Mises à jour des politiques de location de courte durée cette semaine :
- Ce qui a changé : Santa Barbara a voté l’interdiction des locations dans les zones résidentielles intérieures et les secteurs à risque élevé d’incendie ; l’Irlande a publié un projet de loi exigeant un numéro d’enregistrement sur chaque annonce ; Orange Township, NJ, a adopté une ordonnance de permis en première lecture.
- Qui est concerné : Les gestionnaires de locations saisonnières et les hôtes possédant des biens à Santa Barbara en zone intérieure, des annonces en Irlande, ou des logements à Orange Township.
- À surveiller : 27 octobre (vote final à Santa Barbara), 4 novembre (deuxième lecture à Orange Township) et 1er décembre (ouverture du registre en Irlande).
Santa Barbara vote l’interdiction des locations de courte durée en zones résidentielles intérieures et dans les secteurs à risque élevé d’incendie
- Le vote : Le Conseil municipal a voté à l’unanimité le 6 octobre pour avancer sur deux ordonnances, une pour la zone intérieure et une pour le littoral, selon la ville. L’adoption définitive est programmée pour le 27 octobre, et le texte final doit être prêt pour le 22 octobre, il reste donc possible que certains détails évoluent.
- Urbanisme : L’ordonnance intérieure interdit les locations dans toutes les zones résidentielles intérieures, c’est-à-dire celles destinées à l’habitation, et dans les secteurs à risque élevé d’incendie. Les locations seront uniquement autorisées dans certaines zones commerciales et à usage mixte où le logement est permis, notamment le centre-ville et les couloirs de State Street, selon Noozhawk et Edhat. La carte des zones de licence proposées indique où les licences peuvent être délivrées.
- Restrictions : Le conseil maintient un séjour minimum de deux nuits et limite les licences à une par propriétaire sur l’ensemble de la ville ; un immeuble multi-logements ne peut accueillir qu’une seule location de courte durée, selon la ville.
- Séjours moyens : Tout séjour de 31 nuits ou plus n’entre pas dans le champ de ces ordonnances. La page de l’ordonnance de la ville décrit les locations concernées comme étant de 30 jours ou moins, et le communiqué de presse évoque les séjours de moins de 30 jours.
- Calendrier : La ville prévoit que les règles intérieures commencent à s’appliquer en janvier 2027. Les gestionnaires et hôtes disposeront alors de six mois pour demander une licence, selon KEYT et le Santa Barbara Independent. Le règlement côtier doit d’abord être approuvé par la California Coastal Commission.
L’avis d’Aishwarya
- La ville veut remettre ces logements sur le marché de la location longue durée, et les séjours moyens sont laissés tranquilles : Selon la ville, les ordonnances visent à favoriser le logement long terme plutôt que la location courte. Un séjour de 31 nuits ou plus, considéré comme un séjour moyen, n’est pas concerné. Ainsi, pour une maison en zone intérieure hors carte des licences, les séjours moyens et la location longue durée restent autorisés.
- Action : Comparez chaque adresse en zone intérieure avec la carte avant janvier. Puis utilisez la fenêtre des six mois pour décider quelles maisons basculer sur des séjours moyens.
- Le moyen terme est une solution de repli à tester avant de migrer tout un portefeuille : Lors de notre webinaire, les gestionnaires ont expliqué le compromis : les séjours moyens offrent une occupation plus stable et des frais de rotation plus faibles. Mais un trou de deux semaines entre deux réservations réduit les revenus, et si le droit local interdit les courts séjours pour le remplir, les nuits restent vacantes. Les tarifs sont moindres, et ce type de séjour ne se réserve pas automatiquement sur Airbnb et Vrbo. À notre avis, les logements hors carte correspondront à cette situation dès l’entrée en vigueur de l’ordonnance.
- Action : Testez un ou deux logements et comparez les résultats avec ce que rapportaient les courts séjours. Si vous possédez un ancien immeuble multi-logements, vérifiez aussi si un bail moyen ou long terme sera soumis au gel temporaire des loyers de la ville, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026, applicable aux immeubles construits avant 1995 (hors maisons individuelles ou copropriétés).
L’Irlande publie un projet de loi imposant un numéro d’enregistrement sur chaque annonce de location de courte durée
- Le projet de loi : Le ministre Peter Burke a rendu public le Short Term Letting and Tourism Bill le 6 octobre, selon le communiqué du gouvernement. Le texte progresse à l’Oireachtas, le parlement irlandais. L’enregistrement ouvre le 1er décembre et tous les hôtes doivent être enregistrés avant le 31 décembre, selon le département de l’Entreprise, Tourisme et Emploi.
- Règle UE : Le projet de loi applique les règles européennes sur les données de location courte durée, le Règlement (UE) 2024/1028, en vigueur depuis le 20 mai. Nous l’avons couvert dans le guide de la date limite du 20 mai, nos conseils de conformité, la couverture du partage de données, et l’article EU Affordable Housing Act, qui précise que pour limiter les locations sur un territoire, il faut déjà appliquer ces règles de données.
- Enregistrement : Fáilte Ireland (l’office du tourisme national irlandais) tiendra le registre pour les séjours jusqu’à 21 nuits. Les hôtes doivent afficher le numéro d’enregistrement sur chaque annonce. Selon le département, un agent ne peut inscrire qu’un bien appartenant à une société, et l’hôte doit attester du respect des règles d’urbanisme et de sécurité incendie.
- Plateformes : À compter du 31 décembre, les plateformes devront afficher les numéros, faire des contrôles aléatoires, et transmettre les données d’activité de location aux autorités, généralement tous les mois, selon le département. Fáilte Ireland pourra exiger d’un site de retirer ou désactiver une annonce sans numéro ou avec un numéro invalide, et une infraction grave pourra conduire à une amende jusqu’à 2 % du chiffre d’affaires mondial annuel, selon le gouvernement.
- Permis d’urbanisme : Pour s’enregistrer, les hôtes doivent prouver qu’ils détiennent les autorisations nécessaires, selon le département. Cela signifie une autorisation de la collectivité locale pour louer en courte durée, que le département appelle « permis de changement d’usage ». Ce n’est pas nouveau, mais le journal Irish Times rapporte que c’était auparavant appliqué de façon imprécise. Les démarches varient selon le logement, voir tableau ci-dessous. Nous avons évoqué la règle des tailles de communes dès février puis juin, lorsque le projet de déclaration d’urbanisme a été adopté.
Règles d’urbanisme pour les locations de courte durée en Irlande, selon le département
| Le logement | Ce que doit faire l’hôte |
|---|---|
| Commune de 20 000 habitants ou moins | Deux ans pour remplir les conditions d’urbanisme |
| Commune de plus de 20 000 habitants | Preuve de conformité à l’inscription, sans délai supplémentaire. La politique restreint la délivrance de nouveaux permis d’urbanisme |
| Loué en continu depuis sept ans ou plus, sans action de contrôle | Présomption en faveur du permis, à condition qu’il n’y ait pas de risque important de trafic, d’inondation ou de pollution et qu’on ne contrevienne pas aux conditions d’urbanisme sur l’occupation. Une procédure simplifiée d’autorisation de maintien, sans plans détaillés, est ouverte depuis le 29 septembre |
| Chambre(s) dans la résidence principale | Rien. Ces locations sont exemptées de permis d’urbanisme |
| Toute la maison principale pendant l’absence temporaire du propriétaire | Pas de permis pour 90 jours cumulatifs. Au-delà, permis d’urbanisme requis pour changement d’usage |
La taille de la commune est calculée d’après le dernier recensement à partir des limites établies par le Bureau central des statistiques. Toute demande d’autorisation de maintien est ouverte aux gestionnaires et hôtes, où que se trouve le bien.
L’avis d’Aishwarya
- Les plus grandes villes sont les plus strictes, et la règle des 7 ans est le passage possible : Un propriétaire dans une commune de plus de 20 000 habitants avec une location récente sera soumis à de fortes restrictions et doit prouver la conformité lors de l’inscription. C’est ce blocage urbain que nous relevions en juin.
- Action : Triez vos annonces irlandaises par taille de commune et par ancienneté de la location. Cela vous dit quel dialogue avoir avec chaque propriétaire.
- L’enregistrement met urbanisme et sécurité incendie sous la responsabilité de l’hôte : Le permis d’urbanisme était déjà exigé, mais dorénavant l’hôte le confirme lors de l’inscription. Fáilte Ireland peut exiger la suppression d’une annonce sans numéro ou numéro invalide, et un agent ne peut inscrire au nom d’un hôte que pour une société. Selon nous, les propriétaires ayant loué sans autorisation doivent s’attendre à ce que cela ressorte.
- Action : Demandez à chaque propriétaire irlandais si le logement dispose d’un permis d’urbanisme, et récoltez la preuve d’urbanisme et de sécurité incendie avant le 1er décembre.
Orange Township, NJ, met en place un système de permis avec minimum de deux nuits
- L’ordonnance : Le conseil a adopté l’Ordonnance 44-2026 en première lecture le 6 octobre. La deuxième lecture et le vote final sont prévus pour le 4 novembre, selon l’avis public de la municipalité.
- Permis : Chaque propriété doit obtenir un permis annuel et chaque annonce doit afficher le numéro de permis. Une location de courte durée est un séjour de moins de 30 jours consécutifs. Les locations existantes ont 90 jours après l’entrée en vigueur pour faire la demande.
- Durée minimale : Les séjours doivent durer au moins deux nuits consécutives, et une propriété ne peut être scindée en plusieurs réservations pour contourner ce minimum.
- Personne responsable : Chaque bien doit disposer d’une personne responsable joignable à tout moment, répondant sous 30 minutes par téléphone et pouvant se rendre sur place en 60 minutes si la ville ou la police le demande.
- Contrôle des loyers : Les logements soumis au contrôle des loyers ne peuvent être loués de courte durée que si le propriétaire prouve auprès de l’avocat ou d’un responsable municipal que l’usage est conforme à la réglementation sur les loyers. Le règlement de Jersey City impose déjà un permis annuel et interdit la location de courte durée dans les immeubles à loyers encadrés par son chapitre sur le contrôle des loyers.
L’avis d’Aishwarya
- Un même logement à loyers contrôlés reçoit un traitement différent selon la ville au New Jersey : Jersey City interdit la location courte durée dans les immeubles multi-logements soumis au contrôle des loyers, alors qu’Orange l’autorise si le propriétaire prouve sa légalité localement.
- Action : Si vous avez des biens dans le New Jersey, vérifiez les règles de permis et de contrôle des loyers dans chaque ville avant de les intégrer.
- Deux vérifications avant d’intégrer un logement à Orange : Si vous êtes basé ailleurs, vous aurez besoin d’une personne responsable proche du bien. Et selon nous, si vous intégrez un logement à loyer contrôlé et que la ville refuse, tout votre travail sera perdu.
- Action : Prévoyez une personne responsable pouvant se déplacer sur place et demandez à chaque propriétaire si le logement est soumis au contrôle des loyers avant toute prise en gestion.
- Une seule nuit libre entre deux réservations ne peut plus être vendue : Toute réservation doit durer au moins deux nuits, donc une seule nuit isolée entre deux séjours ne pourra plus être louée.
- Action : Définissez un minimum de deux nuits dans votre PMS (gestionnaire de biens), et ajustez les tarifs autour des longs séjours. L’ordonnance n’a passé que la première lecture, le texte peut donc encore évoluer avant le 4 novembre.
À retenir : Chaque localité exige un élément avant qu’une annonce ne soit publiée : une licence sur la carte à Santa Barbara, un numéro d’enregistrement en Irlande et un permis avec personne responsable à Orange.
