Lisbonne teste des règles plus souples, nouvelle API Vrbo, les investisseurs privilégient la stabilité à la taille

Lisbonne teste une approche réglementaire plus souple en rouvrant certains quartiers

● Le conseil municipal de Lisbonne a approuvé des réglementations mises à jour pour l’hébergement local (AL), portant le taux de limitation municipale pour les locations de courte durée de 5 % (proposés lors de la consultation publique) à 10 %.
● Ce changement permet à 18 paroisses supplémentaires de rouvrir aux nouvelles inscriptions AL dans le cadre du nouveau dispositif.
● Airbnb a publiquement salué la décision, affirmant qu’elle permettrait à davantage de résidents de partager légalement leur logement sous ces nouvelles règles.
● Dans son communiqué, Airbnb a souligné que la plupart des hôtes lisboètes ne proposent qu’un seul bien et ne dépendent pas de l’accueil comme activité principale.
● Cette approbation intervient après des années de mesures renforcées à Lisbonne et au Portugal, incluant un gel des licences, des moratoires et des interdictions proposées depuis 2019.
● Airbnb cite aussi des exemples dans des villes comme Barcelone, Édimbourg et New York, en affirmant que des réglementations plus strictes sur les STR ont réduit les offres mais n’ont pas amélioré l’accessibilité au logement.

L’avis de Snigdha

● Cette mise à jour s’inscrit dans un cycle réglementaire de longue date que nous suivons au Portugal. Au niveau national, le décret-loi 76/2024 a annulé plusieurs éléments restrictifs du paquet Mais Habitação, en rendant aux municipalités un plus grand contrôle sur l’octroi des licences AL.
● La décision de Lisbonne montre comment ce cadre décentralisé est désormais appliqué localement, avec des seuils adaptés par chaque ville plutôt que des interdictions générales.
● Plus tôt en 2025, Lisbonne avait fait l’inverse, gelant les licences dans les quartiers dépassant le seuil de 5 % de STR et envisageant des mesures supplémentaires, dont un référendum qui a finalement été rejeté.
● Augmenter le ratio de limitation à 10 % évoque une recalibration, et non une déréglementation. Lisbonne reste un marché très réglementé, mais la ville affiche plus de flexibilité dans des limites précises.
● Pour les gestionnaires de biens, la principale leçon est la volatilité des politiques. Les seuils, les règles de zonage et la disponibilité des licences peuvent évoluer selon les pressions politiques, immobilières et économiques.
● Même si le nouveau dispositif pourrait ramener un peu d’offre sur le marché, il augmente aussi la concurrence dans les quartiers à nouveau ouverts.

Expedia lance l’API Vrbo et clarifie la diffusion des locations de vacances auprès des partenaires

● Expedia Group a publié une documentation actualisée expliquant comment les locations de vacances Vrbo sont diffusées via sa Rapid API, l’infrastructure B2B de la société utilisée par ses partenaires externes.
● La documentation confirme que Rapid met désormais en avant plus de 900 000 locations de vacances, combinant l’inventaire Vrbo aux autres offres d’Expedia Group.
● Au lieu d’envoyer les annonces directement aux tiers, Expedia permet aux partenaires approuvés d’accéder à l’inventaire Vrbo via l’API, Expedia gardant la responsabilité des paiements, règles de réservation et conformité.
● La distribution est déployée avec prudence, avec des exigences strictes concernant la gestion des paiements, les modifications de réservation, la communication avec les voyageurs et le respect de la législation locale.
● Les partenaires doivent également suivre des règles claires d’identification des types de biens, veillant à ne pas présenter des maisons de vacances comme des hébergements de type hôtelier s’il n’y a ni accueil ni services sur place.

L’avis de Snigdha

● Début 2025, nous avons couvert l’expansion de Vrbo dans le réseau B2B Expedia, en soulignant comment cette visibilité accrue via Expedia soutenait une performance solide.
● La documentation Rapid API apporte ici de la clarté sur la façon dont cette distribution fonctionne réellement. Les annonces Vrbo ne sont pas diffusées librement ; elles sont accessibles via des API très contrôlées qui laissent Expedia gérer les paiements et les flux voyageurs.
● Pour les gestionnaires de biens, cela signifie une visibilité élargie et indirecte au lieu d’un nouveau canal à gérer activement. Les annonces peuvent apparaître dans des programmes de fidélité, institutions financières ou plateformes de voyages d’affaires sans que chaque gestionnaire doive s’inscrire individuellement auprès de chaque partenaire.
● Même si cela ne bouleversera pas la demande du jour au lendemain, cela renforce la base à long terme d’une distribution non traditionnelle, où les locations saisonnières apparaissent aux côtés de vols, cartes ou avantages plutôt qu’au sein d’une OTA dédiée.

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Yes Consulting publie un rapport suggérant que les modèles légers et flexibles s’imposent

● Yes Consulting a publié son Rapport mondial 2025 sur les fusions, acquisitions et investissements dans la location de courte durée (rapport), soulignant un changement clair des priorités des investisseurs dans le secteur de l’hébergement flexible.
● Le rapport met en évidence un éloignement des modèles à coûts fixes élevés et à forte intensité d’actifs, au profit de structures légères et décentralisées, notamment via des réseaux en franchise ou pilotés par la gestion.
● Les échecs retentissants de sociétés comme Sonder et Homelike sont cités comme preuve des risques liés aux stratégies d’expansion centralisées lourdes en baux.
● La réglementation apparaît comme un facteur majeur orientant les flux de capitaux, les investisseurs privilégiant les marchés prévisibles, favorables aux entreprises, et évitant les centres-villes politiquement instables.
● Les capitaux se dirigent de plus en plus vers des plateformes technologiques, en particulier les systèmes de gestion de biens et l’automatisation par IA, désormais considérés comme des infrastructures de base plutôt que des outils de support.
● Le rapport note également une convergence croissante entre locations de courte durée, moyenne durée, appartements avec services et modèles « flexible living » plus larges.

L’avis de Snigdha

● Ce rapport réunit plusieurs thèmes que nous avons suivis tout au long de l’année et confirme que 2025 a été marquée moins par la taille que par la structure.
● Les modèles de croissance lourds en actifs ne sont pas simplement délaissés – les investisseurs tiennent désormais compte du risque réglementaire, des coûts salariaux et du manque de flexibilité opérationnelle dans leurs évaluations.
● Ce qui est valorisé aujourd’hui, ce sont l’exécution locale, les modèles d’inventaire flexibles et des stacks technologiques capables de gérer la conformité, l’automatisation et la pression sur les marges.
● La réglementation agit désormais comme filtre principal, orientant les capitaux vers des marchés loisirs, des régions rurales et côtières, et des zones à cadre réglementaire clair, tandis que les grandes centres urbains restent risqués.
● L’accent mis sur le « flexible living » reflète aussi un glissement au-delà de la stratégie STR pure, les opérateurs combinant séjours courts et moyenne durée pour gérer la volatilité.
● Pour les gestionnaires professionnels, le message est clair : la résilience opérationnelle, la maturité technologique et l’adaptabilité réglementaire ne sont plus facultatifs si la croissance durable – ou la revente – est l’objectif.

Uvika Wahi

Uvika Wahi est rédactrice chez RSU by PriceLabs, où elle dirige la couverture de l’actualité et l’analyse destinées aux gestionnaires professionnels de locations saisonnières. Elle écrit sur Airbnb, Booking.com, Vrbo, la réglementation et les tendances du secteur, aidant les gestionnaires à prendre des décisions éclairées. Uvika intervient également lors d’événements internationaux majeurs tels que SCALE, VITUR et le Direct Booking Success Summit.