Compartir viviendas multifamiliares en Airbnb: ¿Le irá mejor a la asociación RealPage Migo que a Niido y Pillow en la misión de crear edificios amigables con Airbnb?

Como mencionamos en nuestro artículo sobre estadías largas, Airbnb está renovando sus esfuerzos para captar una parte del mercado de viviendas. Entonces, ¿cómo pueden las empresas inmobiliarias y administradores de edificios obtener una porción del pastel de Airbnb con sus propiedades residenciales? Creando un marco donde los propietarios de unidades e incluso inquilinos puedan alquilar su lugar en Airbnb cuando estén fuera, mientras que el administrador del edificio recibe su parte de los ingresos de Airbnb. Este es uno de los casos de negocio detrás de Migo, una solución de software y servicios desarrollada por el especialista en software inmobiliario RealPage, en asociación con Airbnb. Veremos que una solución así necesita integrar soluciones expertas para abordar temas como el acceso de huéspedes, monitoreo de ruido (NoiseAware) y automatización de precios (PriceLabs). Sin embargo, esta no es la primera vez que Airbnb y algunos de sus socios intentan hacer que este modelo funcione. Las cosas no terminaron bien para asociaciones anteriores con Niido y Pillow. El propio programa de la compañía, llamado «edificios amigables con Airbnb», se archivó al inicio de la crisis, pero la asociación con Migo puede ser una señal de que ha sido reactivado.

Airbnbs en edificios residenciales urbanos: La verdadera fuente de ingresos de Airbnb antes del COVID

Antes de la pandemia, cuando la portada de Airbnb no giraba en torno a viviendas rurales y a descubrir yurtas e islas privadas, el tipo de viaje más frecuente era de dos personas viajando a una gran ciudad para un fin de semana largo. La mayoría de las veces, terminaban alojándose en un apartamento o condominio dentro de un edificio residencial.

En 2018, el National Multifamily Housing Council estimó que aproximadamente el 65 % de las reservas recientes de Airbnb se realizaban en edificios multifamiliares: lugares como departamentos, condominios e incluso hoteles en desarrollo.”

Aun así, los Airbnbs en edificios residenciales han sido a menudo un tema complicado. Por ejemplo, algunos propietarios lo hacían por su cuenta, ya que podía haber una prohibición de alquileres a corto plazo impuesta por la asociación de condominios o de propietarios. En el otro extremo, algunos desarrolladores inmobiliarios pensaban en usar Airbnb para llenar espacios no vendidos con turistas, hasta que todas las unidades se vendieran. Pero gestionar las reservas, el acceso de huéspedes y la administración de ingresos parecía abrumador.

Airbnb se asocia con la empresa de software inmobiliario RealPage para lanzar Migo

RealPage, proveedor de software y análisis de datos para la industria inmobiliaria, acaba de asociarse de forma exclusiva con Airbnb para lanzar Migo, su solución para compartir apartamentos. Permitirá que propietarios y residentes de multifamiliares participen y obtengan beneficios del home sharing en Airbnb.

En el sector de alquileres a corto plazo, RealPage ya es conocido como dueño de channel manager Kigo. Migo es otra cosa: Es un conjunto de tecnología y servicios necesarios para gestionar, monitorear y monetizar el home sharing en comunidades multifamiliares y edificios residenciales a través de Airbnb.

La función de Migo es hacer realidad un viejo sueño: ayudar a la industria inmobiliaria a aprovechar el auge de Airbnb y desbloquear nuevas fuentes de ingresos para los propietarios, mientras apoya el deseo de los residentes de mayor flexibilidad y la posibilidad de compensar su alquiler “hasta en un 20 %”.

El comunicado de prensa de Migo afirma que “la industria ha buscado durante mucho tiempo un modelo de home sharing que permita tanto a propietarios como a residentes participar y beneficiarse económicamente sin afectar a los residentes existentes ni sobrecargar a la administración con trabajo adicional. Nuestra asociación exclusiva con Airbnb hará que todos puedan beneficiarse más fácilmente del home sharing”.

Migo ofrece opciones de home sharing de autoservicio y servicio completo:

• Con el autoservicio, los residentes y propietarios pueden publicar sus apartamentos o suites de invitados en Airbnb y administrar por sí mismos todos los aspectos de su anuncio de Airbnb.
• Con el <fservicio completo, el equipo anfitrión de Migo administra completamente todos los aspectos del anuncio en Airbnb por una tarifa adicional.

Cuestiones clave a resolver, donde se necesitan expertos como PriceLabs y NoiseAware

Migo se presenta como una solución integral que reúne tecnología propia, APIs de Airbnb y proveedores de tecnología de alquiler vacacional integrados.

Por ejemplo, PriceLabs alimenta la herramienta de fijación dinámica de precios de Migo. Muestra y monitorea el mercado, ofreciendo precios optimizados por noche para cada unidad, de modo que los administradores de propiedades tengan la certeza de que sus unidades estarán al precio más competitivo del mercado.

Richie Khandelwal, cofundador de PriceLabs, declaró: “Estamos emocionados de trabajar con el equipo de RealPage en su visión de ofrecer a los residentes la posibilidad de vivir con más flexibilidad. Migo es una solución muy necesaria para resolver el home sharing en comunidades multifamiliares. Nuestra solución ayudará a los residentes a maximizar los ingresos que generan al compartir sus unidades en Airbnb y así reducir la carga financiera del alquiler de una vivienda.”

Para el monitoreo de ruido, Migo utiliza dispositivos NoiseAware. 

Como ilustra la imagen de arriba, implementar con éxito una solución de home sharing en un edificio residencial, donde residentes y viajeros deben convivir, implica resolver muchos temas al mismo tiempo. Por ejemplo, esto es lo que una solución como Migo debería abordar:

• Control de acceso: El huésped puede hacer el check-in fácilmente en el apartamento, mientras que el edificio o empresa restringe el acceso del huésped a áreas solo para residentes.
• Riesgos: Verificaciones de antecedentes de huéspedes, seguros, monitoreo de ruido para asegurar que no se moleste a los residentes a largo plazo.
• Guarda equipaje: Los huéspedes pueden dejar sus maletas antes del check-in o después del check-out para mayor comodidad.
• Comunicación con huéspedes: El administrador del edificio puede necesitar un equipo dedicado de atención al huésped que responda consultas las 24 horas.
• Tecnología: Los operadores de edificios multifamiliares necesitan soluciones tecnológicas como sistemas de gestión de propiedades y channel managers para distribuir tarifas, inventario y gestionar reservas.
• Operaciones: Acciones como limpieza, bienvenida de huéspedes y respuestas a consultas están altamente organizadas, posiblemente incluso subcontratadas o automatizadas.

Esta no es la primera incursión de Airbnb en el home sharing multifamiliar. 

Migo dice que “ha descifrado el código para el home sharing multifamiliar en Airbnb”. Esperemos que sí, ya que empresas como Niido y Pillow intentaron lo mismo y fallaron. Antes del COVID, ya habíamos comentado cómo algunas empresas tecnológicas se estaban ocupando de abordar el mercado residencial multifamiliar.

Repasemos una cronología sobre las incursiones de Airbnb en el mercado inmobiliario:

2016

Samara

Samara es el estudio de diseño interno de Airbnb cuyo objetivo es crear nuevos tipos de edificios que fusionen vivienda y viaje.

Lanzaron el proyecto Backyard: “Backyard es una iniciativa para prototipar nuevas formas de construir y compartir viviendas, guiada por la ambición de lograr un diseño más humanista, orientado al futuro y consciente del desperdicio. Investiga cómo los edificios podrían usar técnicas de fabricación sofisticadas, tecnologías de smart-home e información obtenida de la comunidad de Airbnb para responder de manera inteligente a las necesidades cambiantes de los propietarios u ocupantes con el tiempo”.

También dieron a conocer un proyecto de vivienda comunitaria diseñado para revitalizar un pequeño pueblo en Japón. En ese momento, Airbnb decía que la empresa podía convertirse “no solo en una fuerza en el compartir viviendas, sino también en la planificación urbana”.

Parece que Samara ha estado en silencio por un tiempo, especialmente desde el inicio de la pandemia. Aun así, el cargo oficial de Joe Gebbia sigue siendo “Co-fundador de Airbnb & Head of Samara”.

 Programa de Edificios Amigables con Airbnb (primera versión)

En este programa, los propietarios permiten que los residentes de sus edificios y comunidades sean anfitriones responsables en Airbnb. El programa también permite que los propietarios reciban una parte de los ingresos del alojamiento, establezcan reglas para hospedar e incluye 1 millón de dólares de seguro primario de propiedades y 1 millón de dólares de seguro de responsabilidad civil para el dueño del edificio.

2017

Alianza con Pillow

En noviembre de 2017, Pillow se convirtió en el socio oficial y exclusivo de vivienda multifamiliar para la popular plataforma de alquileres a corto plazo Airbnb. Aquí la propuesta:

Al agregar Airbnb como una amenidad, los propietarios pueden crear nuevas fuentes de ingresos multifamiliares a través de Airbnb, ganando más por estadías a corto plazo, cobrando rentas más altas e incrementando la generación de prospectos para posibles residentes a largo plazo.

Niido, powered by Airbnb

Alianza con Newgard Development Group para “crear más alojamientos compartidos para la comunidad de Airbnb, especialmente en edificios urbanos multifamiliares”. Bajo la nueva marca “Niido, powered by Airbnb”, NDG desarrollaría y gestionaría complejos de apartamentos donde los inquilinos podrían subvencionar su renta hospedando huéspedes de Airbnb, y la logística sería gestionada por el equipo de recepción de cada edificio. Airbnb se comprometió a lanzar en 14 ubicaciones para 2020.

2018

Renovación del Programa de Edificios Amigables con Airbnb

Tras la adquisición de Pillow por parte de Expedia Group, Airbnb renovó su Programa de Edificios Amigables sumando más tecnología, como sus propias APIs, por ejemplo, para conectarse con software de administración de propiedades inmobiliarias como Yardi, RealPage, Appfolio y Entrata. 

2020

Airbnb demanda al desarrollador de Niido con quien se asoció para construir apartamentos. El director ejecutivo Harvey Hernandez fue acusado de desviar al menos 1 millón de dólares de los intereses comerciales conjuntos con Airbnb, falsificar documentos a posteriori y ocultar intencionadamente detalles que Airbnb alegó habían “alterado” el valor de su inversión. 

Airbnb pausa sus esfuerzos multifamiliares.

Expedia Group cierra sus operaciones multifamiliares nacidas de la adquisición de Pillow (ex socio de Airbnb) y ApartmentJet.

2021

Asociación con Migo

De qué se trataba el programa de edificios amigables con Airbnb

Antes de la pandemia, la página de presentación de Airbnb para su programa multifamiliar era mucho más completa que hoy.

Estas son algunas de las condiciones del programa de alojamiento multifamiliar en Airbnb:

• Las empresas (es decir,los propietarios o administradores de edificios) pueden recibir una comisión del 5 % al 10 % en cada reserva.
• Una vez que un condominio está registrado como edificio amigable con Airbnb,los anfitriones no pueden hospedar fuera del programa. Las administraciones de condominios pueden establecer reglas de hospitalidad, como horarios de silencio, reglas de estacionamiento y qué servicios están disponibles o restringidos para los huéspedes. Los residentes deben aceptar estos términos antes de hospedar, al igual que los huéspedes. Siempre que un residente decida hospedar y anote su dirección, automáticamente recibirá las reglas para anfitriones y el porcentaje de comisión que deberá pagar a la corporación del condominio.
• El Programa de Edificios Amigables también da a la administración la posibilidad de ver qué residentes quieren hospedar a través de Airbnb y el derecho a aprobar o rechazar cada anuncio antes de que esté disponible en la web si así lo desean.
• Airbnb realizará verificaciones a los huéspedes y solo permitirá a quienes tengan un 100 % de reseñas positivas.
• El seguro de propiedad y de responsabilidad civil de Airbnb se extendía para cubrir a la corporación y a las áreas comunes;
• Airbnb puede vetar a los anfitriones si hay demasiadas quejas (por ejemplo, molestias, ruido) generadas por los alquileres.

A principios de 2020, Airbnb también ofrecía “Kits de herramientas para propiedades multifamiliares”. El objetivo era compartir recursos para apoyar a propietarios de viviendas, inquilinos, caseros y dueños de edificios.

• Por ejemplo, una guía ayudaba a los propietarios a tratar con asociaciones de vecinos (HOAs).
• Otra estaba dirigida a empresas que desarrollaban nuevos edificios, con recomendaciones sobre cómo hacer un edificio amigable con Airbnb desde cero.
• Finalmente, Airbnb también tenía una asociación con RealtyShares para ayudar en la financiación de proyectos multifamiliares. 

Hoy, el “Airbnb para multifamiliares” está aquí: airbnb.com/d/multifamily

A medida que Airbnb quiere una porción del mercado inmobiliario, es interesante notar que la empresa está reactivando en paralelo algo similar a su programa de Edificios Amigables con Airbnb, para ayudar a la industria inmobiliaria a publicar más propiedades en Airbnb.