Atlanta elimina su límite de residencias, España grava los alquileres turísticos por decreto, Maui rechaza la mayoría de exenciones al plan de salida

Actualizaciones de las políticas de alquileres de corta estancia esta semana: Atlanta, España y Maui han avanzado en estrategias que afectan a los operadores. El panorama muestra un cambio claro en las tácticas regulatorias a nivel global, desde la eliminación de topes de propiedad legalmente vulnerables para hacer posible la aplicación de las leyes, hasta gravar los alquileres turísticos con IVA y recargos en el impuesto a la propiedad, o restringir las exenciones que habrían suavizado la eliminación según la zonificación.

Atlanta elimina su límite de residencias para desbloquear la aplicación de la norma

• En su reunión del lunes 21 de septiembre, el Ayuntamiento de Atlanta votó por 9-5 enmendar la ordenanza de alquileres de corta estancia aprobada en marzo de 2021. La enmienda presentada por el concejal Matt Westmoreland eliminó nueve palabras que limitaban a los anfitriones a su residencia principal más una propiedad adicional. El cambio está en el registro legislativo de la ciudad.
• La concejala del Distrito 2, Kelsea Bond, propuso un límite de dos unidades por anfitrión, y el consejo lo rechazó. Bond y la concejala del Distrito 5, Liliana Bakhtiari, votaron en contra de la enmienda. Bakhtiari dijo que se deberían aprobar restricciones adicionales.
• El resto del marco desde 2021 permanece vigente. Los anfitriones deben poseer una licencia municipal y cumplir con las normas de ruido y ocupación; las infracciones pueden llevar a sanciones o la revocación de la licencia.
• También continúan las reglas a nivel de barrio, incluido el veto a los alquileres a corto plazo que el consejo aprobó para Home Park en agosto de 2025.
• El “Por qué” / La cronología: Las autoridades habían retrasado la aplicación de la ley de 2021 debido a fallos judiciales sobre requisitos de residencia. En 2022, el Tribunal de Apelaciones del Quinto Circuito de EE. UU. falló en el caso Hignell-Stark v. City of New Orleans que un requisito de residencia discriminaba a los propietarios de fuera del estado bajo la Cláusula de Comercio en reposo. Ese fallo se suma a decisiones posteriores sobre los límites de uno por bloque en Nueva Orleans. Eliminado el texto sobre residencia, el Departamento de Planificación de la Ciudad podrá aplicar la ordenanza cuando entre en vigor en enero de 2027.

Opiniones de Uvika

• La licencia pasa a ser la unidad de cumplimiento, no el anfitrión: El eliminar el límite de residencia cambia el foco en Atlanta de cuántas unidades tiene un anfitrión a si cada unidad está licenciada y opera según las normas.
  • El tamaño de la cartera ya no es la restricción legal. La exposición al cumplimiento ahora está a nivel de cada dirección individual.
  • Lo que los gestores profesionales pueden hacer es auditar cada unidad de Atlanta antes de enero de 2027, asegurándose de que tengan licencia municipal vigente y de que los datos de la licencia coincidan con el anuncio en cada canal.
• La revocación está ligada a la conducta, así que el historial operativo tiene peso: Westmoreland describió la aplicación como una acción contra anfitriones que descuidan propiedades o causan molestias, con la posibilidad de revocación de la licencia ante infracciones repetidas.
  • Las quejas por ruido, ocupación y mantenimiento son los canales por los que se puede perder una licencia. Una sola unidad mal gestionada puede costar la licencia completa.
  • Lo que los gestores profesionales pueden hacer es instalar monitores de ruido, indicar los límites de ocupación en las reglas de la casa y confirmaciones, y mantener un registro fechado de respuestas a quejas como evidencia para una audiencia de cumplimiento.
• El debate sobre topes está pausado, no terminado: La votación fue de 9-5, el consejo rechazó el tope de dos unidades solo esta semana, y ya ha usado vetos por barrio antes.
  • Los planes de crecimiento que asuman ilimitadas unidades por anfitrión conllevan riesgo regulatorio. Residentes de edificios como Landmark ya están pidiendo topes y acciones legales.
  • Lo que los gestores profesionales pueden hacer es simular la cartera de Atlanta ante un escenario de dos unidades por propietario, diversificar adquisiciones entre barrios y seguir la agenda del consejo para detectar cualquier legislación complementaria.

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España impone IVA y recargos en el IBI a los alquileres turísticos por decreto

• El martes 29 de septiembre, el Consejo de Ministros de España aprobó dos decretos-ley de vivienda. El primero, el Real Decreto-ley 26/2026, se publicó en el Boletín Oficial del Estado el 30 de septiembre. Incluye las medidas sobre alquiler turístico. El segundo decreto, sobre la renovación automática de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, está previsto para el 1 de octubre en el BOE.
• IVA: Desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres de viviendas amuebladas por hasta 30 noches generalmente estarán sujetos a IVA. La excepción es un arrendador que alquila su propia vivienda habitual. El tipo es del 10%, aplicado a alquileres turísticos actualmente exentos. Es inferior al 21% de IVA que propuso el gobierno anteriormente.
• Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): En zonas declaradas mercado residencial tensionado, los ayuntamientos podrán sumar un recargo de hasta el 50% en el IBI a viviendas destinadas a alquiler turístico. El techo sube según la cartera del propietario:
  • hasta un 100% para propietarios con dos o más viviendas turísticas;
  • hasta un 150% para quienes tienen cuatro o más.
• Alquileres temporales y de habitaciones: Un arrendamiento de temporada debe basarse ahora en una causa real y documentable. Debe durar más de 31 días y en general no superar los 12 meses. Un contrato que exceda ese límite sin justificación, o más de dos contratos encadenados entre las mismas partes para la misma vivienda, pasa a considerarse arrendamiento de vivienda habitual desde el primer contrato. Para los alquileres de habitaciones, la renta conjunta de todos los inquilinos no puede exceder la renta de la vivienda entera.
• Advertencia sobre la ratificación (2 de octubre): Un Real Decreto-ley entra en vigor al publicarse, pero debe ser convalidado por el Congreso para mantenerse. El Congreso ha convocado un pleno extraordinario para el viernes 2 de octubre, y el paso de ambos decretos no está asegurado. PP, Vox y UPN se oponen a las medidas, así que dependerá de los socios parlamentarios del gobierno. Junts ya anunció que votará contra el segundo decreto. Si el Congreso no ratifica el Real Decreto-ley 26/2026, el IVA, el IBI y las disposiciones sobre arrendamientos temporales decaen. España ya vivió esto: un decreto anterior decayó en abril tras su aprobación inicial.
• El “Por qué” / La cronología: El gobierno presenta el paquete como respuesta al acceso a la vivienda y lo vincula al caso de desahucio de Maricarmen Abascal, una vecina de Madrid de 87 años. El decreto añade medidas fiscales estatales además de las normas regionales y municipales, como la eliminación gradual de licencias en Barcelona para 2028. Llega meses después de que el Tribunal Supremo anulara el registro nacional de alquiler vacacional, y mientras Bruselas negocia el marco de la Ley de Vivienda Asequible de la UE para las zonas tensionadas. Si es ratificado, el IVA aplica a estancias desde el 1 de diciembre de 2026. Cada ayuntamiento decide si adopta el recargo en el IBI.

Opiniones de Uvika

• El IVA cambia la estructura de precios para cada estancia de 30 noches o menos: Las estancias que hoy están exentas llevarán un 10% de IVA desde el 1 de diciembre. Cada operador debe decidir si lo asume en el margen o lo traslada a los huéspedes.
  • Reservas ya confirmadas para diciembre en adelante se tarifaron sin IVA. Las tarifas comunicadas hoy pueden ser incorrectas para cuando llegue el huésped.
  • Lo que los gestores profesionales pueden hacer es revisar cada reserva confirmada con fecha de estancia igual o posterior al 1 de diciembre y decidir cómo gestionarán el IVA para esos huéspedes. También pueden preparar la facturación de IVA con un asesor fiscal antes de la votación, y comprobar cómo se cruza el registro con el IVA ya cobrado sobre la comisión de servicio de anfitrión de Airbnb.
• El recargo en IBI escala según tenencia y dependerá de la adopción local: Los topes del 50%, 100% y 150% dependen de cuántas viviendas turísticas tiene el propietario. Solo aplican en zonas tensionadas y donde el ayuntamiento los adopte.
  • Dos gestores con carteras idénticas pueden enfrentar costes diferentes según el número de casas de cada propietario y según qué municipios hayan declarado zonas tensionadas.
  • Lo que los gestores profesionales pueden hacer es mapear cada vivienda según las declaraciones actuales de zonas tensionadas, registrar cuántas casas turísticas tiene cada cliente-propietario, y darles una estimación de IBI 2027 para cada nivel de recargo.
• Se estrecha la vía del alquiler de media estancia: Ahora los contratos de temporada necesitan una causa documentada y no pueden encadenarse más de dos contratos. Las unidades pasadas de turístico a alquileres de más de 31 días implican riesgo de reclasificación.
  • Un contrato de temporada que no pase el test se convierte en un arrendamiento de vivienda habitual, con mayores derechos de inquilino y menos control del propietario.
  • Lo que los gestores profesionales pueden hacer es recopilar prueba escrita de la causa de cada alquiler de temporada, limitar las cadenas de contratos a dos por inquilino y vivienda, y esperar antes de convertir hasta la votación del Congreso el 2 de octubre.

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La Comisión de Planificación de Maui rechaza la mayoría de exenciones al plan de salida de alquiler vacacional

• El martes 22 de septiembre, tras cerca de cinco horas de testimonios públicos, la Comisión de Planificación de Maui votó 6-2 para recomendar la denegación de exenciones de zonificación hotelera para todas salvo cinco de las 48 propiedades bajo revisión. Los comisionados Keaka Kamai y Josh Circle-Woodburn se opusieron.
• Las cinco propiedades avaladas suman 397 unidades: Hale Kaanapali (262 unidades), Kuau Plaza (30), Maui Schooner (58), Hono Koa (28) y Hana Kai. Las resoluciones del Consejo del Condado preveían el cambio de zonificación de 48 propiedades con 3.402 unidades.
• La comisión aprobó solo dos categorías: propiedades enteramente de tiempo compartido y aquellas con variaciones existentes que permiten uso de alquiler vacacional. Se recomendó negar la exención a propiedades tipo hotel como Kama’ole Sands (440 unidades), Resort at Papakea (364) y Maui Eldorado (205), además de propiedades en arrendamiento y las que combinan tiempo compartido con arrendamiento vacacional.
• El “Por qué” / La cronología: Las exenciones sacarían propiedades de la Ordenanza 5909 (Bill 9). La ordenanza fue adoptada en diciembre de 2025 tras la propuesta de eliminación del alcalde Richard Bissen, para devolver unas 6.100 unidades con zonificación de apartamento al parque de vivienda tras el incendio de Lahaina en 2023. Según la ordenanza, la amortización termina el 31 de diciembre de 2028 en West Maui y el 31 de diciembre de 2030 en el resto. El alquiler vacacional debe cesar desde el 1 de enero de 2029 en West Maui y el 1 de enero de 2031 en las demás zonas.
• La vía de exención depende de las categorías de zonificación hotelera creadas por el consejo en Bill 88 en junio. El consejo aún puede aprobar exenciones no avaladas por la comisión, pero solo con el voto de dos tercios. Para la ordenanza en sí, ver el análisis de RSU sobre lo que realmente hace el Bill 9, y la ley estatal que lo respalda en nuestra cobertura de la autoridad de eliminación progresiva por condados en Hawaii.

Opiniones de Uvika

• La comisión traza la línea por estatus legal, no por el modelo operativo: Solo se avalaron propiedades de tiempo compartido total y aquellas con variaciones registradas. No bastaron argumentos sobre operar como hoteles.
  • Una defensa basada en el modelo operativo (recepción, limpieza diaria, gestión tipo hotel) tuvo poco peso en esta etapa.
  • Lo que los gestores profesionales pueden hacer es ayudar a las asociaciones de propietarios a compilar el expediente documental preferido: variaciones registradas, declaraciones de tiempo compartido y aprobaciones de zonificación originales. Ese expediente debe estar listo antes de que el consejo trate las resoluciones.
• Ahora solo queda la vía de una supermayoría del consejo para exención: Las exenciones no avaladas por la comisión requieren voto de dos tercios en el consejo. Es un listón más alto que la mayoría simple usada para crear las nuevas categorías de zonificación hotelera.
  • Quienes posean alguna de las 43 propiedades recomendadas para denegación afrontan una resolución binaria, con tiempos marcados por el calendario del consejo, y no por propietarios o gestores.
  • Lo que los gestores profesionales pueden hacer es planificar ambos escenarios en cada complejo afectado: un plan para seguir operando y un plan de conversión. Informar a los dueños de ambos, con los escenarios de descenso de precios de condo del 20% al 40% que modeló UHERO para el plan de salida.
• El reloj de amortización sigue corriendo durante el proceso de exención: El periodo de West Maui termina el 31 de diciembre de 2028 y el proceso de exención no afecta esa fecha.
  • Reservas futuras, contratos de gestión y proyecciones de ingresos que se extiendan más allá de la fecha límite suponen riesgo legal y de reembolsos para unidades sin exención aprobada.
  • Lo que los gestores profesionales pueden hacer es cerrar el calendario de reservas después del 31 de diciembre de 2028 para unidades con zonificación de apartamento en West Maui sin exención, añadir cláusulas de salida en los contratos de gestión, y localizar inventario con zonificación hotelera o resort para reemplazar unidades que puedan quedar fuera del programa.

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