Marketing de Locations de Vacances pour Propriétaire de Propriété de Luxe

(Cet article de blog fait suite à Conseils d’initiés pour les propriétaires de locations de vacances de luxe)

Confier sa location de vacances à une société de gestion immobilière

Taylor : Alors Thibault, j’ai reçu Heather Bayer de CottageBlogger.com qui non seulement loue ses propres locations de vacances mais possède aussi une société de gestion de propriétés. Penses-tu que les sociétés de gestion immobilière ou les entreprises de location de villas sont toujours une excellente option ?
Thibault : Oui, Heather Bayer est un peu comme une gourou pour moi. Elle est géniale.
À l’origine, ces agences étaient les seuls acteurs du marché. Ce que je veux dire, c’est que, surtout pour les propriétés à l’étranger et les villas de luxe, les agences de villas étaient les seuls endroits où les personnes aisées allaient pour trouver une location de vacances.
Par exemple, ma villa à St-Barths, à Noël, se loue environ 30 000 $ par semaine. Les gens très fortunés n’utilisent généralement pas des sites comme Homeaway ou Airbnb pour cela. Mais les choses évoluent très vite. Les agences de location de villas existent encore et fonctionnent bien. À St-Barths, par exemple, pour ma grande villa, je ne passe que par des agences de location de villas. Pourquoi ? À cause des bonnes relations que j’ai avec ces personnes qui m’aident depuis environ 15 ans. Ça fonctionne bien, même si je leur donne une grosse commission : 22,5 % du montant de la location retourne à l’agence de villas.
Mais ces personnes vont accueillir les invités à l’aéroport, elles vont aider les invités en cas de panne de courant ou si le wifi tombe en panne. C’est une île, ça arrive.
Il faut les considérer comme votre force de vente. Quand ils m’apportent une excellente année de réservations, je leur envoie par exemple une boîte de chocolats. Ce n’est pas compliqué, il suffit d’aller en ligne et d’envoyer une boîte de chocolats à votre agence de location de villas, où qu’elle soit dans le monde. Quand ils la reçoivent, ils sont heureux et se souviendront sûrement de vous. Les agences de location de villas ont des centaines de villas dans leurs catalogues, vous voulez donc être en tête de leur esprit lorsqu’ils pensent à votre destination.
Par exemple, il y a une grande agence de villas basée à Newport, Rhode Island. Elle s’appelle WIMCO. Je vais leur rendre visite début juillet. Pourquoi ? Parce que je veux être sympa avec eux et aussi les informer sur la villa : les nouveautés dans ma première villa, ce qu’il se passe avec la nouvelle villa que je lance.
Taylor : J’adore ce que tu viens de dire “Utilisez-les comme une force de vente” car c’est exactement ça et tu es juste l’une de leurs locations de villas. Ils peuvent en avoir 100, ou 500, selon où ils sont situés. Donc c’est très très important de garder votre villa dans leur esprit à chaque fois que quelqu’un appelle et dit : “Hey, je veux une villa incroyable pour un week-end de 5 ou 7 jours. Laquelle recommandez-vous ?”. Ils doivent recommander la vôtre et la meilleure façon d’y arriver est de les récompenser avec quelque chose comme des chocolats, et je trouve cela fantastique.

Utiliser Airbnb pour référencer des locations de vacances de luxe, comme des villas à Bali et des chambres à St-Barths

Je veux revenir sur une société en particulier, Airbnb. Elle permet de louer un espace ou une chambre dans votre maison. Donc non seulement vous pouvez louer votre villa entière, mais aussi une chambre vide ou ce qu’ils appellent un “espace de vie inoccupé”. As-tu déjà essayé cela ?
Thibault : Oh oui Taylor, en fait ce n’est pas nouveau qu’Airbnb explose en ce moment, mais ce qui est intéressant c’est que les personnes qui ont commencé à utiliser Airbnb, comme les étudiants cherchant une chambre pendant qu’ils visitent des universités, ces gens-là ont maintenant leur diplôme, un travail et de l’argent. Ils partent peut-être en lune de miel à l’étranger ou ils ont une famille qui veut voyager. Du coup, ils utilisent maintenant Airbnb et cherchent une villa à louer.
À Bali, il y a environ 2 mois, j’ai rencontré un employé d’Airbnb qui me disait qu’Airbnb considère Bali comme une priorité en Asie. Pourquoi ? Parce que c’est un endroit où il y a beaucoup de villas abordables. Cela signifie que pour de nombreux “première fois” en Asie – ceux qui voyagent à l’étranger pour la première fois – Bali sera leur première destination internationale.
L’un des moyens les moins chers de loger là-bas est de louer et partager une villa. Donc, Airbnb est très actif sur le marché balinais. Toutes les 3 semaines, à Bali, vous pouvez rencontrer un employé Airbnb qui vous formera, en tant que propriétaire, à avoir une belle annonce, à bien accueillir les gens, à améliorer votre expérience. C’est très intéressant : c’est un site où vous rencontrez vraiment les employés en personne.
Sur Airbnb, vous devez partager beaucoup d’informations sur vous car l’algorithme derrière Airbnb fait correspondre les résultats de la recherche avec, par exemple, votre parcours, les langues que vous parlez, le pays d’où vous venez, même l’université que vous avez fréquentée. Cela veut dire que, encore une fois, c’est très différent de Homeaway. Sur Homeaway, on cherche un endroit, un prix et hop ! On obtient des annonces selon des critères évidents.
Pendant ce temps, Airbnb va essayer de vous faire correspondre avec les amis de vos amis, car votre profil Airbnb est relié à votre profil Facebook.
J’utilise Airbnb pour ma villa la plus abordable à Bali, mais aussi à St-Barths pour compléter mes revenus. Quand je suis à Villa Domingue, la plus grande qui a 4 chambres, parfois je suis seul, donc ce que je fais, c’est que je mets en ligne une des chambres sur Airbnb et je reçois des invités. C’est agréable d’avoir un peu de compagnie à la maison, de partager ce magnifique coucher de soleil avec quelqu’un. C’est toujours sympa de boire un peu de rhum ensemble et c’est une belle façon de faire des rencontres.
Airbnb est intéressant car vous pouvez l’utiliser pour réserver toute votre maison ou seulement une partie, même si vous y êtes. Ce n’est pas possible sur Homeaway.
Taylor : Dernièrement dans l’émission, j’ai reçu un véritable expert d’Airbnb. Il s’appelle Jasper Ribbers et il a un nouveau livre exceptionnel à venir. Je l’ai lu en avant-première et c’est l’un des livres les plus impressionnants que j’aie jamais vus sur n’importe quel sujet. Il s’intitule “Get Paid for Your Pad”, je le recommande vivement pour les astuces Airbnb. Il analyse en détail leur algorithme. Et leur algorithme, c’est comme le moteur de recherche Google, on ne sait pas exactement quoi faire pour bien se positionner sur Google pour certains mots-clés. Mais il y a 5 à 7 points clés qu’il détaille.
Et une autre chose que j’ai découverte sur Bali et qui est intéressante, c’est que cela devient un centre pour les professionnels itinérants. C’est aujourd’hui au même niveau que Chiang Mai en Thaïlande, Bangkok en Thaïlande ou Saigon au Vietnam, où des professionnels mobiles peuvent gérer leur business.
Thibault : C’est vrai, en fait je fais partie d’un hub de nomades digitaux là-bas, appelé Hubud. C’est un endroit où vous pouvez travailler avec une vue magnifique sur les rizières, où on peut venir avec son ordinateur portable, c’est un espace partagé et tu as raison, il y a tout un réseau.
D’une certaine façon c’est bien pour moi car je rencontre des gens, et certains d’entre eux pourraient devenir mes clients, car j’ai une connexion wifi solide dans mes villas.
Même si votre propriété est à l’étranger, sur une petite île loin de tout, vos invités attendront une connexion wifi digne de ce nom. Aujourd’hui, la plupart d’entre nous travaillons depuis notre logement, même en vacances. Donc c’est la première chose à laquelle il faut faire attention et parfois c’est difficile. Par exemple à St-Barths, le DSL est nul, donc j’ai installé une antenne qui se connecte à une autre colline d’où ils émettent un signal puissant juste pour moi.
À Bali j’ai cette villa Bulung Daya, elle est magnifique, sur une plage sauvage de sable noir. Le seul bâtiment sur la plage, c’est la villa. Il n’y a même pas de câble internet dans tout le secteur, donc j’ai mis une antenne de 17 mètres de haut pour capter le signal wifi. Elle est discrètement cachée dans une tour d’eau elle‑même déguisée en temple balinais.
Taylor : Alors Thibault, j’ai reçu Andrew McConnell de Vacation Futures qui pense que la concurrence est bénéfique pour le secteur. À quel point est-il difficile ou facile pour toi de rivaliser avec les hôtels ?
Thibault : J’ai une autre propriété dont je n’ai pas parlé, un appartement à Paris. C’était mon propre logement avant de m’installer à St-Barths. Évidemment, je le loue et j’ai choisi de le faire via une agence en ligne appelée Onefinestay. Ils s’appellent eux-mêmes Unhotel. Ils ne prennent que des appartements haut de gamme. En tant qu’invité, on vous remet un iPhone pour appeler leur conciergerie à tout moment, ils viennent dans l’appartement, mettent du linge de maison et des produits d’accueil de qualité hôtelière, c’est fantastique. C’est comme un service hôtelier mais dans un appartement. On appelle ça l’expérience unhotel.
St-Barths est très intéressant car il n’y a que 22 hôtels à St-Barths et le plus grand n’a que 75 chambres. Ce qui veut dire que 80 % des touristes à St-Barths logeront dans une villa, pas à l’hôtel. C’est très différent de ce qu’on attend d’une destination de vacances classique. C’est donc un excellent marché pour l’immobilier et un super marché pour la location.

Marketing des locations de vacances & réseaux sociaux

Taylor : Alors Thibault, je sais que tu sais parfaitement utiliser les réseaux sociaux pour atteindre une audience mondiale, que ce soit Facebook ou Twitter. Quels conseils peux-tu partager à ce sujet ?
Thibault : Eh bien, Taylor, tu es toi-même excellent dans ce domaine. Je suis simplement propriétaire de locations donc je dois trouver des moyens d’être actif en ligne tout en gérant mes biens, surtout lorsque je fais des réservations directes. Il faut s’assurer que les clients sont bien accueillis à l’aéroport, que les employés sont prêts à la villa. Il y a tout un travail, je ne pourrais pas passer beaucoup de temps en ligne.
Donc, ce que j’essaie de faire, c’est de gagner du temps. J’essaie d’être efficace sur internet. Par exemple, j’utilise beaucoup Twitter, car Twitter est un excellent moyen d’être visible auprès des journalistes ou blogueurs. D’une certaine façon, je pourrais utiliser Twitter pour parler de mes propriétés, mais ce que je fais en général, c’est que je l’utilise pour parler de la destination. Je fais du marketing de destination. J’ai un blog de voyage sur Bali, RealBali.com, et un sur St-Barths, SaintBarth.com.
J’y parle de ce qu’il y a à faire, où séjourner, etc. Ce sont un peu mes conseils personnels sur la région, cela fait de moi une source intéressante pour un journaliste local.
Un autre bon réseau social, c’est LinkedIn. Il existe des groupes professionnels, beaucoup sont dédiés aux locations de vacances, donc je vais essayer d’y répondre à des questions et aider les autres. C’est aussi une très bonne façon de réseauter avec des “gurus” de la location de vacances et vous pourriez, par exemple, être invité à intervenir dans un podcast sur la location de vacances.
La dernière chose, c’est un site appelé HARO, Help A Reporter Out. Il y a aussi Source Bottle en Australie. Sur ces sites, on trouve des demandes d’aide de journalistes qui disent par exemple “Je veux parler à un propriétaire à St-Barths” ou “Je cherche quelqu’un qui possède une villa de location”. C’est gratuit, il suffit de s’inscrire et d’essayer. Tous les jours, vous recevez des questions de journalistes auxquelles vous pouvez peut-être répondre.
Taylor : Thibault, je voudrais te poser une dernière question avant qu’on termine et que tu nous dises comment te suivre et te contacter. La dernière question porte sur les assistants virtuels ; moi-même j’en ai et j’ai eu John Jonas de Replace Myself qui possède aussi onlinejobs.ph. Comment peut-on intégrer des assistants virtuels (VA) dans la gestion d’une location de vacances ?
Thibault : Je trouve que c’est super que tu aies reçu John Jonas. Pour les VA, utilises John Jonas et quelqu’un appelé Chris Ducker de Virtual Staff Finder.
Je suis passé par chrisducker.com pour trouver mon premier assistant virtuel. Comme vous l’avez compris, ma villa est listée sur plusieurs sites dans différents pays. Donc avoir un assistant de villa pour moi c’est génial car quand je reçois une réservation, je gère moi-même toutes les communications. C’est toujours moi qui réponds, qui personnalise, car mes invités veulent me parler à moi et bien sûr, si je dois négocier les prix.
Mais, une fois la réservation conclue, quelqu’un doit mettre à jour tous les calendriers. C’est ce que fait mon assistant virtuel. Il peut aussi, par exemple, vous aider sur les réseaux sociaux, comme pour partager des infos sur la destination sur Facebook.
Taylor : Thibault, super discussion aujourd’hui. Quels seraient tes derniers conseils ou stratégies sur des sujets que je n’ai pas abordés ?
Thibault : Bonne question, tu le sais, j’adore parler et il y aurait beaucoup à dire. Mais, pour ce qui est des propriétés à l’étranger, achetez avec votre cœur. La première maison que j’ai achetée, c’était vraiment pour la vue. J’étais dans la maison, j’ai vu la vue, c’était 220 degrés sur l’océan à St-Barths, magnifique. Il faut acheter quelque chose d’extraordinaire. Même si c’est petit. Achetez ce que vous aimez. Pourquoi ? Parce que cela a plus d’attrait et, à nouveau, vous resterez probablement quelque temps dans cette maison et vous l’apprécierez encore plus.
Taylor : J’adore Thibault, et quels sont les meilleurs moyens de te suivre et te contacter ?
Thibault : Comme je l’ai dit, je suis très actif sur Twitter donc les gens peuvent me suivre là-bas. Mon compte Twitter est @TiboStBartsBali.
Taylor : Super Thibault, restons-en là. Merci beaucoup d’avoir échangé sur la location de vacances et j’espère t’avoir de nouveau bientôt.

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Thibault Masson

Thibault Masson est un expert reconnu en gestion des revenus et en stratégies de tarification dynamique dans le secteur de la location saisonnière. En tant que responsable du marketing produit chez PriceLabs et fondateur de Rental Scale-Up, Thibault aide les hôtes et les gestionnaires immobiliers grâce à des analyses concrètes et des solutions basées sur les données. Fort de plus de dix ans d’expérience dans la gestion de villas de luxe à Bali et à Saint-Barthélemy, il est un conférencier recherché et un créateur de contenu prolifique, capable de rendre simples des sujets complexes pour un public international.