Loi sur le logement abordable de l’UE : ce que le projet divulgué signifie pour les gestionnaires de locations de courte durée

Loi « anti-Airbnb » de l’UE ? Ce que dit réellement la loi sur le logement abordable

Cette proposition de l’UE pourrait-elle rendre la gestion de vos locations plus difficile — ou vous offrir une meilleure protection contre des restrictions injustes ? Rental Scale-Up a lu le projet divulgué. Notre réponse : potentiellement les deux. Mais rien ne change simplement parce que ce document a été publié.

Points clés pour les gestionnaires de biens

• Vos règles de location ne changent pas aujourd’hui. Il s’agit d’un projet, non d’une loi adoptée. Il n’introduit pas immédiatement une limite à l’échelle européenne ni n’annule automatiquement les restrictions locales existantes.
• Même un propriétaire avec une seule location pourrait être concerné. La distinction clé est de savoir si le bien est la résidence principale de l’hôte ou une propriété louée séparément — pas simplement s’il fait appel à un gestionnaire professionnel.
• Les autorités devraient expliquer et justifier leurs restrictions. Cela pourrait offrir aux gestionnaires des bases plus claires pour contester des règles abusives. Cela pourrait aussi aider les autorités à défendre les restrictions qui remplissent les conditions proposées.

Pourquoi cela mérite votre attention

Quand je lis une telle proposition, ma première question n’est pas de savoir si Bruxelles est « pour » ou « contre » Airbnb.

C’est : Cela pourrait-il impacter les biens que je gère, les promesses faites aux propriétaires, ou les marchés sur lesquels je souhaite me développer ?

Le projet de loi sur le logement abordable divulgué publié par Euractiv mérite d’être examiné sous ces trois angles.

Les locations de courte durée apparaissent dès le troisième paragraphe substantiel de l’introduction. Ce n’est pas une simple mention dans un texte traitant d’un autre sujet.

Mais le paragraphe précédent compte également. Le projet identifie la pénurie de logements comme problème de fond. Il explique que l’utilisation de certains logements à d’autres fins que résidence principale peut aggraver ce problème dans certains endroits. Il ne rend pas les locations de courte durée seules responsables de la crise du logement.

Rental Scale-Up a couvert l’évolution de l’UE vers une régulation des locations liée au logement en septembre dernier. Ce projet nous offre désormais un texte plus concret à étudier.

L’idée centrale est de fixer des conditions plus claires pour déterminer quand les autorités nationales, régionales et locales peuvent restreindre l’activité locative afin de protéger le logement.

C’est différent d’une limitation unique du nombre de nuits pour toute l’Europe. C’est aussi différent de donner à chaque ville la liberté de tout faire.

Avant les cinq constats : Est-ce déjà une loi ?

Non.

Euractiv rapporte que la proposition de la Commission devrait être présentée le 9 septembre. Cette présentation serait une étape importante, mais ne transforme pas le projet en loi.

Dans le cadre de la procédure législative de l’UE, la Commission européenne propose des lois. Le Parlement européen, élu par les citoyens de l’UE, et le Conseil de l’UE, représentant les États membres, négocient ensuite et doivent se mettre d’accord sur le texte.

Ils peuvent le modifier.

Même l’expression « la Commission a adopté la proposition » signifie qu’elle a arrêté la version sur laquelle elle souhaite que les législateurs débattent — non que la loi est adoptée.

Le projet laisse aussi la date d’application vide. Il n’y a aucune nouvelle échéance de conformité pour les gestionnaires à ce stade.

Pourquoi une loi européenne peut-elle affecter une règle municipale ?

Parce que les décisions locales sur le logement peuvent aussi toucher à des droits protégés par le droit de l’UE, comme la fourniture de services et l’établissement d’une entreprise.

Cela ne veut pas dire qu’un hôte a le droit absolu de louer n’importe quel logement.

Dans l’affaire Cali Apartments de 2020, la Cour de justice de l’Union européenne a reconnu qu’une pénurie de logements en location longue durée pouvait justifier une autorisation nécessaire pour opérer en courte durée. Mais les restrictions doivent être justifiées et ne pas aller au-delà du strict nécessaire.

La Cour européenne a exposé les principes juridiques européens. La juridiction française devait les appliquer au litige.

Pour les gestionnaires, le point essentiel est : une restriction locale peut être contestée au regard du droit européen, même si la politique du logement est surtout décidée nationalement ou localement.

Le projet estime que les principes actuels laissent trop d’incertitude sur la validité des restrictions devant les tribunaux. Il propose des tests plus détaillés pour y répondre.

Est-ce vraiment une loi « anti-Airbnb » de l’UE ?

POLITICO Europe a titré « L’UE s’attaque aux locations de courte durée pour faire baisser les prix du logement », expliquant que Bruxelles veut donner aux pouvoirs locaux des outils pour encadrer Airbnb et d’autres acteurs. Le FT titrait déjà « L’UE va aider les points chauds touristiques à encadrer les locations de vacances de type Airbnb », tandis que L’Écho touristique allait plus loin avec « Bruxelles veut faciliter les mesures anti-Airbnb ».

Cette présentation se comprend : le projet pourrait effectivement faciliter la défense par les autorités de restrictions sur certaines locations de courte durée. Mais, après lecture du document, nous pensons que le qualifier simplement de « loi anti-Airbnb » passe à côté d’une bonne partie de son contenu réel. Le texte obligerait aussi les autorités à prouver la tension sur le logement et l’impact négatif des locations de courte durée, à étudier des alternatives moins restrictives, à cibler leurs mesures de manière proportionnée, à protéger l’hébergement en résidence principale dans ce cadre, et à donner accès à un recours juridictionnel aux personnes et entreprises concernées.

La vraie question pour un gestionnaire n’est donc pas simplement « L’Europe adopte-t-elle une loi anti-Airbnb ? » mais : dans quelles conditions votre ville pourrait-elle restreindre vos locations, et serait-elle réellement en mesure de satisfaire aux nouveaux critères européens ?

Voici les cinq constats les plus importants pour votre activité.

1. Vérifiez l’utilisation de chaque bien — pas seulement le nombre de biens gérés

La distinction principale du projet porte sur la résidence principale de l’hôte et les autres biens résidentiels.

Le terme juridique est « résidence principale » : en général, le logement où la personne vit habituellement et a le centre de sa vie, avec des détails fixés par la loi nationale.

Selon l’Article 5, la location de la résidence principale de l’hôte serait protégée contre les restrictions prévues par ce texte. Les autres logements pourraient être soumis à des restrictions si l’autorité remplissait les conditions exigées.

Cela signifie que « hôte individuel » et « hôte protégé » ne sont pas synonymes.

Imaginez deux propriétaires.

L’un loue la maison où il vit généralement pendant ses absences. L’autre vit ailleurs et loue un appartement d’investissement séparé toute l’année.

Chacun n’a qu’une seule annonce. Mais le projet ne les traiterait pas forcément de la même manière.

Notre lecture : une personne possédant un unique appartement dédié ne bénéficierait pas automatiquement d’une exonération. De même, recourir à un gestionnaire de biens n’influencerait pas, à lui seul, le statut du bien.

Le poids du volume et de la fréquence demeure

L’Article 10 prévoit que les restrictions doivent cibler l’activité dont le volume, la fréquence ou la nature commerciale rend la diminution de l’offre de logements longue durée plus probable.

Le projet ne définit pas de seuil simple tel que « deux logements = professionnel ». Il ne dit pas non plus qu’opérer via une société justifie automatiquement une restriction.

Pour les sociétés de gestion, la question reste ouverte : lorsque vous gérez des logements pour plusieurs propriétaires distincts, quelle activité sera cumulée ?

Le texte évoque le nombre de logements proposés par un « même hôte ». Il ne donne pas de règle de calcul spécifique pour une entreprise gérant cinquante biens pour cinquante propriétaires. Rien ne dit que les cinquante seraient d’office considérés comme le portefeuille d’un seul hôte — ni le contraire.

« Aucune obligation directe » ne signifie pas « aucun impact commercial »

La section explicative sur les petites entreprises précise que la proposition n’impose pas directement d’obligation aux prestataires de services. Elle fixe plutôt des conditions aux autorités imposant des restrictions.

Mais une restriction locale pourrait tout de même réduire les réservations des propriétaires et le revenu de gestion. L’impact se produirait via la règle locale, non par un nouveau formulaire européen à remplir.

Le texte précise également que les très petites entreprises ne sont pas spécifiquement exemptées.

Attention : la même page contient une phrase semblant exclure les locations de résidences secondaires. Cela contredit l’Article 5 et l’explication de la page 14. Notre analyse se base sur l’Article 5, mais cette incohérence devra être clarifiée dans le texte officiel.

Pour votre activité : classez chaque bien individuellement. Ne présumez pas qu’une même position s’applique à toutes les propriétés que vous gérez parce qu’elles appartiennent au même portefeuille.

2. Les autorités devront justifier la restriction autrement que par « le logement est cher »

Le projet demande aux autorités de répondre à trois questions distinctes.

Existe-t-il un vrai problème de logement ?

L’Article 6 propose un test précis.

Il compare le prix moyen d’une maison à l’ensemble des revenus disponibles médians localement. Le ratio doit atteindre au moins huit.

Ce ratio doit aussi avoir augmenté sur les dix dernières années. L’autorité devra évaluer si cette pression ne risque pas de s’atténuer d’ici trois ans, en tenant compte des tendances démographiques, de l’offre et de la demande.

Ces chiffres sont dans le projet. Ce ne sont pas (encore) des obligations, et la méthode exacte de calcul méritera vérification dans la proposition définitive.

Les locations de courte durée ont-elles aggravé le problème ?

L’Article 9 exige de prouver que l’activité locative a nui à la disponibilité ou à l’accessibilité du logement dans la zone concernée sur au moins trois ans.

C’est une question distincte de celle du coût du logement.

Il n’est pas exigé de montrer que les locations de vacances sont la seule cause de la pénurie. Il n’est pas non plus requis de prouver que chaque logement loué était auparavant habité par un locataire longue durée. Il s’agit d’évaluer les effets globaux de l’activité sur le secteur.

Une approche moins restrictive suffirait-elle ?

L’Article 10 demande aux autorités d’évaluer si une mesure moins restrictive pourrait remédier aussi efficacement et rapidement à la situation.

C’est le sens concret du terme « proportionné » : la mesure doit répondre au problème sans aller plus loin que nécessaire.

Par exemple, une autorité qui envisage une restriction très large devra vérifier si une mesure plus ciblée peut obtenir le même résultat. Le texte ne prescrit pas la réponse pour chaque destination.

Conséquences pour les zones tendues françaises

Les gestionnaires connaissent déjà la notion de zone tendue : une zone identifiée comme fortement déséquilibrée entre l’offre et la demande.

Les critères français applicables en 2026 mentionnent des éléments comme loyers élevés, prix d’achat élevés, pression sur le logement social et, pour certains types de communes, part élevée de résidences secondaires.

Le projet de l’UE décrit les différentes méthodes nationales pour identifier la pression. Il ne remet pas spécifiquement en cause le système français.

Notre analyse : être classé zone tendue en France ne suffirait pas automatiquement à satisfaire les critères européens proposés. L’autorité devrait toujours apporter les preuves nécessaires à toute restriction relevant de ce texte.

Une question mérite débat. Le texte accorde un poids important au prix d’achat, alors que l’urgence porte parfois sur la difficulté de louer plutôt que d’acheter. Les auteurs estiment que les prix d’achat sont indicateurs de pression locative. La pertinence de cette logique selon les localités reste à voir.

Pour votre activité : ne jugez pas le risque futur simplement au titre d’un territoire en tension. Analysez la base factuelle de la restriction envisagée.

3. Le projet prend en compte les intérêts des entreprises – sans garantir le droit de continuer votre activité

Un passage attire particulièrement mon attention pour les gestionnaires de biens.

À la page 11, le projet reconnaît que la diversité des règles nationales ou locales renchérit les coûts et complique la prévisibilité des décisions professionnelles.

Il cite spécifiquement les hôtes multi-biens, opérant dans différents pays de l’UE, ainsi que plateformes et investisseurs.

Les gestionnaires ne sont pas uniquement des opérateurs visés par la régulation : les difficultés qu’ils rencontrent font aussi partie du problème que le texte souhaite résoudre.

Les protections proposées pourraient avoir un poids concret au moment d’embaucher, de signer un contrat propriétaire ou de choisir une nouvelle implantation.

Vous auriez des bases plus claires pour contester une restriction

Selon les Articles 10 à 13, les autorités devraient publier la restriction, ses justifications, la zone couverte, et la durée.

Les personnes et entreprises concernées auraient accès à un recours. Les autorités devraient revoir les restrictions au moins tous les cinq ans et les retirer si les conditions nécessaires ne sont plus présentes.

En pratique, vous pourriez ainsi poser des questions ciblées : Quel est le fondement de la règle ? Pourquoi ce quartier ? Des alternatives plus souples ont-elles été étudiées ? La justification initiale est-elle toujours valable ?

Les entreprises existantes pourraient avoir besoin d’un temps d’adaptation

Le projet impose l’aménagement de modalités d’adaptation lorsqu’une restriction affecte une situation légale existante.

Concrètement, cela signifie que des dispositifs d’accompagnement pourraient être mis en place pour adapter une activité déjà réglementairement en règle. Mais rien ne garantit un préavis précis ni que les locations existantes pourront se poursuivre sans limite.

De même, réexaminer une restriction tous les cinq ans ne signifie pas sa suppression automatique après ce délai. Avoir accès au tribunal n’assure pas non plus une réussite du recours.

Des règles plus claires peuvent néanmoins impacter une entreprise

C’est l’équilibre à garder en tête.

Une ville remplissant les critères proposés serait plus à même de défendre ses restrictions. Un gestionnaire pourrait donc se retrouver face à une règle plus compréhensible, mais limitant quand même son activité.

Il y a aussi une évolution technique à surveiller : L’Article 3 remplacerait certaines parties de la procédure actuelle de notification du droit des services de l’UE pour les restrictions visées. Il ne faut pas supposer que le projet n’ajoute que des protections sans modifier les procédures existantes.

Pour votre activité : le bénéfice attendu est une prise de décision plus prévisible et équitable — pas la garantie d’un maintien systématique de votre modèle actuel.

4. Les règles sur le partage des données déjà en place façonneront les restrictions à venir

Voici deux initiatives européennes distinctes, aux effets différents.

Le Règlement 2024/1028 est le texte actuel sur l’enregistrement et le partage des données locatives, applicable depuis le 20 mai 2026. Il permet aux autorités d’obtenir des informations fiables grâce à l’enregistrement obligatoire et au signalement par les plateformes.

Le projet de loi sur le logement abordable concerne les conditions dans lesquelles les autorités pourraient imposer certaines restrictions liées au logement à cette activité.

Un moyen mnémotechnique :

Le premier aide à comprendre la situation réelle. Le second fixerait les conditions d’action.

Le projet décrit les deux textes comme complémentaires.

C’est aussi ce que nous avons évoqué dans la couverture par Rental Scale-Up de la date limite du 20 mai.

Le détail important : l’application des règles

L’Article 10(1)(e) prévoit que les autorités appliquant des dispositifs de restriction concernés doivent faire respecter le règlement données existant.

Il est question d’enregistrement, de vérification, d’échange de données et de mesures concernant les annonces sans numéro d’inscription valide.

Pour un gestionnaire conforme, une question utile : L’autorité applique-t-elle correctement le système existant lorsqu’elle propose de nouvelles restrictions ?

Mais il n’est pas exigé que toutes les annonces illégales disparaissent avant toute action, ni qu’un numéro d’enregistrement protège d’une future restriction.

De même, le critère « trois ans de preuve » ne signifie pas que les autorités doivent attendre trois ans après mai 2026. Le texte prévoit toute preuve vérifiable pertinente, quelle qu’en soit la source.

Pour votre activité : gardez les dossiers d’enregistrement et d’information sur les biens à jour. Ils comptent pour la conformité aujourd’hui… mais aussi pour les décisions locales de demain !

5. N’attendez pas que la proposition européenne supprime automatiquement les règles locales actuelles

Point capital pour ceux soumis à des quotas, à des limites annuelles ou à toute autre restriction.

L’Article 14 précise que le règlement européen ne s’appliquerait pas aux mesures adoptées avant sa date d’entrée en vigueur. Il traite aussi des modifications ou renouvellements de ces mesures dans le cadre des nouvelles règles.

Un titre sur la protection de la résidence principale n’est donc pas un motif pour ne plus respecter une restriction locale existante.

Un règlement européen peut être contraignant dans les États membres sans qu’ils adoptent une loi nationale propre. Et le droit européen applicable prévaut sur la législation nationale ou locale incompatible.

Mais la première question reste : Cette règle européenne s’applique-t-elle vraiment à cette restriction locale précise ?

Le traitement des anciennes mesures rend la question particulièrement importante.

Une ancienne règle et une activité existante, ce n’est pas la même chose

Considérez deux situations :

Dans la première, une commune applique une restriction adoptée avant l’entrée en vigueur du futur règlement. L’Article 14 s’applique.

Dans l’autre, une ville introduit une nouvelle restriction touchant une activité locative actuellement conforme. Les mesures transitoires du projet joueraient alors.

Ce sont deux questions juridiques distinctes. Aucun mécanisme automatique ne promet le maintien de tous les droits existants.

La date à laquelle la restriction a été adoptée est déterminante — pas seulement la date de début d’effet sur les réservations. Toute évolution ou renouvellement nécessite d’être vérifiée et interprétée à la lumière du texte officiel.

Les autres règles continueront de s’appliquer

Le projet exclut les restrictions justifiées par d’autres motifs d’intérêt général que l’accessibilité ou la disponibilité du logement et traite à part les simples mesures d’enregistrement.

Ce n’est pas une dispense générale des règles de sécurité, des exigences contre les nuisances ou de toute autre obligation affectant une location.

Pour votre activité : il vous faudra toujours comprendre la réglementation de chaque destination. La proposition européenne ne remplacerait pas ce travail par une autorisation unique valable partout en Europe.

Ce que je ferais maintenant comme gestionnaire

J’utiliserais ce projet pour mieux comprendre mon portefeuille — pas pour le modifier dans la précipitation.

Commencez par les biens. Lesquels sont vraiment la résidence principale de l’hôte ? Lesquels sont des résidences secondaires ou des biens d’investissement ? Qui fournit légalement l’hébergement pour chaque mandat de gestion ?

Puis étudiez les destinations. Quelles restrictions existent déjà ? Quand ont-elles été adoptées ? Les autorités locales prévoient-elles de nouvelles mesures, et sur quelles preuves s’appuient-elles ?

Enfin, soyez précis avec les propriétaires. Le message n’est pas : « Bruxelles interdit votre location ». Ce n’est pas non plus : « Bruxelles va vous protéger contre la mairie ».

C’est : l’UE envisage des critères plus clairs pour les restrictions liées au logement, avec des conséquences qui pourraient varier selon les biens et les lieux.

Le texte officiel devra clarifier la question de la résidence principale, le traitement des différents schémas de gestion, le calcul de la tension sur le logement et les rapports avec les mesures locales existantes.

D’ici là, continuez à respecter les règles en vigueur.

Mon principal constat : ce projet pourrait rendre plus facile la défense des restrictions justifiées – et la remise en question des restrictions injustifiées. Pour un gestionnaire, comprendre les deux éventualités est plus utile que de déterminer s’il s’agit simplement d’une « bonne » ou « mauvaise » nouvelle pour Airbnb.