se mantuvo aproximadamente un 50% por debajo de 2019. El país ha sufrido no solo por la falta de viajeros internacionales sino también por las restricciones de viaje entre regiones españolas.

Algo que no podemos saber por los datos de Airbnb es si los turistas ya presentes en España y que usan Airbnb para reservar un alojamiento se han contabilizado como «búsquedas nacionales». Si es así, parte del impacto negativo en los datos de búsquedas nacionales podría venir, irónicamente, de la ausencia de viajeros extranjeros.

---

Las reservas europeas son diferentes de las de 2019: mayor ADR, casas más grandes, estancias más largas y destinos más rurales

Al analizar datos para comprender tendencias, es importante dar un paso atrás y emplear nuestro conocimiento del sector. De lo contrario, la interpretación puede ser errónea. Una fuente de confusión puede ser la cuota relativa vs números absolutos. Para entender este sesgo, usemos casos exagerados:

• Imagina que los datos muestran que la cuota de reservas rurales en Airbnb ha pasado del 20% al 80% de las reservas, mientras que la urbana ha bajado del 80% al 20% del mercado. Esto no significa necesariamente que el número total de reservas rurales sea mayor. Podría ser que las reservas urbanas sean tan bajas, que incluso unas pocas rurales representen el 80% de lo reservado.
• Lo mismo con los alojamientos compartidos en Airbnb: por el distanciamiento social, quizá nadie quiera quedarse en un piso compartido. Así que, mecánicamente, la cuota de «viviendas enteras» reservadas aumentará … incluso si el número real de estos alojamientos no aumenta.

Otro gran matiz sobre los datos de Airbnb es que solo capturan la demanda y la oferta disponible en Airbnb. Por ejemplo, Airbnb podría ser más conocido y usado en Francia que en España, tanto por huéspedes como por anfitriones, incluso en zonas rurales. Así, Airbnb Francia tendrá mejor posición para captar el auge de reservas rurales que Airbnb España. Por lo tanto, si conoces un país y estudias los datos de Airbnb, ten en cuenta la penetración de mercado de Airbnb para contextualizar los datos.

Con esto en mente, veamos más de cerca los datos recopilados de Airbnb y Transparent.

El ADR promedio en 2021 es más alto en mercados europeos costeros, rurales y de montaña

Los dos gráficos a continuación están elaborados por Transparent. Utilizan datos reales de reservas para julio de 2021 y muestran:

• ADR reservado en julio de 2019: la tarifa promedio a la que los viajeros reservaron alquileres a corto plazo para julio de 2019
• ADR reservado en julio de 2021: la tarifa promedio a la que los viajeros han reservado alquileres a corto plazo para julio de 2021 (basado en las reservas ya registradas para este julio)
• ADR ofertado en julio de 2021: la tarifa promedio de las propiedades restantes que siguen anunciadas (es decir, aún no reservadas)

Los ADR parecen haber subido en todas partes. Por un lado, se podría esperar que entre 2019 y 2021, los precios suban por la inflación, por ejemplo. Pero no siempre es así, ya que el ADR no suele subir tanto. Incluso puede bajar de un año a otro, hasta en «épocas normales». Por ejemplo, los cambios de tarifa entre julio de 2018 y julio de 2019 para Newquay y Keswick fueron de -4% y -3% respectivamente.

Así que quienes buscan ofertas pueden llevarse una sorpresa. Incluso en ciudades como París, Madrid y Londres, los ADR son más altos. Sin embargo, el mayor aumento en ADR es en mercados no urbanos, como era de esperarse. Veamos 3 ejemplos:

• Rural: Reino Unido, destino rural en parque nacional de Keswick: el ADR reservado sube un 42% respecto a 2019
• Costero: Newquay, ciudad costera del sur: el ADR reservado sube un 31% respecto a 2019
• Montaña: Chamonix ‒ Mont Blanc, en los Alpes franceses: el ADR reservado sube un 63% respecto a 2019

Como veremos más adelante, las explicaciones podrían ser:

• Un aumento de demanda en zonas no urbanas con oferta limitada
• Una preferencia por viviendas enteras en vez de lugares compartidos, incluso en ciudades (más caro para reservar)
• Una preferencia por casas grandes al viajar en familia (también más caro)

Las propiedades en Airbnb con capacidad para 5 o más personas se reservan más que en 2021

Airbnb ha creado el gráfico a continuación. Muestra la proporción de noches reservadas en alojamientos con capacidad para 5 invitados o más, en el verano de 2019 vs verano de 2021. Así que aquí vemos lo que se vendió en 2019 frente a lo que se vende ahora. Estos alojamientos más grandes representaron el 35% de las noches de verano en 2019 y ahora suponen el 54% de las noches de verano reservadas en 2021.

Ten en cuenta que, como el verano de 2021 no ha terminado, creemos que un matiz a tener en cuenta es que los alojamientos grandes suelen reservarse primero en la temporada.

El aumento en la preferencia por alojamientos grandes también se constata en Europa:

• Francia: +24 puntos (53% cuota)
• Reino Unido: +20 puntos (45% cuota)
• Italia: 20 puntos (53% cuota)
• España: +19 puntos (56% cuota)

A medida que los alquileres de pequeños apartamentos en París se hicieron menos populares frente a los grandes alquileres vacacionales de la costa, el cambio de preferencia va de la mano con un cambio en la geografía de la reserva.

En Airbnb, los principales mercados por país han cambiado de ciudades capitales a mercados costeros

Aquí, Airbnb muestra cuál es el mercado n.º 1 por país en 2021. Por ejemplo, París era el n.º 1 en 2019, ahora lo es la región de Var. Agrupar toda una región (por ejemplo, Cerdeña) frente a una ciudad (como Roma) puede ser subjetivo, pero si Airbnb ya manejaba estas definiciones en 2019, es relevante.

La cuota de noches reservadas en alojamientos rurales ha aumentado en Europa, especialmente en Reino Unido y Francia

No solo la costa está en auge, también los destinos rurales. Países como Reino Unido y Francia, con una gran oferta de propiedades rurales (que están anunciadas en Airbnb) han registrado un repunte en reservas.

• Reino Unido: +25 puntos (48% cuota)
• Francia: +21 puntos (45% cuota)
• Italia: +16 puntos (37% cuota)
• España: +8 puntos (20% cuota)

Mayor proporción de estancias largas… ¿hasta que la gente pueda realmente viajar y reservar vacaciones?

No todo es negativo para las ciudades. Airbnb ha señalado que