L’offre de locations court terme chute de 75% dans les villes clés. Les moutons noirs ont-ils disparu ? Airbnb réagit en travaillant avec les municipalités et en mettant en avant son discours sur les « séjours uniques » non urbains, malgré des chiffres de diffusion modestes.

Les temps sont durs pour les opérateurs de locations court terme dans les villes nord-américaines et européennes. Non seulement la COVID-19 a réduit la demande internationale et domestique, mais de nouvelles réglementations sont entrées en vigueur. Par exemple, le 1er octobre 2021, le nombre d’annonces à Amsterdam a chuté de 78 % après que les plateformes ont commencé à appliquer l’enregistrement obligatoire. Cela représente une chute de 13 000 annonces rien que pour Airbnb. L’histoire se répète de Prague à Vienne, de Barcelone à Budapest. À Paris, Booking.com vient d’être condamné à une amende de 1,2 million d’euros pour ne pas avoir partagé assez rapidement les données sur la location court terme avec la municipalité.

Cependant, le secteur doit aussi se regarder dans le miroir, des deux côtés de l’Atlantique. Par exemple, la municipalité de New York a déposé, le 14 octobre, une plainte contre le gestionnaire de biens MetroButler pour avoir exploité des centaines de logements de location illégale. Séjourner dans une location urbaine peut encore donner l’impression de commettre quelque chose d’illégal et offrir une expérience client médiocre, comme nous allons le voir.

Alors, que font les plateformes comme Airbnb et Booking ? Premièrement, elles essaient de trouver des moyens de collaborer avec les municipalités et avec des organismes internationaux tels que l’Union européenne pour simplifier les exigences. Deuxièmement, elles cherchent à modifier la perception de leur marque, comme en témoigne l’insistance d’Airbnb sur ses propriétés « séjours uniques » qui ne représentent que 100 000 de ses annonces (plus de données dans l’article). 

Les réglementations (et la COVID-19) ont durement touché l’offre Airbnb sur les principaux marchés européens

Grâce à AirDNA, nous avons déjà publié en août 2021 un graphique montrant la chute du nombre d’annonces dans les principales villes européennes.

De nouvelles réglementations, des interdictions de voyager à l’international et la préférence des voyageurs domestiques pour des destinations hors des villes ont frappé les centres urbains depuis mars 2020. 

Notez que ce graphique mesurait la baisse des annonces DISPONIBLES. En effet, certaines annonces peuvent être comme des fantômes : elles sont techniquement inscrites sur les plateformes, mais sans aucune disponibilité et donc non réservables.

Dans le cas d’Amsterdam, la baisse n’est pas seulement sur les annonces disponibles, mais sur toutes les annonces. Le 1er octobre 2021, les plateformes de location court terme ont dû retirer toute annonce qui n’avait pas fourni de numéro d’enregistrement. Selon le journal néerlandais Het Parool, le nombre total d’annonces sur les cinq plateformes Airbnb, Booking.com, Expedia, Tripadvisor et VRBO, est passé de 18 715 à 4 128 (-78 %). Pour Airbnb uniquement, acteur ultra-dominant à Amsterdam, cela représente une chute de plus de 13 000 annonces ! 

Depuis août 2021, Barcelone limite non seulement les locations court terme aux seuls biens enregistrés, mais interdit également désormais la location court terme de chambres privées. L’offre dans la capitale catalane est donc encore plus restreinte. Parmi toutes les plateformes, c’est Airbnb dont le nombre d’annonces a le plus souffert de cette réglementation supplémentaire.

À Vienne, le nombre d’annonces pourrait aussi diminuer, car Airbnb vient d’accepter de retirer de sa plateforme tous les immeubles municipaux de la ville. Il était déjà illégal pour les locataires d’y mettre leur logement sur Airbnb, mais beaucoup l’ont fait malgré tout. Airbnb aide maintenant à faire respecter cette interdiction.

À Prague, depuis le début de la pandémie de COVID-19, la municipalité locale a saisi l’occasion pour restreindre les locations court terme. À l’été 2021, le tribunal municipal de Prague a statué que les locations court terme via des plateformes comme Airbnb et Booking.com sont bien considérées comme des « services d’hébergement » – et doivent être enregistrées et taxées comme les hôtels.

À Paris, Booking.com a été condamné le 18 octobre pour non-respect de certaines dispositions du code du tourisme relatives aux locations court terme. Par exemple, l’entreprise ne partageait pas les données concernant le nombre de jours durant lesquels les logements avaient été loués. La Ville de Paris, qui réclamait une amende supérieure à 150 millions d’euros, avait assigné Booking devant les juridictions civiles en janvier 2021, arguant qu’elle n’avait pas reçu les informations demandées « dans le délai imparti ». Cependant, les juges ont estimé que le problème n’était pas si grave. « Booking.com BV prouve qu’il a transmis les informations sollicitées », indique la décision du tribunal, qui considère cependant que la société a été « en retard » dans la transmission des données réclamées par la municipalité. 

Franchement, certains hôtes Airbnb sur le marché urbain étaient à la limite de l’arnaque, et on ne les regrette pas

Les gestionnaires urbains de locations court terme ont parfois joué avec le feu des réglementations locales pour croître rapidement. Par exemple, à New York, il a été pendant des années presque illégal pour les gestionnaires d’exploiter une activité légale. Le 14 octobre 2021, on apprenait que l’Office of Special Enforcement de la Ville de New York poursuivait l’ancienne société de gestion locative MetroButler.

Le bureau municipal affirme qu’entre 2015 et 2019, MetroButler a créé, promu et géré plus de 300 annonces Airbnb pour des locations illégales dans au moins 270 logements dans la ville, via au moins 264 comptes utilisateurs uniques Airbnb. Sur la même période, MetroButler a effectué plus de 4 000 réservations illégales couvrant près de 18 700 nuits. 

La plainte de la Ville accuse MetroButler de publicité illicite, de pratiques commerciales trompeuses fondées sur la promotion de locations court terme sans divulguer la nature illégale et dangereuse des locations, de publicité et d’occupation illégale dans des immeubles à logements multiples, ainsi que d’autres infractions.

Vous pourriez penser que séjourner dans une location court terme illégale appartient au passé. Pourtant, récemment, le journaliste spécialisé voyage et sceptique d’Airbnb Dennis Schaal a partagé sa terrible expérience à Los Angeles dans un article largement relayé, intitulé “When Short-Term Rentals Make You Desperate for a Hotel”.

Voici deux extraits de son texte :

« Séjourner dans des locations court terme gérées professionnellement ne garantit pas une expérience client optimale. Si la photo de profil de votre hôte s’avère être une image gratuite trouvée sur Internet, vous pouvez deviner comment cela finit. »

Encore une fois, comme avec la réservation sur Booking.com, j’ai dû promettre avant que l’hôte accepte la réservation que je ne dirais à personne dans l’immeuble que le logement avait été réservé via Airbnb.

Certains rapports créent d’ailleurs le buzz. Par exemple, nous avons rendu compte d’une étude sur 127 183 plaintes d’invités Airbnb extraites de Twitter. Si le rapport livrait des enseignements intéressants, par exemple sur la répartition des types de plaintes, il mélangeait de vrais problèmes à de simples agacements non vérifiés.

Comment les plateformes, en particulier Airbnb, compensent-elles cette chute des annonces urbaines ?

Premièrement, à mesure que la demande revient progressivement sur les marchés urbains, certaines annonces pourraient être réactivées et de nouvelles pourraient apparaître. Airbnb rapporte avoir augmenté son nombre d’hôtes ces derniers mois, il pourrait donc y en avoir davantage aussi dans les villes.

Deuxièmement, Airbnb travaille depuis des années avec les municipalités afin de légaliser ses activités. Airbnb compte beaucoup d’employés à travers le monde dédiés aux affaires publiques. Quand Airbnb aide les villes à percevoir les taxes de séjour locales, elle sait qu’elle peut se faire bien voir.

En 2020, Airbnb a lancé son City Portal aux États-Unis. Il est actuellement testé dans plusieurs destinations au Royaume-Uni, permettant aux autorités locales, aux élus et aux organismes touristiques non seulement d’accéder aux données leur permettant de mieux comprendre les tendances locales des voyages, mais aussi de dialoguer directement avec l’équipe support Airbnb et de gérer les incidents par la ligne d’assistance aux voisins et l’équipe juridique Airbnb. 

Booking.com et Airbnb soutiennent également les efforts de l’Union européenne pour simplifier les réglementations, enregistrements et obligations de partage des données en court terme. Dans un article récent, nous avons expliqué comment tout acteur du secteur pouvait participer au débat. Il suffit de remplir un formulaire en ligne sur le site de l’UE.

Enfin, Airbnb souhaite changer son image. Avant la pandémie, Airbnb évoquait surtout la location d’un appartement en centre-ville pour le week-end. Depuis 12 mois, Airbnb a investi du temps, de l’argent et des ressources produit pour changer cette histoire.

Nous avons expliqué comment Airbnb a décidé de façon audacieuse de sacrifier une partie de la page d’accueil de son site et de son application pour promouvoir le bouton « Je suis flexible ». Il s’agit de la porte d’entrée de son produit Destinations Flexibles, qui permet aux utilisateurs de découvrir des annonces Airbnb issues de la catégorie « séjours uniques ».

Airbnb parle tellement de ses séjours uniques qu’on croirait qu’ils représentent une part importante de ses annonces. Sur les 5,5 millions d’annonces Airbnb, combien pensez-vous sont des « hébergements uniques » ? 

A/ 1 million +

B/ 500 000 +

C/ 100 000 +

La réponse est C, avec un chiffre exact de 103 200 propriétés. Voici, selon les chiffres d’Airbnb :

• Fermes : plus de 44 000 annonces actives, croissance de 43 % depuis 2019
• Mini-maisons : plus de 29 000 annonces actives, croissance de 89 % depuis 2019
• Cabanes : 8 200 annonces actives, croissance de 32 % depuis 2019
• Dômes de terre : 6 400 annonces actives, croissance de 39 % depuis 2019
• Granges : plus de 5 800 annonces actives, croissance de 51 % depuis 2019
• Yourtes : 3 100 annonces actives, croissance de 25 % depuis 2019
• Cabane dans les arbres : plus de 2 900 annonces actives, croissance de 33 % depuis 2019
• Péniches : 2 100 annonces actives, croissance de 33 % depuis 2019
• Îles : 1 700 annonces actives, croissance de 30 % depuis 2019

La croissance de ces hébergements uniques compense-t-elle la perte de l’offre dans les villes clés ? En octobre, Airbnb a perdu 13 000 annonces à Amsterdam. Ce chiffre est à lui seul équivalent à toute l’offre actuelle de yourtes, cabanes dans les arbres, péniches et îles réunies. 

En conclusion, le nombre d’annonces urbaines repartira à la hausse avec le retour de la demande. Mais la pénurie de logements rend les restrictions sur les Airbnb plus populaires que jamais. Dans certaines destinations, le pic du nombre d’annonces ne reviendra peut-être pas avant longtemps.