Airbnb, Booking.com et Vrbo en 2025 : Ce que les gestionnaires immobiliers doivent savoir

2024 a été une année de changements rapides et de décisions difficiles pour les gestionnaires immobiliers.
Des mises à jour des plateformes à des réglementations plus strictes et une concurrence accrue, rester en avance donnait l’impression de courir un marathon à la vitesse d’un sprinteur. Mais avec 2025 qui approche à grands pas, la question n’est plus comment suivre le rythme, mais comment prendre une longueur d’avance.

C’est pourquoi nous avons réuni trois des esprits les plus brillants du secteur de la location saisonnière pour un webinaire riche en conseils concrets :

• Tabatha Wild (Key Data Dashboard) a décortiqué les tendances du marché et partagé des informations démographiques essentielles.
• Annie Holcombe (NextPax) a expliqué pourquoi la diversification est importante et à quel moment miser sur des OTAs alternatives.
• Thibault Masson (Rental Scale-Up) a exploré les nouveautés propres à chaque plateforme et les stratégies d’optimisation pour garder une longueur d’avance en 2025.

Si vous l’avez manqué, voici les principaux enseignements de la session et comment les appliquer pour faire de 2025 votre année la plus réussie à ce jour.

1. Qui domine les parts de marché – et ce que cela signifie pour 2025 

Tabatha a partagé les données les plus récentes sur les parts de marché des OTAs et les profils des voyageurs, mettant en avant les opportunités pour les gestionnaires immobiliers en 2025 :

Marché américain :

• Airbnb : Domine avec 43 % de part de marché, particulièrement apprécié des jeunes voyageurs, des petits groupes et pour les réservations de dernière minute.
• Réservations directes : Sont passées à 28 %, car de plus en plus de gestionnaires investissent dans les canaux directs.
• Vrbo : Détient 21 % de part de marché, se remettant d’une migration de plateforme difficile au premier trimestre 2024. Son accent sur les maisons familiales et les séjours longs reste fort.
• Booking.com : Est à la traîne avec 8 % mais croît rapidement, en particulier dans les marchés urbains.

Marché européen :

• Booking.com : Mène avec 48 %, poussé par sa puissance sur les marchés urbains et un inventaire mêlant hôtels et locations saisonnières.
• Airbnb : Avec 40 %, séduit les voyageurs jeunes et technophiles.
• Réservations directes : Représentent 11 %, une opportunité croissante à saisir pour les gestionnaires immobiliers.
• Vrbo : Rencontre des difficultés avec seulement 2 %, sauf sur certains marchés de niche comme la France (via Abritel).

Conseil concret :

Appuyez-vous sur la dynamique spécifique de votre marché pour orienter votre stratégie :

1. Aux États-Unis : Renforcez votre présence sur Airbnb tout en surveillant la reprise de Vrbo pour les maisons familiales et les séjours longs. Explorez Booking.com pour répondre à la demande urbaine.
2. En Europe : Priorisez Booking.com, en particulier pour les biens urbains, mais ne négligez pas qu’Airbnb attire les voyageurs plus jeunes.
3. Analysez vos données : Utilisez des outils comme Key Data Dashboard pour adapter votre mix OTA à votre portefeuille de biens et au profil de vos voyageurs.

2. Diversifiez vos canaux, multipliez vos opportunités en 2025

Annie a expliqué que dépendre d’une seule plateforme est risqué. Une approche diversifiée permet non seulement de limiter les risques mais aussi de toucher différentes catégories de voyageurs. Elle a insisté sur l’importance de miser sur des canaux spécialisés pour compléter les trois grands.

Plateformes à considérer :

• Whimstay : Spécialisée dans les réservations de dernière minute, idéale pour remplir les disponibilités invendues dans les 28 jours avant l’arrivée.
• Homes & Villas by Marriott : Cible des voyageurs haut de gamme recherchant des séjours de luxe, souvent réservés bien à l’avance.
• Plateformes régionales : Des plateformes de niche comme Emerald Coast by Owner ou Florida Rentals sont axées sur des marchés locaux et offrent une clientèle très ciblée.

Réfléchir quand et pourquoi diversifier :

La diversification ne consiste pas seulement à ajouter des plateformes, mais à les aligner sur les atouts de votre bien et à combler les manques dans votre calendrier. Par exemple :

• Utilisez Whimstay pour réduire les annulations ou remplir des trous de dernière minute dans votre planning.
• Choisissez Homes & Villas by Marriott pour les biens destinés à une clientèle aisée et fidèle à la marque.

Conseil concret :

Commencez par ajouter une plateforme de niche qui correspond à vos objectifs :

1. Identifiez où vous sous-performez (ex. : réservations de dernière minute, clientèle haut de gamme).
2. Sélectionnez un canal complémentaire et surveillez les performances sur 3 à 6 mois.
3. Utilisez un channel manager pour simplifier la gestion sur plusieurs plateformes.

3. Optimisez pour les nouvelles fonctionnalités d’Airbnb, Booking.com et Vrbo

Thibault a exploré les principales mises à jour des plateformes en 2024, offrant aux participants un aperçu des axes d’innovation chez Airbnb, Booking.com et Vrbo, et des leviers à activer pour garder une longueur d’avance.

Airbnb :

• Guest Favorites : Ce badge l’emporte désormais sur le statut Superhost pour booster la visibilité. Concentrez-vous sur une expérience client exceptionnelle et des avis positifs afin d’obtenir cette distinction.
• Co-Host Network : Ouvre de nouvelles opportunités pour les petits opérateurs, mais accroît la concurrence. Évaluez si devenir co-hôte est pertinent pour votre stratégie d’entreprise.

Booking.com :

• Filtres intelligents : Les voyageurs peuvent désormais utiliser la recherche en langage naturel (ex. : « appartement en bord de mer avec piscine à Miami »), donc veillez à ce que vos équipements et descriptions soient à jour.
• Outils d’IA : Les fonctionnalités comme les questions-réponses en temps réel et les résumés d’avis générés par IA améliorent l’expérience de réservation. Utilisez pleinement le marquage, les photos de qualité et des descriptions détaillées pour remonter dans les résultats de recherche.

Vrbo :

• Expansion urbaine : Avec 1 million d’annonces urbaines ajoutées, Vrbo cible désormais les voyageurs citadins en plus de ses marchés traditionnels de résidences de vacances.

Conseil concret :

Élaborez une checklist adaptée à chaque plateforme pour optimiser vos annonces :

1. Airbnb : Misez sur la qualité des avis et la satisfaction client pour décrocher le badge Guest Favorites.
2. Booking.com : Utilisez les filtres intelligents pour apparaître dans les recherches pertinentes.

Vrbo : Si vous gérez des biens urbains, reconsidérez Vrbo comme canal en 2025 afin de tirer parti de leur expansion.

Les défis sont des opportunités déguisées : préparez-vous pour 2025 !

Oui, 2024 a apporté son lot de défis, mais là où il y a des difficultés, il y a aussi des opportunités. Avec un état d’esprit positif, une stratégie bien pensée et une connaissance approfondie du marché et des plateformes, vous avez les clés pour faire de 2025 une année prospère et réussie pour votre activité de gestion locative.