Comment maximiser vos revenus locatifs avec le Pricing Copilot d’Airdna

Et si vous pouviez visualiser la concurrence de votre location sur une carte ? Imaginez que vous puissiez voir comment les locations de vacances concurrentes se comportent sur Airbnb : leurs taux d’occupation, leurs prix à la nuitée, leurs revenus annuels, leur disponibilité dans les semaines à venir, et bien plus encore.

Et si, en tant qu’investisseur immobilier, vous pouviez obtenir ce type d’informations pour évaluer une opportunité de marché ? Cela vous aiderait-il à mieux estimer la valeur de maisons avec un potentiel en location saisonnière ?

C’est exactement ce que propose l’outil Airdna, le Pricing Copilot. Il offre d’excellents tableaux de bord pour les gestionnaires de location de vacances avancés souhaitant maximiser leurs revenus.

J’aimerais vous montrer ce que peut en tirer un propriétaire de location saisonnière peu sophistiqué comme moi. J’espère que cela vous inspirera et vous donnera envie de tester l’outil pour en tirer profit à votre tour.

Questions sur le marché de la location de vacances à Bali auxquelles je voulais répondre

Pour mieux illustrer, j’ai créé une étude de cas sur un marché que je connais un peu: Bali, Indonésie. C’est le marché n°1 pour Airbnb en Asie du Sud-Est, avec de nombreuses villas en location, dont 2 qui m’appartiennent.

En tant que propriétaire / investisseur immobilier, qu’est-ce que je cherchais dans ces données, sachant que mes 2 propriétés ont des comportements très différents sur Airbnb. Par exemple :

• L’une obtient la majorité de ses réservations via Airbnb, tandis que l’autre a des canaux de réservation plus diversifiés.
• Airbnb a introduit une fonction Smart Pricing qui propose des prix à la nuit selon la demande. C’est plutôt pertinent pour l’une de mes propriétés, mais vraiment à côté de la plaque pour l’autre.
• Qui sont les concurrents, sur Airbnb, pour ma location de plage isolée ? Je sais que ma villa près de Seminyak fait face à beaucoup de concurrence. Mais plus loin, en remontant la côte, comment se débrouillent les autres ? Quels sont leurs tarifs ? Leurs taux d’occupation ?
• Quelles sont les grandes tendances en termes de tarification et de disponibilité locative à Bali ? Lorsque je discute avec des gestionnaires locaux, ils se plaignent que la forte demande durant la haute saison estivale (juillet / août) est devenue moins marquée.

Vue d’ensemble du marché des locations de vacances Airbnb à Bali

Voici une vue générale de l’île de Bali, réalisée par Airdna à partir des données d’Airbnb.

En tant que propriétaire sur l’île, j’étais très intéressé de voir où étaient situées les villas. Ce n’est un secret pour personne, la majorité des touristes à Bali logent dans le sud de l’île. La zone Kuta-Seminyak est très réputée pour accueillir la plupart des visiteurs.

Cependant, je ne m’attendais pas à voir autant de villas à la pointe sud de l’île, dans les collines de Bukit.
Au centre de Bali, on peut voir que la région d’Ubud offre beaucoup de villas. On trouve ensuite la zone d’Amed à l’est, et la région de Lovina au nord.

• Mon havre de paix en bord de mer, Bulung Daya, se situe sur la côte sud-ouest, à l’écart de la zone la plus dense, mais encore assez accessible.
• Ma villa de ville, Adagian, se trouve en plein cœur de la principale zone dense, la région Seminyak – Canggu.

Le marché balinais des villas 3 chambres

Mes deux villas ont 3 chambres, même si elles diffèrent beaucoup par leur emplacement, leurs équipements et leur clientèle ciblée.

En cliquant dans les tableaux ou sur la carte, je peux choisir de ne voir que les données concernant les hébergements 3 chambres. C’est la carte que vous pouvez voir ci-dessus.

On voit par exemple la localisation des 1 562 hébergements proposant 3 chambres. Comme ce format est très prisé sur l’île, on en trouve un peu partout à Bali.

Zoom sur mes concurrents Airbnb

C’est maintenant que ça devient intéressant. J’aimerais voir comment se comportent mes concurrents directs.

Mes deux villas ont 3 chambres, disposent d’annonces actives sur Airbnb et de très bonnes notes. Je définirais une annonce concurrente active sur Airbnb comme un hébergement ayant au moins 1 avis et une note d’au moins 4,5.

En filtrant dans le tableau, je peux ne voir que les hébergements correspondant à ma définition. Comme vous pouvez le voir ci-dessus, 778 hébergements 3 chambres correspondent à mon critère sur le marché concurrentiel.

En consultant le tableau, on peut obtenir des informations sur le tarif moyen à la nuitée de ces hébergements (ici la période couvre 4 mois, car je n’ai pas encore joué avec d’autres intervalles).

Côté prix, voici les tarifs moyens à la nuit qu’on obtient :

• 145 annonces entre 1 et 99 $
• 455 annonces entre 100 et 199 $
• 330 annonces entre 200 et 299 $
• 148 annonces entre 300 et 399 $
• 46 annonces entre 400 et 499 $
• 22 annonces entre 500 et 599 $
• 16 annonces au-dessus de 600 $

À présent, ma villa Adagian, située dans une zone extrêmement concurrentielle de l’île, est à 125 $ la nuit. Mon havre de paix en bord de mer, à 595 $ la nuit, est un cas particulier, tant géographiquement qu’en termes de tarification.

Classer les annonces Airbnb les plus performantes selon les revenus estimés

Le Pricing Copilot rassemble toutes sortes de données pour chaque annonce Airbnb, telles que le tarif journalier moyen (ADR) et le taux d’occupation.
Ainsi, Airdna peut classer les propriétés selon leurs revenus annuels estimés respectifs. J’ai regardé les propriétés 3 chambres les plus performantes, comme illustré ci-dessus.

La première s’appelle « A River Runs Through it ». C’est une superbe villa dans les collines d’Ubud, créée par le décorateur de cinéma David Seligman.

La deuxième est encore une villa d’Ubud, nommée Amara. Les intérieurs sont jolis, pas de vue époustouflante, mais le prix est attractif à 243 $ la nuit. Les photos sont « wahou », et le prix n’est pas « déraisonnable », à 345 $ la nuit pour une villa de 3 chambres pouvant accueillir 9 personnes.

La troisième est un peu atypique : il s’agit d’une propriété en bord de mer sur la baie de Benoa. Elle est affichée à 1 202 $, ce qui est très élevé. Pourtant, je ne vois aucun avis pour cette annonce sur Airbnb. Je ne sais pas trop quoi en penser.

Je m’attendais à retrouver quelques villas de Seminyak en haut du classement, la surprise est intéressante !

Tendances de tarification en haute saison (été)

Juste en dessous de la carte de mon marché concurrentiel, Airdna propose ce graphique qui montre deux choses :

• En orange, le nombre d’annonces disponibles à une date donnée. Par exemple, plus de 600 début octobre.
• En bleu, le prix à la nuit pour les hébergements disponibles. Par exemple, il atteint environ 240 $ en juillet et août.

Côté prix, on constate que la plupart des propriétaires et gestionnaires de location de vacances ont tendance à augmenter leurs tarifs entre le 1er juillet et le 31 août. C’est la haute saison, où de nombreux Européens voyagent à Bali, par exemple.

Ce qui m’intéresse beaucoup, c’est la courbe de disponibilité. D’abord, on remarque que juillet affiche déjà une faible disponibilité, comparé à juin ou septembre.

Cependant, après le 10 août, la disponibilité remonte très rapidement. Et en même temps, les prix moyens à la nuit restent équivalents à ceux de juillet.

À ce stade, on est seulement début avril, donc il est possible que les visiteurs n’aient pas encore bien réservé leur séjour d’août. Mais on peut aussi penser que la haute saison se situe vraiment entre le 1er juillet et le 10 août, donc les prix devraient commencer à baisser bien avant le 1er septembre.

C’est aussi ce que m’avaient rapporté des gestionnaires locaux, disant que « l’été est plus court », et je crois apercevoir ce phénomène ici. Mais je ne suis pas grand expert de ce type de données, alors peut-être fais-je fausse route.

Analyse approfondie de la concurrence autour de ma villa Adagian

Ma villa Adagian est idéale pour une famille qui souhaite être proche de l’animation (restaurants branchés de Seminyak, par exemple), tout en dormant dans un quartier tranquille qui donne un accès facile au nord de l’île.

J’ai tracé une carte pour mieux comprendre l’environnement concurrentiel autour de ma villa Adagian. Il y a toujours 470 hébergements 3 chambres dans cette zone, avec au moins un avis positif et une note de 4,5 et plus.

Pour moi, cela signifie que la fonction de tarification automatique d’Airbnb (« Smart Pricing ») doit disposer de nombreuses données pertinentes sur ce marché. Il y a sans doute suffisamment de points de données pour qu’Airbnb puisse prédire avec précision la demande et le tarif pour ma villa Adagian. J’ai donc opté pour activer le Smart Pricing sur Adagian.

Analyse approfondie de la concurrence autour de mon havre de paix Bulung Daya

Bulung Daya est ma retraite en bord de mer, située sur une plage de sable noir sauvage. C’est le seul bâtiment sur cette plage, perdu entre la mer et les rizières ondoyantes.

On pourrait dire que la concurrence porte sur tout séjour de luxe à Bali. Mais selon moi, un emplacement en bord de plage est très différent de la vie dans les collines d’Ubud. Et les gens qui séjournent dans l’est de Bali cherchent plutôt les spots de plongée – moins ce qu’on trouve ici.

Les équipements de la maison – salle de sport privée, piscine de 33 mètres, chef privé, salle de cinéma, etc. – en font un cas à part également.

Au cours des deux dernières années, quelques villas concurrentes ont vu le jour dans la zone de Balian beach, et je voulais tout de même consulter les données.

Globalement, il n’y a que 12 villas 3 chambres en concurrence avec nous sur cette côte. Certaines sont vraiment en bord de mer, d’autres non. Certaines sont luxueuses, d’autres de simples cabanes de surfeurs améliorées.

Cela explique probablement pourquoi la fonction Smart Pricing d’Airbnb me donne des indications de prix très peu précises. Il n’y a sans doute pas assez de points de référence pertinents pour que cela fonctionne bien pour ce bien particulier.

Pour l’instant, j’ai désactivé le Smart Pricing d’Airbnb pour Bulung Daya.

Conclusion

Un outil sophistiqué pour des utilisateurs avertis

Le Pricing Copilot d’Airdna offre d’excellents tableaux de bord pour les gestionnaires avancés de location saisonnière qui souhaitent maximiser leurs revenus.
Dans cet article très bref, je n’ai sans doute exploité que 10 % de ce que cet outil peut apporter à un utilisateur expérimenté. Vous pouvez vous rendre sur airdna.co pour demander votre propre démonstration.