Locations de courte durée en France et la loi Hoguet : que dit le rapport FNAIM d’avril 2026

En avril 2026, la Commission Locations de Vacances et Immobilier de loisirs de la FNAIM a publié un rapport de dix-huit pages consacré à l’application de la loi Hoguet aux conciergeries de location courte durée. Le document, intitulé « La Loi HOGUET face à l’émergence de nouveaux acteurs : focus sur les activités de conciergerie », propose une grille de lecture juridique précise pour distinguer ce qui relève ou non du champ d’application de la loi de 1970, dans un secteur en pleine professionnalisation.

Qui est la FNAIM, et pourquoi ce rapport ?

La Fédération Nationale de l’Immobilier, créée en 1946, est le principal syndicat de l’immobilier en France. Elle fédère plusieurs milliers d’agences et représente treize métiers du secteur (transaction, gestion locative, syndic, expertise, location de vacances, etc.). Ses adhérents sont par définition des professionnels titulaires d’une carte professionnelle délivrée par la CCI au titre de la loi Hoguet, soumis à des obligations strictes : garantie financière, RC pro, mandat écrit, comptabilité séparée, formation continue, code déontologique. Sa Commission Locations de Vacances et Immobilier de loisirs, à l’origine du rapport, réunit les adhérents spécialisés dans la location saisonnière — ceux qui sont en première ligne face à la concurrence des conciergeries Airbnb.

Dans ce contexte, il est parfaitement logique que la FNAIM plaide dans ce sens. Ses adhérents subissent depuis quinze ans une concurrence d’acteurs qui, en se positionnant comme « prestataires de services », ont pu s’affranchir d’une partie des contraintes (carte, garantie financière, formation, RC pro) qui pèsent sur les agences traditionnelles. Défendre l’idée que la même réglementation doit s’appliquer à tous ceux qui accomplissent les mêmes actes relève de la cohérence professionnelle, pas du corporatisme. Le rapport est donc à lire pour ce qu’il est : un point de vue argumenté venant d’un acteur ayant naturellement intérêt à cette lecture — ce qui n’en disqualifie pas le fond, puisqu’il repose sur des textes de loi en vigueur.

Le cadre juridique rappelé par le rapport

Le rapport part d’un point de droit clair : la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, s’applique à « toute personne qui, de manière habituelle, se livre ou prête son concours, même à titre accessoire, à des opérations portant sur les biens d’autrui ». Elle ne fait aucune distinction sur la durée de la location : la location saisonnière relève pleinement de son champ.

Sur cette base, le rapport propose une typologie en quatre cas, qui constitue l’ossature pratique du document.

La carte T (Transaction sur immeubles et fonds de commerce) autorise l’entremise locative : rédaction et diffusion d’annonces, sélection des candidats, signature du bail pour le compte du propriétaire. Elle n’autorise pas la perception de fonds, même occasionnelle.

La carte G (Gestion immobilière) autorise la gestion locative complète : encaissement des loyers et charges, gestion des dépôts de garantie, suivi des travaux, traitement des sinistres, déclaration et reversement de la taxe de séjour. Seul le titulaire d’une carte G — ou d’une carte de syndic — peut détenir des fonds pour le compte d’un propriétaire.

La double mention T + G cumule les deux activités.

Aucune carte n’est requise pour les prestations strictement matérielles : ménage, linge, accueil du voyageur, remise des clés, petits dépannages, fourniture d’informations touristiques.

Cette grille est ensuite déclinée dans trois tableaux qui passent au crible les opérations habituelles d’une conciergerie : opérations préalables à la mise en location, opérations concomitantes à l’arrivée du voyageur, missions pendant le séjour. Pour chaque tâche, le rapport indique le type de carte requis et l’article de loi applicable.

Le point sur la détention de fonds

Le passage le plus significatif du rapport, en page 9, concerne l’encaissement et la détention de paiements. La FNAIM rappelle qu’en application combinée des articles 54 et 64 du décret Hoguet du 20 juillet 1972, la simple détention d’un chèque non encaissé au nom du propriétaire est juridiquement une « réception de fonds ». La carte G est donc requise dès qu’un acte de gestion implique des sommes appartenant au propriétaire — même si ces sommes ne sont jamais physiquement encaissées par la conciergerie, et même si elles transitent directement de la plateforme (Airbnb, Booking) au propriétaire.

Ce point est important parce qu’il clarifie une ambiguïté largement répandue dans le secteur, selon laquelle le simple fait de ne pas toucher à l’argent suffirait à se placer hors du champ Hoguet.

Les sanctions encourues

Le rapport rappelle utilement les sanctions prévues par la loi pour l’exercice sans carte d’une activité régie par Hoguet.

L’article 14 punit l’exercice habituel sans carte de six mois d’emprisonnement et 7 500 euros d’amende. L’article 16 sanctionne plus sévèrement la détention de fonds sans carte : deux ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende. À cela s’ajoute, depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local irrégulièrement transformé, désormais applicable aux personnes prêtant leur concours à une infraction par une activité d’entremise, de négociation ou de mise à disposition de services.

Ce rappel n’est pas une menace gratuite : il vise à ce que les acteurs du secteur prennent conscience que le risque juridique est réel, à un moment où communes et tribunaux commencent à se saisir activement de ces questions.

Le contexte législatif : pourquoi maintenant ?

Le timing du rapport s’explique par l’évolution récente du cadre légal de la location courte durée.

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a substantiellement durci les obligations qui pèsent sur les propriétaires et les intermédiaires de location meublée touristique :

• Déclaration administrative obligatoire de tout meublé de tourisme via un téléservice national unique d’ici mai 2026, qui permettra pour la première fois une cartographie exhaustive du marché.
• Abaissement des abattements fiscaux applicables aux revenus de location meublée courte durée, ce qui rapproche le régime fiscal de la location longue durée.
• Renforcement des amendes civiles, avec un plafond porté à 100 000 euros par local, applicable désormais aux intermédiaires.
• Article L. 324-2-1 du Code du tourisme, qui impose à tout intermédiaire une obligation d’information et de vérification vis-à-vis du loueur.

Dans ce contexte d’encadrement renforcé, il est logique que la FNAIM publie un document qui aide ses adhérents et les professionnels du secteur à se positionner clairement. La fédération joue son rôle naturel : traduire un cadre juridique mouvant en grille opérationnelle.

Un marché en cours de professionnalisation

Le rapport s’inscrit dans une dynamique de fond qui dépasse largement la FNAIM. Depuis plusieurs années, le marché de la conciergerie locative se structure et se professionnalise. Un nombre croissant de conciergeries — grandes enseignes nationales mais aussi acteurs régionaux — ont fait le choix d’obtenir la carte T ou G, soit en la passant elles-mêmes, soit en recrutant un dirigeant ou un cadre titulaire des prérequis (diplôme BTS Professions Immobilières, licence ou master, ou expérience professionnelle équivalente).

Plusieurs facteurs convergent dans cette direction :

• La maturité du marché : la location courte durée n’est plus une activité émergente, c’est un métier établi qui attire des investisseurs et des opérateurs sérieux.
• La demande des propriétaires : ceux qui confient des biens de valeur veulent des garanties juridiques équivalentes à ce qu’offre une agence traditionnelle.
• La pression réglementaire : la loi Le Meur et les contrôles communaux rendent le statut juridique de plus en plus visible et discriminant.
• La logique concurrentielle : sur un marché qui se consolide, la carte devient un argument commercial et un marqueur de différenciation.

Beaucoup de conciergeries qui n’ont pas encore la carte sont aujourd’hui en démarche pour l’obtenir. Le rapport FNAIM accompagne et accélère ce mouvement plutôt qu’il ne le déclenche.

Les zones d’interprétation qui subsistent

Le rapport ne tranche pas tous les débats. Plusieurs questions restent ouvertes et seront probablement précisées par la jurisprudence ou par de nouveaux textes.

Le statut du co-hôte Airbnb. La FNAIM considère que le co-hôte qui intervient pour le compte d’un tiers en effectuant la gestion des loyers, la rédaction d’annonces ou la coordination des réservations « devrait être » soumis à la loi Hoguet (page 7). La formulation au conditionnel reflète l’absence de jurisprudence consacrée. La question reste à trancher, notamment pour les cas d’aide ponctuelle entre particuliers qui ne caractérisent pas une activité « habituelle ».

L’application aux plateformes. La Cour de justice de l’Union européenne, dans son arrêt Airbnb Ireland du 19 décembre 2019 (C-390/18), a jugé que la France ne peut pas exiger d’Airbnb la détention d’une carte professionnelle, faute d’avoir notifié cette obligation à la Commission européenne en application de la directive sur le commerce électronique. La loi Hoguet est donc inopposable à la plateforme elle-même. Cette décision encadre la portée pratique du raisonnement FNAIM : si la plateforme est hors champ, la question de savoir où s’arrête sa responsabilité et où commence celle des intermédiaires en aval reste un point de droit complexe.

L’application au cas par cas. Le rapport rappelle lui-même, en page 6, qu’« en cas de contentieux, les juges apprécient in concreto, en fonction des circonstances de chaque espèce soumise, si l’activité relève ou non de la Loi Hoguet ». Cette précision est importante : la grille proposée par la FNAIM est rigoureuse, mais ce sont les tribunaux qui auront le dernier mot sur chaque dossier.

Ce que le rapport apporte concrètement

Pour les professionnels du secteur, le rapport offre une grille de lecture utile pour évaluer leur propre situation et anticiper d’éventuels contentieux. Les conciergeries qui exercent à la marge du champ Hoguet ont tout intérêt à passer en revue les trois tableaux et à s’interroger sur chaque tâche : laquelle relève d’une simple prestation matérielle, laquelle suppose une carte ?

Pour les propriétaires bailleurs, le rapport éclaire un choix qui devient stratégique. Quelques réflexes en sortent renforcés.

Vérifier le statut juridique du prestataire. Une conciergerie ou une agence titulaire de la carte G offre un cadre protecteur : garantie financière obligatoire, RC pro, mandat de gestion encadré, comptabilité séparée, recours possible en cas de litige (chambre disciplinaire, médiateur, garantie financière). La carte se vérifie via la CCI ou l’attestation que le professionnel doit pouvoir fournir.

Examiner le circuit des fonds. Un schéma propre suppose soit que tout transite par une structure cartée, soit que les paiements vont directement de la plateforme au propriétaire sans détention intermédiaire.

Lire le contrat avec attention. Un contrat de prestation de services pure se limite aux tâches matérielles. Dès qu’il englobe la gestion des annonces, la fixation des prix ou la signature des contrats locatifs, la qualification juridique change.

La bonne nouvelle : la majorité des conciergeries professionnelles ont déjà la carte ou sont en cours d’obtention. Le critère devient discriminant et permet aux propriétaires de trier efficacement entre les acteurs structurés et les autres.

Conclusion

Le rapport FNAIM d’avril 2026 ne crée pas de droit nouveau. Il rappelle l’état du droit existant — loi Hoguet de 1970, décret de 1972, Code du tourisme, loi Le Meur de 2024 — et propose une grille d’application à un secteur, la conciergerie locative, qui s’est développé plus vite que la jurisprudence n’a pu le suivre. C’est exactement la fonction d’un syndicat professionnel : éclairer les acteurs sur le cadre dans lequel ils opèrent.

Sa portée pratique sera d’autant plus grande qu’il intervient à un moment-clé : entrée en vigueur du téléservice national de déclaration, durcissement des amendes civiles, mobilisation des communes touristiques, premières décisions de tribunaux sur les conciergeries. Les professionnels du secteur, qu’ils soient cartés ou non, ont tout intérêt à en tirer les conséquences pour leur propre activité.

Le mouvement de professionnalisation du marché est en marche. Le rapport FNAIM en est à la fois un constat et un accélérateur.

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Sources principales : Rapport FNAIM « Location de courte durée et Loi Hoguet », Commission Locations de Vacances et Immobilier de loisirs, avril 2026 ; Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (Loi Hoguet) ; Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (Loi Le Meur) ; CJUE, grande chambre, 19 décembre 2019, aff. C-390/18 Airbnb Ireland ; Code du tourisme, article L. 324-2-1.