Comment prévenir les fêtes dans les locations de vacances (avec des conseils Airbnb, Booking.com et Vrbo)

Les propriétaires et gestionnaires de locations de vacances se préparent à une augmentation des fêtes non autorisées dans leurs propriétés pour le réveillon du Nouvel An. Tout comme de nombreuses fêtes illégales ont eu lieu durant l’été 2020, il y a de grandes chances que des groupes d’amis, ainsi que des organisateurs aguerris, optent pour la confidentialité d’une grande location saisonnière afin de faire la fête jusqu’au petit matin de 2021.

Que pouvez-vous faire pour empêcher les fêtes dans votre location de vacances ? Par exemple, Airbnb impose désormais, pour les réservations du Nouvel An, un minimum de deux nuits sur les annonces de maisons entières pour les invités sans historique d’avis positifs dans une partie de l’Amérique du Nord, l’Europe de l’Ouest et l’Australie. Est-ce suffisant ? Que font les autres plateformes ? Que recommandent les experts du secteur ?

Mettre à jour votre règlement intérieur est une étape de base et obligatoire, mais ce n’est pas suffisant. Voici des conseils pratiques pour vous permettre de protéger directement votre propriété et, indirectement, contribuer à la santé publique.

Conseils de bon sens pour éviter les fêtes dans les locations de vacances

Les fêtes à la maison sont une source d’inquiétude pour les propriétaires de locations saisonnières, les hôtes Airbnb et les opérateurs de locations courte durée bien avant la crise du coronavirus COVID-19. Certains conseils sont de bon sens basique, mais c’est par là qu’il faut commencer. Votre premier objectif est de dissuader les mauvaises personnes de réserver votre logement. Ensuite, si elles réservent, vous devez pouvoir renforcer votre message « pas de fête / pas d’événements » en communiquant avec vos invités. Vous pouvez également surveiller la situation, en personne ou à distance.

Évitez les réservations plus susceptibles de cacher des fêtes

Certaines habitudes de réservation semblent plus suspectes que d’autres. Par exemple, une réservation effectuée le jour même pour une villa de 5 chambres, pour une nuit, un vendredi soir, par une personne de 22 ans vivant dans la même ville que la propriété, est suspecte. Les réservations à risque répondent à certains schémas que vous pouvez apprendre à reconnaître.

Certains paramètres sur votre channel manager ou sur les sites tels que Airbnb, Vrbo ou Booking peuvent vous aider : pas de réservation le jour même, pas de séjour d’une nuit le week-end, par exemple.

Bloquer les personnes domiciliées dans la même ville que votre bien est possible si votre propriété est sur demande (donc pas en réservation instantanée). Airbnb vous donne le droit d’indiquer que vous ne souhaitez pas accueillir un invité, mais veillez à ne pas faire de discrimination active envers quelqu’un.

De plus, parce que la COVID-19 nuit à vos revenus locatifs, vous pourriez être tenté de baisser vos prix sur vos grandes propriétés. Attention à ne pas attirer le mauvais type de clientèle. Ne rendez pas trop facile l’accès à un lieu pour organiser une fête.

Fixez des règles de maison et des dépôts de garantie

Sur votre site web et dans vos contrats de location, ayez une section pour votre règlement intérieur. Que tolérez-vous ? Que refusez-vous ? Airbnb, Vrbo et Booking.com ont chacun une section « Règlement intérieur » que les propriétaires et gestionnaires peuvent compléter. Oui, certains ne lisent rien. Et certains lisent le règlement intérieur mais l’ignorent volontairement. Mais n’oubliez pas que une propriété sans règlement intérieur visible ressemble à une invitation à faire la fête. Vous ne voulez pas être ce propriétaire. En cas de problème, vous devrez pouvoir constituer un dossier avec l’OTA en montrant que vous aviez bien indiqué que les fêtes étaient interdites.

Par exemple, les règles de maison de Vrbo se composent de six champs simples vous permettant de fixer clairement et succinctement vos règles :

1. Âge minimum du locataire principal
2. Capacité maximale
3. Événements spéciaux autorisés
4. Animaux acceptés
5. Enfants acceptés
6. Fumer autorisé

Vous devriez également envisager de demander un dépôt de garantie remboursable. Un dépôt de garantie élevé crée une friction dans le processus de réservation et, sur les OTAs, vous recevrez moins de réservations que les logements similaires qui ont peu ou pas de dépôt. À vous de peser l’équilibre entre le chiffre d’affaires et le risque. Sur Airbnb et Booking.com, vous pouvez indiquer le montant de votre dépôt, mais retenez que ces plateformes ne le collectent pas. Seul Vrbo s’en charge et le restitue à l’invité en cas d’absence de problème.

Vous pouvez également utiliser des contrats de location (ex : contrat de location, déclaration invité) pour rappeler aux voyageurs votre politique stricte d’interdiction de fête non autorisée, de votre capacité maximale et des mesures prises si ces règles sont enfreintes.

Filtrez vos invités et posez des questions

Les locations saisonnières peuvent être « sur demande » sur Airbnb et Vrbo (pas sur Booking.com, qui n’accepte que la réservation instantanée). Cela vous permet d’examiner de plus près une demande de réservation. Sur Airbnb et Vrbo, vous pouvez examiner l’historique de l’invité et regarder ses avis précédents.

Avant la réservation, ou après dans le cas d’une réservation instantanée, posez des questions. Soyez poli. Vous pouvez expliquer que vous souhaitez préparer le logement au mieux pour vos invités et que pour cela, vous devez en savoir davantage. Vous pouvez aussi mentionner que vous avez un règlement intérieur. Du moment que cela fait partie de votre procédure habituelle et que vous ne discriminez pas une personne en particulier, c’est parfaitement acceptable. Par exemple, vous pouvez demander les plans de séjour, le nombre de personnes, le nombre de voitures prévues sur place.

Soyez clair sur ce que signifie votre capacité maximale et précisez qu’elle s’applique de jour comme de nuit, même si des invités supplémentaires ne restent qu’une heure sur la propriété.

Les gens peuvent mentir et certains le feront. L’objectif de cette communication est de détecter tout signal d’alerte.

Une fois les invités arrivés : surveillance en personne

Il n’est pas trop tard, au moment du check-in, pour venir accueillir les invités et rappeler poliment vos règles. Si votre sécurité vous préoccupe, passez devant la propriété après l’arrivée pour compter le nombre de voitures dans l’allée.

Vous pouvez également demander à un voisin de garder un œil sur la maison et de vous appeler si quelque chose d’inhabituel se produit. Comme le précisent certains experts ci-dessous, mentionner à la réservation que vous avez des voisins vigilants ne peut que vous aider.

La surveillance à distance est OK… mais restez transparent

Vous pouvez aussi utiliser des dispositifs de surveillance. Une fois de plus, veillez à protéger la vie privée de vos voyageurs (ex : pas de caméra intérieure) et à être transparent avec eux. Informer que vous avez une caméra sur l’allée et un capteur de bruit dans le salon peut aussi dissuader certains de vouloir organiser une fête chez vous.

• Caméras extérieures : Ring Video Doorbell 2 avec vidéo HD, alertes de mouvement, installation facile
• NoiseAware – Surveillance intelligente du bruit
• Minut Smart Home Sensor, surveillance du bruit, du mouvement, de la température et plus. Sans fil & auto-installé.
• Roomonitor – Contrôle du bruit en temps réel pour les locations courte durée

Avis d’experts de l’industrie sur la prévention des fêtes non autorisées au réveillon du Nouvel An

Michael Goldin, Directeur du développement commercial, Noiseaware

« Les gens sont des créatures sociales. Avec la fermeture d’un grand nombre de lieux publics de divertissement cette année, attendez-vous à ce que ce Nouvel An soit le pire en matière de fêtes dans les locations courte durée. La clé pour profiter de cette période tout en protégeant votre bien tient en trois points : filtrage des invités avant l’arrivée, surveillance du bruit via NoiseAware pendant le séjour, et s’assurer d’avoir une couverture d’assurance en dernier recours. »

Ryan Casey, co-propriétaire de la société de gestion Lighthouse Vacations

Les meilleures façons d’éviter les fêtes inattendues pour le Nouvel An dans votre location de vacances :

1. Exiger un minimum de 3 nuits, un tarif premium et un dépôt de garantie.
2. Indiquer clairement « pas de fête ni d’événement » dans votre règlement intérieur et votre annonce.
3. Appeler votre invité au moment de la réservation. Parlez-lui de vos règles de maison, de la fierté avec laquelle vous entretenez votre maison, du quartier calme et de vos voisins charmants qui acceptent de garder un œil sur la propriété. Dans la plupart des cas, les organisateurs de fêtes laissent échapper un indice. Même si vous ne pourrez jamais empêcher à 100% que les gens enfreignent les règles, j’ai constaté que la plupart respectent l’attention que vous portez à la propriété et au voisinage.

Steffen Hansen, PDG, société de gestion Solaga

Chez Solaga, nous utilisons un système d’alarme sonore appelé Roomonitor. Lorsque le bruit atteint un certain niveau et devient trop intense, nous recevons un appel téléphonique de la société. Ensuite, nous appelons simplement les invités en leur indiquant qu’un voisin s’est plaint et demandons de ne plus faire de bruit. Cela fonctionne très bien pour nous. Si vous ne l’avez pas installé, vous pouvez toujours dire aux invités que c’est le cas, et c’est généralement dissuasif aussi.

Kelly Odor, Directrice marketing, Bookster

Être transparent et communiquer clairement et régulièrement avec les invités est crucial. Si vous ne souhaitez pas de fêtes de Nouvel An, il faut être clair sur votre position et vos règles de maison pendant tout le processus de réservation. Intégrez vos règles concernant les fêtes dans vos conditions générales et demandez à l’invité de signer une déclaration de l’invité au moment de la réservation. Une fois la réservation confirmée, relancez vos invités pour demander et vérifier une pièce d’identité.

Exemples de déclarations d’invité : « Merci de signer pour confirmer que vous ne recevrez pas d’autres personnes dans la propriété au Nouvel An. Nous vous accueillerons à l’arrivée et nous réservons le droit de refuser l’accès. Nous nous réservons le droit de vous demander de quitter la propriété s’il apparaît que vous organisez une fête pendant le Nouvel An, en infraction avec les règles locales Covid-19. »

Marcus Rader, PDG, Hostaway

Nos clients opérant à grande échelle ont constaté que l’utilisation de technologies de détection telles que NoiseAware, Minut et PartySquasher est dissuasive. Avoir également des caméras de sécurité clairement déclarées à l’extérieur du logement et envoyer un rappel supplémentaire après la réservation concernant les règles de maison et les conséquences en cas d’infraction s’avère efficace contre les fêtes.

Caroline Lemarchand, Business Development Manager, Minut

Il vaut mieux adopter une démarche proactive pour la prévention des fêtes, et le capteur Minut Home Sensor est un excellent moyen d’y parvenir. Nos capteurs mesurent le niveau sonore et vous préviennent en cas de bruit (vous pouvez personnaliser la durée de bruit qui déclenche une notification, entre 5 et 15 min).

À partir de là, vous pouvez contacter vos invités, ou Minut peut leur envoyer un message automatiquement. Vous pouvez également surveiller le mouvement avec la détection de mouvement – si vous remarquez beaucoup de passages, c’est peut-être le signe d’un début de fête. Ils s’installent en quelques minutes, alors il est encore temps d’en mettre un en place avant le Nouvel An !

Kamila Miller, Head of Marketing, Superhog

Pour beaucoup, le Nouvel An 2020 se limitera à regarder encore plus la télévision. Mais dans la location courte durée, nous connaissons la réalité, et pour être pleinement préparés à tous les festins et diverses fêtes de cette année, il faut s’appuyer sur la technologie pour adopter une démarche proactive dans la prévention des fêtes. Une bonne méthode consiste à utiliser un logiciel de filtrage des invités avant l’arrivée (comme celui de SUPERHOG) ou des capteurs de bruit durant le séjour.

Comment Airbnb, Booking.com et Vrbo ont adapté leur offre à la demande de plus de sécurité de la part des propriétaires et gestionnaires

Comment prévenir les fêtes sur Airbnb

En 2019, plusieurs fusillades ont eu lieu dans des propriétés louées sur Airbnb. Suite à cela, la société a décidé de sévir contre les maisons dédiées aux fêtes en décembre 2019. En juillet 2020, les restrictions sont devenues encore plus strictes, même si elles ne constituent pas une solution infaillible.

Pour le réveillon du Nouvel An, voici ce qu’Airbnb a mis en place dans plusieurs régions d’Amérique du Nord, d’Europe de l’Ouest et d’Australie.

• Un minimum de 2 nuits sur les annonces de maisons entières pour les invités sans historique d’avis positifs (les voyageurs ayant un historique d’avis positifs sur Airbnb ne sont pas concernés par cette restriction.)
• Les personnes de moins de 25 ans ne peuvent pas réserver un logement pour le jour même dans la ville où elles résident (aux États-Unis, Canada, Royaume-Uni, Espagne et France)
• En raison de l’interdiction mondiale des fêtes sur Airbnb, la capacité maximale de tout Airbnb dans le monde est limitée à 16 personnes (il s’agit également d’une mesure sanitaire liée à la COVID-19 pour éviter les grands rassemblements)

Airbnb a déjà interdit les réservations d’une nuit pendant Halloween et mis en place de nouvelles règles pour les invités, par exemple concernant les fêtes illégales, la manipulation des dispositifs de sécurité, la distanciation sociale et le port du masque.

Pour la première fois en 2020, Airbnb a également engagé des poursuites judiciaires contre des invités, par exemple en poursuivant certains organisateurs de fêtes pour avoir enfreint les règles de conduite. Brian Chesky, PDG d’Airbnb, va plus loin que les exigences en matière de santé publique, en promouvant les voyages responsables, même si la grande majorité des réservations à venir concerne des voyageurs respectueux des règles.

Airbnb a mis à jour ses règles sur les fêtes et événements :

Fêtes non autorisées
Toute fête qui enfreint le règlement intérieur et/ou a lieu sans la connaissance ou le consentement de l’hôte est interdite. Les invités qui organisent des fêtes non autorisées s’exposent à une suspension ou une suppression.
Fêtes ou événements ouverts à tous
Les fêtes et événements ouverts à tous sont interdits dans les annonces Airbnb. Cela inclut toute fête ou événement où l’hôte a une connaissance limitée des participants, ou n’a pas de liste précise d’invités, comme les rassemblements promus sur les réseaux sociaux. Les voyageurs qui organisent de tels événements verront leur compte supprimé. Les hôtes qui autorisent ce genre de fêtes risquent également une suspension de compte.

Depuis décembre 2019, Airbnb examine manuellement les réservations à risque :

À partir d’aujourd’hui aux États-Unis, au Canada, au Mexique, à Porto Rico et dans les îles Vierges, nous étendons l’examen manuel des réservations à haut risque signalées par nos systèmes automatiques. Cela nous aidera à repérer les réservations pouvant poser problème et à empêcher les fêtes non autorisées avant qu’elles n’aient lieu. Lors de notre examen, nous prenons en compte plusieurs facteurs, dont la durée du séjour et les caractéristiques du logement.

En juillet 2020, il a été décidé de restreindre certains clients américains de moins de 25 ans dans leur zone. Cette mesure existait déjà au Canada. Airbnb invite généralement ces voyageurs à réserver une chambre d’hôtel à la place.

Les clients américains de moins de 25 ans avec moins de trois avis positifs ne peuvent pas réserver une maison entière à proximité de leur domicile. Ces voyageurs peuvent néanmoins réserver tout type de logement en dehors de leur zone de résidence.
Tous les voyageurs de moins de 25 ans peuvent également réserver des chambres privées ou des hôtels via Airbnb, peu importe leur lieu de vie.
Le plus important : les jeunes voyageurs avec au moins trois avis positifs et aucun avis négatif sur Airbnb, ou avec des projets de long séjour, ne sont pas concernés par cette restriction et peuvent continuer à réserver des maisons entières dans leur secteur.

Confiance & sécurité : Les fêtes sur Booking.com

Booking.com a également commencé à mieux expliquer ce qu’ils faisaient en coulisses, via une nouvelle section consacrée à la confiance et à la sécurité : booking.com/trust-and-safety. L’entreprise précise :

Nous prenons la sécurité de nos partenaires au sérieux chez Booking.com. Nous faisons en sorte de vous permettre d’accueillir des voyageurs de qualité grâce à un processus de sécurité approfondi incluant des vérifications et contrôles anti-fraude.

Par exemple, les partenaires Booking peuvent désormais demander des prérequis invités supplémentaires avant qu’un voyageur n’effectue une réservation instantanée. Ces exigences sont :

• un numéro de téléphone vérifié
• une adresse

Comme mentionné plus haut, les partenaires peuvent aussi indiquer dans leur règlement intérieur s’ils acceptent les fêtes et événements.

Enfin, les partenaires peuvent signaler tout comportement problématique d’un invité via l’extranet Booking.com.

Comment éviter les fêtes dans les locations Vrbo

Dans certains endroits spécifiques, comme l’Arizona, Vrbo (représentant du groupe Expedia) bloque également les réservations d’une nuit, jusqu’en janvier 2021.

Comme vu plus haut, Vrbo permet aux propriétaires et gestionnaires d’interdire les événements spéciaux via les paramètres de règlement intérieur sur la plateforme.

Vous pouvez également demander aux voyageurs de signer un contrat de location avant l’arrivée à la propriété. Un contrat détaillé vous permet de communiquer votre politique sur la façon dont doit être traitée votre propriété. Il peut aborder les règles de tabagisme, les animaux, et les frais supplémentaires comme le ménage.

Vrbo a également créé une section de conseils sur la sécurité : vrbo.com/trust. Comme sur Booking et Airbnb, les partenaires Vrbo peuvent signaler tout comportement inapproprié d’un voyageur, ou s’ils se sentent en insécurité.

Fêtes à la maison 2020 : Je sais ce que vous avez fait cet été

Depuis début mai 2020, les médias de plusieurs pays ont rapporté des fêtes massives où la prévention COVID et la distanciation sociale n’étaient pas respectées. Toutes ces fêtes ne sont pas illégales et elles n’ont pas toutes lieu dans des logements temporaires ou sur Airbnb.

Par exemple, des vidéos ont circulé sur les réseaux sociaux lors du week-end du Memorial Day (mai), montrant d’immenses fêtes à la piscine au Lake of the Ozarks, en plein Missouri (États-Unis). Il y a quelques jours, le maire de la ville a affirmé que les vidéos virales de rassemblements sans distanciation ni masques avaient permis de doubler le tourisme et d’attirer plus de 9,1 millions de visiteurs dans la région pendant la pandémie.

Cependant, d’autres grandes fêtes en extérieur sont illégales et ont lieu partout dans le monde. Par exemple, cet article du New York Times rapportait des fêtes à Berlin, Paris ou Londres. Grâce aux réseaux sociaux et à WhatsApp, l’information (et le virus) circule très vite. Les grandes fêtes ont donc bien lieu. Mais les plus petites aussi, avec la location courte durée comme lieu de prédilection.

Une augmentation des fêtes privées pendant la COVID-19

Les fêtes dans les locations de vacances ne datent pas d’hier. Les propriétaires et gestionnaires y sont confrontés depuis des décennies. Par exemple, beaucoup sont capables de raconter l’histoire d’un mariage flamboyant sur une propriété où les événements étaient interdits. Ce qui est nouveau, c’est la hausse des locaux qui réservent une grande maison pour une nuit afin d’inviter des dizaines de personnes, à un moment où les rassemblements sont interdits ou fortement déconseillés pour limiter les « super-contaminateurs » qui pourraient ensuite infecter leur entourage.

Dans les médias, il est facile de trouver des exemples de fêtes illégales dans des locations de vacances américaines, car les médias sont nombreux aux États-Unis. Mais comme vous le verrez ci-dessous, c’est aussi signalé ailleurs. Certaines fêtes rassemblent jusqu’à 40 personnes, d’autres plusieurs centaines. Toutes ne finissent pas en drame. Voici quelques exemples pour illustrer le phénomène :

Londres, UK : La police fait fermer une fête illégale de plus de 160 personnes dans le nord de Londres.

« Des familles ont été tenues éveillées jusqu’à 3 h du matin alors que des groupes de jeunes participaient à une fête non autorisée à Tavistock Terrace, Archway, le vendredi soir, selon la police. Des images montrent des dizaines de personnes dans le jardin de la maison sans masques ni distanciation. La police a fini par stopper la fête sur plainte des voisins. » « Il indique que la propriété avait été louée sur Airbnb et que les invités « en ont profité pour organiser une énorme fête qui a vite dégénéré ». »

Los Angeles, Californie : Des soirées bruyantes chez des jeunes alimentent la crise COVID en Californie.

« Les jeunes alimentent la pandémie COVID-19 en Californie comme jamais auparavant, alertent les autorités, et les grandes fêtes et rassemblements sociaux menacent de réduire à néant les progrès réalisés. » « Le maire de Los Angeles, Eric Garcetti, a même autorisé la coupure d’eau et d’électricité dans les maisons qui accueilleraient à répétition de grandes fêtes, au mépris des interdictions de rassemblement. »

Los Angeles, Californie : Une fête sauvage à Mulholland Drive se termine par une fusillade mortelle, inquiétudes sur la COVID.

« Ce qui a commencé comme une fête massive et bruyante, organisée en défiance des règles sanitaires, a fini par des coups de feu, tuant une femme, en blessant quatre autres et relançant les craintes quant au rôle des rassemblements privés dans la diffusion de la COVID-19. » « Une fusillade a éclaté dans une location de courte durée appartenant à l’ex-star des Sullivans Susan Hannaford, dans le quartier cossu de West Mulholland Drive. »

New Jersey, États-Unis : Airbnb suspend des dizaines de locations dans le New Jersey pour non-respect des restrictions anti-Covid.

« Nous soutenons le gouverneur Murphy et appuyons son appel à stopper les fêtes et à promouvoir des comportements respectueux de la santé publique », a déclaré Airbnb. « La plateforme géante de locations affirme avoir pris cette décision après des plaintes visant des fêtes non conformes aux règles anti-Covid. »

Paris, France : Louer sur Airbnb, l’appartement se transforme en discothèque ou en bordel (Loué sur Airbnb, l’appartement se transforme en discothèque ou bordel)

Le propriétaire affirme être impuissant, malgré de multiples plaintes des voisins : « Depuis le début du confinement, j’ai eu beaucoup de groupes de jeunes loueurs fêtards. J’entends les plaintes du voisinage. Mais comment savoir qu’ils vont faire du désordre ? Lors de la réservation, ils ne disent pas qu’ils vont organiser une énorme fête ! » Même impuissance concernant la prostitution : « Je ne vais pas interdire à une femme seule de louer mon bien, en suspectant tout de suite qu’elle se prostitue ! »
Airbnb tient à préciser son point de vue : « Ces logements sont listés sur de nombreuses plateformes (NDLR : Booking, Homeaway ou Expedia par exemple) et nous n’avons aucune preuve de fêtes récurrentes ou d’activités illégales lors de séjours réservés via Airbnb »