Actualizaciones en políticas de alquileres a corto plazo esta semana. Pittsburgh se encamina hacia una confrontación de zonificación en otoño sobre unidades de inversión sin anfitrión, el consejo municipal de Roma reescribió su plan maestro urbano para restringir las conversiones a corto plazo en distritos determinados, y Baguio City avanzó para exigir el registro a través de un portal digital de turismo diseñado para atrapar estafadores en lugar de proteger la oferta de viviendas. El hilo común: las ciudades recurren a códigos de zonificación y registros digitales en lugar de, o anticipándose a, disputas dedicadas sobre licencias de alquiler a corto plazo.
Pittsburgh se prepara para una votación de zonificación en otoño
La Comisión de Planeación de la Ciudad de Pittsburgh realizará una audiencia sobre el proyecto de ley de zonificación el 8 de septiembre, luego de que el consejo y la comisión pospusieran el tema tras su receso de agosto. La votación del propio comité del Concejo Municipal sobre el proyecto de ley de licencias complementario está tentativamente programada para el 21 de octubre, y no se espera la aprobación final de ninguno de los proyectos antes del otoño.
El proyecto de ley de zonificación elimina la vía de excepción especial que actualmente permite a propietarios no residentes operar alquileres a corto plazo en distritos residenciales. Según la enmienda, solo los residentes que viven en la propiedad podrían alquilar una unidad a corto plazo, ya sea dentro de casa o en una estructura separada en el mismo lote. Esto dejaría a los alquileres de propietarios fuera del lugar enfrentando una prohibición en las zonas residenciales de menor densidad de la ciudad a futuro. Los alquileres a corto plazo con propietarios fuera del sitio aún estarían permitidos por derecho, pero principalmente a lo largo de las riberas de Pittsburgh y en los corredores comerciales de mayor densidad de la ciudad, según el Council Bill 2026-0009.
Opiniones de Uvika
- Asegurar el estatus de derechos adquiridos. Señalamos los primeros movimientos de Pittsburgh a principios de este año, y desde entonces el cronograma se ha centrado en una votación otoñal. Según el texto, los alquileres a corto plazo existentes en zonas recién restringidas podrían quedar asegurados solicitando un certificado de ocupación actualizado que acredite el uso previo de la propiedad. Los administradores profesionales pueden empezar a recopilar ahora registros históricos de reservas e impuestos, adelantándose a cualquier ventana de presentación que establezca la ordenanza final.
- Estrategias de expansión hiperlocales. Debido a que el proyecto limitaría las unidades de propietarios fuera del sitio a corredores específicos, dispersar el inventario por bloques residenciales aleatorios dejará de ser una estrategia viable si es aprobado. Los operadores pueden tratar las adquisiciones como bienes raíces comerciales, verificando la autorización de zonificación antes de firmar un contrato de arrendamiento o cerrar la compra de una propiedad.
- Aprovechar la prima «por derecho». Las propiedades en las zonas autorizadas por derecho probablemente tendrán un valor superior si se aprueba la norma. Los esfuerzos de venta pueden comenzar a orientarse ahora hacia propietarios en estos sectores específicos, anticipando el menor riesgo regulatorio que supondrán estos activos.
Roma aprueba límites en el plan regulador general
La Assemblea Capitolina de Roma aprobó nuevas reglas técnicas de implementación para su Plan Regulador General a fines de julio, la primera actualización orgánica de estas normas desde 2008, abarcando 67 disposiciones del plan. La actualización crea una nueva categoría residencial para alojamiento turístico a corto plazo y prohíbe convertir propiedades a dicha categoría en áreas específicas, incluido el centro histórico de Roma protegido por la UNESCO.
Las autoridades municipales han indicado que una regulación específica de alquileres a corto plazo seguirá, construyendo sobre estas normas del plan, siguiendo los pasos ya tomados en Florencia y Bolonia.
Opiniones de Uvika
- Evitando el debate sobre licencias. Hemos seguido la creciente regulación en Italia a fondo, desde la prohibición de cajas de llaves hasta la expansión geográfica de la prohibición de alquileres a corto plazo en Florencia a principios de este verano. Las capitales europeas están utilizando cada vez más la planificación urbana y los códigos de zonificación para anticiparse y eludir los más polémicos conflictos sobre licencias turísticas.
- Navegando permisos de cambio de uso. Cuando una ciudad vincula los alquileres a corto plazo a su plan maestro, operar una unidad sin anfitrión se convierte primero en una cuestión de zonificación comercial. Los administradores de propiedades pueden auditar ahora sus carteras para confirmar que las propiedades tienen la designación adecuada, en lugar de confiar solo en un ID fiscal turístico básico.
- Pivote hacia activos comerciales. A medida que la zonificación residencial se vuelve más difícil, las estrategias de adquisición pueden centrarse en inmuebles con zonificación comercial o aparthoteles boutique, que quedan fuera de estas restricciones residenciales sobre cambio de uso.
Baguio City avanza hacia el registro obligatorio en VISITA
El gobierno local de Baguio City está proponiendo una política de «sin registro, sin anuncio» que requeriría que todo alquiler a corto plazo cuente con un número de registro emitido por la ciudad antes de poder ser anunciado o reservado, según el concejal Yuri Weygan. La medida está dirigida principalmente contra las estafas de alojamientos en línea, donde turistas llegan y encuentran que han pagado por alquileres que no existen, más que a la oferta de viviendas.
El registro funcionaría a través de la plataforma VISITA (Visitors Information and Travel Assistant) existente de la ciudad, que ya permite a los turistas consultar la lista de alojamientos verificados. Una vez aprobada, la medida también requeriría que las plataformas de reservas verifiquen los números de registro y eliminen los anuncios no inscritos tras notificación de la ciudad.
Opiniones de Uvika
- El enfoque antifraude. Es destacable ver un mandato de registro construido en torno a la protección al consumidor en lugar del argumento habitual de escasez de vivienda que normalmente impulsa este tipo de políticas. En mercados APAC, la seguridad turística y la prevención del fraude pueden tener tanto peso regulatorio como la preservación de viviendas locales.
- Aprovechar el estatus «verificado». Si la medida se aprueba, cumplirla se convierte en una ventaja de marketing. Exhibir con visibilidad el registro VISITA verificado en los títulos y fotos de los anuncios podría ayudar a los operadores a captar reservas de viajeros que buscan evitar fraudes.
- Adaptación a portales digitales. Los portales digitales centrales se están volviendo herramientas de cumplimiento comunes en los mercados APAC. Los operadores pueden observar cómo evoluciona la propuesta de Baguio y comenzar a planificar la integración de sus sistemas de gestión inmobiliaria con portales locales a medida que estos registros pasen de propuesta a ley.
Manténgase al día sobre las tendencias en regulaciones para alquileres a corto plazo y lo que significan para su entorno operativo.
Uvika Wahi es editora en RSU by PriceLabs, donde lidera la cobertura de noticias y el análisis para gestores profesionales de alquileres a corto plazo. Escribe sobre Airbnb, Booking.com, Vrbo, regulaciones y tendencias del sector, ayudando a los gestores a tomar decisiones empresariales informadas. Uvika también participa como ponente en eventos internacionales de gran relevancia como SCALE, VITUR y el Direct Booking Success Summit.
Related Articles:
La UE Señala Regulación de Alquileres de Corto Plazo como Parte de la Respuesta a la Crisis de Vivienda
Leyes de alquiler más estrictas en Grecia, Airbnb comparte tendencias del Día de San Valentín y cambios en los viajes de invierno de la Generación Z
Croacia Señala Límites a los Alquileres, Maui Rechaza el Salvavidas de Rezonificación y Evanston Cambia a Supervisión basada en Discreción
Porto Anula 1.413 Registros, Sudáfrica Sopesa Normas Nacionales para Alquiler Vacacional, Hawái Permite a los Condados Eliminar Estancias Turísticas