Mountainside NJ se adelanta a la oleada de STR por la FIFA, Sídney estudia prohibición de Airbnb a nivel vecindario, Francia cuenta los días para el plazo Declaloc

Actualizaciones sobre normas de alquileres a corto plazo esta semana: Mountainside, Sídney y Francia avanzaron en reglas que afectan a los operadores de alquiler a corto plazo: uno endurece preventivamente, otro investiga una prohibición a nivel de barrio y el último pone en marcha una obligación nacional de registro largamente planificada.

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El distrito de Mountainside prohíbe los alquileres a corto plazo antes de la llegada del Mundial FIFA

• El Concejo del distrito de Mountainside, en el condado de Union, Nueva Jersey, presentó una ordenanza que prohibiría todos los alquileres a corto plazo de 30 días o menos dentro de los límites del distrito. La propuesta continúa permitiendo los alquileres de más de 30 días. La ordenanza pasó su primera lectura y se espera que vuelva para una futura audiencia pública.

• Las infracciones llevarían multas de hasta $2,000 por día, incluso por anunciar un alquiler prohibido en línea. La aplicación corre a cargo de los procedimientos existentes del distrito para violaciones de zonificación, en lugar de un nuevo régimen dedicado.

• Los miembros del Concejo citaron la Copa Mundial de la FIFA 2026 como el motivo. La próxima reunión del Concejo de Mountainside está programada para el 19 de mayo de 2026, pero aún no hay una fecha establecida para la votación final.

• Mountainside se encuentra aproximadamente a 20 millas del MetLife Stadium en East Rutherford, NJ, uno de los principales sedes del torneo en EE. UU. Mountainside no es una ciudad anfitriona de la FIFA; la medida del distrito es preventiva y no en respuesta a una proyección específica.

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Opiniones de Uvika

• Mountainside no está en la lista de ciudades anfitrionas de la FIFA, pero se encuentra a una hora en auto del MetLife Stadium y dentro del rango de transporte hasta Manhattan, colocándola en la zona de desbordamiento donde los aficionados buscan alojamiento cuando la oferta en las ciudades anfitrionas se agota. La demanda del Mundial para la zona Nueva York–Nueva Jersey ha ido creciendo desde el sorteo de diciembre: la ocupación ya era más de 20 veces superior que en la misma fecha del año pasado. La cuestión clave a vigilar es si otros municipios suburbanos adyacentes a sedes toman medidas similares.

• Para gestores de propiedades con inventario en cualquier localidad de Nueva Jersey en un radio de unas 30 millas del MetLife —particularmente en los condados de Union, Essex, Bergen y Hudson— Mountainside es un indicador temprano. Los operadores en esta zona deberían verificar si su propio ayuntamiento tiene un punto similar en la agenda antes de decidir si añadir nuevas propiedades para el torneo.

• El contraste con Hoboken, NJ es marcado. Hoboken, a la vista de Manhattan, ha mantenido una postura esencialmente laissez-faire, y los anuncios allí han aumentado a medida que los operadores se posicionan para la demanda del torneo. Mismo estado, proximidad similar a una sede, dos respuestas opuestas. La lección para los PM es que la exposición regulatoria en Nueva Jersey actualmente varía cuadra a cuadra, no de estado a estado.

• Que Mountainside actúe unilateralmente podría presionar al condado de Union para coordinar un marco a nivel condado, especialmente si hay un auge tipo Hoboken en Springfield, Berkeley Heights o Westfield. El próximo punto de atención es si los municipios vecinos siguen el ejemplo de Mountainside.

Entidades

MetLife Stadium — Sede principal de la Copa Mundial de la FIFA 2026, albergará ocho partidos, incluyendo la final el 19 de julio de 2026. El estadio se encuentra en East Rutherford, condado de Bergen, NJ, a unos 30 minutos al norte de Mountainside. Su ubicación junto al área metropolitana de Nueva York convierte la zona suburbana circundante en uno de los mercados de alojamiento de mayor demanda durante el torneo.

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El Ayuntamiento de Sídney respalda investigación de prohibiciones de alquiler a corto plazo por vecindarios

• El Ayuntamiento de la Ciudad de Sídney aprobó una moción a finales de abril — el martes 28 de abril de 2026 — que encarga al Director Ejecutivo investigar nuevas restricciones al alojamiento turístico, incluida una posible prohibición a nivel de vecindario. Presentado por el concejal Matthew Thompson y secundado por la concejala Jess Miller, la moción provino de la concejala de Los Verdes, Sylvie Ellsmore, y se aprobó con apoyo multipartidista.

• El alcance de la investigación nombra 11 vecindarios del interior de Sídney como candidatos para una posible prohibición: Millers Point, The Rocks, Darlinghurst, Woolloomooloo, Ultimo, Haymarket, Kings Cross, Surry Hills, Potts Point, Chippendale y Pyrmont, con lenguaje de «pero no limitado a» que permite añadir otras áreas.

• El mecanismo considerado: una prohibición se activaría cuando la tasa de vacancia de alquiler de un barrio caiga por debajo del 3%. Según datos de SQM Research, la tasa de vacancia de la Ciudad de Sídney fue del 1,1% en marzo de 2026, bajando desde el 1,3% en febrero. Varios de los suburbios en el alcance ya están muy por debajo del 2% individualmente.

• La prohibición sólo se aplicaría a propiedades que no son residencia principal; las viviendas usadas como residencia principal seguirían exentas, en línea con el marco que la Ciudad aplica a la política de STR desde 2023.

• Contexto sobre el marco actual: la ley estatal de NSW limita el Alojamiento Turístico a Corto Plazo (STRA) sin anfitrión —la categoría oficial de planificación para alquiler a corto plazo de viviendas a huéspedes de pago— a 180 días por año en el Gran Sídney. El propio análisis del Ayuntamiento identificó 5.454 propiedades STRA activas en el LGA frente a 2.468 registradas oficialmente, una brecha que el Ayuntamiento señala como evidencia de que el marco estatal no se está aplicando adecuadamente.

• Stayz respondió que las regulaciones estatales actuales son suficientes y que restricciones locales adicionales crearían una complejidad innecesaria para propietarios y visitantes. Airbnb dijo que los alquileres a corto plazo son una parte importante de la economía turística.

Opiniones de Uvika

• Esto es una investigación, no una prohibición todavía. La moción instruye que se estudien restricciones y se presente informe al concejo; no se implementa una prohibición por ahora. Varios titulares de noticias han difuminado esta distinción. Los gestores de propiedades en los 11 barrios nombrados tienen un ciclo de reporte que seguir —probablemente un informe del concejo más adelante este año— antes de que cambie materialmente la situación.

• La situación de Sídney se relaciona directamente con una pregunta estratégica que RSU planteó en mayo sobre la estrategia hotelera de Airbnb: las ofertas laborales abiertas de Airbnb incluyen un puesto de Senior Market Manager Hotels en Sídney, junto con cargos similares en Tokio y Singapur. Una prohibición de STR en Sídney que eliminara propiedades no usadas como residencia principal en 11 barrios turísticos crearía justo el déficit de oferta que Brian Chesky describió en la llamada de resultados del primer trimestre como el argumento estratégico para incluir hoteles en la plataforma. Aparezca o no explícitamente Sídney en el Summer Release del 20 de mayo, la lógica subyacente del giro hotelero de Airbnb se ha vuelto más fuerte.

• El activador de la tasa de vacancia es un aspecto operativo interesante del diseño. Atar una prohibición a un umbral de 3% implica que la norma se activaría automáticamente según datos de mercado, en vez de requerir un nuevo voto del concejo cada ciclo. Los activadores de tasas de vacancia son cada vez más comunes en legislación sobre asequibilidad de vivienda a nivel global, pero rara vez vemos este diseño en normas STR específicamente. Ver si sobrevive a la investigación es clave.

• El precedente de Byron Bay está en el trasfondo. La Comisión Independiente de Planificación de NSW ya respaldó el tope más estricto de 60 días para STRA sin anfitrión en Byron Shire como medida de asequibilidad de la vivienda. La investigación de Sídney se apoya en ese precedente. De hecho, una investigación reciente de la Universidad de Sídney presentada en una reunión de Byron el 8 de mayo halló que los topes vigentes de 180 y 60 días en NSW no han reducido la cuota de mercado de Airbnb en pueblos costeros de NSW; los datos empíricos sobre la eficacia de los topes como herramienta de vivienda están en disputa, aunque crece el apetito político por ellas.

Entidades

Alojamiento Turístico a Corto Plazo (STRA) — Categoría oficial de planificación de NSW que abarca todos los alquileres a corto plazo de propiedades residenciales a huéspedes de pago. El marco estatal actual limita el STRA sin anfitrión (sin presencia del propietario) a 180 días por año en Greater Sydney; STRA con anfitrión (propietario presente) es ilimitado. Los ayuntamientos locales tienen autoridad limitada para variar unilateralmente; la Comisión de Planificación Independiente de NSW puede aceptar variantes si está en juego la asequibilidad de la vivienda, como hizo con el tope de 60 días de Byron Shire.

LGA (Área de Gobierno Local) de la Ciudad de Sídney — Gobierno local que cubre el CBD de Sídney y barrios interiores, con cerca de 230,000 habitantes. Es distinta de «Greater Sydney» (área metropolitana más extensa, gobernada por múltiples concejos). Las decisiones en la LGA de la Ciudad de Sídney sólo se aplican a los barrios dentro de sus límites, que incluyen las 11 zonas actualmente investigadas.

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La obligación de registro Declaloc de Francia entra en vigor en 9 días, pero el portal se retrasa

• La loi Le Meur de Francia —ley nacional de regulación de alquileres de corta duración de 2024 (Ley n.º 2024-1039 de 19 de noviembre de 2024), llamada informalmente «ley anti-Airbnb» por sus patrocinadores Annaïg Le Meur e Iñaki Echaniz— activa la obligación nacional de registro el 20 de mayo de 2026. El portal se llama Declaloc, finalizado por el decreto 2026-196 de 19 de marzo de 2026.

• Corrección importante respecto a lo ampliamente difundido: El 20 de mayo es la fecha en la que la obligación legal se activa —no cuando el portal Declaloc entra en funcionamiento. La Direction générale des entreprises (DGE) ha anunciado que la versión final del portal para propietarios no estará totalmente operativa hasta la segunda mitad de 2026. Los anfitriones en comunas con sistemas locales de registro (París, Lyon, Burdeos, Marsella, Niza y otras) deben seguir registrándose por esos canales. Los números de registro locales actuales siguen siendo válidos durante la transición al sistema nacional.

• Desde el 20 de mayo, todo meublé de tourisme —la categoría legal francesa para alquileres amueblados turísticos— debe contar con un número de registro Declaloc, incluidas las propiedades que durante años operaron sólo bajo regímenes locales. Una vez emitido, el número debe figurar en todos los anuncios y plataformas.

• Sanciones según el artículo 4 de la ley: multas de hasta 10.000 € por no registrar en el portal nacional y hasta 20.000 € por declaración falsa o uso de número fraudulento.

• La ley otorga a los alcaldes mayores poderes de control, incluyendo la facultad de reducir el límite nacional de 120 días anuales para alquileres de residencia principal hasta 90 días mediante resolución municipal, y de aplicar normas de STR más estrictas en zonas de presión inmobiliaria. Por otro lado, los copropietarios de edificios pueden votar la prohibición de la actividad STR en su edificio por mayoría de dos tercios bajo ciertas condiciones, un poder dado directamente a los residentes y no a los alcaldes.

• El 20 de mayo es la misma fecha que la Regulación de la UE 2024/1028 sobre el punto único de entrada digital, que aplica en los 27 estados miembros. Ambos sistemas están coordinados pero son técnicamente distintos: Declaloc de Francia es la implementación única nacional; la regulación europea regula el intercambio de datos entre anfitriones, plataformas y autoridades estatales.

Opiniones de Uvika

• Es el tema con mayor urgencia operativa de la semana para cualquier gestor con inventario en Francia, aunque la realidad es más matizada que lo que sugiere el plazo del 20 de mayo. La obligación legal de tener número de registro entra en vigor el 20 de mayo. El portal Declaloc se retrasa a Q4 de 2026. Por tanto, los anfitriones en comunas con registro local deben verificar que tienen número vigente; quienes estén en comunas que no exigen registro previo están en situación más incierta y deben seguir de cerca las comunicaciones oficiales de la DGE.

• La estructura de las multas merece atención. El máximo de 10.000 € aplica por falta de registro —un fallo de procedimiento. El máximo de 20.000 € se aplica a declaración falsa o número de registro falso —una representación sustantiva falsa. La diferencia es importante porque sugiere en qué pueden enfocarse los controles franceses: los casos de información falsa son más fáciles de probar que los de ausencia de registro y políticamente más sencillos de sancionar primero. París ya ha emitido cerca de 1 millón de euros en multas sólo en el T1 de 2026, y otras nueve grandes ciudades francesas funcionan bajo el mismo marco nacional.

• Para PMs que gestionan carteras en varios mercados franceses —París, Niza, Lyon, Burdeos, Marsella— el mayor poder de los alcaldes es la consecuencia a más largo plazo. El registro nacional crea un único conjunto de datos al que pueden recurrir los alcaldes, y en ciudades bajo presión inmobiliaria, esa base permitirá normas locales más estrictas en los meses posteriores al plazo.

• Vale la pena seguir la interacción con la regulación SDEP de la UE. Ambas obligaciones entran en vigor el mismo día, abarcan las mismas propiedades y exigen coordinación de las plataformas. El retraso en el portal Declaloc puede generar incertidumbre operativa para los anfitriones las primeras semanas, especialmente en comunas donde no existe registro local previo al que recurrir.

Entidades

Loi Le Meur — Ley francesa que fortalece herramientas locales para regular los alquileres turísticos (Ley n.º 2024-1039 de 19 de noviembre de 2024). Refuerza la equiparación fiscal entre alquileres turísticos y residenciales de largo plazo, exige certificados de eficiencia energética (DPE — Diagnostic de Performance Énergétique) para alojamientos turísticos y crea el registro nacional Declaloc, cuya obligación legal entra en vigor el 20 de mayo de 2026 —aunque el portal se retrasa hasta Q4 de 2026.

Declaloc — El sistema nacional francés único de registro para meublés de tourisme, exigido por la loi Le Meur y finalizado por el decreto 2026-196 de 19 de marzo de 2026. Sustituye la variedad de sistemas sólo locales por una base centralizada que puede ser consultada por alcaldes y el gobierno nacional con fines de control. La DGE ha confirmado que el portal dedicado para propietarios no estará plenamente operativo hasta la segunda mitad de 2026; los números de registro locales siguen siendo válidos durante la transición.

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