Porto annule 1 413 enregistrements, l’Afrique du Sud envisage des règles nationales pour les locations de vacances, Hawaï permet aux comtés de supprimer progressivement les séjours touristiques

Mises à jour des lois sur les locations de courte durée 2026 cette semaine : Porto, l’Afrique du Sud et Hawaï ont chacun avancé sur des cadres impactant les opérateurs de locations de courte durée : l’un exécute une application stricte sur les documents, l’autre explore un socle national, et le dernier donne une coupure réglementaire aux autorités locales.

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Annulations d’Alojamento Local à Porto : plus de 1 400 annonces supprimées

• Le conseil municipal de Porto annule officiellement 1 413 établissements Alojamento Local (AL). Cela représente environ 13 % du total actuel de 10 821 enregistrements actifs d’hébergement local dans la ville.
• Le déclencheur légal de ces annulations est la non-conformité : les opérateurs n’ont pas transmis la preuve obligatoire d’assurance responsabilité civile au Registre National d’Hébergement Local (RNAL), exigée par la loi.
• L’Association d’Hébergement Local au Portugal (ALEP) a noté qu’entre 50 % et 60 % de ces enregistrements annulés sont concentrés dans le centre historique de Porto.
• Point crucial, selon les règles de confinement actuelles, les enregistrements annulés dans le centre historique ne pourront pas réactiver leur activité touristique.
• La municipalité a indiqué avoir pris diverses initiatives pour soutenir et avertir les agents économiques en situation de non-conformité avant d’engager les procédures d’annulation.

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Avis de Uvika

• Il s’agit d’une stricte application liée à la conformité administrative. La ville ne vote pas une nouvelle loi de zonage ; elle se sert d’une exigence documentaire existante (preuve d’assurance) pour engager une réduction massive de l’offre.
• La perte définitive de ces licences dans le centre historique est le point commercial le plus significatif. Pour les gestionnaires de biens opérant dans les zones de confinement de Porto, maintenir une documentation de conformité irréprochable devient une obligation vitale, la ville ayant prouvé qu’elle ne tolérera aucune négligence administrative.
• Les opérateurs sur d’autres marchés européens comportant des zones de confinement strictes (comme Barcelone ou Florence) gagneraient à suivre de près cette approche. Les villes souhaitant réduire de façon passive la part du logement touristique pourraient de plus en plus s’appuyer sur des audits rigoureux des exigences existantes, plutôt que d’adopter de nouvelles interdictions controversées.

Entités

Alojamento Local (AL) — La catégorie juridique officielle portugaise pour l’hébergement touristique de courte durée.

ALEP (Associação do Alojamento Local em Portugal) — L’association nationale représentant le secteur de l’hébergement local au Portugal.

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Le code des locations de courte durée d’Afrique du Sud clôt la consultation publique

• Le département du Tourisme sud-africain a clôturé sa consultation publique de 60 jours le 12 mai 2026 concernant son nouveau projet de Code de Bonne Pratique pour les locations de courte durée.
• Ce code a été publié sous la Promotion of Administrative Justice Act (PAJA) en tant que mesure réglementaire provisoire. Il intervient dans le contexte de la révision en cours du Tourism Act de 2014, à la suite de l’adoption du Livre Blanc 2024 sur le développement et la promotion du tourisme — une révision que la Ministre a signalé que la loi actuelle ne lui permet pas d’utiliser pour réguler directement les locations de courte durée.
• Il est actuellement désigné comme non contraignant et vise à guider les hôtes, voyageurs et plateformes dans l’attente du développement d’un amendement officiel à la loi sur le tourisme.
• L’Association sud-africaine des locations de courte durée (SASTRA) a informé la commission parlementaire dédiée au tourisme, soulignant la nécessité de protéger les consommateurs, de soutenir les petites et moyennes entreprises ainsi que d’assurer une cohérence réglementaire entre le national et le local.
• Les experts du secteur notent que le projet de code manque de clarté en ce qui concerne son articulation avec les réglementations existantes des copropriétés ou des syndics qui peuvent déjà restreindre, voire interdire, l’activité de location de courte durée.

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Avis de Uvika

• Il s’agit de la première véritable tentative d’établir un socle national pour les locations de courte durée en Afrique du Sud. Si le code n’est pas encore contraignant, il sert déjà de modèle pour le futur amendement à la loi sur le tourisme, qui lui le sera.
• Le vide réglementaire actuel est décisif pour les gestionnaires immobiliers : le code étant de nature aspirante, les syndics et agents de gestion des copropriétés s’appuient donc sur leurs propres règlements internes. L’articulation entre lignes directrices nationales et régimes locaux reste totalement non résolue.
• Les opérateurs devraient suivre de près comment le ministère du Tourisme recueille et intègre les retours du secteur dans l’amendement final. Si ce texte formalise, comme le craint SASTRA, des plafonds arbitraires de nuitées, les calculs de rentabilité pour les petits opérateurs pourraient être fondamentalement modifiés.

Entités

SASTRA (South African Short-Term Rental Association) — L’organisme professionnel représentant les hôtes et opérateurs de locations de courte durée en Afrique du Sud, militante actuellement pour une réglementation proportionnée dans le cadre de la révision nationale.

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Hawaï : pouvoir formalisé de suppression progressive des locations de courte durée

• Le gouverneur Josh Green a signé la loi 017 (SB 2919) le 3 mai 2024, accordant explicitement aux comtés d’Hawaï le contrôle total sur les locations de courte durée. Des projets de loi locaux s’appuyant sur ce texte avancent désormais rapidement — notamment à West Maui et Waikiki — rendant les implications concrètes immédiates pour les opérateurs cette année.
• La législation donne aux comtés le pouvoir de réguler le « moment, lieu, mode et durée » des locations de courte durée.
• Surtout, la loi accorde aux autorités locales le pouvoir de « lisser » et supprimer progressivement les locations de courte durée légales existantes dans les zones résidentielles et agricoles.
• La loi garantit que les comtés d’Hawaï peuvent taxer et réguler les locations de courte durée selon les mêmes standards que les hôtels, ou les classer comme usage non résidentiel pour la planification urbaine.
• Cette habilitation au niveau de l’État a des conséquences majeures pour des marchés comme les condotels de Waikiki et West Maui, où des textes visant à supprimer des milliers de locations en zone d’appartements progressent déjà.

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Avis de Uvika

• C’est un changement de paradigme majeur. Ces deux dernières années, les États-Unis ont plutôt vu des législatures adopter des lois de préemption pour protéger les locations de courte durée contre les interdictions municipales (ex : Idaho, Indiana et Floride). Hawaï inverse ce schéma : l’État adopte une loi accordant explicitement aux comtés un bouton d’arrêt réglementaire.
• Le pouvoir de « lisser » les locations légales existantes est le point le plus conflictuel. Traditionnellement, les opérateurs bénéficiant de permis valides étaient protégés par des clauses d’antériorité quand les règles de zonage évoluaient. SB 2919 écarte désormais cette protection automatique au niveau de l’État.
• Pour les gestionnaires de biens à Hawaï, la menace réglementaire se déplace officiellement du niveau de l’État à celui du comté. Les titulaires de permis ne doivent pas considérer leur statut actuel comme acquis et devraient intégrer la possibilité d’une suppression locale progressive dans leur planification à long terme.