España reedita decretos de vivienda, Alameda avanza regla de residencia principal, crecen preocupaciones regulatorias

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España reeditó sus dos decretos de emergencia en materia de vivienda el 6 de octubre, un día después de que el presidente Pedro Sánchez convocara elecciones anticipadas para el 29 de noviembre y cuatro días después de que el Congreso votara en contra de los decretos. El paquete reeditado mantiene las políticas sobre alquileres a corto plazo y ahora su destino está en manos de un órgano parlamentario más pequeño mientras transcurre la campaña electoral.

Estas revocaciones llegan mientras los operadores se muestran cada vez más ansiosos por las políticas de alquiler a corto plazo. En el Global Host Report 2026 de PriceLabs, el 53 % de los encuestados dijo que las normas de alquiler a corto plazo perjudicarán sus ingresos, frente al 48 % de un año antes. En California, Alameda avanzó una exigencia de residencia principal el 15 de septiembre, pero luego retiró la votación final de la agenda del 6 de octubre.

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España reeditó sus decretos de vivienda un día después de convocar elecciones

• El Congreso rechazó ambos decretos de emergencia en materia de vivienda el 2 de octubre, por 178 a 172 y 184 a 166, después de que Junts votara en contra junto al PP y Vox.
• Sánchez convocó elecciones anticipadas para el 29 de noviembre el 5 de octubre.
• El gabinete aprobó de nuevo ambos decretos el 6 de octubre, con solo ajustes menores, según la información de Olive Press.
• El paquete reeditado introduce nuevas reglas para los alquileres a corto plazo y mayores impuestos para apartamentos turísticos.
• Los decretos entraron en vigor al ser aprobados, y la ley española otorga al parlamento 30 días para validarlos.
• El parlamento está disuelto, por lo que la Diputación Permanente, formada por 68 diputados más la presidenta del Congreso, decidirá sobre su validación.
• El apoyo de Junts ya no es decisivo para el primer decreto, pero el segundo enfrenta una votación más difícil porque el PNV se opuso el 2 de octubre.

Opinión de Aishwarya

• Planifica para políticas de alquiler a corto plazo que cambian a mitad de contrato: Dos decretos de vivienda han sido votados en contra y reeditados en solo cuatro días, con elecciones nacionales pendientes. Las normas pueden estar en vigor, no validadas y ser reemplazadas de nuevo en un solo mes, lo que dificulta predecir los ingresos.
  • Los gestores pueden añadir cláusulas de cambio de normativa en las condiciones de reservas directas y contratos con propietarios, para poder gestionar un cambio repentino sin incumplir ninguno de los dos acuerdos.
• Modela las medidas fiscales antes de la validación: La cobertura de RSU del 1 de octubre del decreto original describía un IVA del 10 % en estancias de hasta 30 noches y recargos IBI de hasta el 150 %.
  • Si el paquete reeditado mantiene estas medidas, los gestores con inventario en España ya pueden modelar el ingreso neto bajo estas condiciones, mientras la validación sigue abierta.

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Alameda avanza una regla de residencia principal, pero la aprobación final está en pausa

• El Ayuntamiento de Alameda votó 3-1 el 15 de septiembre para avanzar en una ordenanza que limitaría los alquileres a corto plazo a la residencia principal de un anfitrión.
• La ciudad fijó la aprobación final para el 6 de octubre, pero luego retiró el punto de la agenda.
• Los propietarios también podrían hospedar en otra unidad dentro de la misma propiedad, hasta cuatro unidades y una a la vez, y los inquilinos podrían hospedar en su propio hogar con el consentimiento escrito del dueño.
• Los operadores con al menos un año de experiencia antes de la aprobación podrían seguir operando fuera de la regla de residencia principal, pero la excepción no se transferiría a futuros compradores.
• Los ADU y JADU estarían prohibidos para alquileres a corto plazo a menos que el anfitrión viva en ellos, con una excepción para anfitriones antiguos cuyos ADU fueron creados antes de 2017.
• Los operadores actuales tendrían 90 días desde la fecha de entrada en vigor, que es 30 días después de la aprobación final, para solicitar un permiso o dejar de operar.
• Los operadores necesitarían un seguro de responsabilidad civil de 1 millón de dólares a menos que una plataforma proporcione cobertura similar, un número de permiso en cada anuncio, y un contacto local que pueda responder en persona dentro de 60 minutos.

Opinión de Aishwarya

• El estatus antiguo se convierte en un activo: El borrador de Alameda permite que los operadores actuales sigan, pero no transfiere ese derecho a futuros compradores.
  • Los gestores pueden documentar ahora el historial operativo de cada cliente y analizar la adquisición en Alameda sin derechos adquiridos.
• El crecimiento se detiene en la dirección del propietario: Los operadores sin estatus antiguo no podrán añadir unidades no anfitrionadas en Alameda, por lo que la expansión allí significaría alquileres a medio o largo plazo.
  • Hasta que el concejo vuelva a votar, cada una de las disposiciones anteriores sigue siendo propuesta, así que los gestores pueden preparar el papeleo de permisos sin reestructurar aún las carteras.
• La prohibición de ADU se extiende por California: Alameda se suma a Burlingame, Daly City, Hercules y Piedmont en prohibir las estancias cortas en ADU.
  • Los operadores que evalúen adquisiciones en California pueden analizar únicamente los ingresos de la estructura principal.

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La regulación es la única preocupación que creció según el Global Host Report de PriceLabs

• El Global Host Report 2026 de PriceLabs halló que el 53 % de los encuestados que gestionan una a cuatro propiedades teme que la regulación perjudique sus ingresos, frente al 48 % en 2025.
• La regulación fue la única preocupación en la lista del informe que creció. La preocupación por malas reseñas cayó del 71 % al 56 %, y la dificultad para encontrar personal de limpieza bajó del 49 % al 38 %.
• La regulación ocupa el tercer lugar entre las cinco preocupaciones, por detrás del marketing y posicionamiento con 63 % y las malas reseñas con 56 %.
• La proporción de encuestados que considera que estar al día con las políticas y regulaciones de alquiler a corto plazo requiere un esfuerzo real, subió de 41 % a 46 %.

Opinión de Aishwarya

• Una preocupación sin palanca: El informe describe la regulación como el aspecto sobre el que los operadores menos pueden incidir, lo que ayuda a explicar por qué aumentó mientras que preocupaciones que pueden afrontarse con esfuerzo, herramientas o tiempo disminuyeron. Las revocaciones de esta semana en España y la votación retirada en Alameda muestran cuán poco control tienen los operadores sobre el calendario.
• La preocupación es mayor entre operadores grandes: La cobertura de regulaciones de RSU cita el Global Property Manager Report 2026, donde el 62 % de los operadores con cinco a cincuenta propiedades se preocupan por cambios regulatorios.
  • Los gestores pueden reducir la exposición a una sola jurisdicción diversificando la cartera entre municipios y combinando alquileres a corto y medio plazo, para que una sola votación de un concejo no decida todo el flujo de ingresos.

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Los operadores que siguen la regulación de alquileres a corto plazo tienen dos fechas clave a tener en cuenta. La Diputación Permanente de España decidirá si valida los decretos reeditados dentro de los 30 días, antes de las elecciones del 29 de noviembre, y la ordenanza de Alameda aún necesita una votación final del concejo antes de que cualquiera de sus disposiciones entre en vigor.