Le 9 septembre, la Commission européenne a formellement adopté la proposition de loi sur le logement abordable. Nous avions déjà traité la version ayant fuité ici.
La plupart de nos analyses de l’époque restent valables. Mais j’ai désormais lu côte à côte la version ayant fuité et le texte officiel, article par article, ainsi que l’annexe, l’étude d’impact et la recommandation qui l’accompagne, absente de la fuite.
Plusieurs éléments ont bougé entre les deux versions. Certains changent ce qu’il faut communiquer à vos propriétaires.
Avant la comparaison, voici la loi en termes clairs, car la couverture médiatique a été parfois floue.
Ce qu’est la Loi européenne sur le logement abordable et ce qu’elle implique pour la location de courte durée
La Loi sur le logement abordable est un règlement européen proposé. Il s’agit de la réponse de la Commission européenne à une crise de l’accessibilité du logement particulièrement aiguë dans les villes, métropoles, îles et destinations touristiques.
Ce n’est pas un plafonnement du nombre de nuits de courte durée à l’échelle européenne. Aucun nombre maximal de jours de location n’est fixé, aucune ville n’est désignée et aucune autorité n’est obligée d’agir.
Ce texte définit les conditions qu’une autorité publique doit remplir avant d’imposer des restrictions à la location de courte durée, aux résidences secondaires ou aux logements vacants pour des motifs d’accessibilité du logement.
Pourquoi la location de courte durée est au cœur du texte
Car la loi couvre deux catégories de mesures locales, dont l’une concerne la location de courte durée.
L’article 2 inclut les mesures limitant les services de location de courte durée dans l’habitat résidentiel, ainsi que celles limitant l’acquisition ou l’usage de terrains et logements non utilisés comme résidence principale.
La Commission considère que la pénurie de l’offre est la cause structurelle de la crise, et que certains usages non principaux du logement peuvent l’aggraver dans des marchés tendus. Sa propre étude d’impact relève que les consultations ont montré un large consensus : la location de courte durée n’est pas la cause principale des tensions sur le logement.
Ce texte n’est donc pas une loi anti-Airbnb. C’est un cahier des charges pour les villes souhaitant agir.
Pourquoi une loi européenne joue sur les règles de votre ville
La politique du logement relève des autorités nationales, régionales et locales. Mais lorsqu’une règle locale limite la capacité d’un individu à fournir un service, créer une entreprise ou acheter un bien, cela touche à des libertés garanties par le droit européen.
La Cour de justice de l’UE a déjà accepté, dans l’affaire Cali Apartments de 2020, qu’une pénurie de logements de longue durée peut justifier l’autorisation préalable des locations de courte durée. La restriction reste cependant à motiver et ne doit pas aller au-delà du nécessaire.
Le problème identifié par la Commission : ces principes sont généraux. Il n’existe pas de méthode commune pour démontrer qu’une zone est en crise du logement ou prouver qu’une restriction est proportionnée. Donc chaque ville se base sur des données différentes, et finit devant les tribunaux.
L’objectif de la loi est de remplacer cette incertitude par un test commun.
Les trois tests qu’une ville devra valider
Si une autorité souhaite restreindre la location de courte durée pour protéger le logement, elle devra démontrer ces trois conditions.
Un, que la zone connaisse une tension sur le logement. L’article 6 fixe un seuil prix/revenu, impose un suivi de tendance, et une évaluation prospective sur un éventuel relâchement de la pression.
Deux, que la location de courte durée aggrave la situation. L’article 9 exige la preuve d’un impact défavorable significatif sur la disponibilité ou l’accessibilité du logement dans la zone depuis au moins trois ans. Le seul fait que le logement soit cher ne suffit pas.
Trois, qu’aucune mesure moins restrictive ne fonctionnerait. L’article 10 exige que la mesure soit ciblée sur la zone tendue, calibrée sur l’activité à l’origine du retrait de logements du parc de longue durée, et ne soit prise qu’après avoir évalué des alternatives plus légères.
De plus, l’autorité doit publier ses évaluations, le périmètre précis concerné, la durée avant application de la mesure, et les entreprises affectées doivent avoir un accès au recours devant les tribunaux.
Il existe aussi une condition préalable souvent ignorée : pour restreindre la location de courte durée, une autorité doit déjà appliquer et faire respecter le règlement européen sur la collecte des données de location de courte durée, Règlement (UE) 2024/1028, dans la zone concernée. Ce dispositif d’enregistrement et de partage des données s’applique depuis mai 2026.
La distinction qui détermine votre exposition
Ce n’est pas le nombre de biens gérés. C’est de savoir si chaque logement est la résidence principale de l’hôte.
La loi distingue la résidence principale de l’hôte — le logement principal où vit une personne — de tout autre logement résidentiel. Les restrictions pour cause d’accessibilité toucheront la seconde catégorie, pas la première.
Cela signifie qu’une personne louant un seul appartement dédié n’est pas automatiquement protégée, et que recourir à un gestionnaire immobilier ne change pas la situation du bien.
La protection pour les résidences principales est en fait plus étroite qu’il n’y paraît. C’est là que le texte officiel diffère, et où commence cet article.
Où en est-on
Adopté par la Commission le 9 septembre 2026. Pas encore en vigueur. Parlement et Conseil négocient et peuvent modifier le texte.
Aucune échéance de mise en conformité ne s’applique aujourd’hui, et les règles locales existantes sur vos marchés ne sont pas affectées.
Ce qui a changé entre la version ayant fuité et le texte officiel
La fuite publiée par Euractiv portait sur le règlement seul. La version officielle ajoute une annexe, une étude d’impact, une grille de subsidiarité et une recommandation séparée de la Commission sur l’offre de logements.
Comparons point par point les deux versions.
1. Résidence principale : l’exemption est plus étroite que dans les titres de presse
Ce que disait la fuite
L’article 5(2) ayant fuité était une interdiction : les autorités compétentes ne doivent pas imposer de restrictions sur la location de courte durée dans la résidence principale de l’hôte. Point.
Que dit le texte officiel
L’article 5(2) officiel n’est pas une interdiction. Il précise que les mesures prises uniquement pour des raisons d’accessibilité et de disponibilité du logement dans le cadre de ce règlement ne concernent que les hébergements qui ne sont pas la résidence principale de l’hôte.
La différence réside dans le champ d’application. La fuite disait que les villes ne peuvent limiter l’hébergement en résidence principale. Le texte officiel précise que les villes ne peuvent limiter ce type d’hébergement pour ce motif seulement.
Et le texte officiel ajoute une phrase le confirmant
Le projet ayant fuité expliquait que la Directive européenne sur les services continuerait de s’appliquer aux restrictions imposées pour d’autres motifs d’intérêt général.
Le considérant 15 officiel dit la même chose et ajoute cinq mots absents de la fuite : “à la fois sur les résidences principales et non principales”.
Il liste ensuite les autres motifs utilisables : ordre public, sécurité publique, santé publique, protection du consommateur, environnement, environnement urbain, protection du patrimoine culturel.
Ce que cela implique concrètement
Une ville souhaitant plafonner le nombre de nuits en résidence principale n’est pas bloquée par ce règlement. Elle ne peut simplement pas invoquer l’accessibilité du logement comme justification. L’environnement urbain, ou l’ordre public, restent utilisables au titre de la Directive Services.
Les plafonds type 120 nuits par an sur la résidence principale à Paris, par exemple, ne sont pas concernés par cette proposition.
Pour votre activité : si un propriétaire vous demande si « Bruxelles protège la location de la résidence principale », la réponse exacte est que Bruxelles limite un motif de restriction, elle ne crée pas un droit à louer sa résidence principale.
2. Les restrictions expireraient après cinq ans sauf renouvellement
Ceci va dans le sens des opérateurs, et constitue une vraie évolution, pas seulement une clarification.
L’article 12 ayant fuité imposait simplement une révision obligatoire tous les cinq ans. Dans notre premier article, j’ai écrit qu’une révision ne signifie pas la fin automatique de la restriction après cinq ans. C’était vrai pour la fuite.
L’article 12(1) officiel est différent. Les restrictions seraient adoptées pour une période “n’excédant pas cinq ans”. Elles peuvent être prolongées, mais uniquement après réexamen et si les conditions des articles 6 à 10 sont toujours réunies.
Soyez réaliste : l’autorité qui a mis la restriction conduit la révision et décide de la prolongation. Il s’agit donc plus d’un point d’étape que d’une fin automatique. Mais c’est tout de même un contrôle à préparer, et un moment où il faut de nouveau présenter des preuves.
3. Les mesures transitoires pour les opérateurs existants deviennent obligatoires
Une modification mineure, aux conséquences réelles.
L’article 10(2) ayant fuité disait que si une mesure affecte des situations licites existantes, des dispositions transitoires appropriées devaient être prévues si nécessaire.
Le texte officiel supprime « si nécessaire ».
Lorsqu’une nouvelle restriction touche une activité existante licite, des mesures transitoires seront requises et non optionnelles.
Le texte ne précise toujours pas de délai de préavis minimum, ni ne garantit la continuité d’une location particulière. Mais des « mesures transitoires appropriées » sans clause de sortie constituent une base plus solide qu’auparavant.
4. Le test de tension du logement : prix-revenu, deux seuils, et un nouvel indicateur de revenu
Dans notre premier article, nous décrivions le test comme un ratio prix/revenu de huit, en hausse depuis dix ans, et une projection. Cette structure demeure. Trois éléments autour de ce test ont changé.
Un deuxième seuil a été ajouté
L’article 6(2) officiel est nouveau. Si le ratio prix/revenu est de 10 ou plus, l’augmentation sur dix ans n’est plus requise.
Cela concerne les marchés qui ont connu un pic puis une stabilisation. Une zone avec un ratio très élevé mais stable, voire en légère baisse, peut toujours être retenue. Plusieurs grandes villes européennes sont dans ce cas après la hausse des taux d’intérêt.
Changement d’indicateur de revenu
Le texte ayant fuité comparait les prix des logements au revenu médian disponible de la population dans la zone.
Le texte officiel, à l’article 4(5) et dans une nouvelle annexe, compare au revenu disponible net par habitant.
Ce chiffre est plus bas que le revenu par foyer, ce qui rend le seuil de huit fois le revenu atteignable dans davantage de zones. Si « huit fois le revenu » vous paraissait élevé, il faut ajuster votre perspective.
Le mode de calcul est désormais publié
La version ayant fuité n’avait pas d’annexe. L’officielle en a une, détaillant :
- Prix des logements : prix moyen constaté au niveau NUTS 3
- Revenu : revenu disponible net par habitant des foyers privés selon Eurostat au niveau NUTS 2
- Seuils : 8 et 10 années de revenu par habitant pour acheter un logement existant de taille moyenne
La Commission cite aussi l’outil utilisé : Mapadomo, base de données logement de sa direction économique et de son Centre Commun de Recherche, couvrant jusqu’à la commune.
L’article 6(4) permet aux autorités d’utiliser leurs propres données plus fines si elles prouvent l’équivalence avec les seuils. Combiné à l’article 7, qui inclut désormais les zones rurales avec les quartiers, communes et métropoles, la désignation par quartier ou zone rurale est donc bien permise.
Pour votre activité : c’est la partie vérifiable. Les critères et les données sources sont publics, vous pouvez donc anticiper si vos marchés sont concernés avant que toute autorité agisse.
5. Les villes doivent désormais prouver un effet « significatif » des locations de courte durée
L’article 9 exige toujours qu’une autorité démontre un effet des locations de courte durée sur la disponibilité ou l’accessibilité du logement sur les trois années précédentes.
Le texte officiel ajoute un qualificatif : l’effet doit désormais être significatif.
Un adjectif qui fera débat devant les tribunaux. Il s’ajoute à un point important à archiver : la synthèse de l’évaluation d’impact indique que les consultations ont trouvé un large consensus sur le fait que la location de courte durée n’est pas la cause principale des tensions, et que les contraintes de l’offre structurelle méritent plus d’attention.
Ceci est un document de la Commission elle-même, pas une affirmation du secteur.
6. Les règles locales adoptées avant l’entrée en vigueur échappent totalement à la loi
L’article 17 de la version ayant fuité comportait la ligne : « Elle s’applique à partir de … ». Un blanc, à compléter plus tard. J’avais noté alors qu’aucune date limite d’application n’était fixée.
Le texte officiel supprime cette ligne. Le règlement entrerait en vigueur 20 jours après sa publication au Journal officiel, et s’appliquerait dès cet instant. Aucun délai d’application différée.
L’article 14 est ajusté de la même façon. Les mesures adoptées avant l’entrée en vigueur sont exclues du règlement, et l’autorité ne « peut revoir » que si elle le souhaite. La fuite permettait de réviser ou renouveler selon ces nouvelles règles.
Conséquence : toute restriction locale prise avant l’entrée en vigueur de la loi n’aura jamais à satisfaire aux tests de tension sur le logement, d’effet significatif, ou de proportionnalité.
Cela incite les autorités à agir pendant la négociation. Surveillez les projets locaux avancés alors que Parlement et Conseil débattent encore.
7. Pas de contrôle européen, et la disparition de la notification obligatoire
L’article 3(1) confirme ce que la fuite montrait : les restrictions sur la location de courte durée sortent de la Directive Services, y compris l’obligation de notification de l’article 15(7).
La Commission présente cela comme une simplification. Les fédérations professionnelles ne partagent pas cette vision, et ont sur ce point un argument raisonnable.
La notification signifiait que toute restriction était pré-signalée à la Commission et aux autres États membres. Dans ce nouveau cadre, la publication sous l’article 13 la remplace : l’autorité publie ses évaluations, le périmètre et la durée, avant la mise en œuvre. Il n’y a ni délai de préavis, ni étape d’approbation.
C’était la seule demande des plateformes qui n’a pas été retenue. Le jour de la publication, la réaction d’Airbnb porte sur une seule proposition : que toute nouvelle restriction soit notifiée à la Commission avec les preuves justificatives. C’est une demande ciblée, sur la garantie disparaissant avec ce texte.
La Commission est lucide sur ses moyens
Les documents budgétaires joints à la proposition prévoient trois équivalents temps plein à la DG concernée et environ 11 millions d’euros sur 2028-2034.
La Commission pointe l’application hétérogène comme principal risque, et précise que les données pour le test de tension du logement risquent de ne pas rester à jour.
Aucun organisme européen ne valide les désignations. Pas de registre central des zones tendues. Chaque évaluation est publiée localement sous le format choisi par l’autorité.
Le texte crée donc un flux d’informations publiques sans mécanisme public de consultation.
D’autres construisent le tableau de bord
Ce vide est déjà comblé… mais pas par une entité publique.
Le 14 septembre, cinq jours après la publication, Airbnb a annoncé l’Airbnb City Index, un classement mondial annuel sur la politique du logement et ses résultats, attendu pour la fin de l’année. Il se décompose en : un jeu de données ouvert (nouveaux logements par habitant, ratio loyer/revenu, effet des réglementations sur la construction) et un classement éditorial donnant la vision d’Airbnb sur la performance des villes.
Nous abordons l’Index et le programme Housing Accelerator de 250 millions $ dans un autre article.
Soyez précis sur la nature de cet outil.
Ce n’est pas un contrôle de conformité. Il ne vérifie pas si la ville atteint le seuil de l’article 6, présente trois ans de preuves pour l’article 9 ou évalue des mesures alternatives selon l’article 10. Rien ne permet de dire si une restriction locale résisterait à un recours.
Mais c’est le premier tableau de bord trans-villes récurrent sur le logement, publié alors que l’UE fait le choix de ne pas en créer. Cette donnée comparable n’existait tout simplement pas jusqu’ici.
Et c’est produit par une entreprise à intérêt direct dans ce classement. Airbnb n’a ni publié la méthodologie, ni nommé d’auditeur, ni précisé la liste des villes incluses.
Conséquences concrètes : la suppression de la notification implique que votre veille avancée doit désormais se faire via la publication locale sous l’article 13. Surveillez vos marchés de près.
8. Le « versant offre » de la loi n’est pas contraignant
La fuite publiée par Euractiv portait sur le règlement seul. Le texte officiel contient aussi une recommandation de la Commission sur l’accessibilité et l’offre de logement dans les zones tendues.
La recommandation est riche : plans d’accélération du logement, objectif de délivrance de permis en 60 jours, acceptation tacite pour certaines démarches, réserves foncières, construction modernisée, et un déficit de financement d’environ 150 milliards d’euros par an reconnu.
Mais il ne s’agit que d’une recommandation. Le volet restrictions est un règlement, donc obligatoire. Le versant offre n’est qu’un guide.
Les considérants du règlement précisent que les restrictions devraient aller de pair avec des mesures d’offre. Les indicateurs de résultats de la Commission suivent la fréquence de ce couplage.
Pour la défense de votre activité : utilisez cet argument. Lorsqu’une ville propose un plafonnement, demandez où est son plan d’accélération du logement et si elle met aussi en œuvre les mesures d’offre recommandées par la Commission.
Question ouverte : comment évaluer le portefeuille d’une société de gestion ?
La question posée lors du premier article reste sans réponse.
Le texte continue de calibrer les restrictions autour d’un “hôte unique”, et le définit maintenant par référence au règlement européen sur la collecte de données. Rien ne dit encore comment est compté le portefeuille d’une société de gestion associant cinquante logements et cinquante propriétaires.
Si vous souhaitez une chose à corriger lors du débat parlementaire, c’est celle-ci. Faites-le remonter via votre association nationale.
Recommandations pour les gestionnaires professionnels de locations de courte durée
Aucune action sur vos opérations pour l’instant. Il ne s’agit que d’un projet, et les co-législateurs peuvent encore le modifier.
Analysez vos marchés avec le bon indicateur. Le ratio prix-revenu utilise le revenu par habitant, pas par ménage. Le seuil de tension est donc plus bas qu’il n’y paraît.
Examinez bien les mesures que vos villes viennent d’adopter. Toute restriction prise avant l’entrée en vigueur échappera totalement à ces nouveaux tests.
Rectifiez l’information auprès de vos propriétaires. Ce n’est pas « Bruxelles protège les résidences principales », mais « Bruxelles limite une justification, impose une date de fin aux restrictions, exige des mesures transitoires et en laisse l’application presque entièrement aux autorités locales. »
Notre conclusion initiale reste valable, avec une nuance : la loi rendra les restrictions justifiées plus simples à défendre et les restrictions injustifiées plus faciles à contester. Le texte officiel rend surtout évident à quel point tout cela dépend de la volonté des villes d’appliquer des critères que personne, au niveau européen, n’a de moyens de faire respecter.
Uvika Wahi est rédactrice chez RSU by PriceLabs, où elle dirige la couverture de l’actualité et l’analyse destinées aux gestionnaires professionnels de locations saisonnières. Elle écrit sur Airbnb, Booking.com, Vrbo, la réglementation et les tendances du secteur, aidant les gestionnaires à prendre des décisions éclairées. Uvika intervient également lors d’événements internationaux majeurs tels que SCALE, VITUR et le Direct Booking Success Summit.
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