Les professionnels de la location saisonnière dépendent moins d’Airbnb à mesure qu’ils grandissent ; PMS et tarification dynamique, piliers de la stack technologique

Hostfully, un fournisseur de logiciels de gestion de biens et de guides pour les invités dans l’industrie de la location de courte durée, a publié l’édition 2022 de son rapport « Tendances de l’hospitalité dans l’industrie de la location saisonnière ». Il est à noter que la plupart des répondants sont des hôtes individuels et de petits gestionnaires immobiliers basés en Amérique du Nord, de sorte que les résultats de l’enquête reflètent principalement leur expérience. De plus, comme l’enquête est envoyée à des utilisateurs de PMS et à d’autres utilisateurs plus avancés, elle concerne probablement davantage des petits hôtes indépendants avec une approche multi-canaux plutôt que ceux qui sont 100 % exclusifs à Airbnb.

Cependant, Hostfully propose des analyses éclairantes qui montrent comment les résultats évoluent avec la taille de la société de gestion. Par exemple, Airbnb génère 55 % des réservations des propriétaires d’un seul logement interrogés, mais seulement 22 % pour les gestionnaires de plus de 100 logements. Quant aux réservations directes, elles représentent 15 % des réservations d’un hôte unique mais 34 % de celles des plus grands gestionnaires.

Le rapport montre également qu’en 2022, les deux principales sources de croissance étaient l’ajout de nouveaux biens au portefeuille et l’amélioration des stratégies de gestion des revenus (en augmentant les tarifs et/ou en utilisant un logiciel de tarification dynamique).

Avertissement important : Les données sont orientées vers les petits et moyens hôtes nord-américains

Si vous souhaitez comprendre les graphiques et les enseignements de l’enquête Hostfully, il est essentiel de regarder qui sont les répondants :

• 375 opérateurs de locations saisonnières
• 75 % provenant d’Amérique du Nord (probablement majoritairement des États-Unis)
• 51 % des répondants possèdent 5 biens ou moins, 82 % 24 biens ou moins

En conséquence, lorsque vous consultez ces résultats, gardez à l’esprit que vous vous comparez principalement à un hôte individuel ou à une petite société de gestion américaine

Deuxième avertissement : Il s’agit d’une enquête réalisée par une société de PMS, donc beaucoup de questions concernent… les PMS

Hostfully a inclus des questions sur la stratégie, le marketing, et la performance globale. Cependant, de nombreuses questions portent sur les logiciels de gestion de biens (PMS), leurs réussites ou faiblesses. La plupart des autres analyses concernent aussi des solutions technologiques, de la tarification dynamique à la communication avec les invités.

Performance des revenus 2022 : Quel est votre bilan ?

Près de 50 % des réservations proviennent d’Airbnb et seulement 19 % en direct… en moyenne, pour cet échantillon orienté vers les petits hôtes et gestionnaires américains.

En observant ces graphiques, on constate que les données ont été majoritairement collectées auprès de petits hôtes et gestionnaires américains de locations de courte durée :

• Booking.com, très fort en Europe mais particulièrement faible auprès des hôtes et petits gestionnaires américains, se classe très bas
• Vrbo se comporte bien ici. En effet, la plateforme performe aux États-Unis et sur quelques marchés internationaux comme la France, l’Allemagne ou l’Australie. Toutefois, elle n’est présente que dans 27 pays dans le monde.
• Airbnb, qui réussit très bien auprès des hôtes individuels, dont beaucoup sont exclusifs à la plateforme, occupe la part du lion selon ce graphique.

Cependant, Hostfully nous permet d’aller plus loin en segmentant les résultats selon la taille du portefeuille des répondants :

• Airbnb reste de loin le principal canal de réservation pour les petits hôtes (près de 60 % des réservations des hôtes possédant 2 à 5 logements viennent d’Airbnb). Cependant, la part d’Airbnb chute à 20 % pour les gestionnaires disposant de plus de 100 logements.
• La performance de Vrbo est stable dans l’échantillon.
• D’autres canaux comme Booking.com et Marriott fonctionnent bien mieux à mesure que le portefeuille grandit. Par exemple, Booking génère près de 10 % des réservations pour les sociétés possédant 50 logements ou plus. L’une des explications pourrait être qu’aux États-Unis, Booking.com n’est pas une marque connue auprès des petits hôtes, mais est utilisée comme canal additionnel par les professionnels.

Sources de croissance : Plus de biens et meilleure gestion des revenus (tarifs plus élevés + tarification dynamique)

Les stratégies de croissance les plus répandues étaient l’ajout de nouveaux biens, l’augmentation des tarifs et l’utilisation de la tarification dynamique.

Ajouter de l’offre, la meilleure stratégie de croissance… jusqu’à la surabondance ?

Comme l’explique D. Brooke Pfautz, PDG du spécialiste acquisition de biens Vintory : « Un nouveau bien équivaut à 100 nouvelles réservations. » Cela a été la stratégie suivie par la majorité des professionnels de la location saisonnière en 2021 et 2022, alors que la demande explosait.

Cependant, en 2022, aux États-Unis, les premiers signes de saturation sont apparus sur certains marchés clés. Après 2 ans d’ajout de biens sur le marché, l’offre semble avoir rattrapé la demande. Certains hôtes Airbnb parlent même du phénomène #AirbnBust, avec beaucoup moins de réservations qu’en 2021. Airbnb fait tout pour ajouter plus de biens, des chambres privées aux immeubles compatibles Airbnb.

Ainsi, 80 % des répondants à l’enquête Hostfully déclarent que la concurrence autour d’eux a augmenté : 41 % constatent « un peu plus » de concurrence, tandis que 39 % affirment « beaucoup plus »

Le rôle clé de la tarification dynamique dans la location saisonnière

Étant moi-même responsable marketing produit chez PriceLabs, mon métier me pousse peut-être à tout analyser sous l’angle du prix. Pourtant, il est frappant de constater que la gestion des revenus est un sujet qui revient très souvent dans l’enquête, qu’il s’agisse de trouver le bon prix ou d’utiliser un logiciel de tarification dynamique.

En observant la stack technologique des entreprises de location saisonnière, le logiciel de tarification dynamique apparaît comme un indispensable, presque au même titre qu’un PMS. En regardant le tableau ci-dessous, rappelez-vous que de nombreux répondants, même de petite taille, utilisent un PMS. Ce n’est pas le cas pour la majorité des hôtes individuels. Comme l’enquête a été envoyée aux personnes utilisant probablement des PMS et d’autres solutions tech, les résultats sont peut-être biaisés vers la partie la plus avancée de l’industrie.

Encore une fois, en jetant un œil aux réponses sur les défis technologiques principaux rencontrés par les professionnels de la location saisonnière, la tarification arrive en deuxième position, derrière l’automatisation et devant la synchronisation de calendrier et la gestion des réservations.

La longue liste des défis et des tâches à accomplir pour les pros de la location saisonnière 

Personne n’a jamais prétendu qu’être un pro de la location saisonnière était facile. Regardez cette longue liste de défis !

Le top 5 :

• Technologie
• Nettoyage et rotation
• Recrutement et gestion du personnel
• Marketing
• Opérations générales

Les problèmes de nettoyage, de recrutement et d’opérations générales sont très liés. Le manque de personnel est aussi prononcé en Amérique du Nord qu’en Europe. Il n’est pas évident qu’une éventuelle récession y changerait quoi que ce soit, les taux de chômage restant bas partout.

Conclusion

Le rapport sur les tendances de l’hospitalité dans la location saisonnière pour 2022 est désormais disponible sur Hostfully. Il contient des informations intéressantes sur l’évolution des résultats selon la taille de la société de gestion. Airbnb génère 55 % des réservations des hôtes d’un seul bien interrogés, mais seulement 22 % pour les gestionnaires de plus de 100 biens. Les réservations directes représentent 15 % des réservations d’un hôte unique, mais 34 % des plus grands gestionnaires. Le rapport montre aussi qu’en 2022, les deux principaux moteurs de croissance étaient l’ajout de nouveaux biens au portefeuille et l’amélioration de la gestion des revenus (en augmentant les tarifs et/ou en utilisant la tarification dynamique). Pour en savoir plus, lisez le rapport complet.