Les sociétés de gestion immobilière pourraient-elles disparaître ? Les intervenants de la conférence sur la location saisonnière expriment leurs inquiétudes.

Le 8 juin, j’ai assisté à un événement VrTech (technologie de la location saisonnière) à Rome. J’étais là pour rapporter des connaissances sectorielles à mon équipe Booking.com Homes & Apartments, ainsi que pour avancer sur plusieurs accords avec des sociétés présentes. Pourtant, j’ai été assez surpris de constater que chaque présentation semblait sous-entendre que les gestionnaires immobiliers étaient menacés.
Comme je l’ai fait pour VrTech Paris 2016 entreprises françaises de location saisonnière, je partage ici mes notes avec vous. Dites-moi ce que vous en pensez dans la section des commentaires ci-dessous.

VrTech Rome se tenait dans les merveilleux jardins de la Villa Borghese. Sur cette photo, je suis avec Antonio Bortoletti du Vacation Rental World Summit (j’interviendrai à l’édition 2017 à Florence en septembre prochain), Matt Landau du Vacation Rental Marketing Blog, Martin Picard de VrEasy et Stefano Bettanin de l’association italienne des gestionnaires immobiliers.

Mise à jour : On m’a demandé quand aurait lieu le prochain événement VrTech : VrTech Édimbourg le 5 septembre et VrTech Paris le 5 octobre (je serai intervenant à Paris, au nom de Booking.com).

Intervenants de la conférence sur la location saisonnière à VrTech Rome 2017

• Vanessa De Souza Lage (Channel Manager – Rentals United http://rentalsunited.com/en/ )
• Matt Landau (Influenceur – Vacation Rental Marketing Blog http://www.vacationrentalmarketingblog.com/ )
• Martin Picard (Channel Manager – VReasy https://web.vreasy.com/ )
• Stefano Bettanin (Property Manager – Responsable de l’association italienne des gestionnaires immobiliers)
• Alex Nigg (application de ménage VR et plateforme de missions Properly https://www.getproperly.com/fr
• Fabio Bufalini (Distribution B2B / Grossiste – B2Book.net https://b2book.net/ )

Sujet récurrent : Les sociétés de gestion immobilière sont menacées sur plusieurs axes de leur chaîne de valeur. Cela ressort de chaque présentation, sous différents angles.

Il est important de diversifier les canaux, mais technologiquement ce n’est pas si simple

Rentals United a clairement indiqué que le secteur était très concurrentiel et que les sociétés de gestion VR devaient se diversifier au-delà d’Airbnb, Booking et HomeAway. Il y a des agents de voyage, des grossistes, des sites verticaux, etc. Mais il est difficile de tout suivre et de s’intégrer à tout, donc un channel manager comme Rentals United peut aider.

Chaque fois que j’assiste à une conférence, je me rends compte à quel point la notion de « channel manager » peut paraître intimidante pour les propriétaires et gestionnaires de locations courte durée. Pourtant, j’en utilise un très simple mais efficace, BookingSync, depuis 3 ans. Pour en savoir plus sur le rôle d’un channel manager, vous pouvez consulter un article invité de Vanessa De Souza Lage où elle explique comment une solution de gestion de canaux comme Rentals United peut aider les entreprises de location saisonnière à augmenter leurs réservations.

Les sites de voyage en ligne (OTA) grignotent la valeur ajoutée des gestionnaires, bit par bit et byte par byte

VREasy a présenté une conférence intitulée OTAs + Intelligence artificielle = mort du gestionnaire immobilier. Une vision très intéressante que nous ne réfutons pas totalement chez Booking.com : les OTA ont peut-être gagné la guerre des réservations (c’est-à-dire que les gestionnaires ne peuvent pas rivaliser en PPC avec les OTA) et maintenant les OTA s’attaquent à l’expérience voyageur.
Parce que les OTA comme Airbnb, HomeAway et Booking.com disposent des coordonnées des voyageurs et de nombre de données comportementales, ils pourraient remplacer, petit à petit, le rôle du gestionnaire :

• Recommander le meilleur logement à un client selon ses préférences passées,
• imposer leur marque à la place de celle du gestionnaire (à VRMA Europe cette année, PhocusWright indiquait que jusqu’à 70 % des voyageurs étaient incapables de se souvenir du nom de la société de gestion avec laquelle ils avaient réservé),
• commercialiser les biens auprès d’un large public,
• et désormais proposer des expériences locales (ex. : Airbnb Experiences).

Si cette vision se concrétise, la seule chose qui resterait au gestionnaire serait… de faire le ménage !

Les gestionnaires doivent donc se battre pour proposer des expériences locales et les monétiser (voir les diapositives ci-dessus). L’intervenant Martin Picard pense que les OTA ne peuvent pas rivaliser avec les acteurs locaux sur ce terrain et qu’il faut donc miser sur la prévente de l’expérience avant l’arrivée des voyageurs. Et utiliser le branding pour qu’ils réservent directement chez eux la prochaine fois.

Optimiser les opérations, notamment le ménage, pour regagner temps et marges

Properly insistait sur le fait que le ménage (encore) est le vrai problème du secteur. Une de ses diapositives montre que les gestionnaires sont « coincés » entre les Plates-formes (OTA) et les propriétaires. Ainsi, un gestionnaire doit réinventer ses opérations, ce qui veut dire faire beaucoup de ménage, offrir une expérience unique et récolter d’excellents avis. Et un nettoyage rapide est aussi clé pour rendre le bien à nouveau disponible rapidement.

Donnée intéressante : À Rome, le coût de ménage d’une chambre d’hôtel est de 8 à 12 €, alors qu’il est de 40 à 120 € pour une location saisonnière (tout simplement, c’est plus grand). Donc, économiser sur le ménage est crucial pour les gestionnaires. C’est bien là qu’entre en jeu l’application d’Alex, Properly, qui peut aider les gestionnaires à garantir une expérience de ménage fiable, même avec du personnel qui ne connaît pas bien un bien spécifique.

80 % des réservations en ligne proviennent des OTA. Quels autres canaux pouvez-vous utiliser ?

B2Book avait des données sur le marché de la location saisonnière. Une diapositive en particulier peut effrayer les sociétés de gestion : 80 % des réservations en ligne pour les locations de vacances sont enregistrées sur Airbnb, Booking, HomeAway ou TripAdvisor.

Note personnelle : Aucune source n’était mentionnée pour cette diapositive, donc à prendre avec précaution. Mais le simple fait de montrer ce type de chiffre lors d’une conférence ne fait que renforcer ce que VReasy a avancé : les sociétés de gestion (ont peut-être) perdu la guerre des réservations. Ainsi, le credo de B2Bbook est d’aider les sociétés de gestion à diversifier leur distribution en s’appuyant sur des canaux B2B comme les agences de voyages.

Nouvelle loi italienne sur la location saisonnière jugée très inquiétante

L’association italienne des gestionnaires immobiliers a été très claire : la nouvelle loi italienne sur la location saisonnière est à la fois vague et dangereuse. Concrètement, les gestionnaires et plateformes devraient déclarer, collecter et payer les taxes pour les propriétaires. Je ne vais pas entrer dans les détails ici, notre équipe italienne et les affaires publiques étudient le sujet. L’organisatrice, Vanessa Souza De Lage de Rentals United, m’a confié que la véritable raison de la présence de tant de participants était la venue de Steffano. Des règles juridiques floues inquiètent tout le monde.

Appel à la construction d’une communauté parmi les gestionnaires et propriétaires de locations saisonnières

Matt Landau du Vacation Rental Marketing Blog (VRMB), une excellente ressource pour les propriétaires et gestionnaires.

Je vous avais déjà présenté Matt lors d’un précédent article (Matt Landau; son Vacation Rental Marketing Blog et son Inner Circle).

Même si j’avais déjà échangé avec Matt par mail et Skype plusieurs fois au fil des années, c’était la première fois que nous nous rencontrions en personne. Il a dû venir de Panama City et moi d’Amsterdam pour enfin nous croiser à Amsterdam.

Le message de Matt portait sur la vertu de la construction de communauté : La location saisonnière apporte beaucoup aux communautés locales, notamment en permettant aux visiteurs de vivre une expérience locale et de dépenser dans les commerces du coin.

Son message était aussi que des événements comme VrTech ou son Inner Circle sont des façons, pour nous membres de l’industrie courte durée, de partager, s’unir et faire avancer notre cause.

Et vous, qu’en pensez-vous ? Il est indéniable que les gestionnaires de location saisonnière sont sous pression. Mais partagez-vous l’avis de ces intervenants ? Comment les gestionnaires peuvent-ils inverser la tendance et développer leur chiffre d’affaires, leur marque et la fidélité des voyageurs ? Utilisez la section des commentaires ci-dessous pour échanger votre opinion avec vos pairs !