Locations saisonnières en France et la loi Hoguet : Ce que dit le rapport FNAIM d’avril 2026

Locations de vacances en France — En avril 2026, la Commission Locations de Vacances et Immobilier Récréatif de la FNAIM a publié un rapport de dix-huit pages consacré à l’application de la loi Hoguet aux services de conciergerie de location courte durée. Ce document, intitulé « La loi Hoguet face à l’émergence de nouveaux acteurs : focus sur les conciergeries », fournit un cadre juridique précis pour distinguer ce qui relève ou non de la loi de 1970, dans un secteur en voie de professionnalisation rapide.

Qui est la FNAIM, et pourquoi ce rapport ?

La Fédération Nationale de l’Immobilier, fondée en 1946, est la principale association immobilière en France. Elle fédère plusieurs milliers d’agences et représente treize métiers du secteur (transaction, gestion locative, syndic, expertise, locations de vacances, etc.). Ses membres sont, par définition, des professionnels titulaires d’une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) au titre de la loi Hoguet, sous des conditions strictes : garantie financière, assurance responsabilité civile professionnelle, mandat écrit, comptabilité séparée, formation continue, et code de déontologie. Sa Commission Locations de Vacances et Immobilier Récréatif, auteure du rapport, regroupe des membres spécialistes de la location saisonnière — ceux qui sont en première ligne face à la concurrence de prestataires du type Airbnb.

Dans ce contexte, il est parfaitement logique que la FNAIM défende cette approche. Depuis quinze ans, ses membres sont confrontés à des acteurs qui, en se positionnant comme « prestataires de services », parviennent à contourner certaines contraintes (carte, garantie financière, formation, assurance) qui pèsent sur les agences traditionnelles. Prôner que la même réglementation s’applique à tous ceux qui exercent les mêmes activités relève de la cohérence professionnelle et non du corporatisme. Il faut donc lire ce rapport pour ce qu’il est : une analyse argumentée par un acteur naturellement concerné par cette interprétation — ce qui n’invalide pas le fond, puisqu’il repose sur la législation en vigueur.

Le cadre juridique présenté dans le rapport

Le rapport part d’un principe juridique clair : la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, s’applique à « toute personne qui, de façon habituelle, se livre ou prête son concours, même à titre accessoire, à des opérations portant sur les biens d’autrui ». Elle ne fait aucune distinction sur la durée : la location saisonnière y est entièrement soumise.

Sur cette base, le rapport propose une classification en quatre catégories qui fonde le cadre pratique du document.

La carte T (Transactions sur immeubles et fonds de commerce) autorise l’entremise locative : rédaction et diffusion d’annonces, sélection des candidats, signature du bail au nom du propriétaire. Elle n’autorise pas la perception de fonds, même de façon occasionnelle.

La carte G (Gestion immobilière) permet la gestion locative complète : encaissement des loyers et charges, gestion des dépôts de garantie, suivi des réparations, traitement des sinistres, déclaration et reversement de la taxe de séjour. Seul le titulaire d’une carte G — ou de gestion — peut détenir des fonds pour le compte d’un bailleur.

Le cumul T + G combine les deux types d’activités.

Aucune carte n’est requise pour les prestations purement matérielles : ménage, linge, accueil, remise des clés, petites réparations, information touristique.

Ce cadre est ensuite décliné en trois tableaux examinant les opérations types d’une conciergerie : opérations de pré-location, actions à l’arrivée du voyageur, et tâches durant le séjour. Pour chaque acte, le rapport précise la carte requise et le fondement légal applicable.

Point sur la détention de fonds

La partie la plus notable du rapport, page 9, concerne la collecte et la détention de paiements. La FNAIM rappelle qu’en vertu des articles 54 et 64 du décret Hoguet du 20 juillet 1972, la simple détention d’un chèque non encaissé au nom du propriétaire est juridiquement assimilée à une « réception de fonds ». La carte G est donc obligatoire dès qu’un acte de gestion implique des sommes appartenant au propriétaire — même si ces sommes ne transitent jamais physiquement par l’agence et même si elles sont directement transférées depuis la plateforme (Airbnb, Booking) vers le propriétaire.

Ce point est important car il lève une ambiguïté largement répandue dans le secteur, selon laquelle le simple fait de ne pas manipuler physiquement l’argent suffirait à échapper à la loi Hoguet.

Risques et sanctions encourus

Le rapport rappelle utilement les sanctions légales prévues pour l’exercice d’une activité régie par la loi Hoguet sans carte professionnelle.

L’article 14 punit l’exercice habituel d’une telle activité sans carte de six mois d’emprisonnement et 7 500 euros d’amende. L’article 16 sanctionne plus sévèrement la manipulation de fonds sans carte : deux ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende. Par ailleurs, depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, une amende civile jusqu’à 100 000 euros par local faisant l’objet d’une infraction a été introduite, désormais applicable à toute personne ayant concouru à la violation via l’entremise, la négociation ou la fourniture de prestations.

Ce rappel n’est pas une menace en l’air : il vise à sensibiliser les acteurs du secteur au risque juridique réel, à un moment où les municipalités et les tribunaux commencent à se saisir activement de ces questions.

Le contexte législatif : pourquoi maintenant ?

La publication du rapport s’explique par des évolutions récentes du cadre légal autour de la location saisonnière.

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a considérablement renforcé les obligations imposées aux propriétaires et intermédiaires de meublés touristiques :

• Enregistrement administratif obligatoire de tous les meublés touristiques via un service national en ligne unique d’ici mai 2026, permettant pour la première fois une cartographie complète du marché.
• Réduction des abattements fiscaux applicables aux revenus locatifs des meublés de courte durée, rapprochant le régime fiscal de celui de la location longue durée.
• Hausse des amendes civiles, avec un plafond porté à 100 000 euros par bien, désormais applicables aux intermédiaires.
• L’article L. 324-2-1 du code du tourisme, qui impose à tous les intermédiaires une obligation d’information et de vérification sur le bailleur.

Dans ce contexte de réglementation renforcée, il était logique que la FNAIM publie un document aidant ses membres et les professionnels du secteur à bien se positionner. La fédération joue son rôle naturel : traduire l’évolution d’un cadre juridique en guide opérationnel.

Un marché en voie de professionnalisation

Le rapport s’inscrit dans une tendance de fond qui dépasse largement la FNAIM. Depuis plusieurs années, le marché des conciergeries locatives se structure et se professionnalise. Un nombre croissant d’opérateurs — grandes enseignes nationales ou acteurs régionaux — choisissent d’obtenir la carte T ou G, que ce soit en la décrochant eux-mêmes ou en recrutant un gestionnaire ou dirigeant répondant aux conditions (BTS Professions Immobilières, licence ou master, ou expérience professionnelle équivalente).

Plusieurs facteurs expliquent ce mouvement :

• Maturité du marché : la location saisonnière n’est plus une activité émergente ; c’est un secteur installé qui attire des investisseurs et des opérateurs sérieux.
• Demande des propriétaires : ceux à qui l’on confie des biens de valeur souhaitent des garanties juridiques équivalentes à celles d’une agence classique.
• Pression réglementaire : la loi Le Meur et les contrôles municipaux rendent le statut légal de plus en plus visible et différenciant.
• Logique de concurrence : dans un marché en concentration, la carte devient un atout commercial et un critère de différenciation.

Beaucoup de conciergeries non encore titulaires de la carte sont en train de la demander. Le rapport FNAIM accompagne et accélère la tendance, plus qu’il ne l’initie.

Points restant à interpréter

Le rapport ne tranche pas tous les débats. Plusieurs questions restent ouvertes et seront probablement précisées par la jurisprudence ou de nouveaux textes.

Le statut du co-hôte Airbnb. La FNAIM estime qu’un co-hôte agissant pour le compte d’autrui, en gérant les paiements, rédigant les annonces ou coordonnant les réservations, « devrait » entrer dans le champ de la loi Hoguet (page 7). L’emploi du conditionnel reflète l’absence de jurisprudence établie. La question reste entière, notamment dans les cas d’assistance ponctuelle entre particuliers ne constituant pas une activité « habituelle ».

Application aux plateformes. La Cour de justice de l’Union européenne, dans son arrêt Airbnb Ireland du 19 décembre 2019 (C-390/18), a jugé que la France ne pouvait exiger d’Airbnb la détention d’une carte professionnelle faute de notification à la Commission européenne selon la directive e-commerce. La loi Hoguet est donc inopposable à la plateforme elle-même. Cette décision circonscrit la portée du raisonnement FNAIM : si la plateforme est hors champ, où s’arrête sa responsabilité et où commence celle des intermédiaires en aval ? La réponse reste complexe.

Application au cas par cas. Le rapport rappelle, page 6, que « en cas de litige, les juridictions examinent au cas par cas, selon les circonstances d’espèce, si l’activité relève ou non de la loi Hoguet ». Ce point est important : le cadre proposé par la FNAIM est strict, mais ce sont les juges qui trancheront au cas par cas.

Ce que le rapport apporte concrètement

Pour les professionnels du secteur, le rapport fournit un cadre utile pour évaluer leur situation et anticiper les éventuels litiges. Les entreprises opérant à la frontière du champ Hoguet auraient intérêt à relire les trois tableaux et à considérer chaque tâche : relève-t-elle d’une simple prestation matérielle ou nécessite-t-elle une carte ?

Pour les propriétaires, le rapport éclaire un choix qui devient stratégique. Quelques points à retenir.

Vérifier le statut du prestataire. Une conciergerie ou agence avec carte G offre un cadre protecteur : garantie financière obligatoire, assurance, mandat réglementé, comptabilité séparée, recours en cas de litige (commission disciplinaire, médiateur, garantie financière). La carte est vérifiable auprès de la CCI ou via l’attestation du professionnel.

Examiner la circulation des fonds. Un système sûr suppose que tout passe soit par une entité titulaire de carte, soit que les paiements transitent directement de la plateforme au propriétaire sans intermédiaire détenant les fonds.

Lire attentivement le contrat. Un contrat de simple prestation matérielle s’arrête aux tâches physiques. Dès qu’il inclut la gestion d’annonces, la fixation des prix, ou la signature du bail, la qualification juridique change.

Bonne nouvelle : la majorité des conciergeries professionnelles sont déjà détenteurs de carte ou en cours d’obtention. Ce critère devient différenciant et permet aux propriétaires de distinguer les opérateurs structurés des autres.

Conclusion

Le rapport de la FNAIM d’avril 2026 ne créé pas de nouvelles lois. Il récapitule le droit existant — la loi Hoguet de 1970, le décret de 1972, le code du tourisme, la loi Le Meur de 2024 — et propose un cadre d’application à un secteur, celui des conciergeries de location, qui s’est développé plus vite que la jurisprudence. C’est précisément le rôle d’une fédération professionnelle : clarifier le cadre dans lequel évoluent les acteurs du secteur.

Son impact sera d’autant plus fort que ce rapport est publié à un moment charnière : entrée en vigueur du service national de déclaration en ligne, amendes civiles renforcées, mobilisation des villes touristiques, premières décisions judiciaires sur les conciergeries. Tous les professionnels — adhérents ou non — ont tout intérêt à en tirer les conséquences pour leur activité.

La tendance à la professionnalisation est enclenchée. Le rapport FNAIM en est à la fois le reflet et l’accélérateur.