Pendant une décennie, les villes ont accusé les locations de courte durée de retirer des logements du marché locatif longue durée, et Airbnb s’est retrouvé sur la défensive. Le 14 septembre, l’entreprise a entrepris de changer cette dynamique. Avec le lancement de l’Airbnb Housing Accelerator, elle se repositionne en tant que financeur de l’offre plutôt qu’en contributeur à la pénurie.
Que vous opériez à Lisbonne, Barcelone, Budapest, Londres ou La Nouvelle-Orléans, ce pivot touche votre marché. Quelques jours avant le lancement de l’Accelerator, la Commission européenne a proposé la loi sur le logement abordable, qui permettrait aux villes en tension immobilière de restreindre les locations de courte durée commerciales tout en exemptant les particuliers partageant occasionnellement leur logement. La réponse d’Airbnb a été tranchante, affirmant que la loi n’ajouterait pas un seul logement. En lançant son propre fonds pour le logement et un City Index basé sur les données, Airbnb construit un contre-récit pour défier les régulateurs locaux sur leur propre terrain.
L’Airbnb Housing Accelerator de l’intérieur
L’Housing Accelerator comporte quatre volets, détaillés dans un livre blanc publié le même jour, Tackling the Housing Crisis.
- 250 millions de dollars en financement ultime (« last-dollar financing »), avec lesquels Airbnb s’attend à déclencher plus de 5 milliards de dollars de construction sur dix ans. Premier investissement : 6,4 millions de dollars pour 201 logements abordables à Austin, Texas.
- Financement de groupes de plaidoyer pro-logement œuvrant sur le zonage, les permis, les codes de construction et les frais d’impact, dans cinq États américains en 2026 et plus par la suite. Les partenaires incluent YIMBY Action, la Citizens’ Housing and Planning Association, la Florida Housing Coalition, la Housing Action Coalition et AURA.
- Un prix d’innovation pour le logement de 5 millions de dollars, soit cinq prix annuels de 1 million de dollars pour la technologie de construction.
- L’Airbnb City Index, un classement mondial annuel des villes basé sur les politiques et résultats en matière de logement, attendu plus tard cette année.
La portée est déjà internationale. En plus des 250 millions, Airbnb s’est engagé à consacrer 50 millions de dollars sur trois ans à la restauration et à la modernisation de logements dans de petits villages en Espagne, et le livre blanc indique que l’Accelerator sera étendu à d’autres pays.
Le modèle financier : comment fonctionne le « last-dollar financing »
Le « last-dollar financing » signifie soutenir des projets qui ont franchi les étapes d’approbation difficiles et réuni la majeure partie de leur financement, mais à qui il manque la dernière tranche. Le livre blanc d’Airbnb précise des conditions absentes des communiqués : il attend des rendements au moins 50 % inférieurs aux taux standards d’investisseurs, et il réinvestira les produits dans d’autres projets de logement.
Il s’agit de capitaux qu’Airbnb s’attend à récupérer et à redéployer, et non d’un don.
L’opération d’Austin illustre ce mécanisme. Selon l’accord entre la ville et son développeur Greystar, un immeuble 100 % abordable de 201 logements devait être achevé avant que puisse démarrer un projet voisin de 325 appartements à statuts mixtes. Ce verrouillage a duré cinq ans après la hausse des taux d’intérêt et la baisse des loyers en 2022. La contribution de 6,4 millions $ d’Airbnb comble le manque et libère plus de 500 logements au total. Chesky a confirmé qu’Airbnb ne reçoit aucune incitation de la ville et que les règles plus strictes encadrant les locations de courte durée à Austin restent inchangées.
Ce que permet le « last-dollar financing »
| Mesure | Valeur |
|---|---|
| Contribution d’Airbnb par logement à Austin | 31 800 $ (6,4 millions $ sur 201 logements) |
| Coût national moyen de développement par logement | 300 000 à 350 000 $ (Center for Public Enterprise) |
| Part de coût couverte par Airbnb | environ 10 % |
| Nombre de logements si les 250 millions $ sont utilisés au taux d’Austin | environ 7 850 |
| Logements bloqués identifiés par l’étude commandée par Airbnb | 750 000 |
| Part du parc débloqué | environ 1 % |
Airbnb ne prétend pas remédier à la situation à grande échelle. Chesky a déclaré à CBS Austin que l’entreprise ne représente qu’une très petite partie de la solution.
Impact stratégique : changer le récit sur le logement
La question d’origine était : les locations de courte durée privent-elles les habitants de logements ? Sur cette question, Airbnb joue le rôle de défendeur.
La nouvelle question : votre ville construit-elle suffisamment de logements ? Sur ce terrain, Airbnb cherche à se positionner comme financeur, animateur et, une fois l’Index publié, arbitre. D’après le livre blanc, les États-Unis construisaient 7,9 logements pour 1 000 habitants dans les années 1970 et 4,3 aujourd’hui, pour un déficit de plus de 5 millions de logements. Les 750 000 logements bloqués cités proviennent d’une recherche commandée au Center for Public Enterprise, à considérer comme telle.
Concernant les annonces, lisez bien le texte. Le livre blanc précise qu’il n’y a aucune exigence ni attente à ce que ces investissements créent des annonces Airbnb, et que les locations de courte durée ne sont pas permises dans les logements d’Austin, qui sont soumis à une condition de ressources. Il s’agit d’une déclaration sur l’accord actuel, pas d’une règle générale. Airbnb n’a pas dit que les futurs projets Accelerator excluraient les locations de courte durée, et gère déjà un programme distinct Airbnb-friendly Apartments fondé sur le principe inverse.
L’outil mondial : l’Airbnb City Index
Airbnb décrit l’Index comme deux produits :
| Composant | Ce que c’est | Qui le contrôle |
|---|---|---|
| Jeu de données harmonisé | Nouveaux logements par habitant, ratio loyer/revenu et mesures du degré d’entrave de la réglementation à la construction | Publiquement mis à disposition pour analyse |
| Classement éditorial | L’analyse d’Airbnb sur les villes qui progressent et le rôle des règles locales | Airbnb, qui l’assume comme éditorial |
Un tel jeu de données serait inédit. Il n’existe à ce jour aucune base de données comparative inter-villes qui suive les résultats en logement tout en mesurant la friction réglementaire, et Airbnb a raison de souligner que peu de financement de recherche est alloué à sa création.
Le classement éditorial est d’un autre ordre. Chaque année, dans chaque ville où votre autorisation est délivrée, un score sera attribué au palmarès du logement de votre collectivité, publié par la plateforme où figurent vos annonces, générant un cycle d’actualités locales à date fixe. La valeur stratégique de ce score est maximale dans les marchés où les restrictions sont les plus contestées, ce qui laisse penser que l’Index s’y concentrera en priorité, même si Airbnb ne l’a pas indiqué.
Airbnb n’a pas publié la méthodologie, n’a pas nommé d’auditeur et n’a pas encore donné la liste des villes concernées.
La réalité réglementaire pour les professionnels de la gestion de locations courte durée
Quatre éléments ressortent pour quiconque gère des biens à titre professionnel.
Airbnb construit une preuve de concept vivante pour un argument qu’il avance depuis des années. L’affirmation selon laquelle les locations de courte durée ne constituent qu’un facteur mineur face au sous-investissement chronique n’est pas nouvelle. Ce qui l’est, c’est qu’Airbnb finance désormais la construction pour le démontrer. Si Austin fonctionne, attendez-vous à ce que ces résultats soient mis en avant dans chaque combat réglementaire engagé par l’entreprise.
L’hôte occasionnel est au centre du nouveau récit, vous non. Le plan d’action européen d’Airbnb pour les hôtes de décembre 2021, que nous avions analysé à l’époque, soutient explicitement que les villes puissent agir contre ce qu’Airbnb appelle les spéculateurs immobiliers tout en protégeant ceux qui partagent occasionnellement leur logement. Son plaidoyer financier va vers le zonage et les permis, pas vers les règles encadrant la location de courte durée.
La distinction défendue par Airbnb est triple, pas double, et ce détail a son importance. Le même document de 2021 affirme qu’un gestionnaire de plusieurs logements n’opère pas nécessairement une activité commerciale, et que parmi les professionnels, il faut distinguer les petits opérateurs des spéculateurs. La position la plus ferme d’Airbnb : qu’une interdiction, de jure ou de fait, n’est jamais proportionnée ; cela protège tout le secteur, y compris vous.
Mais la législation évolue précisément vers cette distinction. En 2021, Airbnb a demandé à Bruxelles des seuils objectifs, décidés à l’avance, des restrictions limitées aux quartiers où le préjudice est avéré, des dates de révision fixes et une obligation de tester l’enregistrement avant les permis. Le projet de loi sur le logement abordable, proposé le 9 septembre, y répond intégralement : test de tension immobilière sur le ratio prix/revenu, preuve de préjudice sur trois ans, évaluation de mesures plus légères, application intégrale du Règlement (UE) 2024/1028 en premier lieu, ciblage géographique et réexamen tous les cinq ans. Ce qu’Airbnb n’a pas obtenu, et qu’il cherche encore à obtenir, c’est une ligne juridique claire entre l’hôte particulier et l’opérateur commercial. Votre position sur cette ligne se décide maintenant.
Reste donc un point que personne en dehors d’Airbnb ne peut vérifier : un classement annuel des villes du monde est en cours d’élaboration par une entreprise ayant un intérêt commercial direct dans la façon dont ces villes sont notées, sans que les règles de notation n’aient été communiquées à quiconque.
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