2025 ne sera pas une année comme les autres sur Airbnb. 

Les nouvelles règles Airbnb se resserrent partout. Les leviers que vous utilisiez pour contrôler la communication avec les voyageurs, les annulations, la trésorerie et les dépôts de garantie ont été resserrés, limités ou supprimés purement et simplement.

C’est pourquoi, lors de notre dernier webinaire, nous avons réuni trois professionnels chevronnés qui sont actifs sur le terrain. Ensemble, ils ont expliqué ce qui change, ce que cela signifie pour vous, et quelles actions vous pouvez prendre, le tout avec des mots simples et concrets.

• Heather Fillmore, gestionnaire professionnelle de biens à Park City, Utah (StayLuxe Properties) avec 7 ans d’expérience dans le secteur, a partagé comment ces nouvelles règles s’appliquent concrètement au quotidien.
• François Gouelo, CEO de Enso Connect, une plateforme d’expérience client alimentée par l’IA et utilisée par des professionnels du secteur dans plus de 60 pays, a montré comment ces changements impactent les automatisations, applis voyageurs et ventes additionnelles.
•  Thibault Masson, analyste du secteur et fondateur de RSU by PriceLabs, ainsi que Head of Product Marketing chez PriceLabs, a expliqué ce qui motive les changements d’Airbnb et comment les gestionnaires peuvent s’adapter avant qu’il ne soit trop tard.

Voici les principaux enseignements du webinaire, ainsi que les prochaines étapes pour les gestionnaires de biens.

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Principaux changements de politique Airbnb, et que peuvent faire les gestionnaires de biens

1. La politique de communication d’Airbnb interdit désormais liens, formulaires et applis voyageurs

Airbnb sévit contre toute tentative de déplacer la communication ou l’interaction avec les voyageurs en dehors de la plateforme. Comme indiqué dans leur mise à jour sur la politique hors-plateforme, il est désormais interdit d’exiger des voyageurs qu’ils utilisent des applis tierces, transmettent des informations personnelles ailleurs, ou interagissent hors Airbnb avant la réservation.

Ce qui est maintenant interdit :

• Collecter les emails ou numéros de téléphone des voyageurs avant le séjour
• Envoyer des liens vers des applis voyageurs ou ventes additionnelles nécessitant une action hors Airbnb
• Demander aux voyageurs de vérifier leur identité ou de signer un contrat de location en dehors de la plateforme

François a prévenu : « Même un simple lien amical vers votre guide d’accueil ou formulaire d’arrivée pourrait être signalé. Ce n’est pas seulement la fraude que vise Airbnb, c’est l’ensemble de la relation voyageurs. »

Que peuvent faire les gestionnaires de biens

• Auditer les messages automatisés et guides voyageurs pour vérifier la présence de liens sortants
• Proposer des ventes additionnelles ou applis après la confirmation de réservation
• S’assurer que tous les voyageurs peuvent accéder au logement sans étapes via des tiers
• Faire preuve de prudence en utilisant les emails voyageurs pour le marketing, surtout s’ils proviennent d’Airbnb. Si vous collectez les emails de manière indépendante, par exemple grâce à des outils en cours de séjour comme StayFi, vous êtes plus serein. Mais utiliser des données issues d’Airbnb après le séjour est déconseillé et peut être perçu comme une infraction à la politique.

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2. La politique d’annulation stricte va être supprimée

À partir du 1er octobre 2025, Airbnb n’autorisera plus les nouvelles annonces à utiliser la politique d’annulation « Stricte ». Les annonces existantes seront migrées vers la politique « Ferme », sauf si les hôtes se désinscrivent.

Changements clés :

• Annulation gratuite pendant 24 heures, ajoutée à toutes les politiques
• Les hôtes doivent manuellement se désinscrire dans leur tableau de bord pour conserver la Stricte
• Remboursements possibles jusqu’à 7 jours avant l’arrivée sur la Ferme

Que peuvent faire les gestionnaires de biens

• Se désinscrire dès maintenant si vous voulez conserver la Stricte (Regardez ce tutoriel rapide pour voir comment faire)
• Repenser votre calendrier et votre stratégie de nuits minimum
• Inclure un ajustement tarifaire pour absorber le risque d’annulation de dernière minute
• Expliquer aux propriétaires qu’Airbnb peut changer les conditions d’annulation à tout moment

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3. La nouvelle fonctionnalité Services d’Airbnb permet aux voyageurs de réserver des extras sur place sans l’accord de l’hôte

Airbnb permet désormais aux voyageurs de réserver des services tiers (comme des massages ou chefs privés) directement via la plateforme, dans votre logement. Vous pouvez même ne pas être informé quand un voyageur en réserve un.

Ce que cela implique :

• Les voyageurs peuvent réserver un chef sans votre validation
• Les hôtes ne peuvent pas promouvoir leurs propres services
• Pas de commande dans le tableau de bord : seul le support Airbnb peut retirer la fonctionnalité

Heather a souligné : « C’est frustrant de perdre le contrôle sur qui intervient dans votre logement, surtout quand on veille à l’image de la marque ou à la sécurité. »

Que peuvent faire les gestionnaires de biens

• Contacter le Support Airbnb pour se désinscrire
• Vérifier régulièrement vos annonces pour déceler des services ajoutés
• Prévenir vos équipes : une table de massage peut apparaître sans avertissement

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4.  Il n’est plus possible de collecter des dépôts de garantie (sauf partenaire approuvé)

Airbnb a discrètement rendu presque impossible la collecte de dépôts de garantie à moins d’être un partenaire API officiellement validé.

Ce qui a changé :

• Pas de collecte externe de dépôts de garantie avant l’arrivée
• Les réclamations doivent passer par le Centre de Résolution
• AirCover est désormais la garantie par défaut

François a noté : « Les renonciations aux dommages sont la nouvelle parade. Mais même celles-ci doivent être structurées avec soin pour ne pas être perçues comme des transactions hors-plateforme. »

Que peuvent faire les gestionnaires de biens

• Ne plus mentionner de dépôts de garantie dans vos règles ou communications
• Utiliser AirCover et rassembler des preuves claires pour appuyer vos réclamations
• Explorer des solutions de renonciation aux dommages via votre PMS ou outils approuvés

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5. Tous les paiements des voyageurs doivent passer par Airbnb, suppléments inclus

Airbnb exige désormais que tous les frais, y compris le ménage, les animaux, le resort et autres, soient parfaitement intégrés dans les champs de prix et de frais de la plateforme.

Ce qui n’est plus autorisé :

• Demander aux voyageurs de payer le ménage séparément
• Collecter des suppléments en dehors de la plateforme
• Vendre des options additionnelles via des liens tiers (sauf si c’est totalement optionnel)

Que peuvent faire les gestionnaires de biens

• Intégrer tous vos frais standards dans les champs officiels Airbnb
• Éviter d’encaisser les frais d’animaux ou de ménage en personne
• Collaborer avec vos partenaires tech pour garantir la conformité des ventes additionnelles

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6.  Airbnb fixe l’âge minimum de réservation à 18 ans, sans possibilité de seuil personnalisé

La configuration standard d’Airbnb autorise toute personne de 18 ans ou plus à réserver. Vous ne pouvez fixer un seuil supérieur que si la loi ou votre assurance l’impose, et cela doit figurer dans la description.

Ce qui est appliqué :

• Pas d’interdiction des 19–24 ans sauf obligation légale
• Airbnb limitera de lui-même les réservations locales des moins de 25 ans (politique anti-fêtes)
• Vous ne pouvez pas fixer de limites d’âge arbitraires. Si votre législation locale ou assurance exige un âge minimum supérieur, indiquez-le clairement dans l’annonce et soyez prêt à fournir la preuve à Airbnb en cas de demande.

Que peuvent faire les gestionnaires de biens

• Privilégier les règles de maison claires plutôt que des seuils d’âge
• Si besoin, mentionner vos exigences légales ou d’assurance
• Vous reposer sur la technologie anti-fêtes intégrée d’Airbnb si applicable

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Adaptez-vous tôt, gardez une longueur d’avance

Les changements de politique Airbnb 2025 envoient des signaux forts. La plateforme passe du rôle de partenaire de réservation à celui d’écosystème très contrôlé.

Mais pour les gestionnaires de biens qui s’adaptent rapidement, le chaos peut devenir une opportunité.

• Profitez-en pour renforcer vos systèmes
• Repensez l’usage de l’automatisation, des ventes additionnelles, et des réservations en direct
•  Tenez vos propriétaires informés et vos équipes formées
•  Alignez-vous avec des partenaires technologiques de confiance pour rester en conformité

Il ne s’agit pas de s’opposer à ces évolutions, mais de les anticiper. En restant informé et flexible, vous resterez non seulement protégé, mais aussi compétitif.

Revoir le webinaire : Regarder l’enregistrement complet
Consulter la présentation : Télécharger les slides du webinaire

Contactez les intervenants :

Heather Fillmore- [email protected]
François Gouelo- [email protected]
Thibault Masson: [email protected]