Estancias largas: Airbnb renueva sus esfuerzos para captar partes de los mercados de vivienda, alquiler inmobiliario y estancias corporativas. ¿Pero por qué las noches de habitación se mantienen estables?

Desde el inicio de la pandemia, Airbnb afirmó que las personas no solo estaban viajando, sino también viviendo y trabajando en airbnbs. La compañía ha estado registrando una mayor proporción de estancias largas (es decir, de al menos 7 noches). Las estancias de 28+ noches representaron el 24% de las noches reservadas en Airbnb en el Q1 2021, pero nota que la proporción cayó al 19% en el Q2 2021.

Nuevas alianzas corporativas, como el lanzamiento de la solución de alquiler compartido multifamiliar Migo en asociación con la empresa de software inmobiliario RealPage, ilustran el persistente apetito de Airbnb por captar una parte del mercado de viviendas. Al fin y al cabo, en los documentos de su salida a bolsa, la compañía indicó que podría “abordar el 10% del mercado global de alquiler inmobiliario, o $162 mil millones, con estancias largas en (su) plataforma”.

Otros datos apuntan a que las empresas están reservando lugares para sus empleados en Airbnb nuevamente, no solo para viajes de negocios sino también como alojamientos temporales para reuniones de equipo. Según un estudio de Kruze consulting, los gastos relacionados con Airbnb han aumentado en las startups desde 2020. Un número considerable de startups ha dejado de alquilar oficinas, ha pasado a trabajar en remoto y alquila un gran apartamento en Airbnb para organizar reuniones presenciales de una semana, como design sprints y convivencias de la empresa.

No es la primera vez que Airbnb ha intentado entrar en el mercado de la vivienda y el sector inmobiliario. Como se documenta en nuestro artículo sobre la incursión de la compañía en 2021 en el mercado de vivienda multifamiliar, Airbnb había lanzado programas con Niido y Pillow que no terminaron tan bien, creó un programa de “edificios amigables para Airbnb” que fue dejado de lado en marzo de 2020 cuando la compañía se enfocó nuevamente en sus misiones principales, e incluso cuenta con Samara. (Más sobre el intento de Airbnb de ingresar al mercado inmobiliario en nuestro artículo Airbnb Multi-Family Home Sharing Redux).

¿Por qué son importantes para Airbnb las estancias largas y los alquileres inmobiliarios? Una razón es el Mercado Total Abordable (TAM), una métrica clave de valoración

En 2014, cuando Airbnb presentó su nuevo eslogan, “Belong anywhere“, la empresa dijo que buscaba ser una marca de estilo de vida, no una empresa de viajes. Bastantes personas encontraron la ambición presuntuosa. Sin embargo, existe cierta coherencia en el discurso de Airbnb sobre ir más allá del mercado de viajes.

Si Airbnb puede demostrar que puede captar una parte de los mercados de vivienda y bienes raíces, aumentará la valoración de la compañía (y su cuota de mercado).

Esto está en línea con las estimaciones TAM que Airbnb presentó en sus documentos de salida a bolsa. El mercado total abordable (TAM, por sus siglas en inglés) se refiere a la oportunidad total de ingresos en un mercado específico. En otras palabras, TAM es una estimación del número de ventas que tendría una empresa si tuviera el 100 por ciento de la cuota de mercado. 

Aquí está el TAM de Airbnb según sus documentos de IPO:

$3.4 billones de dólares Mercado Total Abordable (TAM)

Por categorías:

• $1.8 billones en estancias de corto plazo
• $210 mil millones en estancias de largo plazo
• $1.4 billones en experiencias

Cuando se trata de estancias largas, Airbnb identifica dos mercados principales a los que quiere acceder:

• Apartamentos con servicios: “Creemos que podemos abordar el mercado global de apartamentos con servicios a través de nuestra plataforma, al que valoramos en $48 mil millones”
• Alquileres inmobiliarios: podemos abordar el 10% del mercado global de alquiler inmobiliario, o $162 mil millones, con estancias largas en nuestra plataforma.

Airbnb ha hablado de forma consistente sobre cómo “no es solo una empresa de viajes”, con un mercado abordable asociado a alojamientos que la gente escoge para vivir y trabajar durante algunas semanas o meses.

En septiembre de 2020, Catherine Powell, Directora Global de Anfitriones en Airbnb, dijo:

“Viajar ya no es solamente turismo. Se trata de trabajo remoto. Escuelas remotas, estancias más largas con familiares y amigos, viajar, vivir, aprender y trabajar se están mezclando. Esto puede crear oportunidades para muchos de ustedes, y queremos ayudarles a posicionarse de la mejor manera para ello.

En su informe de Tendencias de Viajes 2021, Airbnb escribió:

Vivir en cualquier lugar – Llevando la vida a la carretera

En 2021, trabajar desde casa podría convertirse en trabajar desde cualquier casa, ya que el trabajo remoto continúa siendo una realidad para muchas personas. En la encuesta encargada por Airbnb:

• El 83 por ciento de los encuestados está a favor de mudarse como parte del trabajo remoto.
• Una cuarta parte cree que podrá ‘vivir donde quiera y trabajar en remoto’.
• Uno de cada cinco de los encuestados ha cambiado su lugar de residencia durante la pandemia, ya sea temporal o permanentemente.
• El 60 por ciento de los padres probablemente o muy probablemente consideraría trabajar en remoto y viajar con sus hijos si las escuelas siguen viéndose afectadas.
• Como era de esperar, los miembros de la Generación Z y los jóvenes millennials son los que más creen que pueden mudarse a una nueva ubicación para trabajar o estudiar de forma remota.

Nuestro artículo: ¿Y si la apuesta de Airbnb por ser más que una empresa de viajes estuviera dando resultado?

Observamos que, en el Q1 2021, el 24% de las noches vendidas correspondían a estancias de 28 días o más. Como Brian Chesky mencionó durante la llamada de resultados: Esto no es una estancia temporal en un Airbnb, sino más bien vivir allí.”

¿Están creciendo realmente las noches de habitación para estancias largas en Airbnb?

Durante la pandemia, la proporción de estancias largas dentro del total de noches en Airbnb aumentó desde el 14% promedio de 2019. Sin embargo, mientras que las reservas de corto plazo disminuyeron en el Q2 2021, nuestra investigación muestra que las noches de habitaciones para estancias largas en Airbnb se han mantenido bastante estables.

¿Las estancias largas están actuando como un estabilizador del negocio, es decir, más resistentes a los cambios que las estancias de corta duración? ¿Los números suben y bajan a un ritmo más lento que el resto del negocio de Airbnb? 

El equipo de Rental Scale-Up usó datos publicados de Airbnb para estimar los cambios en el número de noches de habitación de larga duración de la compañía. Ten en cuenta que nos falta el dato para el Q4 2020.

La proporción de estancias largas es superior al promedio del 14% registrado en 2019

El número absoluto de noches para estancias largas se mantiene estable

¿Por qué las estancias largas traen más estabilidad a Airbnb, especialmente en mercados con alto nivel de regulación anti-STR?

En todo el mundo, muchas ciudades son hostiles a los alquileres de corta duración al estilo Airbnb, desde Ámsterdam hasta Barcelona. Nueva York y Airbnb se enfrentaron durante mucho tiempo hasta que alcanzaron un acuerdo en 2020. Parecen surgir más regulaciones en muchas ciudades, regiones y estados, lo que hace difícil tener presencia en mercados o edificios donde los alquileres de corto plazo están prohibidos. En nuestro análisis FODA de Airbnb, observamos que una de las amenazas para la compañía son las regulaciones y restricciones de municipios y juntas de condominios. Airbnb quiere ser más que un negocio monotemático y poder demostrar que puede generar una cantidad considerable de reservas con estancias de más de 7 e incluso 28 días.

Aun así, lanzar una oferta de estancias mensuales puede ser complicado:

• Las estancias largas permiten evitar regulaciones de corto plazo. Sin embargo, la legislación para estancias largas también puede complicar las cosas. Como muestran los lentos esfuerzos de Booking.com, algunos mercados como Dubái son lo suficientemente flexibles para permitir a una OTA lanzar estancias largas, pero otros abren una caja de sorpresas legales (por ejemplo, los derechos de los inquilinos entran en vigor después de 30 noches en un alojamiento, en algunos mercados)
• Otro problema son los acuerdos fuera de la plataforma: ¿Por qué los propietarios querrían seguir pagando comisiones de anfitrión después del primer mes de alquiler? ¿Cómo puede Airbnb evitar que anfitrión e invitado hagan un trato fuera de la plataforma?

Estas nuevas iniciativas ofrecen una perspectiva tentadora: Airbnb podría ser un mercado donde las personas (propietarios e inquilinos) puedan alquilar sus casas y encontrar otro lugar donde quedarse y trabajar por un par de meses. Esto es lo que el equipo de RealPage Migo está diciendo: 

“Migo predice que el público objetivo serán usuarios de entre 24 y 35 años, que probablemente ya han utilizado Airbnb y son jóvenes profesionales sin familia. Estos inquilinos pueden compartir su vivienda mientras viajan por trabajo, o trabajan en remoto, para monetizar el tiempo en que el espacio no se está utilizando, y luego usar esos ingresos para compensar el alquiler u otros gastos de vivienda.”

Este tipo de acuerdo significa que los acuerdos fuera de la plataforma entre el propietario/inquilino de un apartamento y un huésped están estrictamente prohibidos. Además, es en el interés de la administración del edificio asegurarse de que los pagos se realicen a través de Airbnb durante toda la estancia, más allá del primer mes.