Comment les gestionnaires immobiliers avertis s’adaptent aux nouvelles réglementations sur les locations de courte durée

Votre ville vient d’annoncer une interdiction des locations de courte durée. Six mois pour se mettre en conformité—ou fermer. Pour de nombreux gestionnaires immobiliers, ce n’est pas qu’une hypothèse. Dans des villes comme New York, Paris et Barcelone, cela se produit déjà.

Lors de notre récent webinaire Rental Scale-Up x RevLabs, des gestionnaires de biens experts comme Alexander Limpert (Co-fondateur & CEO, GuestReady, RentalReady), Aidan Groll (Fondateur, Blue Gems Group), et Kyle Driskell (Solutions Consultant, PriceLabs) ont partagé les stratégies les plus intelligentes qu’ils utilisent en tant que gestionnaires immobiliers professionnels pour naviguer au sein de réglementations croissantes dans leurs marchés respectifs tels que l’Europe, les États-Unis, le Moyen-Orient.

Stratégies clés abordées :

• S’adapter aux réglementations existantes & garantir la conformité – Rester opérationnel en répondant aux nouvelles exigences légales.
• Étendre son activité à de nouveaux marchés – Identifier et s’introduire dans de nouveaux endroits avant leur saturation.
• Passer à la location de moyenne durée – Construire une source de revenus durable sans restructurer complètement son activité.

Cet article présente les principaux enseignements du webinaire et détaille comment ces experts mettent en œuvre ces stratégies, ainsi que comment vous pouvez appliquer ces enseignements à votre propre activité de gestion immobilière.

---

1. S’adapter aux nouvelles règles des locations de courte durée : rester ou pivoter ?

Faut-il rester et se battre, ou est-il temps d’explorer de nouvelles opportunités ? C’est la question cruciale à laquelle sont confrontés de nombreux opérateurs de locations de courte durée à mesure que les réglementations évoluent. Nos intervenants ont souligné que la réglementation en soi n’est pas forcément mauvaise—tout dépend de la manière dont elle est structurée et appliquée.

• Certaines réglementations créent des opportunités : Pourquoi ? Les restrictions sur les locations de courte durée réduisent souvent l’offre, créant ainsi une demande accrue pour les opérateurs en conformité. Aidan a partagé qu’à Orlando (marché Disney), où les règles sont stables depuis plus de 50 ans, des lois plus strictes aident en réalité les opérateurs déjà en place à appliquer des tarifs plus élevés.

• L’importance de rejoindre des associations locales : Les groupes de défense des locations de courte durée comme ALEP ont réussi à contrer les interdictions au Portugal. Être impliqué dans le marché local peut faire la différence, donc avant de partir, vérifiez s’il existe un moyen de s’engager.

• Savoir quand partir : Si la réglementation élimine complètement les locations de courte durée ou impose des restrictions impossibles (par exemple, durée de séjour minimale de 6 mois), ou si les revenus STR sont importants pour la collectivité ? Si les gouvernements locaux dépendent des taxes sur le tourisme, ils sont moins susceptibles de prononcer une interdiction totale.

À faire pour les gestionnaires immobiliers :

• Vérifiez si des groupes de défense agissent activement pour ajuster la réglementation sur votre marché.
• Si vous souhaitez rester et garantir la conformité totale, être pris en infraction vous coûtera plus cher sur le long terme.

Parfois, l’adaptation n’est pas une option. Lorsque les règles deviennent trop restrictives pour maintenir une activité rentable, explorer de nouveaux marchés devient la meilleure solution. 

---

2. Expansion vers un nouveau marché ? Évitez ces erreurs coûteuses 

Si la relocalisation est une option, vous avez besoin d’une démarche basée sur les données. Se lancer à l’aveugle sans faire preuve de diligence peut coûter cher.

Facteurs critiques à évaluer avant de vous développer

• Historique et stabilité de la réglementation :
  • Les règles sont-elles restées cohérentes dans la durée ?
  • La collectivité locale soutient-elle les locations de courte durée ou risque-t-elle d’imposer de futures interdictions ?
• Taille du marché & croissance :
  • La demande de locations de courte durée est-elle forte ?
  • Les taux d’occupation et le tarif journalier moyen (ADR) sont-ils en hausse ou en déclin ?
  • De gros opérateurs sont-ils déjà présents ? Si oui, pourquoi ?

• Structure fiscale & dépendance aux revenus publics :
  • Les marchés dans lesquels le gouvernement dépend fortement de la taxe touristique (ex. Floride, Dubaï) sont moins enclins à interdire les locations de courte durée.
  • Les marchés où les lobbies hôteliers sont puissants (ex. Paris, New York) sont plus susceptibles d’appliquer une réglementation STR agressive.

• Faisabilité opérationnelle :
  • Pouvez-vous trouver des équipes de nettoyage et maintenance fiables ?
  • Votre PMS prend-il en charge la gestion multi-marchés ?

À faire pour les gestionnaires immobiliers :

• Utilisez des outils de données comme les Market Dashboards de PriceLabs, AirDNA, et Key Data pour analyser l’occupation, les tendances ADR et l’évolution de l’offre et la demande avant de vous engager.
• Ciblez les marchés stables avec un historique réglementaire plutôt que les marchés très incertains ou mal définis.
• Trouvez un partenaire local avant d’entrer sur un nouveau marché afin d’éviter les principaux écueils opérationnels.

Parfois, s’implanter sur un nouveau marché n’est pas la seule solution. Au lieu de déménager, les opérateurs peuvent choisir un autre modèle comme la location de moyenne durée, offrant souvent plus de flexibilité au sein des réglementations existantes. Cependant, si vous devez intégrer un nouveau marché, cela peut aussi être l’opportunité de démarrer directement sur un nouveau modèle.

---

3. Passer à la location de moyenne durée ? Avantages, inconvénients et pièges cachés

Si les locations de courte durée sont interdites dans votre secteur, vous pourriez envisager la location de moyenne durée (MTR)—mais est-ce vraiment une bonne option ?

• Avantages des locations de moyenne durée :
  • Séjours plus longs = moins de turn-over & coûts de nettoyage réduits
  • Occupation régulière = moins de volatilité des revenus
  •  Les voyageurs d’affaires, médicaux et en mutation assurent une demande stable
  • Plus facile d’être conforme aux règles (de nombreux marchés différencient les MTR des STR)
• Défis des locations de moyenne durée :
  • Vous pouvez avoir de longs séjours, mais un gap de 2 semaines entre réservations peut faire baisser significativement vos revenus.
  • Si la réglementation locale vous empêche de louer en court séjour pour remplir ces vides, vos nuits resteront inoccupées.
  • Les clients qui réservent pour plusieurs semaines s’attendent à des remises, donc l’ADR est plus bas que pour le STR.
  • Les charges sont moindres, mais le revenu total peut tout de même diminuer.
  • Contrairement aux STR, les MTR ne se réservent pas d’elles-mêmes via des plateformes comme Airbnb ou Vrbo.

À faire pour les gestionnaires immobiliers :

• Testez la demande MTR avant de vous engager à fond, ne partez pas du principe que cela fonctionnera car ce fut le cas avec les STR.
• Utilisez les bons canaux de distribution comme Furnished Finder, Blueground, Morning Croissant, Housing Anywhere, Property Finder et Spotahom.
• Ajustez la politique de tarification pour tenir compte de la baisse des tarifs nuit mais de l’augmentation de l’occupation.
• Automatisez contrats, paiements, et sélection des clients, votre PMS doit permettre ces fonctions.

Conclusion

Si la réglementation se resserre dans votre région, ne paniquez pas—mais agissez. Il est indispensable d’évaluer vos options de façon informée.

• Si les nouvelles règles sont gérables → Adaptez-vous, restez en conformité et maintenez votre activité sans entraves.
• Si la location de moyenne durée est envisageable → Testez et voyez si ce modèle vous convient.
•  Si le marché devient intenable → Commencez à explorer de nouveaux emplacements avant qu’ils ne soient trop concurrencés.
• Les plateformes comme PriceLabs et Key Data peuvent vous aider à analyser la demande et les tendances tarifaires.
• Impliquez-vous dans les groupes de la profession, collaborez avec d’autres gestionnaires et défendez des politiques équitables localement.

Quelle doit être votre prochaine étape ? Prenez du recul sur votre marché, analysez les chiffres, et décidez s’il est temps de s’adapter, de diversifier ou de déménager.