La ville de New York a accueilli près de 63 millions de visiteurs en 2024, générant plus de 74 milliards de dollars d’impact économique. Il s’agit du deuxième plus grand marché touristique urbain au monde, juste derrière Londres. Lorsqu’une ville de cette envergure reconsidère sa régulation des locations à court terme, les implications dépassent largement ses cinq arrondissements.
Deux ans après que Local Law 18 ait effectivement éliminé la plupart des locations à court terme à New York, une nouvelle proposition, Intro. 1107, a relancé le débat. Pour les gestionnaires professionnels de locations à court terme en dehors de la ville, l’enjeu n’est pas de savoir si vous opérez à Brooklyn ou dans le Bronx. Il s’agit de voir comment la loi sur les STR la plus restrictive des États-Unis est mise à l’épreuve, et quelles leçons ce combat offre aux marchés du monde entier.
De la Local Law 18 à l’Intro. 1107
Lorsque la Local Law 18 (LL18) est entrée en vigueur en septembre 2023, l’impact a été immédiat : le nombre d’annonces de locations à court terme a chuté de plus de 90 %. La loi rendait illégal le fait de louer une unité entière pour moins de 30 jours, exigeait que le résident permanent soit physiquement présent et plafonnait le nombre de voyageurs à deux simultanément.
L’objectif était de libérer des logements et d’apporter un soulagement en matière d’accessibilité. Deux ans plus tard, les résultats sont contestés. Airbnb et ses partenaires affirment que les loyers ont continué d’augmenter et que les prix des hôtels ont grimpé malgré la loi, preuve selon eux de l’échec de LL18. Les défenseurs des locataires rétorquent que ces tendances reflètent des pressions plus larges du marché et mettent en garde contre les conclusions hâtives de causalité.
Fin 2024, un groupe de membres du Conseil municipal a présenté l’Intro. 1107 comme projet de réforme.
Selon eux, l’Intro. 1107 apporte de « modestes réformes » pour aider les propriétaires occupants, notamment dans les quartiers noirs et latinos, à générer des revenus sans retirer des logements du marché locatif. Cela s’inscrit dans le récit porté par la coalition qu’Airbnb a amplifiée — à savoir que la Local Law 18 a eu un impact disproportionné sur les communautés marginalisées et les petites entreprises des quartiers périphériques.
| Changement proposé | Ce que cela signifie | Pourquoi les soutiens disent que c’est nécessaire |
| Autoriser les propriétaires de maisons de 1 à 2 familles à louer lors de leur absence | Les résidents principaux n’auraient pas besoin d’être physiquement présents durant le séjour du voyageur. | Offre aux propriétaires de la classe moyenne la flexibilité de voyager ou de travailler ailleurs tout en continuant à générer des revenus. Aide les familles des quartiers noirs et latinos qui dépendent de l’hébergement pour payer leur prêt immobilier et rester dans leur communauté. |
| Augmenter le plafond de voyageurs de 2 → 4 | Augmente le nombre maximum de voyageurs autorisés simultanément dans un logement à court terme. | Rend l’hébergement plus viable pour les familles et les petits groupes (parents + enfants, parents en visite). Les soutiens estiment que cela correspond à la manière dont la majorité des voyageurs utilisent déjà les STR, et contribue à maintenir NYC abordable pour les visiteurs. |
| Clarifier les règles du « ménage commun » | Les hôtes doivent fournir aux voyageurs un « accès raisonnable » au logement mais peuvent garder certaines pièces privées (chambres, bureaux) fermées. | Répond aux préoccupations de confidentialité et de sécurité. Les soutiens affirment que les règles de LL18 étaient trop lourdes et dissuadaient les hôtes responsables. |
| Présenté comme des « réformes modestes », non un recul | Garde les principales garanties : enregistrement, résidence de l’hôte sur place et limitations pour les opérateurs commerciaux. | Les rapporteurs et partenaires de la coalition affirment que cela aide les propriétaires sans laisser la porte ouverte à l’investissement à grande échelle. |
La plupart des rapporteurs représentent des districts périphériques avec une forte concentration de propriétaires noirs et latinos, ce qui correspond au profil démographique des groupes de la coalition soutenant la loi :
- Farah Louis (Brooklyn) et Mercedes Narcisse (Brooklyn), toutes deux représentant des quartiers noirs et caribéens où la propriété immobilière est centrale à la richesse familiale.
- Kevin Riley (Bronx), Althea Stevens (Bronx) et Rafael Salamanca Jr. (Bronx), qui ont affirmé que leurs quartiers subissent la pression maximale sur l’accessibilité du logement.
- Oswald Feliz (Bronx), ancien avocat des locataires, qui tente de concilier protection des locataires et soutien aux propriétaires.
- Selvena Brooks-Powers (Queens) et Diana Ayala (Manhattan/Bronx), toutes deux liées à des communautés ouvrières touchées par la flambée des coûts.
Arguments pour et contre l’Intro. 1107
Les partisans (Airbnb et les groupes de la coalition) : LL18 n’a pas permis de faire baisser les loyers ni d’améliorer le taux de logements vacants. À la place, la loi a nui aux petites entreprises des quartiers périphériques, réduit les revenus des propriétaires de la classe moyenne et rendu NYC moins accessible pour les familles en visite. Des organisations de défense des droits civiques et du monde économique, de la NAACP aux chambres de commerce, se sont jointes à cet appel au changement.
Les opposants (associations de défense des locataires et plusieurs membres du Conseil municipal) : L’Intro. 1107 est un pas en arrière. Ils estiment qu’elle pourrait inciter les propriétaires à privilégier les touristes aux dépens des locataires et annuler les progrès réalisés depuis le renforcement des contrôles en 2023. Plus de 300 locataires et militants ont récemment manifesté devant l’hôtel de ville contre la proposition, mettant en garde contre une possible reprise de la spéculation sur le logement.
L’offensive de lobbying d’Airbnb à New York
Le débat ne se limite plus à l’hôtel de ville. Airbnb s’est engagé à dépenser 5 millions de dollars pour les élections new-yorkaises de 2025, devenant ainsi le plus gros contributeur politique de la ville. Un SuperPAC financé par l’entreprise a lancé pour 1 million de dollars de publicités à charge contre les candidats à la mairie critiques envers la location de courte durée.
La coalition d’Airbnb et ses partenariats dans le logement
Au-delà du lobbying, Airbnb envoie le message qu’il veut être perçu comme faisant partie de la solution au problème du logement.
En septembre 2025, Airbnb a annoncé un partenariat pluriannuel d’un million de dollars avec Neighborhood Housing Services of NYC (NHSNYC), une association forte de 40 ans d’action pour les résidents à revenus faibles ou modérés. L’initiative vise la stabilité du logement et les opportunités économiques, en proposant des services de prévention de saisie immobilière et de conseil financier.
Cette démarche s’inscrit en parallèle avec le renforcement de la coalition d’Airbnb. Des groupes de défense des droits civiques comme la NAACP (sections de Brooklyn et Jamaica), la New York Urban League et de nombreuses chambres de commerce d’arrondissement ont rejoint les élus du Conseil municipal porteurs de l’Intro. 1107. Leur message commun : la Local Law 18 a nui de façon disproportionnée aux propriétaires noirs et latinos et aux petites entreprises en périphérie.
Combinés à la série constante de rapports d’impact économique commandités par Airbnb aux États-Unis et à l’étranger, le message est clair. Airbnb répond aux critiques concernant la pénurie de logements en se positionnant comme un partenaire de l’accessibilité au logement, de l’équité raciale et de la survie des petites entreprises. Pour les détracteurs, ces alliances relèvent d’un intérêt personnel calculé ; pour Airbnb, elles prouvent qu’il représente bien plus qu’une simple plateforme technologique. Qu’il est une coalition de propriétaires, de communautés et de PME locales.
Le grand écart d’Airbnb
La posture publique d’Airbnb a évolué de façon marquée sur la dernière décennie. Sous la première administration Trump, la société était l’un des plus farouches opposants aux politiques de la Maison-Blanche, s’opposant à l’interdiction de voyager, proposant un logement gratuit aux réfugiés et diffusant même sa publicité du Super Bowl « #WeAccept » en guise de riposte. Ses fondateurs avaient dénoncé la politique de séparation des familles comme « cruelle, inhumaine et immorale », positionnant la marque comme très progressiste à l’époque.
Aujourd’hui, le ton est plus mesuré. À New York, l’entreprise met en avant de « modestes réformes », des opportunités de revenus pour les propriétaires, le soutien aux petites entreprises et la stabilité économique dans les quartiers noirs et latinos, plutôt que de vastes campagnes sur les valeurs.
Dans le même temps, Airbnb a dû faire face à des défis réputationnels : son cofondateur Joe Gebbia, désormais moins impliqué dans l’exploitation, a pris un poste au sein du Department of Government Efficiency (DOGE) de Donald Trump, suscitant la colère d’hôtes et des critiques qui contrastent avec la coalition d’Airbnb aux côtés de groupes de défense des droits civiques et du logement. L’entreprise s’est distanciée des activités de Gebbia au sein de DOGE, mais ce contraste illustre la ligne délicate sur laquelle avance Airbnb.
L’évolution d’Airbnb, de porte-voix progressiste à bâtisseur patient d’alliances à NYC, montre comment la stratégie s’adapte dès lors que la survie sur un marché clé est en jeu — et combien les liens extérieurs peuvent compliquer ce positionnement.
Pourquoi NYC compte à l’échelle mondiale
Pour les villes du monde entier, New York sert de laboratoire réglementaire :
- Si la loi la plus stricte s’assouplit : Les décideurs de Boston, Los Angeles, Paris et Barcelone observeront attentivement. Cela pourrait signifier que même les restrictions les plus fortes peuvent s’assouplir sous la pression.
- Les stratégies narratives voyagent : Les arguments concurrents, « justice du logement vs. survie des petites entreprises », se retrouveront sur d’autres marchés. La coalition nouée par Airbnb avec organisations de défense des droits civiques et entreprises est un modèle qui sera sans doute répliqué ailleurs.
- La dynamique politique compte : Les dépenses électorales directes d’Airbnb à NYC marquent une nouvelle étape du plaidoyer. Que cela soit efficace ou non (comme en témoigne la victoire de Zohran Mamdani aux primaires municipales) influencera la manière dont les plateformes aborderont la politique à l’échelle mondiale.
Ce que les gestionnaires de STR doivent retenir
Pour les gestionnaires professionnels hors de New York, l’instant présent importe moins pour les détails de LL18 ou de l’Intro. 1107 que pour ses schémas :
- La régulation évolue : Les règles peuvent basculer en deux ans, d’un quasi-blocage à une perspective de réforme. Soyez prêts à la volatilité.
- L’engagement public compte : Les associations de locataires et les plateformes influencent le récit public. Les gestionnaires qui apportent des données, des études de cas et témoignages sur une gestion responsable peuvent améliorer la perception de leur modèle économique.
- L’accessibilité, un enjeu central : Partout dans le monde, le débat est lié à l’accessibilité, l’équité et la résilience des petites entreprises. Positionner les STR comme solutions — et non en opposition — sera déterminant.
En guise de conclusion
L’Intro. 1107 ne sera peut-être pas adoptée en l’état. Mais le fait que New York reconsidère déjà des réformes, si peu de temps après l’une des lois STR les plus strictes au monde, est significatif. Pour les gestionnaires, la leçon est claire : ce qui se passe à New York ne reste jamais cantonné à New York.
Uvika Wahi est rédactrice chez RSU by PriceLabs, où elle dirige la couverture de l’actualité et l’analyse destinées aux gestionnaires professionnels de locations saisonnières. Elle écrit sur Airbnb, Booking.com, Vrbo, la réglementation et les tendances du secteur, aidant les gestionnaires à prendre des décisions éclairées. Uvika intervient également lors d’événements internationaux majeurs tels que SCALE, VITUR et le Direct Booking Success Summit.
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