Tendances du marché de la location de courte durée aux États-Unis de 2021 à 2023, selon AirDNA

Le fournisseur de données sur les locations de courte durée AirDNA s’est aventuré là où aucun analyste du secteur n’était allé auparavant en publiant un rapport de prévisions pour 2021 à 2023. En utilisant les tendances actuelles des réservations, les prévisions de PIB et d’emploi, ainsi que les habitudes historiques de réservation de locations de courte durée et d’hôtels, AirDNA a émis des prédictions stimulantes sur les marchés américains de la location de vacances et urbains. Nous résumons et commentons ici les aspects les plus marquants de ces perspectives, depuis la reprise de la demande pour les locations urbaines jusqu’à l’augmentation des séjours prolongés. Pourtant, la remise en ligne d’une plus grande offre et le retour des voyageurs vers les petits appartements urbains entraîneront une baisse des tarifs journaliers moyens (ADR) en 2022, bien qu’ils restent supérieurs de 7,5% à ceux de 2019.

Le marché américain de la location de courte durée ne retrouvera pas son niveau de 2019 avant 2023

Voici les prévisions d’AirDNA concernant la demande du marché américain de la location de courte durée, avec les chiffres réels de 2019 et 2020, et les projections pour 2021 et 2022.

L’ADR (Tarif Journalier Moyen) a établi 3 hypothèses jusqu’à fin 2022 : Moyenne, Optimiste (Upside) et Pessimiste (Downside).

Ce n’est qu’en 2022 que le nombre d’annonces disponibles dépassera celui de 2019

Alors que la demande pour les locations non urbaines a incité les propriétaires de ces marchés à ouvrir leurs biens, la perte en nombre d’annonces disponibles a été considérable dans les villes.

Au total, le nombre d’annonces disponibles a diminué de 11,5% par rapport à 2019.

L’offre disponible est à la fois plus élastique et moins flexible qu’on ne le pense au premier abord :

• Très élastique : Il est très facile de fermer un calendrier de propriété sur Airbnb, Vrbo ou Booking. L’annonce est toujours présente, mais elle n’est plus une « annonce disponible ».
• Élastique : Sur les marchés saisonniers (par exemple, le ski), les locations de vacances ferment pendant plusieurs mois. Cela est moins vrai pour les locations urbaines de courte durée.
• Élastique : Les propriétaires peuvent choisir de passer de séjours de courte à longue durée. L’offre globale a diminué dans les villes, car des appartements ont été retirés des sites d’annonces de locations de courte durée.
• Moins élastique que d’habitude : Lorsque la demande augmente, les propriétaires trouvent généralement des moyens d’ajouter de l’offre. S’ils ne peuvent pas immédiatement construire plus de biens, ils peuvent ouvrir leurs résidences secondaires (voir ici pour en savoir plus sur le manque d’offre dans les marchés clés). Pendant la période COVID, de nombreux propriétaires ont choisi de conserver leurs résidences secondaires pour leur propre usage alors qu’ils s’éloignaient des centres urbains. Par conséquent, l’offre a été limitée en 2020 et 2021 dans les marchés traditionnels de location de vacances.

L’ADR baissera en 2022 … non parce que les tarifs diminueront, mais parce que les petites unités urbaines seront de nouveau réservées, faisant baisser les valeurs moyennes

L’hypothèse Moyenne d’AirDNA affirme que les tarifs augmenteront. Pourtant, elle indique également que le Tarif Journalier Moyen va baisser en 2022 par rapport à 2021. Il n’y a ici aucune contradiction.

En 2020 et 2021, de nombreux petits appartements urbains sont restés vides, tandis que les voyageurs réservaient de grandes locations familiales en zones rurales et côtières. Ces grands biens, très demandés, affichent un ADR supérieur à celui des locations urbaines.

C’est ce que Airbnb constate pour l’été 2021 dans ses données : Les grands logements pouvant accueillir 5 voyageurs ou plus représentaient 35% des nuits d’été réservées en 2019 et représentent désormais 54% des nuits d’été réservées en 2021.

Mais comme la demande retourne progressivement vers les villes en 2021, les petits logements urbains seront de nouveau réservés, ce qui fera baisser la moyenne globale du marché.

2020 et 2021 ont été d’excellentes années pour les marchés traditionnels de locations de vacances (ruraux, côtiers et montagneux), mais les villes reviennent. La demande urbaine reviendra à son niveau de 2019 en 2023.

Au premier semestre 2021, l’ensemble du marché américain était en plein essor, avec une demande en hausse de +24% par rapport à 2019. La situation variait fortement selon les marchés. Par exemple :

• Les petits marchés urbains et ruraux connaissaient une croissance de +62%
• Les grandes villes et marchés urbains étaient en baisse de -46%.

AirDNA observe un début de reprise des marchés urbains à la fin 2021. L’entreprise estime que la demande urbaine ne reviendra à son niveau de 2019 qu’à la fin 2023. Le retour des voyageurs internationaux, qui représentent jusqu’à 30% de la demande à New York et Los Angeles, est un facteur clé pour la reprise des marchés urbains.

À noter que certaines grandes villes côtières comme Miami s’en sortent plutôt bien. Comme nous l’avons évoqué avec HomeToGo, il existe de grandes différences d’impact de la COVID sur les locations urbaines de courte durée, si l’on compare par exemple Chicago et San Diego.

Le rapport d’AirDNA se concentre sur les États-Unis. Comment pensons-nous que l’Europe se compare ? En observant notre rapport de tendances européennes pour l’été 2021, on constate que :

• Tout comme aux États-Unis, les destinations non urbaines s’en sortent bien cet été
• Alors qu’AirDNA estime que les villes américaines commenceront à se redresser dans la seconde moitié de 2021, cela reste plus incertain en Europe. D’abord, les taux de vaccination sont encore inférieurs à ceux des États-Unis. Ensuite, la menace de nouveaux variants et le retour du froid pourraient imposer de nouvelles restrictions dans les villes européennes après septembre.
• Les données européennes semblent similaires à celles des États-Unis concernant l’offre, avec de fortes pertes dans les grands marchés touristiques comme Paris et Barcelone.