Vacasa sale a bolsa. Descubre la compañía detrás del nombre de la acción VCSA.

Vacasa, la principal empresa de administración de propiedades en Norteamérica, que representa 30,000 propiedades, sale a la bolsa hoy, 7 de diciembre de 2021, a través de una fusión con SPAC TPG Pace Solutions. El nombre de la acción y el símbolo bursátil de la empresa es VCSA. Mientras que las OPIs tradicionales pueden tardar mucho tiempo y centran demasiado la atención de los inversores en los beneficios reales, la vía SPAC se supone que es más rápida. El valor estimado de Vacasa es de unos $4.5 mil millones. Habíamos analizado previamente los datos de Vacasa aquí. En otras palabras, cada uno de los 30,000 contratos de gestión de propiedades que posee Vacasa tiene un valor de $150,000.

Esto es lo que hace única a Vacasa: es una máquina de adquisiciones que ha absorbido más de 160 empresas de gestión de propiedades, entre las que se encuentran grandes nombres como Wyndham y Turnkey. La trayectoria de crecimiento de la empresa se basa en la “estrategia de cartera”, que analiza datos para decidir en qué mercados entrar y luego evaluar qué empresas locales de gestión de propiedades adquirir. En lugar de buscar propiedades una a una, Vacasa quiere entrar en mercados donde pueda ofrecer una amplia selección de propiedades rápidamente. Se trata de dominar el mercado, un destino de alquiler vacacional a la vez.

“Hemos incurrido en pérdidas netas en cada año desde nuestra fundación y puede que no logremos la rentabilidad”, esto es lo que declaró la empresa en su informe trimestral presentado en noviembre de 2021. Lo mismo era cierto para Airbnb en el momento de su OPI.

Mientras que Airbnb realmente opera con un modelo ligero en activos (excepto por el negocio de Luckey), Vacasa es una empresa de gestión de propiedades que cuenta con cientos de empleados y contratistas encargados de cerrar contratos con propietarios, limpiar propiedades y encargarse del mantenimiento. Durante el COVID, Airbnb logró que el 90% de su tráfico fuera directo (es decir, sin anuncios de Google), mientras que el 70% de las reservas de Vacasa provienen de sus socios de distribución (por ejemplo, Airbnb, Booking.com y Vrbo).

Vacasa + SPAC TPG Pace Solutions = VCSA

Vacasa, la plataforma de gestión de alquileres vacacionales con sede en Portland, sale a bolsa de una manera diferente, a través de una transacción SPAC. Esto ocurre cuando una empresa «ficticia» recauda fondos emitiendo una OPI y luego adquiere o se fusiona con una empresa privada que también pasa a cotizar en público. En este caso, TPG Pace Solutions es una empresa de adquisición de propósito especial (SPAC), que ha estado en preparación durante algunos años.

Un acuerdo SPAC es un tipo de oferta pública inicial (OPI) en la que la empresa ficticia compra o se fusiona con una empresa privada para sacarla a bolsa. Vacasa, una plataforma de gestión y reservas de alquileres vacacionales en línea, está optando por esta vía al fusionarse con TPG Pace Solutions — una empresa de adquisición con propósito especial que también pasará a cotizar en bolsa. Este artículo explora por qué están evitando la ruta tradicional y cómo esto te afecta como inversor.

1) ¿Qué es un SPAC? Es una empresa de adquisición con propósito especial (SPAC). Recauda dinero a través de una OPI y después compra o se fusiona con otra empresa privada para sacarla a bolsa. En este caso, TPG Pace Solutions pasa a cotizar en bolsa una vez que se complete su fusión con Vacasa.

2) ¿Quién es TPG? Es una de las principales firmas globales de activos alternativos fundada en San Francisco en 1992, con $108 mil millones en activos bajo gestión y equipos de inversión y operaciones en 12 oficinas en todo el mundo. TPG invierte a través de cinco plataformas multiproducto: Capital, Growth, Impact, Real Estate y Market Solutions. TPG busca crear productos dinámicos y opciones para sus clientes, al tiempo que implementa disciplina y excelencia operativa en la estrategia y el desempeño de su portafolio de inversiones.

3) ¿Por qué Vacasa elige esta vía? La empresa está evitando la ruta tradicional de OPI para salir a la bolsa de una forma diferente. Puede ser porque hay demasiadas regulaciones y obstáculos que superar al intentar salir a bolsa de la manera tradicional, o puede que la empresa simplemente quiera tomarse su tiempo para asegurar que todo salga bien.

4) ¿Qué significa esto para los inversores? No está claro cuáles serán los efectos a largo plazo de un acuerdo SPAC, pero en general se considera una inversión más arriesgada que salir a bolsa mediante una OPI tradicional. Dicho esto, siempre existe la posibilidad de grandes recompensas si la empresa que sale a bolsa tiene éxito. Así que, si estás interesado en invertir, haz una investigación sobre la empresa en su conjunto antes de invertir.

Sonder destacó su astucia a la hora de seleccionar los mercados correctos en los que entrar y los edificios adecuados para arrendar. La empresa presumió de su tecnología propietaria que le permite mapear oportunidades inmobiliarias y potencial RevPar.

De manera similar, Vacasa quiere que los inversores conozcan su “motor de datos y IA patentado” que impulsa una “adquisición inteligente de oferta”. Esto es para decir que la empresa toma decisiones inteligentes y que sus procesos pueden ser difíciles de replicar, lo cual es un motivo para pensar que tiene una ventaja competitiva.

La estrategia corporativa de Vacasa

El modelo de negocio de Vacasa: Una empresa de gestión de propiedades con una proporción importante de reservas provenientes de OTAs

Así es como la empresa se describe en sus documentos de registro:

Vacasa es la principal plataforma de gestión de alquileres vacacionales en Norteamérica, transformando la experiencia de alquiler vacacional de ser ineficiente e inconsistente a fiable y tecnológica. La tecnología y operaciones integradas de Vacasa ayudan a optimizar el cuidado y los ingresos de las viviendas vacacionales para los propietarios, ofrecen a los huéspedes una estancia fluida y consistente, y proporcionan a los socios de distribución una valiosa oferta de alquileres vacacionales. El marketplace de la compañía permite a los huéspedes buscar, descubrir y reservar propiedades en Vacasa.com y la App Vacasa Guest, así como en más de 100 socios de canal, incluyendo Airbnb, Booking.com y Vrbo.

Vacasa ayuda a los propietarios a obtener ingresos incrementales significativos sobre uno de sus activos más valiosos y convertir sus casas de vacaciones en alquileres vacacionales de alto rendimiento. Los huéspedes que se alojan en propiedades listadas en Vacasa, repartidas en más de 400 destinos en Norteamérica, Belice y Costa Rica, se benefician de la tranquilidad de saber que su experiencia cumplirá altos estándares de seguridad, limpieza, confort y soporte.

Así describe Vacasa su modelo de negocio en su informe trimestral:

La Compañía comercializa viviendas en su plataforma directamente en vacasa.com y su app para huéspedes, y a través de sus socios de distribución de terceros. Al confirmarse la reserva de una vivienda vacacional por parte de un huésped, la Compañía, en nombre del propietario, acuerda proporcionar el uso de la vivienda durante un período de tiempo específico. En el momento de la reserva, el huésped acepta pagar el valor total de la reserva, que comprende la tarifa de reserva por noche, otras tarifas relacionadas con la reserva y los impuestos aplicables a la venta. (…). De acuerdo con los contratos de la empresa con los propietarios, la empresa obtiene ingresos por comisiones sobre una parte de la tarifa nocturna y otras tarifas relacionadas con la reserva por los servicios integrados de agencia y atención al huésped brindados.

La decisión de adquirir empresas de gestión de propiedades en regiones clave para dominar los mercados locales

Vacasa quiere dominar los mercados rápidamente para ejercer poder de fijación de precios y lograr economías de escala en sus operaciones: Cuantas más propiedades de alquiler vacacional gestione la compañía en un mercado, más fácil es justificar los gastos en marketing del destino y en reclutamiento y capacitación de equipos de limpieza. Las herramientas de precios dinámicos de Vacasa también pueden responder mejor a las tendencias del mercado e incluso ayudar a influir en los precios promedio de la zona.

La diapositiva a continuación muestra que cuantas más propiedades gestiona Vacasa en un mercado específico, mayores son los ingresos (en comisiones de anfitrión y huésped) que obtiene.

La dominación del mercado también puede ayudar a Vacasa a negociar mejores condiciones de comisión con las OTAs

En algunos mercados clave de alquileres vacacionales, Vacasa representa una gran parte de la oferta disponible en Airbnb y Vrbo. Por ejemplo, los anuncios de Vacasa representan:

• 47% de los anuncios de Airbnb y 24% de los anuncios de Vrbo en Destin, Florida
• 36% de los anuncios de Airbnb y 26% de los de Vrbo en Fort Walton Beach, Florida
• 34% de los anuncios de Airbnb y 33% de los de Vrbo en Steamboat, Colorado

Un actor grande como Vacasa no solo puede influir drásticamente en las tarifas cuando entra en un mercado. También es lo suficientemente grande como para pedir tasas de comisión más bajas a empresas como Vrbo, Booking.com y Airbnb. Como resultado, con menores costes, puede reducir sus precios con mayor facilidad.

Se accede a nuevos mercados mediante la adquisición de empresas locales de administración de propiedades (“Estrategia de cartera”), mientras que la oferta en mercados existentes se incrementa atrayendo a propietarios (“Estrategia individual”).

Vacasa es conocida por crecer adquiriendo docenas de empresas de gestión de propiedades cada año. El pipeline de adquisiciones de la empresa incluye compañías con más de 20 propiedades hasta gigantes como Wyndham Vacation Rentals y Turnkey, con miles de propiedades.

Aun así, es muy interesante ver que Vacasa quiere proyectar otra historia de crecimiento. Según la diapositiva siguiente, Vacasa tiene dos vías principales de aumento de la oferta:

• Individual, es decir, ir tras los propietarios, que está “modelado como 3/4 de la nueva oferta”
• Cartera, es decir, adquirendo a gestores locales de propiedades, que está “modelado como 1/4 de la nueva oferta”.

Así que, esto no es un reflejo de la estrategia de crecimiento actual de Vacasa ni de la proporción de oferta individual vs cartera. La diapositiva explica que la palabra «modelado» “refleja previsiones generales durante el periodo de proyección, excluyendo acciones oportunistas”.

¿Es esto una indicación de una nueva dirección para los esfuerzos de Vacasa respecto a la oferta? ¿Competirá cara a cara con Airbnb para captar la atención de Superhosts, como está haciendo Vrbo? ¿Quiere decir que, ahora que los grandes competidores como Wyndham Vacation Rentals y Turnkey han sido absorbidos, el enfoque solo puede estar en buscar objetivos más pequeños, incluso propietarios individuales, uno por uno?

¿Llegarán los beneficios?

Vacasa todavía tiene que demostrar que puede obtener beneficios.

Pérdidas netas de Vacasa:

2019: – $84.9 millones

2020: – $92.3 millones

1er semestre 2021: – $69.2 millones

Los costos de adquisición son ALTOS

Mercados existentes: Vacasa emplea un gran equipo de representantes de ventas y marketing para calificar y cerrar contratos individuales con propietarios

Parte de la presentación de Vacasa explica cómo la compañía conquista nuevos contratos de propietarios individuales:

• Campañas de marketing (por ejemplo, postales) y representantes de ventas que llaman a los propietarios objetivo
• Representantes de desarrollo de ventas que cualifican más los leads
• Ejecutivos de ventas que desarrollan redes de referencia con agentes inmobiliarios y otras fuentes potenciales dentro de la industria del alquiler vacacional, redactan cartas personalizadas a clientes potenciales, llaman en frío a posibles leads, se reúnen con clientes potenciales y cierran acuerdos.

Mercados nuevos y existentes: Vacasa tiene en la mira a 4,500 gestores locales de propiedades como posibles objetivos de adquisición

Vacasa tiene un manual para adquirir gestores de propiedades locales. Incluso dispone de una página web en la que las personas pueden vender su negocio de alquiler vacacional (Vacasa promete cuidar de tus propietarios, hacer crecer tu equipo y honrar tu legado).

Vacasa apunta básicamente a cualquier gestor de propiedades en EE.UU. con más de 20 unidades. Afirma haber identificado 4,500 gestores profesionales locales que representan más de 350,000 viviendas.