Comment les sociétés de gestion de biens Airbnb exploitent le marché du logement multifamilial

À mesure que l’industrie de la location de courte durée mûrit, il n’est pas surprenant de voir l’offre devenir plus corporative. Mais ce qui surprend, c’est l’ampleur et la rapidité à laquelle des sociétés comme Sonder et Stay Alfred se développent. Les sociétés de gestion de biens Airbnb opérant à plus petite échelle, avec moins de 40 ou 50 unités dans leur portefeuille, devraient prêter attention à celles qui gèrent des propriétés en « offre flexible » (flex supply), c’est-à-dire des immeubles entiers ou plusieurs appartements au sein du même bâtiment.

Airbnb démontre depuis longtemps son intérêt pour le secteur du logement, par exemple avec les séjours longs de plus de 28 nuits et les partenariats multifamiliaux de partage de logements visant à créer des bâtiments compatibles avec Airbnb.

Ces entreprises apportent standardisation, technologie et image de marque au marché de la location de courte durée, ce qui en fait des concurrents solides pour les gestionnaires de propriétés qui exploitent des biens individuels. Cependant, un défi auquel ces sociétés sont confrontées consiste à obtenir le soutien de la gestion immobilière et des résidents, qui pourraient ne pas être à l’aise avec la fréquentation accrue de visiteurs.

En octobre 2019, les leaders du secteur de l’offre flexible se sont réunis pour la toute première Conférence FLEX, organisée par Joshua Tree Conference Group, un organisateur d’événements pour l’industrie du logement multifamilial, et accueillie par Airbnb, Lyric et Niido (ces deux derniers ayant bénéficié d’investissements d’Airbnb). La conférence s’adressait aux professionnels de plusieurs niches de la location : logement d’entreprise, master leasing, propriétés mixtes, et abordait des sujets allant de la gestion des revenus à la technologie pour les invités, en passant par les stratégies de relations communautaires. Dans cet article, nous définissons ce qu’est exactement le marché de l’offre flexible et partageons quelques temps forts des présentations de la conférence.

Quels sont les différents types d’offre flexible ?

L’offre flexible se situe généralement dans de grands immeubles d’appartements de type gratte-ciel ou de hauteur moyenne, situés dans des zones urbaines. Ces bâtiments bénéficient d’emplacements privilégiés et souvent d’équipements tels que piscines, salles de sport ou salons communautaires. Bien que les immeubles soient généralement similaires, ils peuvent contenir trois types différents d’offre locative de courte durée :

1. Locations de courte durée initiées par le résident : Ce sont les annonces Airbnb « traditionnelles ». Le propriétaire loue tout simplement son logement pendant ses absences. Cela peut être autorisé et soutenu par le promoteur/gestionnaire du bâtiment, garantissant ainsi la légalité, la sécurité et la facilité d’accès aux visiteurs.
2. Locations de courte durée en suite : Le bâtiment propose des locations à long et à court terme. Les propriétaires partagent des appartements supplémentaires dans le bâtiment qu’ils peuvent utiliser pour leurs amis et leur famille ou proposer sur Airbnb, Vrbo ou Booking. Ces unités sont principalement destinées à la location, mais elles appartiennent à des particuliers et peuvent être gérées par un gestionnaire de biens.
3. Maîtres-preneurs : Des sociétés telles que Lyric, Sonder, WhyHotel, The Guild et Kasa louent des blocs d’unités à des propriétaires ou promoteurs de logements multifamiliaux pour plusieurs années afin de transformer ces unités, étages ou bâtiments en expériences d’hébergement surpassant l’hôtel traditionnel pour leur clientèle cible. Ces propriétés sont des hybrides hôtels/locations saisonnières, avec les caractéristiques d’une location de courte durée mais une gestion et une standardisation d’hôtel.

Chacune de ces options comporte différents niveaux de tolérance au risque lié aux visiteurs de passage, de complexité opérationnelle et d’exposition au marché de l’hébergement.

Quelles sont les caractéristiques des biens en offre flexible ?

Nous avons établi que les propriétés en offre flexible ne sont pas exactement identiques aux locations de courte durée individuelles. Outre la structure de propriété et de gestion, qu’est-ce qui les différencie ?

• Contrôle d’accès : Le visiteur peut facilement s’enregistrer dans l’appartement, tandis que l’immeuble ou la société limite l’accès à certaines zones réservées aux résidents.
• Risque : Vérification d’antécédents des invités, assurances, surveillance du bruit pour veiller à ne pas déranger les résidents permanents.
• Consigne à bagages : Les invités peuvent déposer leurs valises avant l’enregistrement ou après le départ pour plus de commodité.
• Communication avec les invités : Les sociétés de gestion d’offre flexible disposent d’équipes dédiées pour répondre aux questions 24h/24 et 7j/7.
• Technologie : Ces sociétés utilisent des solutions technologiques comme des PMS et channel managers pour distribuer tarifs et inventaires et gérer les réservations.
• Opérations : Les tâches comme le ménage, l’accueil et la réponse aux demandes sont hautement organisées, voire externalisées ou automatisées. 

Ces fonctionnalités améliorent grandement l’expérience client. En tant que gestionnaire de biens, vous pouvez peut-être intégrer certains de ces avantages dans vos propres opérations.

État de trois grandes sociétés Airbnb et fournisseurs flex : Lyric, Sonder et StayAlfred

Dans une présentation intitulée « Acquérir un inventaire d’unités – Acheteurs bulk et vendeurs échangent sur l’optimisation des processus », les participants à la conférence ont découvert les stratégies pour développer rapidement et efficacement un portefeuille d’offre flexible. La table ronde réunissait des représentants de sociétés de gestion de biens Airbnb comme Lyric, Sonder et StayAlfred :

• Joe Fraiman, Président, Lyric
  • Lyric est présent dans 14 villes et gère un portefeuille de 1 000 unités
• Amy Violette, Directrice immobilière, StayAlfred
  • StayAlfred est actif dans 33 villes et possède un portefeuille de 2 500 unités
• Rikesh Patel, Directeur régional de l’immobilier – Ouest, Sonder
  • Sonder est présent dans 32 villes et gère un portefeuille de 9 500 unités

Chacune de ces entreprises détient une part significative du marché de l’offre flexible, mais elles emploient toutes des stratégies uniques. Que peut-on attendre de ces grands acteurs et quels leviers pouvez-vous intégrer à votre propre activité ?

Lyric se positionne comme une marque premium, avec des aménagements haut de gamme et un excellent service invité. L’entreprise est également attentive à l’attitude des résidents locaux envers les voyageurs de courte durée, elle procède à des vérifications d’antécédents, une surveillance du bruit, voire sépare couloirs et étages pour éviter les conflits. Lyric a constaté que certaines pratiques de l’industrie existante ne correspondaient pas à sa vision, alors elle s’est appuyée sur ses conseillers juridiques pour rédiger des contrats et baux personnalisés.

Avec la philosophie « soutien national, ancrage local », StayAlfred opère ses unités de façon standardisée tout en préservant le caractère unique de chaque destination. Ses équipes locales incluent des responsables de ville, des chefs du ménage et des coordinateurs opérationnels basés sur place pour assurer un accompagnement de proximité. StayAlfred vise à bâtir des relations durables avec les immeubles grâce à des baux de 3 à 5 ans et offre la location courte durée comme privilège supplémentaire aux résidents à long terme.

L’ampleur de Sonder est impressionnante, avec près de 10 000 unités, et l’un des secrets de cette expansion rapide repose sur un processus d’intégration standardisé. Sonder a centralisé l’aménagement des nouvelles unités grâce à son propre entrepôt de meubles sur mesure provenant directement du fabricant, ce qui permet à son équipe de designers d’intérieur d’installer efficacement de nouveaux biens. 

La location de courte durée se professionnalise : l’avis de Simon Lehmann

L’expert du secteur Simon Lehmann de AJL Consulting a expliqué de façon réfléchie les avantages et inconvénients des différents modèles locatifs lors de sa conférence inaugurale. Pour les portefeuilles flex corporate, il a relevé plusieurs atouts :

• Capacité à opérer sur des marchés urbains à forte demande
• Disponibilité toute l’année (alors que les propriétaires individuels ne louent parfois que de façon saisonnière)
• Licence hôtelière (plutôt que licence de location courte durée) pour plus de flexibilité
• Diminution des préoccupations de sécurité
• Investissement sécurisé
• Service de niveau supérieur

M. Lehmann s’est aussi enthousiasmé pour le potentiel d’ajouter plus de technologies dédiées aux invités, un type d’équipement qui s’intègre bien plus facilement dans un modèle corporatif. Il cite notamment :

• Entrée sans clé
• Thermostat connecté
• Assistant vocal (comme Alexa)

Mais tout n’est pas rose. M. Lehmann a soulevé quelques inquiétudes quant à la croissance de ces locations de courte durée corporatives :

• Trop d’offre par rapport à la demande actuelle, ce qui entraînerait une baisse des prix
• L’industrie est-elle surestimée comme WeWork ? Est-ce une bulle ?

Modèles économiques des locations de courte durée : quelles différences ?

Lors d’une présentation sur la gestion des revenus pour la location courte durée, les intervenants ont d’abord expliqué en quoi différaient les divers modèles économiques. L’infographie ci-dessous résume parfaitement les points communs et divergences entre les opérateurs spécialisés, le logement d’entreprise, la location « faites-le vous-même » et d’autres segments.

Pendant la présentation, Elizabeth Winkle de Smith Travel Research a expliqué qu’alors que les médias présentent parfois le paysage de l’hébergement comme une simple opposition entre hôtels et locations de vacances – une distinction en noir et blanc – la réalité est bien plus nuancée. Par exemple, les appartements avec services concurrencent de près les hôtels longue durée, et les locations traditionnelles se retrouvent en concurrence directe avec les resorts et timeshares. 

Les intervenants ont également noté qu’il est crucial de comprendre les données de marché et concepts de gestion des revenus pour réussir, surtout face aux hôtels qui disposent souvent d’équipes et de technologies avancées. Les gestionnaires de tous types devraient s’assurer que leur gestion tarifaire est suffisamment perfectionnée pour offrir des prix compétitifs, en envisageant peut-être l’ajout d’outils d’intelligence tarifaire à leur PMS ou channel manager.

Immeubles Powered by Airbnb : Niido

Niido pousse encore plus loin la frontière entre résidents locaux et voyageurs de courte durée : son CTO Todd Butler a proposé une présentation intéressante sur leurs immeubles « compatibles Airbnb ». Un bâtiment type Niido compte environ 200 unités pour résidents longue durée, qui peuvent louer leur appartement pendant leurs absences, et quelques unités exclusivement dédiées à la location courte durée, non utilisées par des locaux. 

Pour rendre ces opérations possibles, l’entreprise mise fortement sur la technologie. Elle équipe les portes de serrures électroniques (RemoteLock), installe des caméras de sécurité, automatise la messagerie aux invités, propose une consigne à bagages à la demande (Baggage Bellhop), utilise des outils de gestion des revenus (Beyond Pricing) et bien d’autres solutions pour automatiser ses opérations. Cette technologie permet aussi aux résidents de louer facilement leur logement, sans effort. 

Pour les sociétés de gestion d’Airbnb à plus petite échelle — surtout celles qui souhaitent atteindre des centaines d’unités — nous recommandons d’intégrer certaines de ces stratégies empruntées aux grandes entreprises pour accélérer votre développement. L’ajout de solutions technologiques, un meilleur service client et plus de standardisation ne feront pas que démarquer vos biens sur le marché, mais amélioreront la satisfaction des clients et les résultats globaux. 

Pour plus d’informations sur la Flex Conference, consultez leur site internet, où vous pourrez télécharger ces présentations et bien plus encore.