Les actions de Vacasa, Sonder et Airbnb en baisse jusqu’à 80 % en 6 mois : Tous les gestionnaires de biens doivent-ils y voir le signe d’une forte récession imminente ?

En tant que gestionnaire de locations de vacances, devez-vous voir la valeur des actions de sociétés cotées en bourse telles que Vacasa, Sonder et Airbnb comme des signaux d’alarme ? Au cours des six derniers mois, le cours de l’action de Sonder a chuté de 87 %, tandis que Vacasa a perdu 66 % et Airbnb 41 %. Leur baisse est plus importante que celle du NASDAQ, en baisse de 26 %. Qu’est-ce que cela signifie pour les gestionnaires de locations de vacances ? La valeur de ces actions prend-elle déjà en compte une série de mauvaises nouvelles qui vont faire baisser l’occupation et les réservations au T3 et T4 2022 pour tout le monde, telles que l’inflation élevée, la hausse des taux d’intérêt et une récession à venir ? D’un autre côté, existe-t-il des facteurs uniques liés aux modèles économiques de Sonder et Vacasa qui ne les rendent pas comparables aux sociétés traditionnelles de gestion de locations saisonnières ? Sonder a déjà annoncé des mesures drastiques pour réduire les coûts, comme une réduction de 21 % des postes d’entreprise existants. Que font ces entreprises pour se protéger contre l’inflation et la baisse de la demande ?

Sonder et Vacasa ne sont-ils que le reflet d’un marché boursier sombre ?

La combinaison de taux d’intérêt plus élevés et d’une récession potentielle alors que l’inflation grimpe frappe la bourse. Au cours des six derniers mois, les actions technologiques et touristiques ont chuté, de Netflix (-70 %) à Meta (-50 %), Expedia (-52 %) à Airbnb (-41 %). Seul Booking Holdings semble bien mieux s’en sortir, avec seulement -17 % sur la même période.

Dans le secteur de la location saisonnière, deux sociétés retiennent l’attention : Vacasa, la plus grande entreprise de gestion de locations de vacances en Amérique du Nord et Sonder, un opérateur d’appartements avec services et de petits hôtels. Les deux sont devenues publiques en fusionnant avec une SPAC il y a moins de huit mois. Au cours des six derniers mois, le cours de l’action de Sonder a chuté de 87 %, tandis que Vacasa a perdu 66 %.

Sur LinkedIn, Steve Milo, PDG de Vtrips, l’un des plus grands concurrents de Vacasa aux États-Unis, a publié un post très négatif sur Sonder et Vacasa. Milo est connu pour son franc-parler, mais aussi pour ne pas avoir peur d’affronter ses concurrents.

La startup basée à San Francisco, Sonder Inc., a vu plus de 80 % de ses actions chuter cette année et a supprimé des postes en entreprise et en première ligne après une restructuration difficile.

Bien que regrettable, cela ne reflète pas l’ensemble du secteur #vacationrental, cela correspond à de mauvais modèles d’entreprise. Alors que le #stockmarket s’est tourné vers la valeur et la trésorerie, il a fui les entreprises qui perdent des dizaines de millions de dollars par mois.Le modèle de Sonder est essentiellement un WeWork Jr. et #Vacasa suit la même voie en termes de rentabilité.

La performance de ces entreprises est l’une des principales raisons pour lesquelles VTrips se positionne comme une société d’#hospitality et non de technologie.

Lors de leur introduction en bourse, Sonder et Vacasa se sont toutes deux positionnées comme des entreprises axées sur la technologie, alors que l’on pourrait affirmer que le savoir-faire de Sonder concerne l’immobilier et l’hôtellerie, tandis que Vacasa est une énorme société de gestion de biens qui s’est développée par une série d’acquisitions. Pourtant, il était crucial d’expliquer comment ces entreprises pouvaient utiliser la technologie pour se développer sur de nouveaux marchés et réduire leurs coûts opérationnels, un argument clé pour les investisseurs.

Sonder n’est pas une société de gestion de locations saisonnières

Les marchés majeurs de Sonder ne sont pas le marché traditionnel de la location de vacances. L’entreprise se concentre sur les marchés urbains, où elle loue des immeubles afin d’offrir un mélange d’appartements avec services et de petits hôtels de charme. Ainsi, une partie des revenus de Sonder provient des réservations de locations de courte durée. Contrairement aux gestionnaires de locations saisonnières, cette société ne traite pas avec des propriétaires individuels, mais avec des opérateurs immobiliers.

Sonder a réussi à survivre à la pandémie de COVID-19 et même à entrer en bourse, alors que des concurrents tels que Lyric et Stay Alfred ont disparu. D’autres entreprises comme Sextant Stays, Mint House et Zeus.

Voici comment Sonder se présente :

Sonder révolutionne l’hôtellerie grâce à un service innovant, propulsé par la technologie, et à des hébergements inspirants et soigneusement conçus, réunis en une expérience gérée de façon transparente. Lancée officiellement en 2014 et basée à San Francisco, Sonder ouvre le monde de meilleurs séjours à tous avec une variété d’options d’hébergement — des chambres aux suites et appartements — dans plus de 35 villes à travers dix pays et trois continents. L’application innovante de Sonder permet aux clients d’accéder à des fonctionnalités en libre-service et à une assistance sur place 24h/24 d’un simple geste. De l’enregistrement autonome aux équipements de salle de bain dignes d’un boutique hôtel, nous ramenons le meilleur de l’hôtellerie sans aucune lourdeur.

La chute brutale de Sonder a incité son équipe dirigeante à agir. L’entreprise a annoncé des mesures visant à préserver sa trésorerie et à se concentrer encore davantage sur l’atteinte rapide de la rentabilité. Par exemple, Sonder finalise actuellement une restructuration de ses opérations qui aboutira à une réduction d’environ 21 % des rôles d’entreprise existants et 7 % des postes en première ligne. Elle ralentit également le rythme des signatures de nouveaux établissements qu’elle prévoyait d’exploiter.

Sonder parie sur le retour des voyages d’affaires et des week-ends urbains pour augmenter l’occupation et les ADR urbains en 2022. Cette hausse des revenus, combinée à la réduction des coûts, pourrait l’aider à préserver sa trésorerie et à traverser cette période difficile.

Vacasa n’est pas une entreprise technologique (et n’est pas encore rentable)

L’action Vacasa semble avoir été affectée par ce qui se passe chez Sonder. Comme Sonder, la présentation de Vacasa mettait l’accent sur la technologie et elle est également entrée en bourse via une SPAC. Pourtant, le modèle économique de Vacasa est différent.

L’histoire de Vacasa, Inc. (VCSA), c’est celle d’importants investissements dans la construction d’une plateforme technologique et l’acquisition d’inventaire – principalement en achetant des sociétés de gestion de locations saisonnières de taille moyenne et grande. Pourtant, en évoquant ses résultats du T1 2022, Vacasa insiste sur le fait qu’elle s’est améliorée dans l’acquisition directe de nouveaux propriétaires. En tant que plus grand gestionnaire de biens des États-Unis, son but est de devenir le principal acteur d’offre sur les marchés clés de la location de vacances, puis de générer des bénéfices en maîtrisant la partie recettes (effet de taille et optimisation des prix) et en baissant les coûts lorsqu’elle dispose d’une forte densité de biens (par exemple, les temps de trajet plus courts entre logements permettent d’économiser des coûts de main-d’œuvre).

Est-ce que cela fonctionne ? En 2021, Vacasa est passée à 37 000 propriétés, a racheté son grand concurrent Turnkey, est entrée en bourse au NASDAQ en décembre, mais a tout de même enregistré d’importantes pertes. Pourtant, Matthew Roberts, son PDG, déclare qu’en 2021, « nous avons constamment dépassé et revu à la hausse nos prévisions initiales. Nous avons d’abord dépassé le T2 et augmenté nos attentes pour le T3, ensuite nous avons dépassé le haut de la fourchette du T3 et augmenté le T4, puis à nouveau dépassé le T4, et maintenant nous rehaussons nos perspectives 2022. Nous nous attendons également à ce que l’entreprise atteigne une rentabilité EBITDA ajustée sur l’ensemble de l’exercice 2023. »

Bien que Vacasa soit le plus grand acteur aux États-Unis, le marché reste très fragmenté. À chaque fois que Vacasa rachète une société de gestion, il semble qu’il en apparaisse cinq nouvelles. La gestion de locations saisonnières est souvent un métier local, et il n’est pas évident de construire une marque nationale (voir Vacasa vs Evolve).

Avoir sa propre équipe technologique est important pour obtenir les meilleures connexions API avec les OTA, mais certains éditeurs de logiciels de location saisonnière proposent également de très bonnes connexions pour les plus petits concurrents de Vacasa.

Facteurs négatifs qui menacent tout le monde

En observant les données nationales aux États-Unis, on peut supposer que les ADR ne croîtront pas aussi vite en 2022 qu’en 2021. Premièrement, ils ont augmenté de façon spectaculaire en 2020 et 2021. Deuxièmement, la demande revient dans les destinations urbaines, où l’ADR d’un studio est généralement inférieur à celui d’une maison de vacances de 4 chambres à Gatlinburg. Ce changement de mix produits (c’est-à-dire une part relative de réservations urbaines plus importante) devrait limiter la croissance des ADR au niveau national.

Cela signifie également que la reprise de la demande pour les séjours urbains et internationaux pourrait détourner les réservations des marchés traditionnels de locations saisonnières. De la même façon, avec le retour progressif au bureau, la basse saison 2022 (octobre) pourrait enregistrer moins de demande qu’en 2021.

Plus inquiétant encore, l’inflation, le chaos dans les aéroports et la menace de récession pourraient amener les gens à réfléchir à deux fois avant de réserver un voyage familial coûteux. La hausse du prix des billets d’avion et des déplacements en voiture pourrait dissuader certains de voyager trop souvent au T3 et au T4 2022.

En Europe, la demande refoulée reste très forte après deux ans de confinements. Cela peut expliquer pourquoi le cours de l’action de Booking Holdings, positionnée sur l’Europe, résiste mieux que celui de ses concurrents, en plus des marges opérationnelles remarquables de Booking.com, largement supérieures à celles du secteur.