Locations de courte durée en France et la loi Hoguet : que dit le rapport FNAIM d’avril 2026

Locations de vacances en France – En avril 2026, la Commission Location Vacances et Immobilier de Loisir de la FNAIM a publié un rapport de dix-huit pages dédié à l’application de la loi Hoguet aux services de conciergerie de location de courte durée. Ce document, intitulé « La loi Hoguet face aux nouveaux acteurs émergents : focus sur les services de conciergerie », propose un cadre juridique précis pour distinguer ce qui relève ou non de la loi de 1970, dans un secteur en pleine professionnalisation.

Qu’est-ce que la FNAIM et pourquoi ce rapport ?

La Fédération Nationale de l’Immobilier, fondée en 1946, est la principale organisation professionnelle de l’immobilier en France. Elle regroupe plusieurs milliers d’agences et représente treize métiers du secteur (transaction, gestion locative, syndic, expertise, location de vacances, etc.). Ses membres sont, par définition, des professionnels titulaires d’une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) sous la loi Hoguet, soumis à de sévères obligations : garantie financière, assurance RCP, mandat écrit, comptabilité séparée, formation continue, et code de déontologie. Sa Commission Location Vacances et Immobilier de Loisir, auteure du rapport, regroupe les membres spécialisés sur la location saisonnière—ceux en première ligne face à la concurrence des prestataires de type Airbnb.

Dans ce contexte, il est parfaitement logique que la FNAIM défende cette interprétation. Depuis une quinzaine d’années, ses membres affrontent la concurrence d’acteurs qui, en se présentant comme « prestataires de services », ont pu échapper à certaines contraintes (carte, garantie financière, formation, assurance RCP) qui pèsent sur les agences traditionnelles. Plaider pour l’application du même cadre réglementaire à tous ceux qui exercent la même activité est une question de cohérence professionnelle, plus que de corporatisme. Il faut donc lire ce rapport pour ce qu’il est : une prise de position argumentée d’un acteur qui a un intérêt naturel à cette analyse—sans pour autant que cela invalide le fond, puisque l’argumentation s’appuie sur la réglementation en vigueur.

Le cadre juridique établi dans le rapport

Le rapport part d’un principe juridique clair : la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, s’applique à « toute personne qui, d’une manière habituelle, se livre ou prête son concours, même à titre accessoire, à des opérations portant sur les biens d’autrui ». Elle ne fait aucune distinction selon la durée du bail : la location saisonnière rentre donc pleinement dans son champ d’application.

Sur cette base, le rapport propose une classification en quatre catégories, qui constitue le cadre opérationnel du document.

La carte T (Transactions sur immeubles et fonds de commerce) autorise l’entremise locative : rédaction et diffusion des annonces, sélection des candidats, et signature du bail au nom du propriétaire. Elle n’autorise pas la détention ou la perception de fonds, même ponctuellement.

La carte G (Gestion immobilière) autorise la gestion locative complète : perception des loyers et charges, gestion des dépôts de garantie, suivi des réparations, gestion des sinistres, déclaration et reversement de la taxe de séjour. Seul le titulaire d’une carte G—ou d’une carte de gestionnaire—peut détenir des fonds pour le compte d’un propriétaire.

La double carte T + G permet d’exercer les deux activités.

Aucune carte n’est requise pour les prestations purement matérielles : ménage, linge, accueil, remise de clés, petits dépannages, informations touristiques.

Ce cadre est ensuite décliné sous forme de trois tableaux analysant les opérations typiques d’un service de conciergerie : interventions avant la location, à l’arrivée du voyageur, et durant le séjour. Pour chaque tâche, le rapport précise la nature de la carte requise et la référence réglementaire applicable.

Mise au point sur la détention de fonds

La section la plus importante du rapport, en page 9, concerne la perception et la détention de paiements. La FNAIM rappelle qu’en application des articles 54 et 64 du décret Hoguet du 20 juillet 1972, la simple conservation d’un chèque non encaissé à l’ordre du propriétaire est juridiquement assimilée à une « réception de fonds ». La carte G est donc requise dès qu’une action de gestion implique des sommes appartenant au propriétaire—même si les fonds ne sont jamais encaissés par l’entreprise de gestion, et même s’ils transitent directement de la plateforme (Airbnb, Booking) vers le propriétaire.

Ce point est important car il lève une ambiguïté répandue dans le secteur, selon laquelle le simple fait de ne pas manier l’argent suffirait à échapper à la loi Hoguet.

Sanctions encourues

Le rapport rappelle utilement les peines encourues par ceux qui exercent une activité réglementée par la loi Hoguet sans en avoir le titre.

L’article 14 sanctionne la pratique habituelle d’une telle activité sans carte par six mois d’emprisonnement et 7 500 euros d’amende. L’article 16 prévoit des peines aggravées en cas de manipulation de fonds sans carte : deux ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende. Par ailleurs, depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, une amende civile allant jusqu’à 100 000 euros par local transformé illégalement a été introduite, désormais applicable à ceux qui prêtent leur concours à l’infraction via l’entremise, la négociation, ou la prestation de services.

Ce rappel n’est pas qu’une menace théorique : il vise à sensibiliser les acteurs du secteur à un risque juridique bien réel, à l’heure où les municipalités et les tribunaux commencent à s’emparer activement du sujet.

Contexte législatif : pourquoi maintenant ?

Le choix du moment s’explique par les évolutions récentes du cadre juridique encadrant la location de courte durée.

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a significativement durci les obligations pesant sur les propriétaires et les intermédiaires de location meublée touristique :

• Déclaration administrative obligatoire de toutes les locations meublées touristiques sur un service national en ligne unique avant mai 2026, ce qui permettra, pour la première fois, une cartographie exhaustive du marché.
• Réduction des abattements fiscaux applicables aux recettes de location meublée de courte durée, rapprochant ainsi ce régime de celui de la location longue durée.
• Augmentation des amendes civiles, leur plafond passant à 100 000 euros par logement, désormais applicable aux intermédiaires.
• L’article L. 324-2-1 du Code du Tourisme impose à tous les intermédiaires une obligation d’information et de vérification concernant le loueur.

Dans ce contexte de régulation renforcée, il est logique que la FNAIM publie un document permettant à ses membres et à tous les professionnels du secteur de clarifier leur position. La fédération assume ainsi son rôle naturel : traduire un cadre légal mouvant en guide opérationnel.

Un marché en voie de professionnalisation

Ce rapport s’inscrit dans une tendance de fond qui dépasse la seule FNAIM. Depuis plusieurs années déjà, le marché de la conciergerie de location s’organise et se professionnalise. Un nombre croissant de sociétés de conciergerie—tant grandes chaînes nationales qu’acteurs locaux—choisissent d’obtenir la carte T ou G, soit en la décrochant directement, soit en recrutant un dirigeant ou un salarié répondant aux conditions (BTS Professions Immobilières, licence ou master, expérience professionnelle équivalente).

Plusieurs facteurs poussent à cette évolution :

• La maturité du marché : la location de courte durée n’est plus une activité émergente, c’est une industrie installée qui attire investisseurs et opérateurs structurés.
• L’exigence des propriétaires : ceux qui confient des biens de valeur attendent des garanties juridiques équivalentes à celles d’une agence classique.
• La pression réglementaire : la loi Le Meur et les contrôles municipaux rendent le statut légal de plus en plus visible et différenciant.
• La logique concurrentielle : dans un marché qui se consolide, la carte devient un argument commercial et un facteur de distinction.

Beaucoup de sociétés de conciergerie encore non titulaires de la carte sont en cours de régularisation. Le rapport FNAIM accompagne et accélère ce mouvement, plus qu’il ne le déclenche.

Les points qui restent à interpréter

Le rapport ne tranche pas toutes les questions. Plusieurs sujets restent ouverts et seront clarifiés par la jurisprudence ou de futures lois.

Le cas du co-hôte Airbnb. La FNAIM estime qu’un co-hôte qui, pour le compte d’un tiers, gère les paiements de loyers, rédige les annonces ou coordonne les réservations « devrait être » soumis à la loi Hoguet (page 7). L’usage du conditionnel montre qu’il n’existe pas encore de jurisprudence établie. La question reste ainsi ouverte, notamment dans les cas d’aide occasionnelle entre particuliers qui ne constituent pas une « activité habituelle ».

Application aux plateformes. La Cour de Justice de l’Union Européenne, dans un arrêt Airbnb Ireland du 19 décembre 2019 (C-390/18), a jugé que la France ne pouvait pas imposer à Airbnb l’obtention d’une carte professionnelle, faute de notification préalable à la Commission européenne au titre de la directive e-commerce. La loi Hoguet est donc inapplicable à la plateforme elle-même. Ce constat fixe les limites pratiques du raisonnement FNAIM : si la plateforme est hors du champ, la question de la frontière de responsabilité entre elle et les intermédiaires reste complexe.

Application au cas par cas. Le rapport rappelle lui-même p.6 que « en cas de contentieux, les juges apprécient au cas par cas, selon la situation, si une activité relève ou non de la loi Hoguet ». Précision importante : le cadre proposé par la FNAIM est rigoureux, mais l’appréciation finale dépendra toujours des tribunaux.

À quoi sert le rapport en pratique ?

Pour les professionnels du secteur, le rapport sert de grille d’analyse pour évaluer leur propre situation et anticiper d’éventuels litiges. Les gestionnaires opérant à la frontière du champ d’application gagneraient à relire les trois tableaux et se poser la question tâche par tâche : s’agit-il d’une simple prestation matérielle, ou d’une activité nécessitant une carte ?

Pour les propriétaires, le rapport éclaire un choix devenu stratégique. Il renforce quelques réflexes importants.

Vérifiez le statut légal du prestataire. Une conciergerie ou agence titulaire de la carte G propose un cadre protecteur : garantie financière obligatoire, assurance RCP, mandat réglementé, comptabilité distincte, possibilités de recours en cas de litige (conseil de discipline, médiateur, garantie financière). La carte s’obtient via la CCI ou sur présentation de l’attestation obligatoire fournie par le professionnel.

Examinez la circulation des fonds. Un schéma clair consiste à ce que tout transite auprès d’un professionnel dûment habilité, ou que le paiement soit fait directement de la plateforme au propriétaire sans qu’aucun intermédiaire ne détienne les fonds.

Lisez attentivement le contrat. Un contrat de prestation purement matérielle se limite à des tâches physiques. Dès qu’il comporte des prestations telles que la gestion des annonces, la fixation des prix ou la signature des baux, la qualification juridique change.

La bonne nouvelle : la très grande majorité des sociétés de conciergerie professionnelles disposent déjà de la carte ou sont en cours de l’obtenir. Ce critère devient un facteur de distinction, permettant aux propriétaires de faire la différence entre opérateurs structurés et autres acteurs.

Conclusion

Le rapport FNAIM d’avril 2026 ne crée aucune nouvelle obligation. Il rappelle le droit existant—loi Hoguet de 1970, décret de 1972, Code du Tourisme, loi Le Meur de 2024—et propose un cadre d’application à un secteur, la conciergerie de location, qui a progressé plus vite que la jurisprudence. C’est exactement la mission d’une organisation professionnelle : clarifier pour les acteurs le cadre dans lequel ils exercent.

Son impact pratique est d’autant plus fort qu’il intervient à un moment charnière : entrée en service de la déclaration nationale en ligne, durcissement des amendes civiles, mobilisation des communes touristiques, premiers contentieux sur la conciergerie. Les professionnels, syndiqués ou non, ont tout intérêt à en tirer les bonnes conclusions pour leur activité.

La professionnalisation du marché est en marche. Le rapport FNAIM en est à la fois le reflet et l’un des moteurs.